万科东望项目答客问.doc

_答客问1、营销1.项目案名的由来？答：中海地产已经在深圳成功打造了两个阳光系产品，深圳中海阳光玫瑰园、深圳中海阳光棕榈园。上述项目均处于城市核心位置，并且拥有丰富的景观资源，已经城市业主的稀缺城市资产。本项目位于鄞州新城、东南新城、东部新城的核心区位，并且毗邻生态湖区，与深圳两大阳光系产品同样具有优良的区位和生态环境。因此，基于对本项目土地价值的深入理解，中海地产首次将阳光系产品引入宁波，并定名为中海阳光玫瑰园。2.项目的四周的主要干道？答：鄞县大道、福庆路、鄞州大道、莫枝路、盛莫路3.项目周边公交配套：答：公交906路4.本项目所在区域规划如何？答：本项目地块周边主要为住宅地块。 5.项目周边楼盘及周边土地规划如何？答：地块东侧：东钱湖中心小学地块南侧： 信达中建住宅地块地块西侧：城市绿地 地块北侧：中海东湖观邸8.项目所在片区如何定位？答：区域内主要以住宅为主，少量商业配套。9.项目周边配套如何？答：东钱湖中心小学、4万商业广场、嘉悦广场、创新128等等商业配套10.项目自身配套如何？答：社区商业街（靠紫金北路店面）、小区内儿童游乐小型广场2、购房政策1.本项目是否做外销房？答：待定2买房可以迁户口吗？答：四类人员可成为购房落户的申请者，包括在上述适用时限、实施范围内购置住房，单套建筑面积达到100平方米(包括100平方米)以上，年龄在45周岁(包括45周岁、以受理落户申请日期为限)以下的人员；经人事部门核准调入市区工作，并在实施范围内购置住房的引进人才；在实施范围内购置住房，符合宁波市优秀外来务工人员户籍登记管理办法条件的优秀外来务工人员；在实施范围内购置限价房的外来务工人员。 申请落户所需证明材料第一类：住房建筑面积达到100平方米，年龄在45周岁以下的人员，申请时需要提交房屋产权证和原户口所在地居民户口簿和居民身份证。第二类：引进人才申请购房落户的，需要提交盖有人事部门印章的人员调动(流动)介绍信或调入市区人员核准表、劳动合同或单位就业证明、房屋产权证以及原户口所在地居民户口簿和居民身份证。第三类：优秀外来务工人员申请购房落户的，要提交荣誉证书、劳动合同或单位就业证明、社会保险费参保证明、房屋产权证以及原户口所在地居民户口簿和居民身份证。第四类：购置限价房的外来务工人员申请，需要劳动合同或单位就业证明、社会保险费参保证明、房屋产权证(需有房地产部门标注证明限价房)以及原户口所在地居民户口簿和居民身份证）3签约前是否可以增加（删减）购房名单？有何要求？答：加名、减名都需要走特殊要求申请，建议客户在签定金合同时就确定好最终购房人，方便我司签约员查档。后期一般不允许加、减名，一方面加减名需经由房管局重新查档，二方面重新审批会耽误签约时间，有可能会影响客户的签约优惠等。4签约后按揭什么时间办理？答：签约前客户必须提供齐全按揭资料，并办理按揭手续，获得银行签字确认的按揭预审确认单后，方可交首付款签约。5目前的银行按揭政策如何？利率多少？首付几成？答：目前银行首套房首付30%以上，利率各家银行相同，目前执行利率为基准利率*0.9倍；二套房首付最低60%利率上浮10%；，如家庭为单位计算，还清其他住房贷款，再次购买为首套房 6银行按揭需提供哪些资料？答：商业贷款：借款人及共同还款人的身份证原件户口簿或户籍证明原件及复印件一份；购房资格证明上有小孩名字的还要提供小孩的户口本信息页复印件一份。借款人婚姻状况证明：已婚（结婚证），未婚（未婚证明），离婚（离婚协议、法院判决书或离婚协议、未婚证明）。借款人及共同还款人收入证明各一份首付款发票复印件一份。户籍宁波大市内的打购房所在地有房或无房证明；户籍宁波地区以外的提供一年以上的社保证明和纳税证明，并打有房或无房证明。父母、兄弟姐妹作为共同还款人的，要提供共同还款人的身份证、户口本、结婚证、收入证明。若借款人和共同还款人不在同一个户口的，需要提供父子或父女关系证明。市区公积金或组合贷款：1.借款人及共同还款人的身份证原件户口簿或户籍证明原件及复印件两份；购房资格证明上有小孩名字的还要提供小孩的户口本信息页复印件两份。2.借款人婚姻状况证明：已婚（结婚证），未婚（未婚证明），离婚（离婚协议、法院判决书或离婚协议、未婚证明）。借款人及共同还款人收入证明各两份份首付款发票复印件两份。户籍宁波大市内的打户籍所在地和购房所在地有房或无房证明；户籍宁波地区以外打购房所在地有房或无房证明并提供暂住证复印件。父母、兄弟姐妹作为共同还款人的，要提供共同还款人的身份证、户口本、结婚证、收入证明。若借款人和共同还款人不在同一个户口的，需要提供父子或父女关系证明。7银行按揭有哪些还款方式？答：有两种还款方式等额本金，等额本息，购房者可以根据自身情况选择不同方式。8公积金贷款的政策如何？答：贷款对象（北仑、镇海公积金不能贷款）已按规定缴纳住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工 ，贷款到期日年龄不得超过退休年龄。贷款条件（1）有合法的身份；（2）具有稳定的经济收入，信用良好，具有偿还贷款本息的能力；（3）贷款申请时，连续缴存住房公积金半年（含）以上（在甬毕业大学生3个月以上） ；（4）申请第二次住房公积金贷款的，须还清首次公积金贷款。9贷款首付、利率及年限？答：首套房贷款首付30%以上，利率为国家公积金基准利率；二套房贷款首付60%以上，利率为国家公积金基准利率上浮10%；三套房及以上暂停发放公积金贷款。贷款期限最长30年。贷款金额：（1）可贷额度=借款人及参加计算贷款额度人员的缴存基数之和*40%*12个月*贷款年限；（2）现行最高贷款额度为80万元。贷款金额:市区公积金贷款认房不认贷，家庭为单位名下两套房子以下的，有还款能力，可以办理公积金贷款，首套房基准利率（年利率千分之4.5），二套房利率上浮10%（年利率千分之4.95）。1）贷款额度测算时，借款人离法定退休年龄不到20年的，可适当放宽贷款计算年限，最长不超过 5 年，同时须符合贷款期限的规定。2）借款人及参与计算贷款额度人员，应分别按各自公积金贷款额度测算，最后合并计算贷款额度。3）共同借款人贷款额度测算时，贷款期限超过主借款人贷款期限的，按主借款人贷款期限；低于主借款人贷款期限的，按共同借款人实际贷款期限。4）夫妻双方异地（仅限于本市行政区域以内）缴存住房公积金，在贷款额度测算时，可合并计算。10按揭是否需要缴纳保险？答：按揭不再需要缴纳保险费。11供楼时提前还款怎么办？提前还款需要提供什么材料？答：各家银行目前一般规定在借款期内、贷款发放满一年以后,最快半年，书面申请可以提前归还部分（部分银行5万或2万起还）或全部贷款。办理提前还款的手续如下：1.提前电话预约（部分银行规定提早15天预约），确定还款日期；2.到约定时间前往银行提交书面申请，内容应包括申请还款金额并有本人签字；3.办理手续时带如下材料：借款人本人持身份证原件、提前还款申请书、银行卡；4.还款后第2天到银行取回“新还款计划表”和“贷款补充协议”等资料。5.如归还全部贷款的，当天还款，第二天领取他项权证。具体还款事宜需借款人自行同贷款银行协商，且各银行流程手续等可能会有所不同。12银行按揭供款期间若银行贷款利率发生变化，供款利息是否发生变化？答：随央行基准利率发生变化，供款利息也会发生相应变化，目前银行贷款都采取的是浮动利率，当年调息次年变化13办理按揭的委托公证书怎么做？答：视具体情况而定。有些银行不受理公证书形式的按揭。具体可以咨询合作银行。14关于税费答：1）契税的缴纳比例非住宅3%；非普通住宅3%（140方以上）；普通住宅（90-140方）1.5%，90方以下1%；非家庭唯一住房3%，以签订购房合同日期为准。2）赠予房产需缴纳哪些税费（仅供参考，具体以房管部门政策为准）受赠方：按市场核定价格的3%税率缴纳契税；按市场核定价格的0.05%税率缴纳印花税；若为非直系亲属间的赠与，按赠与房屋价值减去赠与过程中缴纳的相关税费的20%税率缴纳个人所得税。赠与方：按市场核定价格的0.05%缴纳印花税；单位赠与与非直系亲属间的赠与需视同销售缴纳营业税及附加除直系亲属间的赠与和单位公益性捐赠不征土地增值税外，其余赠与是同销售缴纳土地增值税。非直系亲属赠予需缴纳房屋赠与涉及土地性质划拨转出让，另需征收土地出让金，计算方法同房屋买卖，土地等级对应的征收标准分摊的土地面积年期修正系数，直系亲属（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）不用。赠与房屋再转售时，赠与时缴纳的20%的个人所得税可以在转售时个人所得税的计税基数中扣减。若赠与时未缴纳20%的个人所得税的，在转售时需补交20%的个人所得税。15.以公司名义买，需要提供那些资料？过户自己名下时需要交什么费用？转买时需要交哪些费用？答：以公司名义购买，付款必须一次性，需提供公司营业执照，公章，法人身份证、公司章程、股东（会）决议。同时公司需缴纳：契税=成交价格*3%印花税=成交价格*0.05%公司过户个人名下：（公司需缴纳）土地增值税=（转让收入-扣除项目金额）*四级超额累进税率营业税=（成交价格-购入原价）*5.6%印花税=成交价格*0.05%（个人需缴纳）契税=成交价格*3%（140方以上非普通住宅）成交价格*3%（非家庭唯一住房）成交价格*1.5%（140方以下家庭唯一住房）成交价格*1%（90方及以下家庭唯一住房）3、建筑设计类答客问1. 项目交付时间答：2016年6月30日2. 本项目总建面约：答：总建筑面积约25.7万，总户数约1400户，3. 产品类型有几种？每种类型的面积段如何？不同产品类型的层高多少？答：从物业类型分大致有三种：四层联排、七层花院洋房、南侧沿街多层、小高层，其中联排户型面积约190，花园洋房底层复式有约170户型、约240户型，标准层约138户型，顶层约125户型；小高层有约105户型，130户型、135户型，和个别顶复约177，7层洋房3米、别墅3.9米、3.6米、3.3米、3.3米4. 本项目户型配比如何？答：26幢瞰景洋楼、11幢花院洋楼、60套墅式洋楼5. 有无样板房或示范区？样板房及示范区何时开放？答：有示范区和样板房，小高层和别墅区域11月4日开放，洋房区域12月13日开放。6. 项目是否为精装修交付，精装标准多少？答：白坯交付7. 本案智能化程度的级别及智能化设施如何配置？答：九大智能系统：视频安防监控系统，入侵报警系统，电子巡查，出入口控制，汽车库管理系统、可视对讲系统、公共广播系统、家庭信息布线系统、机房建设系统、综合管路系统。8. 小区设计是否人车分流？小区的出入口设置？答：非人车分流，但洋房区仅有一条消防车道，洋房区基本属于人车分流。9. 小区园林景观规划特色？答：社区景观采用了现代花园休闲风格，强调社区舒适而充满阳光的休闲环境。整体设计通过四横两纵一环突出景观的轴线，两纵为中央景观主轴和滨河水岸轴线，四横为宅间通道，一环为四季大道。景观设计体现了东钱湖的休闲气质，全区合理分配休闲健身空间，让业主能充分的享受来自东钱湖的阳光。10. 红线内不利因素？红线外不利因素？答：详见阳光宣言11. 各幢楼的朝向，偏向多少？各幢楼的日照时间多少？答：至少保证底层住户大寒日2小时日照。12. 设计小区安防如何设置与管理？答：小区出入口：出入口控制系统，视频安防系统围墙：周界报警系统，视频安防系统小区内部：视频安防系统，电子巡更系统汽车库：汽车库出入口管理系统、电子巡更、视频安防楼栋入口：门禁系统13. 底层及顶层两层窗户：入侵报警系统答：电梯轿厢：视频安防14. 住户内部：可视对讲系统、紧急报警系统答：15. 是否配有可视门禁系统？是否配有太阳能？是否安装卫星电视？ 答：是，有，否。16. 地下车位面积是多大？地面临时车位是在什么位置？ 答：地下车位尺寸约2.4mx5.5m，上落客货车位在南侧商业前。17. 设计小区自行车如何停放？答：地下非机动车车库。18. 本案建筑物什么结构？答：异形柱框架（别墅）、框架剪力墙（花园洋房、小高层）。19. 外墙使用什么保温结构？保温层厚度？答：别墅内外保温，厚度：外30mm，内15mm；花园洋房、小高层均为内保温，厚度15mm；20. 楼宇总层数？项目户型层高多少？答：多层，小高层层高2.9m；21. 花园洋房层高3m；答：联排一层:3.9m,二层3.6m，三、四层：3.3m。22. 设计楼宇使用说明品牌电梯？几梯几户？答：三菱电梯，一梯两户。23. 设计公共部位装修标准如何？答：待定24. 本项目楼栋间距有多少？答：小高层28m（点式小高层与北侧高层的间距），其他小高层间距34m37m25. 设计小区车行道路用什么材质铺设？路宽多少？答：沥青，7米、人行道1米26. 设计各种户型的相关赠送面积、得房率有多少？各户型的户型解析？答：详见附件1：项目各户型赠送面积测算详见附件2：项目各户型解析27. 外墙材质、石材标准？答：联排为质感涂料；花园洋房和小高层为局部石材+真石漆+质感涂料。28. 入户门交房标准、品牌？答：待定29. 窗户交房标准、窗材优势及开启方式？答：断桥隔热铝合金双层中空玻璃，平开窗、密闭性好，具有隔音隔热优势30. 水管使用什么材料？是否使用同层排水设置？答：给水管：水表后PPR，水表前钢塑复合管，同层排水（洋房底复除外）。31. 设计屋顶的隔热和防水怎么处理？答：屋顶防水卷材，挤塑聚苯板保温。32. 一楼及地下室大堂的装修标准，所采用的材质？答：地砖，墙砖或乳胶漆。33. 是否配设外墙灯光？答：报建未回复。34. 小区采用天然气还是煤气？答：天然气35. 水电是否采取一户一表？是否采用三厢电表？答：水电为一户一表。小于150平方米的住宅采用单向表，大于150平方米的住宅采用三相表。 36. 项目容积率是多少？答：1.537. 项目绿地率是多少？答：30%38. 项目景观植被的种类名称？植被的造价是多少？答：地块：以适合当地树种为主，小区景观平均造价约*/平方米。39. 配套商业？答：南线沿街商铺40. 是否有幼儿园？答：无。41. 物业管理是否统一？答：统一管理42. 是否人车分流？答：无人车分流。43. 有几个进出口？答：南北各一主入口，在西侧还有一个消防出入口。44. 主入口主干道多宽？答： 45. 次入口道路多宽？答：46. 车道是否是双向，有多宽？答： 7米，双向47. 人行道有多宽？答：1米48. 建筑退红线有多远？答：未知49. 机动车位是多少？答： 1814个50. 非机动车位是多少？答：2797个51. 建筑的房屋结构是什么？答：框架结构。52. 入户门有几个？是否拥有独立地下车库？答： 入户门一般有两个，客厅一个，入户门一个，双车位地下停车。53. 阁楼层高多少米？答：无。54. 交付标准？答：毛坯交付。55. 生活供水方式？答：市政直供水。56. 地下室设计有卫生间，排水如何处理?答：未知57. 地下室防潮有无特别处理？墙面还是天花的部分？答：未知58. 楼板如何设计的？答：现浇楼板。59. 住宅桩基深度、桩头直径以及打桩方式？答：未知60. 建筑结构封顶时间？答：2014年12月1日61. 小区道路如何排水？答：市政直排62. 本案是否有水泵房？在哪个位置？大概的面积？答：阳光宣言63. 本案污水、废水管是否分开？答：是64. 建筑物顶部是否设有避雷针？答：有。65. 地下车库是否整体相通？答：相通，24-30#34、35、43别墅部分没有地下室。66. 地下车库排水、通风和安全问题