二手房交易要点.doc

二手房交易四大戒律苏州房产信息网 2010-3-16一戒：房屋遗留问题不明确这属于房屋交付中的重要条款，要明确水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中写明。 二戒：合同中未明确付款和过户时间 在交易流程中，由于买卖双方都具有一定的规避风险意识，形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，因此在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款，这两部分在不同时间段支付给房主，并且买方的注意力会放在“交钱后何时可以过户”的问题上，在此提醒消费者，一定要在合同中明确付款时间、金额以及过户时间，并且将违约责任注明。 三戒：合同中未明确买卖双方违约责任 多数消费者对于买卖双方的违约责任能够重视，但是并不能保证将之一一 落实到字面合同上。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。以防止这些被“雪藏”的问题在买卖过程中出现。 四戒：不重视使用补充协议 目前二手房交易中主要是使用相关部门发布的标准合同文本，但是在具体的交易案例中，可能涉及到一些特殊情况，因此有必要签署额外的补充协议，但是有很多消费者认为使用补充协议太麻烦，没有必要签订并且轻信对方的口头承诺，一旦出现违约现象，而又无据可依，只能自认倒霉；因此重视使用补充协议也是二手房交易过程中的戒律之一。一次性付款PK按揭贷款 A先生最近想在浦东购置一处新房产，因为妻子怀了孩子，于是希望换一处大房，给宝宝一个更好的环境。但因为买第一套房时贷过款，就算把第一套房子卖了做第二套的首付款，购房贷款时也只能算作“二套房”客户来对待。A先生在新楼盘售楼处得知，一次性付款能有1%-3%的价格优惠，于是动起了“以房养房”的主意。 如果是采用二套房按揭贷款的方式购房，那么A先生需要给出5成首付，银行给出的贷款利率是基准利率的1.1倍；如果采用一次性付款方式，那么购房总价可以便宜3%，而这多出来的5成购房款可以用第一套房做抵押贷款获得，贷款利率同样是基准利率的1.1倍。在贷款利率相同的情况下，如果能够足额支付购房款，那么在购房总价上就可以降低3%的成本。公积金贷款PK商业贷款 B先生的需求与A先生类似，不同的是B先生的首套房还在还贷中，无法进行抵押贷款，自然只能选择用二套房贷款来完成自己的购房计划。B先生遇到的情况是，B先生购买首套房是在婚前，但根据目前“以家庭为单位”认定购房套数的政策，虽然妻子名下没有贷款，但也无法以妻子名义购买房产享受首套房待遇。 不过在进行二套房贷款时，银行人士建议B先生仍可用妻子的公积金进行贷款。只是申请公积金二套房贷时，可贷数额将降至总额的50%，即在没有补充公积金的情况下（按照上海市的规定），B先生妻子可申请10万元公积金贷款，如果有补充公积金则为15万元。 目前公积金贷款利率为3.78%，相比商业贷款中的二套房贷利率6.53%（1.1倍基准利率）仍优惠不少。以总额100万商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，全部采用商业贷款总共需支出利息79.36万元；而以10万元公积金贷款+90万元商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，需要支付的利息总额为75.81万元。两相比较，可节省利息3.55万元。 案例关键：夫妻双方仍有部分公积金贷款额度可用，那么，用足公积金贷款余额进行组合贷款将比用纯商业贷款来得更为划算。 朗诗绿色街区业主论坛：/msglist/140883二次购房首选“气球贷” C先生最近犯了愁，自从新国十条发布以来，商业银行对房贷的要求是越来越高。不只三套房不能贷，连二套房都一律执行1.1倍基准利率，相比最优惠时的7折优惠利率整整高了2.37个百分点。先前还有听说二套房能有基准利率的情况，9月初一打听银行已经一律无此优惠。 中介公司提醒C先生，虽然二套房贷利率已经统一调高至1.1倍基准利率，但是少数银行的创新房贷理财产品还是可以降低购房者整体利息支出，而其中首选就是深发展的“气球贷”。 “气球贷”的特点是贷款期限较短，对应的利率支出也较低，能够节省利息支出，前期还款压力较小。如果还款记录良好，期后可安排再融资。目前深发展主推的“气球贷”产品以3年期为主，二套房贷执行3年期基准利率上浮10%，与5年期基准利率持平。每期还款额度以20年期或30年期计算（客户可自行选择），还款方式可在等额本息或等额本金之中选择。到3年期满时，如果