（金融学专业论文）我国房地产价格与银行信贷关系研究.pdf

本 同意如 本；学 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名：受援 , a o o l 夕年多月聒日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名：学位论文作者签名： 解密时间：年月 日 各密级的最长保密年限及书写格式规定如下： 内部5 年( 最长5 年，可少于5 年) 秘密1 0 年( 最长1 0 年，可少于1 0 年) 机密2 0 年( 最长2 0 年，可少于2 0 年) 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 学位论文作者签名：曼曩 衣口矽年多月膨日 摘要 摘要 房地产业和金融业是当今中国经济的两个关键性行业，调整好两者自身状 态以及它们之间的关系一直是我国经济保持健康发展的基石。作为这两个行业 的关键性数量指标，房地产价格和银行信贷始终受到国内外学术界和业界的高 度重视。 我国房地产商品化是以1 9 9 8 年停止福利分房和推出个人住房贷款政策的住 房制度改革为起始标志的，房地产业与银行业的联系自此变得更加紧密，房地 产价格和银行信贷也随之逐步规范化、市场化。随着我国的房地产价格和银行 信贷额这两类数量指标逐渐具有了市场化的内涵，这一领域的研究价值也得到 了大幅提升。我国房地产价格与银行信贷之间关系的存在性，这种关系是否有 基础数据的支持，这种关系是否有数量分析的支持，银行业对这类信贷的风险 是如何控制的，还有哪些有待完善之处等等，这些都成为了有价值的研究课题。 本文在对国内外相关领域研究文献回顾总结的基础上，从我国房地产价格 的决定因素和波动特征、及商业银行房地产信贷特点及贷前风险控制的阐释出 发，分析了我国房地产价格与银行信贷的关系，并利用我国房地产商品化以来 的房地产价格和银行信贷等实际数据对房地产价格波动与银行信贷之间的静态 和动态关系作了深入的实证分析，最后提出相关政策建议，并得出结论。 关键词：房地产价格银行信贷风险控制向量自回归模型 a b s t r a c t a b s t r a c t i i l d u s t r i e so fr e a le s t a t ea n df i n a n c ea r et w oe s s e n t i a lf l e l d so fc h i n a s e c o n o m yn o w m a i n t a i n i n gp r o p e rs t a t e so ft h e i rr e l a t i o n s h i pa n dt h e m s e l v e si st h e b a s i so fah e a l t h ya n ds u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to f0 1 1 1 7s o c i a le c o n o m y a sk e y q u a n t i t a t i v ei n d i c a t i o n so ft h e s et w oi n d u s t r i a l s ，r e a le s t a t ep r i c ea n db a n kl e n d i n g q u a n t i t ya r ea l w a y sb e i n gf o c u s e db yb o t ha c a d e m i ca n dc o m m e r c i a le x p e r t sa l lo v e r t h ew o r l d t h ec o m m e r c i a l i z a t i o no fc h i n a sr e a le s t a t e b e g a n w i t ht h ee n do f w e l f a r e o r i e n t e dp u b l i ch o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e ma n dt h es t a r to fp e r s o n a lh o u s i n g l o a n ，f o rw h i c ht h ec o n n e c t i o nb e t w e e nr e a le s t a t e sa n db a n k i n gb e c a m et i g h t e r a s t h ei n d i c a t o r so fr e a le s t a t ep r i c ea n db a n kl e n d i n gg r a d u a l l ya d o p t i n gt h em a r k e t p r i n c i p l e ，t h ev a l u eo ft h e i r r e s e a r c h e sa r e b e i n gr a i s e d t h ef o l l o w i n gt o p i c s c o n c e r n i n gc h i n a sr e l a t e df a c t sa n dd a t aa r eo fi m p o r t a n c e i st h e r ear e l a t i o n s h i p b e t w e e nr e a le s t a t e p r i c ea n db a n kl e n d i n g ? p r o v i d e d t h a tt h e r e l a t i o n s h i p t h e o r e t i c a l l ye x i s t s ，w h e t h e rt h eb a s i ca n da d v a n c e dd a t aa n a l y s i ss u p p o r ti tw i l ls t i l l b eaq u e s t i o n h o wd ob a n k sc o n t r o lt h e s er i s k s ? h o wc a na l lp a r t i e si m p r o v et h e p r o g r e s so f t h i sf i e l d ? a l lt h e s et o p i c sa r ev a l u a b l e o nt h eb a s i so fr e v i e w i n gm o s to fp r e v i o u se s s a y si nt h i sf i e l d ，t h i sp a p e rs t a r t s f r o mt h ea n a l y s i so ft h es t a t u sa n dc h a r a c t e r so fc h i n a sr e a le s t a t ep r i c ea n db a n k l e n d i n g t h e n ，t h ep a p e rp r o v i d e st h e o r i e sc o n c e r n i n gt h e c o i n c i d e n c eo ft h e f l u c t u a t i o no fc h i n a sr e a le s t a t ep r i c ea n db a n kl e n d i n g ，a n dr i s ki d e n t i f i c a t i o na n d c o n t r o l l i n gt ot h er e a le s t a t el e n d i n gb yc h i n a sb a n k u s i n gt h el a t e s td a t ao fc h i n a s r e a le s t a t ep r i c e ，b a n kl e n d i n ga n do t h e rk e yv a r i a n c e ，t h i se s s a ya l s ot a k e sad e e p e m p i r i c a la n a l y s i so ft h es t a t i ca n dd y n a m i cl i n k sb e t w e e nt h o s et w ov a r i a n c e s a t l a s t ，i to f f e r sm a n yp r a c t i c a lp o l i t i c a ls u g g e s t i o n sa n dm a k e sac o n c l u s i o no fa l lt h e a n a l y s i s k e yw o r d s ：r e a le s t a t ep r i c e s ，b a n kl e n d i n g ，r i s kc o n t r o l ，v a r i i 目录 目录 第一章引言1 第一节选题背景及意义1 第二节研究目的和研究方法3 第三节论文结构3 第四节国内外文献综述4 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析7 第一节我国房地产价格的决定因素及波动特征分析7 2 1 1 我国房地产价格的决定因素分析7 2 1 2 我国房地产价格的波动分析1 1 第二节商业银行房地产信贷概况及贷前风险控制分析1 3 2 2 1 我国商业银行房地产信贷的概况1 3 2 2 2 我国商业银行房地产信贷的贷前风险控制1 5 第三节房地产价格与银行信贷相关性分析1 9 2 3 1 房地产价格波动对银行信贷的影响1 9 2 3 2 银行信贷对房地产价格波动的影响2 1 第三章我国房地产价格与银行信贷关系的实证分析2 2 第一节数据来源与统计分析2 2 第二节单位根检验与协整分析2 3 3 2 1 单位根检验2 3 3 2 2 协整分析2 4 第三节基于v a r 与v e c 模型的实证分析2 5 3 3 1 格兰杰因果关系检验2 5 3 3 2 基于误差修止模型的短期动态关系检验2 6 i i i 目 3 3 3 脉冲响应 3 3 4 方差分解 第四章完善我国房地产融资制 第一节金融市场层面的政策建议 4 1 1 构建多层次的融资体系 4 1 2 建立数据统计及监控体系 4 1 3 进一步完善我国资本市场 第二节商业银行层面的政策建议3 2 4 2 1 构建房地产价格波动监控体系3 2 4 2 2 推进房地产信贷业务良性创新3 3 4 2 3 积极参与房地产投资信托基金3 4 结论3 5 参考文献3 7 致谢4 0 个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果4 1 i v 第一章引言 第一章引言 第一节选题背景及意义 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家 居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消 费结构升级、改善民生具有重要的作用。国家统计局2 0 0 8 年1 1 月公布的数据 显示，房地产业增加值1 占g d p 的比重已超过5 。这个比值背后的房地产业增加 值及累计总值，也是得益于金融业对资金密集型的房地产业的有力支持。在当 前月度出口贸易额持续显著下降的情况下，深入认识房地产业与金融业的特点 与关系，合理促进房地产业健康发展自然成为拉动我国经济增长和保持经济平 稳健康发展的重要手段。 作为房地产业的核心指标，房地产价格集中综合地反映了房地产市场上包 括成本和供求关系在内的各种信息，它可以分解为建筑成本、房企管理成本、 土地成本、各类税费和企业利润这五个组成部分。通常情况下，前两项成本价 格变化不大，后三项成本是真正影响房价的主要变量。据近期调查2 ，后三项成 本占房地产价格的8 0 以上，其中土地成本己占到房价的3 0 ，各种税费占到 3 0 一4 0 ，房地产企业利润远远超过了5 的世界平均比例。以在沪深a 股市场上 市的9 0 家房地产业上市公司为例3 ，2 0 0 7 年，其总资产收益率( r o a ) 均值达5 3 2 ， 部分企业超过1 0 ；净资产收益率方面( r o e ) 均值达到1 4 4 8 ；平均每股收益 ( e p s ) 达到0 3 5 元，较2 0 0 6 年同期增幅超过1 0 0 。 房地产企业的融资也是国内业界高度重视的关键点，房地产业属于资金密 集型产业，它对于资金有效供给的要求很高，资金链断裂导致破产是房地产业 1 房地产业增加值，是指房地产业所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。计算房地产业增加值 的范围包括：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、其他房地产活动业以及城市居民自 有住房折旧和农村居民自自住房折旧。 摘自：天津统计信息网h t t p ：w w w s t a t s - t j g o v c n a r t i c l e l j t j t j z s w d z y t j z b j x g d z c t z y c s j s 2 0 0 6 1 2 5 5 7 1 h t m l 2 政协委员曝光房价成本高房价背后的推手有哪些? 摘自：新华网h t t p ：n e w s x i n h u a n e t c o r n h o u s e 2 0 0 9 0 3 0 4 c o n t e n t _ 1 0 9 4 2 9 2 8 _ 1 h t m 3 ( ( 2 0 0 8 中国房地产卜市公司t o p l 0 研究报告 摘自：1 - 海证券报，2 0 0 8 年6 月4e j h t t p ：w w w c n s t o c k c o m p a p e r _ n e w h t m l 2 0 0 8 - 0 6 0 4 c o n t e n t _ 6 1 9 0 6 4 9 4 h t m l 第一章引言 界的常见现象。房地产投资有其鲜明的特点，其中包括投资额度大、建设耗时 长、回报率较高、周期性明显和风险性较高等。从全球范围来看，目前所占份 额较高且发展较快的融资方式是房地产投资信托基金( r e a le s t a t ei n v e s t m e n t t r u s t s ) 。从我国现阶段的情况来看，银行信贷仍旧是众多房地产开发企业的主 要融资渠道，据统计4 ，自1 9 9 7 年以来，我国房地产开发资金来源中来自银行资 金的占比一直在5 0 左右。以2 0 0 7 年为例，当年房地产开发资金共筹措3 7 2 5 6 6 2 亿元，第一资金来源是房地产开发企业“自筹资金”达到1 1 7 7 2 亿元，占房地 产开发投资资金来源的3 1 6 ；第二是“定金和预收款 ，为1 0 6 2 8 4 7 亿元，占 2 8 5 ；第三则是“银行贷款 ，为6 9 6 0 9 8 亿元，占1 8 7 。但实际上，企业“自 筹资金”主要由商品房销售收入转变而来，约7 0 来自银行贷款，“定金和预收 款约有3 0 来自银行贷款。由此可推算出，2 0 0 4 年房地产开发中使用银行贷 款的比重应在4 9 4 以上。由此可见，房地产业对银行信贷的依赖程度几乎超过 了5 0 ，可以判定为高度依赖。再从金融机构的角度来分析，房地产企业同样是 重要的信贷对象，据住房和城乡建设部2 0 0 9 年2 月发布的统计数据，我国房地 产贷款余额已突破4 8 万亿元，占金融机构贷款余额的1 8 4 5 。中国人民银行 在2 0 0 9 年2 月2 3 日发布的2 0 0 8 年第四季度中国货币政策执行报告中也披 露，截至2 0 0 8 年1 2 月末，商业性房地产贷款余额5 2 8 万亿元，其中，房地产 开发贷款余额1 9 3 万亿元，个人住房贷款余额2 9 8 万亿元。由此可见，房地 产融资与银行信贷之间存在着数量上互为重要因素的关系。 在对我国房地产业两个核心问题( 即房地产价格和银行信贷) 的初步分析 之后，一个重要的问题便出现了，我国房地产业供求双方博弈而得的房地产价 格与房地产业运营核心的银行信贷，两者之间是否存在着经济学意义上的相关 关系? 如果存在这种相关关系，那么它的具体存在形式是怎样的，我国商业银 行如何控制它给银行相关信贷所带来的风险? 在中国特色社会主义市场经济体 制中，实际的经济数据是否支持这种相关关系及决定关系? 这种相关关系的存 在又对我国房地产业发展和银行相关信贷风险管理的改进有什么样的启示? 4 2 0 0 4 年中国房地产金融报告，中国人民银行会融市场司房地产盒融分析小组编 5 住房和城乡建设部：房地产贷款占金融机构贷款余额1 8 4 摘自：第一房地产投资融资网h t t p ：w w w 1 a n d l 6 3 c o m 2 0 0 9 2 i 0 8 5 8 5 9 5 3 1 0 2 h t m l 2 第一章引言 第二节研究目的和研究方法 本文的主要研究目的就是分析我国房地产价格与银行信贷各自的特征和两 者之间的理论与实证关系，以及商业银行在涉房地产银行信贷方面的风险管理 情况，以提出具有针对性的意见和建议，促使我国房地产业和金融业在该领域 稳定健康地合作与发展。 本文在丰富翔实的定性材料及定量数据的基础上，遵循从对问题提出合理 性的认识，到对问题本身的深入分析，再到寻求问题的解决办法的研究思路， 通过理论联系实际的方法和对比分析的方法，在经济学理论的指导下，在实证 分析的辅助下，在理论及实证、定性及定量分析的基础上，提出我国房地产及 银行相关信贷业务发展的合理化建议。其中，运用政治经济学的价格决定理论 和西方经济学上的供求分析法，对我国房地产价格的决定因素进行了分析；利 用分类讨论、总结归纳的方法对我国房地产价格构成进行分析；利用西方经济 学及货币银行学的理论对我国房地产价格与银行信贷的关系进行分析；利用计 量经济学的时间序列分析方法对我国1 9 9 8 年1 月至2 0 0 8 年6 月的月度数据进 行实证分析等等。本文的写作视角独特，全面而又重点突出地对房地产价格与 银行信贷的相关性及风险进行了详细的分析，并提出了相关政策建议。 第三节论文结构 基于以上分析，本文的结构共分为四个部分：第一部分，引言，主要对我 国房地产业、房地产价格和银行相关信贷进行初步阐释，引出要解决的问题， 提出分析方法，概述论文结构，并在文献综述小节回顾国内外学者在房地产价 格与银行信贷关系方面的理论及实证研究，并进一步阐述本文的创新之处；第 二部分，我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析，旨在系统分析和论述房 地产价格与银行信贷的相关理论，解答相关关系的理论存在性问题，并对我国 商业银行房地产信贷的贷前风险控制进行阐释；第三部分，我国房地产价格与 银行信贷关系的实证分析，此部分通过对我国房地产价格等历史数据的实证检 验，验证第三部分的理论，并解答我国的实际数据是否支持的问题；第四部分， 总结理论分析与实证检验的结论，并在此基础上提出发展完善我国房地产融资 体系的政策建议。 第一章引言 第四节国内外文献综述 在房地产价格波动及其与银行信贷关系的研究领域，国内外学者做了大量 富有建设性的工作，为本文的进一步研究打下了良好的基础。 发表在国际期刊的研究文献主要包括：r o b e r th e a t h ( 2 0 0 3 ) 撰写的作为金 融稳健性指标的房地产价格，文章指出房地产具有资产和抵押贷款担保品的双 重作用，而且房地产信贷在金融机构信贷中占有重要地位。n a n k u a n gc h e n ( 2 0 0 1 ) 基于台湾房地产价格波动数据撰写的台湾资产价格波动：1 9 7 3 年至1 9 9 2 年股票和房地产价格实证，文章指出股票价格是房地产价格的格兰杰原因，而 且对于预测这两项主要资产价格的变动，银行贷款比利率有着更加重要的作用。 银行信贷对约束企业的资产状况和抵押价值是非常重要的。文中的实验模拟还 表明，即使是理性泡沫理论( t h er a t i o n a lb u b b l et h e o r y ) 也不能完全解释台湾 1 9 8 8 年年中至1 9 9 0 年的资产价格加速增值。c l a u d i ob o r i o 和p h i l i pl o w e ( 2 0 0 2 ) 撰写的资产价格、财务和货币稳定性：相互关系研究，文章指出金融失衡产 生于低通胀环境，在某些情况下，政策应该响应这些不平衡，但事前判定金融 不平衡可能很困难。持续的高速信贷增长，结合资产价格的大幅上升会增加金 融波动的可能性。该文认为，虽然低水平稳定的通胀能够促使金融稳定，但它 也为银行信贷和资产价格增加了过度的需求压力，而非增加到商品和服务价格 上。ep h i l i pd a v i s 和h a i b i nz h u ( 2 0 0 4 ) 撰写的银行借贷和商业资产周期：一些 跨国事实，该文通过对商业地产价格变动和银行危机联系的观测，在宏观经济 层面研究商业地产价格的决定因素和商业地产价格与银行借贷之间的内在联 系。该文建立的规模递减理论模型( a r e d u c e d f o r m t h e o r e t i c a lm o d e l ) 表明银行借 贷与商业地产价格是紧密联系的，商业地产在看似合理的假设下可以产生循环， 这种循环是被商业地产部门和银行借贷以及宏观经济的动态联系所驱动。基于 b i s 提供的1 7 个发展中国家样本数据的跨国实证分析证实了模型的预测，商业 地产价格影响因素的研究表明了信贷和商业地产存在紧密联系，经历了1 9 8 5 年 到1 9 9 5 年与地产损失相联系的银行危机的国家尤其如此。对动态内在联系的进 一步研究表明商业地产价格是相当独立的，因为它趋向导致信贷扩张，而不是 超额的信贷扩张刺激了地产价格。此外，g d p 对商业地产和银行信贷都有重要 的影响。s t e f a ng e r l a c h 和w e n s h e n gp e n g ( 2 0 0 5 ) 撰写的香港的银行借贷与房地 产价格，该文研究了货币局制度下香港频繁且剧烈波动的住宅房地产价格和银 4 第一章引言 行借贷的关系，表明银行借贷和房地产价格的同期相关性很大， 对银行信贷的影响是单方向的。x i a o j i n gz h a n g 和t a os u n ( 2 0 0 6 ) 撰写的中国 当前房地产循环和潜在的金融风险，该文指出房地产周期和金融稳定性是紧密 相关的。该文在1 9 9 2 年到2 0 0 4 年季度数据的计量分析基础上，指出房地产业 会平稳发展，住房价格会在一个相当长的时间内稳步上升。在数量分析的基础 上，当前房地产周期可应用于金融稳定性，包括房地产信贷暴露的风险、政府 担保和到期时间错配。该文还讨论了一些相应的政策，例如推进银行业改革、 鼓励地方政府的理性行为、加强外资流入流出中国房地产业的法规。s i m o n g i l c h r i s t 和j o h nv l e a h y ( 2 0 0 2 ) 撰写的货币政策和资产价格，考察了对两种类 型干扰的合适政策反应，同时也考虑了资产价格如何影响着经济，其中提及的 第二类干扰是对净价值的冲击，它会直接影响到公司的借贷能力和客户的出借。 发表在国内期刊上的研究文献主要包括：郑效民( 2 0 0 3 ) 撰写的房地产周 期波动对房地产信贷业务的影响，文章指出房地产周期波动会为商业银行信贷 业务带来较大风险。皮舜( 2 0 0 4 ) 撰写的中国房地产市场与金融市场的g r a n g e r 因果关系分析，文章在中国1 9 9 7 到2 0 0 3 年间房地产市场与金融市场的月度数 据基础上，建立了两个市场之间相互作用的误差修正模型( e c m ) 。通过基于e c m 的线性g r a n g e r 因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期 和短期都存在着双向线性因果关系，它们具有一定程度的共生性。钱小安( 1 9 9 8 ) 撰写的资产价格变化会对货币政策产生深刻影响，文章指出股票、房地产等 资产价格的变化会对货币政策产生深刻影响。武康平，皮舜，鲁桂华( 2 0 0 4 ) 撰写的中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析，文章认为房地产 市场与金融市场是风险积聚的两个重要载体，而两个市场在经济运行中表现出 相互共生关系，容易助长风险的相互累积。一旦风险累积的繁荣破灭，将导致 财富幻觉的消失，进而导致房地产市场崩溃、金融危机、经济危机等不良后果。 易宪容( 2 0 0 5 ) 撰写的中国房地产市场过热与风险预警，文章指出，我国房 地产市场完全建立在银行支持的基础上，国内房地产业把投资风险与融资风险 完全集中于商业银行，使国内商业银行面临潜在的危机。张晓晶，孙涛( 2 0 0 6 ) 中国地产周期与金融稳定，文章从中国房地产周期切入，利用1 9 9 2 2 0 0 4 年的季度数据计量分析了房地产周期的驱动因素，并探讨了新一轮房地产周期 与金融稳定的关系，在此基础上提出了相应的对策来维护金融稳定。陈灿煌， 张立军( 2 0 0 6 ) 撰写的高房价对社会经济的影响及对策，该文分析了房价持 5 第一章引言 续高涨对社会稳定、金融的稳健运行、经济结构的调整、居民收入差距等五个 方面的消极影响，并提出了有关控制房价的对策。 综合国内外期刊发表的相关文献，国外学者主要是定性的、或立足于该国或 该地区数据定量地分析资产价格和银行信贷的关系。而我国房地产市场及金融 机构的具体情况都与发达国家的有所不同，无论是理论还是实证的结论，其实 用性都需要用我国数据来进行验证。国内学者在这方面的研究则注重定性分析， 或是使用简单的多元回归模型或时间序列模型来做实证检验，很少有专门对我 国房地产价格和银行信贷最新数据的深入实证分析。本文在这些已有的国内外 文献的基础上，注重对我国房地产价格和银行信贷状况和相互关系的分析，并 进一步研究了商业银行在房地产信贷风险控制的现状，此外还采用了最新的房 地产价格及相关数据，结合多变量协整分析和向量自回归分析，对房地产价格 波动与银行信贷之间的长期均衡和短期均衡动态关系进行检验，并给出了富有 实践意义的政策建议。 6 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 第一节我国房地产价格的决定因素及波动特征分析 2 1 1 我国房地产价格的决定因素分析 要研究房地产价格波动与银行信贷的关系，就必须先了解房地产价格。根 据西方经济学微观经济理论，作为市场经济中众多商品之一，房地产商品具有 一般商品的普遍性定价原则，即决定于房地产市场上的攻击与需求。在确定的 时期和价格条件下，房地产开发企业愿意并有能力生产和销售房地产商品品， 从而形成房地产市场中的供给方；同样消费者出于自身需求有意愿并有能力购 买房地产商品，从而形成房地产市场中的需求方。我国的房地产市场很有可能 属于垄断竞争类市场，供求双方经过复杂博弈来确定房地产价格。而更微观地 分析房地产价格的基本影响因素，主要有以下几个方面： 2 1 1 1 房地产商品成本 研究房地产价格的基本影响因素，首先就应该研究房地产商品的成本，无 论是房地产开发商在确定自身最优生产选择时，还是消费者在确定自身最优消 费选择时，他们都需要对房地产商品的成本有理性客观的认识，这是市场交易 信息中最重要的基础。 房地产商品的成本主要包括土地成本、建安成本、利息、税费、管理费用、 其他费用，下面将这些项目展开。第一，土地成本。土地成本是房地产商品的 一项重要成本，而且由于房地产商品的特殊性，不同房地产商品在土地成本上 的数额差异很大。政府在确定土地使用权拍卖的起拍定价时，主要是依据标的 土地的区位、用途、面积等因素。其中最重要的是土地的区位，也就是位置， 同样面积的土地在上海、北京的价格要比在长沙、成都的价格高出很多，且同 样面积土地的价格在同一个城市中也有所不同，城市中心区域的价格要比外围 地段的价格高出很多。一般来说，对于同样区位同样面积的地块而言，规划建 筑面积越小的房屋( 如：别墅、花园洋房) ，土地成本在房屋价格中所占的比例 7 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 越高。反之，规划建筑面积较大的房屋( 如：高层住宅写字楼等) ，其每平方米 所摊得的土地出让金必然较低，土地成本在这类房屋的价格中所占的比例也就 相对较小。在分析土地成本在房地产商品价格中所占比例时，地方政府也是应 该注意的因素，在有些地方政府的财政收入中，土地出让金占有较高的比例， 而且税金中也有一部分是与房地产商品相关的上下游企业所缴纳的税款，所以 涉及房地产商品的地方政府利益是可观的，这也可能成为地方政府影响房地产 商品价格的一个动机。第二，建安成本。建安成本是房地产成本中相对稳定的 一部分，它又可以分为建筑安装费和建设配套费两部分。以南方日报最近对广 州情况的调查测算结果为例，9 层以下不带电梯的普通住宅的建筑安装费约在 8 0 0 元平方米，9 3 0 层普通多层建筑约在1 0 0 0 , 1 2 0 0 元平方米，3 0 层以上写 字楼约是1 5 0 0 2 0 0 0 元平方米，别墅的土建造价则在5 0 0 , - - - 6 0 0 元平方米。一 般情况下，普通住宅楼都在9 3 0 层的设计高度，那么建筑安装费基本是在1 5 0 0 元平方米以下。建设配套费是指房地产开发商在楼盘的配套设施方面的投入， 这部分费用占比普遍很小。即使很多开发商附带装修，由于规模优势，这项成 本也不会高于4 0 0 元平方米。从非常稀有的官方成本数据来看，福州市物价局 曾于2 0 0 5 年8 月到1 0 月之间在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本， 其中建安成本、配套设施费用分别只占房价的2 5 和1 4 左右。第三，利息费 用。利息费用是房地产商品价格的又一个重要组成部分，房地产开发商从投标 拍得土地到可以销售至少需要3 年的时间，房地产企业一般都具有7 0 以上的 资产负债率，绝大多数资金都要靠银行贷款。房地产开发多数是多个项目滚动 进行，这样开发商就可以不断进行抵押和再融资，其自有资金一般可以在滚动 中抽出，后面的过程就是用销售款来偿还贷款，所以贷款在房地产产品的开发 过程中也占了重要的位置。第四，税费和管理费用。这部分费用一般不会超过 5 0 0 元平方米，且全国的差异不大。第五，其他费用。这部分差异很大，且无 从考证，但作为房地产价格成本中客观存在的一部分在这里中单独列出。 2 1 1 2 房地产商品的供求状况 在分析了房地产商品自身的成本因素之后，供求关系就上升为最主要的影 响因素、甚至决定因素了。 我国房地产商品的供给情况从1 9 9 8 年住房制度改革开始得到了显著的提 高，不论从房地产投资规模方面，还是从房地产供给结构方面都有了大幅的提 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 高和改善。根据2 0 0 8 年中国统计年鉴数据，1 9 9 8 年到2 0 0 7 年间，房地产开 发投资年均增长2 4 1 ，比城镇城镇固定资产投资和全社会固定资产投资的增速 分别高出3 9 和5 。2 0 0 0 年以来，房地产开发投资在城镇固定资产投资和全 社会固定资产投资中所占比重分别稳定在约2 1 和1 8 的水平。接近五分之一 左右的投资比重说明房地产开发投资已经成为我国固定资产投资中的重要组成 部分，房地产开发投资增长的变化与固定资产投资增长的变化有着重要关联， 2 0 0 3 年以来，房地产开发投资增长对同期固定资产投资增长的贡献率在2 0 的 水平。具体情况如下表6 所示： 表2 11 9 9 8 年至2 0 0 7 年我国房地产投资情况单位：亿元， 房地产开发投资 年份全社会投资城镇投资 投资规模占全社会投资比例占城镇投资比重 19 9 8 2 8 4 0 6 22 2 4 9 1 43 6 1 4 21 2 71 6 1 1 9 9 9 2 9 8 5 4 72 3 7 3 2 04 1 0 3 21 3 71 7 3 2 0 0 0 3 2 9 1 7 72 6 6 1 84 9 8 4 11 5 11 9 0 2 0 0 l 3 7 2 1 3 53 ( ) 0 0 1 26 3 4 4 1 1 7 o2 1 1 2 0 0 2 4 3 4 9 9 93 5 4 8 8 87 7 9 0 91 7 92 2 0 2 0 0 3 5 5 5 6 6 64 5 8 1 1 71 0 1 5 3 81 8 32 2 2 2 0 0 4 7 0 4 7 7 45 9 0 2 8 21 3 1 5 8 31 8 72 2 3 2 0 0 5 8 8 7 7 3 67 5 0 9 5 11 5 9 0 9 21 7 92 1 2 2 0 ( ) 6 10 9 9 9 8 29 3 3 6 8 71 9 4 2 2 91 7 72 0 8 2 0 0 7 13 7 3 2 3 911 7 4 6 4 5 5 2 5 2 8 8 8 1 8 42 1 5 年均增k 1 9 1 2 0 2 2 4 1 n ，an a 数据来源：根据中国2 0 0 8 年统计年鉴数据整理得到。 在房地产供给结构完善方面，1 9 9 8 年到2 0 0 7 年，住宅开发投资占房地产投 资的比重由5 7 6 上升至7 1 2 ，自2 0 0 0 年以来基本稳定在房地产投资的6 6 以上。办公楼投资占房地产开发投资的比例逐步下降，由1 2 o 降至4 0 9 ，从 2 0 0 1 年起维持在5 以下；商业营业用房投资和其他投资占房地产开发投资的比 例自2 0 0 0 年起基本维持在1 2 和1 5 左右，全国房地产开发投资的结构逐渐日 趋稳定。房地产开发企业新开工房屋面积的统计数据也支持了这一判断，其中 住宅和商业营业用房面积的平均增长速度分别为1 8 7 和1 8 9 ，非常接近与新 开工房屋面积的增速1 8 7 。具体情况如表2 2 所示： 6 r e i c o 报告：房地产供给能力1 i 断提高，和讯网，h t t p ：h o u s e h e x u n c o m 2 0 0 8 1 - 2 6 1 1 1 6 7 5 7 9 2 - 1 h t m l 9 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 表2 21 9 9 8 年至2 0 0 7 年我国房地产开发企业新开工房屋面积单位：万平方米 新开工房 住宅 商业营业 年份 别墅、高经济适用 办公楼其他 屋面积 总面积 用房 档公寓房 1 9 9 8 2 0 3 8 7 9 0l6 6 3 7 5 06 3 8 6 0 3 4 6 6 4 08 7 1 5 0 1 9 3 8 6 59 4 0 2 5 1 9 9 9 2 2 5 7 9 41l8 7 9 7 9 45 9 4 0 6 3 9 7 0 3 66 9 0 2 92 1 9 8 5 6 8 9 2 6 2 2 0 0 0 2 9 5 8 2 6 42 4 4 0 1 1 51 1 6 9 0 95 3 1 3 3 28 9 8 8 l3 0 3 4 7 71 2 4 7 9 1 2 0 0 1 3 7 3 9 4 1 83 0 5 3 2 7 21 4 5 6 6 95 7 9 5 9 71 0 7 2 9 84 1 0 5 4 01 6 8 3 0 8 2 0 0 2 4 2 8 0 0 5 23 4 7 1 9 3 52 2 7 8 1 7 5 2 7 9 6 8 1 2 5 4 2 44 9 2 6 4 81 9 0 0 4 5 2 0 0 3 5 4 7 0 7 5 34 3 8 5 3 8 82 3 4 9 2 95 3 3 0 5 81 4 6 6 8 96 7 0 6 8 02 6 7 9 9 6 2 0 0 4 6 0 4 1 3 8 64 7 9 4 9 0 12 9 7 5 6 94 2 5 7 4 91 7 0 4 1 97 7 9 0 8 l2 9 6 9 8 5 2 0 0 5 6 8 0 6 4 4 45 5 1 8 5 0 72 8 3 4 9 73 5 1 3 4 51 6 7 1 1 07 6 7 5 4 73 5 3 2 7 9 2 0 0 6 7 9 2 5 2 8 36 4 4 0 3 8 04 0 5 8 3 2 4 3 7 9 0 3 2 1 3 4 9 48 4 7 3 2 34 2 4 0 8 6 2 0 0 7 9 5 4 0 1 5 37 8 7 9 5 5l4 9 1 4 4 14 8 1 0 2 62 1 4 1 4 49 0 9 3 8 95 3 7 0 7 0 年均增k1 8 7 1 8 9 2 5 5 3 7 1 0 5 1 8 7 2 1 4 数据来源：根据中国2 0 0 8 年统计年鉴数据整理得到。 从房地产商品的需求方面来看，房地产商品中占比例最大的一部分就是住 宅需求，住宅需求是人的基本需求，尤其是在我国传统思想的背景下，公众对 于房屋的需求有着广泛的基础。按照住宅需求的产生动机，可以将住宅需求分 为主动需求和被动需求。第一，主动需求。主动需求是指随着居民生活水平的 提高，消费观念和结构有所改变，家庭结构逐渐向核心家庭、夫妇家庭和单身 家庭的方向发展，家庭数量增加，因此住宅需求也就会随之增加。在主动需求 中，为实现通过投资房地产商品获得盈利的投资需求也占有重要的地位，这种 需求是一种弹性需求，尤其鲜明地出现在房地产市场的复苏和繁荣阶段。在我 国，国内资金由于社会保障体系改革的滞后，医疗、教育、养老保险覆盖面极 小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存担忧；而医疗、教育等 价格大幅上涨以及时而公布的电媒水气等资源产品价格改革也增加了人们对未 来通货膨胀的担心，因此很多居民将复苏和繁荣期的房地产商品作为重要的保 值增值手段。第二，被动需求。被动需求是指因为人口增加、农村城市化、旧 城改造等造成的房屋拆迁而引起的住宅需求，这部分需求是由于客观的外界因 素导致的居民对房地产商品的消费需求。不同于具有弹性的主动需求，被动需 求是一种典型的刚性需求。其中，尤其是拆迁所带来的需求是不容忽视，在我 国城镇化的过程中，存在并将会不断出现大量的拆迁改造工程，又考虑到拆迁 1 0 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 面积带来的住宅需求乘数一般在2 - - - , 3 倍，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺 激作用是全球其他国家所无法比拟的。 2 1 2 我国房地产价格的波动分析 与其他商品价格相同，房地产价格也会随时间产生波动，这里选取我国2 0 0 0 年至2 0 0 8 年这九年间房地产销售价格指数7 的季度数据作为基本数据，为了展示 出房地产价格波动的情况，将价格指数转化为环比增长比率，绘制下图，以便 分析我国房地产价格的波动情况。 图2 1 - 2 0 0 0 年一季度至2 0 0 8 年四季度全国房地产销售价格指数季度数据环比变动 数据来源：根据w i n d 资讯数据整理绘制。 上图中可以看出，从2 0 0 0 年第一季度开始到2 0 0 8 年第三季度，总计3 5 个 季度中，全国房地产销售价格指数都是大于1 的，这说明3 5 个季度中，无论增 速的快慢，房地产销售价格都处在稳步上升的过程中。房地产销售价格环比增 长率的均值是5 3 1 、众数是5 2 0 、中位数是3 5 0 ；单季度环比增长速度最 高的是2 0 0 4 年第一季度；单季度环比增长速度最低的是2 0 0 8 年第4 季度；该 7 房地产销售价格总指数包括商品房和二手房两大类价格指数。要先分别计算出商品房、二手房的价格指数， 然后采用加权算术平均法计算出房屋销售价格指数。商品房中包括住宅和非住宅两个中类。住宅中包括经 济适用房、普通住宅、高档住宅三个小类；非住宅中包括办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房、其它用 房四个小类。二手房中包括住宅、非住宅两个中类。 1 1 第二章我国房地产价格与银行信贷关系的理论分析 季度也是这3 6 个季度中唯一一个录得环比负增长的季度。下面来分段进行考察， 在整体的3 6 个季度数据中，连续加速上涨达到或超过一年的时段有3 个，分别 是2 0 0