（法学理论专业论文）业主权纠纷类型及解决机制研究.pdf

摘要 我国小区中业主权益的保护一直缺乏有效、有力的法律规制，此次物权立法 中虽规定了“业主的建筑物区分所有权”，但其内容原则而简单。反观其他国家 和地区，均比较重视业主权、建筑物区分所有制度的立法，德、美、日、法等国 家并据此形成了较为成熟的业主权利保护机制。 本文采用系统研究、分析实证、比较研究、理论联系实际等方法，借鉴了法 学、社会学、经济学、政治学等研究方法和研究成果。首先对业主权纠纷类型进 行系统地阐释、界定，在此基础上，对业主权纠纷产生的原因，从业主权的立法 不足、权力分布不对称、利益分配不平衡、主体观念及品行差别角度进行初步解 析，继而，针对学界和实践中颇有争议的业主权纠纷中几个典型问题，结合新出 台之物权法的对应规定，指出立法弊端的同时，通过相关案例进行说明分析。 在此基础上，结合有关学术理论，提出一些具体的、有针对性的解决思路。最终 试图从法理和法律制度的层面对业主权纠纷的消解提出对策和建议。 本文分四章：第一章为业主权纠纷类型概述，分为业主权概述、业主权的相 关利益主体、业主权纠纷主要类型三个部分；第二章为业主权纠纷的原因解析， 有业主权的立法不足、权力分布不对称、利益分配不平衡、主体观念及品行差别； 第三章为业主权纠纷中几个问题，涉及专有部分的相关争议、停车位、停车库的 权属争议、成员权争议、物业服务中的纠纷；第四章为业主权纠纷的消解对策， 提出完善业主权制度之我见、私权维护意识的养成及限度、行政权力的适当介入。 关键词：业主权业主权纠纷类型纠纷消解对策 a b s tr a c t i no u rs t a t e ，c o m m u n i t yp r o p r i e t o rr i g h t sa l w a y sl a c ko fe f f i c i e n ta n de f f e c t i v e p r o t e c t i o n sf r o ml e g i s l a t i o n sa n dr e g u l a t i o n s t h o u g ht h er e c e n tl e g i s l a t i o no fr e a l r i g h t sp r e s c r i b e dc a t e g o r i z e do w n e r s h i po f a p a r t m e n th o u s e ，i t sc o n t e n ti st o os i m p l e a n dg e n e r a l a f t e rg o i n gt h r o u g hs y s t e m si no t h e rs t a t e sa n dr e g i o n s ，i tw a sf o u n dt h a t t h e s es t a t e sa n dr e g i o n sp a i dm u c hm o r ea t t e n t i o nt op r o p r i e t o rr i g h t sa n dc a t e g o r i z e d o w n e r s h i po fa p a r t m e n th o u s e i ng e r m a n y , t h eu n i t e ds t a t e s ，j a p a na n df r a n c e ， f u l l d e v e l o p e dm e c h a n i s m sf o rp r o t e c t i n gp r o p r i e t o rf i g h t sh a v eb e e na c h i e v e d s y s t e m a t i c a lr e s e a r c h ，e m p i r i c a la n a l y s i s ，c o m p a r a t i v es t u d ya n da c t u a lc a s e so f t h e o r yw e r eu s e da sr e s e a r c hm e t h o di nt h i sa r t i c l e ，w h i c ha l s ou s e dr e s e a r c hm e t h o d s a n da c h i e v e m e n t sf r o mj u r i s p r u d e n c e ，s o c i o l o g y , e c o n o m i c sa n dp o l i t i ca sr e f e r e n c e s f i r s t l y , t h ea r t i c l ep r o v i d e ds y s t e m a t i c a li n t e r p r e t a t i o na n dd e f i n i t i o na b o u tt y p e so f c o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t s ，b a s e du p o nw h i c h ，p r e l i m i n a r ya n a l y s i sa b o u tc a u s e so f c o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t sw a sm a d ef r o mp e r s p e c t i v e so fi n a d e q u a t el e g i s l a t i o n s f o rp r o p r i e t o rr i g h t s ，a s y m m e t r yo fp o w e rd i s t r i b u t i o n ，u n b a l a n c eo f b e n e f i ta l l o c a t i o n , s e n s ea n dm o r a l i t yd i f f e r e n c e so fs u b j e c t s t h e na i m i n ga t t y p i c a lp r o b l e m so f d e b a t a b l ec o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t so nt h e o r i e sa n dp r a c t i c e s ，a n dc o m b i n e dw i t h r e c e n t l yr e l e a s e dr e g u l a t i o n so fl a wo fr e a lr i g h t ，i tp o i n t e do u td r a w b a c k so f n o w a d a y sl e g i s l a t i o n sb ye x p l a n a t i o na n da n a l y s i sa b o u tr e l a t e dc a s e s b a s e du p o n t h a t ，a n dc o m b i n e dw i t hr e l a t e dt h e o r i e sa n ds t u d i e s ，i tp o i n t e do u ts e v e r a lc o n c r e t e a n d p e r t i n e n tt h o u g h t sf o rr e s o l u t i o n f i n a l l y , t h ea r t i c l et r i e dt oo f f e rr e c o m m e n d a t i o n a n ds u g g e s t i o n sf o rr e s o l v i n gc o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t sf r o md i m e n s i o n so fl a w t h e o r i e sa n ds y s t e m s t h i sa r t i c l ei n c l u d e sf o u rp a r t s ：c h a p t e r1 ，d e s c r i p t i o no nt y p e so fc o n f l i c t so f p r o p r i e t o rr i g h t s ，w h i c hi n c l u d e sd e s c r i p t i o no fp r o p r i e t o rr i g h t s ，r e l a t e ds u b j e c t so f p r o p r i e t o rr i g h t s ，a n dm a i nt y p e so fc o n f l i c to fp r o p r i e t o rr i g h t s c h a p t e r2i sa b o u t a n a l y s i so fc a u s e so fc o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t s ，w h i c hi n c l u d e sd e f i c i e n c yo f l e g i s l a t i o n ，a s y m m e t r yo fp o w e rd i s t r i b u t i o n ，u n b a l a n c eo fb e n e f i ta l l o c a t i o n ，a n d s e r l s ea n dm o r a l i t yd i f f e r e n c e so fs u b j e c t s c h a p t e r3w a st a l k i n ga b o u ts e v e r a l i i p r o b l e m sa b o u tc o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t s ，i n c l u d i n gc o n t r o v e r s i e so f e x c l u s i v ep a r t , o w n e r s h i po fp a r k i n gl o t ，r i g h t so fm e m b e r s h i pa n dc o n f l i c t si nc o m m u n i t y s e r v i c e c h a p t e r4p r o v i d e st r a g e d i e sf o rr e s o l v i n gc o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t s ，w h i c hp o i n t s o u tt h ea u t h o r so p i n i o na b o u ti m p r o v i n gp r o p r i e t o rr i g h t ss y s t e m ，d e v e l o p i n gs e n s o o fp r o t e c t i o no fp r i v a t er i g h t s ，a n dp r o p e ri n t e r v e n t i o no fa d m i n i s t r a t i o n a lp o w e r k e y w o r d s ：p r o p r i e t o rr i g h t st y p e so fc o n f l i c t so fp r o p r i e t o rr i g h t s t r a g e d i e sf o rr e s o l v i n gc o n f l i c t s i i i 学位论文独创性声明 本人郑重声明： 1 、坚持以靠求实、创新一的科学精神从事研究工作。 2 、本论文是我个人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究 成果。 3 、本论文中除引文外，所有实验、数据和有关材料均是真实的。 4 、本论文中除引文和致谢的内容外，不包含其他人或其它机构 已经发表或撰写过的研究成果。 5 、其他同志对本研究所做的贡献均已在论文中作了声明并表示 了谢意。 学位论文使用授权声明 本人完全了解南京师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版；有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅；有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索；有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 作者签名： 日期： 绪论 一、本文的理论价值与实践意义 二战后，中高层建筑物的大量出现以及普及，单独自然人以自己的资金取得 完全所有权渐趋减少，同时由于土地住房资源的紧张，居住的高密集化成为大部 分人必须承受的资源分配结果。各个业主拥有在结构上和使用上具备独立性的房 屋空间，但对于整个建筑物的主体结构、共用土地或配套设施设备而言，却是一 种特别的共有，全体业主因此又形成了一个利害共同体。建筑物区分所有制度因 此逐渐被采纳并获得发展。高密集的居住状况，在促进建筑物区分所有制度大力 发展的同时，也导致业主权纠纷的激增。在这种情况下，独门独院、一家一户的 传统所有权和原来相邻关系无法妥善保护业主的权利。在建筑物区分所有情形 下，对业主权利的保护日益被学者、政府以及业主所重视，此方面的研究也得到 了全面的关注。英美法系和大陆法系都十分重视业主权、建筑物区分所有制度的 立法，德、美、同、法等国家并据此形成了较为成熟的业主权利保护机制。 在我国，随着住房制度改革的深入、住宅小区的蓬勃兴起和高层建筑物的大 量出现，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋。一个小区聚集了多栋住宅高楼和 绿地、道路、车库等房屋相关物，一栋住宅高楼被分割为不同部分而为众多的住 户所有。伴随着这种“城市空间私有化”浪潮，小区内部、楼宇内部产权主体同 益多样化，多个主体之间的关系也越来越复杂。近年来，有关城市住宅小区业主 权益受到侵害、业主之问、业主与开发商、物业公司的纠纷以及社会对政府的批 评等各类报道频频见诸于媒体。由于此类事件的高频度及其广泛的影响，业主的 各种维权活动已经被冠之以“业主维权运动”。从一些媒体的报道来看，由房产 和物业纠纷引发的冲突已经成为城市社会不稳定的因素之一，并且引起了学界、 政府的极大关注和重视。 业主权已经成为私人不动产物权中的重要权利。保护好业主权，正是保护公 民的基本财产权，维护公民的基本人权。一方面，对于大多数城市居民而言，其 一生的积蓄就是购买一套商品房，商品房是其最重要的财产，通过业主权维护来 进行保护，也就是保护公民的基本财产权；另一方面，房屋是公民基本生存条件 的保障，通过业主权维护来进行保护，也就是保障公民个人的基本生活条件，保 i v 障人们的安居乐业。 从经济上看，积极维护业主合法权益，有益于房地产业的和谐发展。业主权 纠纷解决的前提是明确产权和利益关系。而产权和利益关系的明确，有助于个人 集资购房或将建筑物卖给众多的急需房屋的人。这样，在大大缓解了城市住房紧 张的压力的同时，不仅促使了房地产交易的繁荣，还带动了整个房地产事业的发 展。这必将有利于进一步增强我国的经济实力，彰显社会主义市场经济的强大生 机活力。 长期以来，我国居民小区中业主权益的保护一直缺乏有效、有力的法律规制。 此次物权立法中设第六章专门规定了“业主的建筑物区分所有权”，在一定程度 上使业主权、建筑物区分所有权找到了法律依据。物权法虽然对相关权利做 出了部分规定，但对于区分所有的范围、小区r 常管理运作及维护、业主大会的 法律地位等事项并未进行详细规定，极个别条文甚至存在利益失衡的问题。实践 中，业主权纠纷具有类型多样、成因复杂、解决棘手等特点，纠纷数量正呈上升 趋势，纠纷类型已经出现了群体性和新型化的特点。业主权的保护机制急需进一 步确立和完善。 因此，对业主权纠纷类型及解决机制进行深入研究，有助于我国业主权保护 机制的确立和完善，进一步完善我国不动产法律制度，对于构建法治国家与和谐 社会具有重要意义。在这一背景下，关于业主权纠纷的研究引起了学界越来越多 的关注，众多学者纷纷从不同角度和层面对业主权制度进行阐释，从法学、社会 学、经济学甚至管理学角度对业主权纠纷原因进行解析并提出解决方案。本文的 创新之处在于对业主权纠纷类型及成因进行系统地研究，借鉴了法学、社会学、 经济学、政治学等研究方法和研究成果。针对学界和实践中颇有争议的业主权纠 纷中几个典型问题，结合新出台之物权法的对应规定，指出立法弊端的同时， 通过相关案例进行说明分析。在此基础上，结合有关学术理论，提出一些具体的、 有针对性的解决思路。最终试图从法理和法律制度的层面对业主权纠纷的消解提 出对策和建议。 二、国内外研究现状 业主权、建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度 发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项 重要的不动产权利。无论是大陆法还是英美法都十分重视建筑物区分所有制度的 参见王利明：物权法研究( 修订版) 1 - 卷，中国人民大学出版社2 0 0 7 年版，第5 6 0 页。 v 立法，纷纷选择以成文法模式对区分所有建筑物及建筑物小区法律关系进行规 定。国外立法模式主要有三种：一是在民法典中加以规定，在所有权部分明确建 筑物区分所有权的类型与内容，如意大利( 1 9 4 2 年民法) ；二是在民法典之 外的特别法模式加以规定，专门制定建筑物区分所有权的单行法，如法国( 法国 废止了原民法典中的规定，1 9 6 7 年住宅分层所有权法) ；三是将建筑物区分 所有权以及其他发生于住宅领域的法律关系一并纳入专门单行法中进行调整，如 德国( 1 9 5 1 年住宅所有权及长期居住法) 。圆 各国学者对建筑物区分所有权相关理论及实践问题均有不同程度的研究，并 产生了些学术成果。不过，相关的学术观点尚存在诸多争议，如对概念的表述 及相应的学术观念就有很大差异，德国学者称为“住宅所有权 ( w o h n u n g s e i g e n t u m ) ”，概念采“三元论说”；法国称为“区分各阶层不动产之 共有”或者“住宅分层所有权( 1 a c o p r o p r i e t ed e si m m e u l o li eb a t e s ) ，概念 采“二元论说”；日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权”，概念采“一元 论说”。支持“三元论 观点的学者有德国贝乐曼、日本丸山英气、台湾地区戴 东雄、内地学者陈华彬；支持“二元论”观点的学者有台湾地区学者郑玉波、内 地学者梁慧星、王利明、陈苏；支持“一元论”观点的学者有日本我妻荣、台湾 地区史尚宽、刘得宽。此次物权法采用了“业主的建筑物区分所有权”称谓， 有学者对此提出了不同意见，有认为用“业主权”，也有认为用“住宅区分所有 权 。 由于我国在城市住房改革前，很少有业主权纠纷发生，所以关于业主权纠纷 的研究时间并不长，业主权制度并没有建立起来。实践中业主权纠纷的不断增加， 纠纷类型已经出现了群体性和新型化的特点。对业主权纠纷的研究得到了学界的 广泛关注。我国此次物权立法中虽然以专章1 4 条规定了“业主的建筑物区分所 有权”，但学界对已有规定还有很大争议，对于没有规定的小区人防工程的归属、 对侵害他人权益行为的处理等等内容都尚未达成一致意见。 业主权是一种小区内复合物权形态，法律关系复杂。在对该项权利进行法律 规制时，所要实现的是物法和人法的结合；而司法实践中，业主权纠纷可以说是 “剪不断理还乱”，这就使得业主权纠纷及其解决机制有了更为复杂的理论逻辑 和更具挑战性的研究价值。 三、本文的写作方法 圆参见陈鑫：建筑物区分所自权，中国法制版社2 0 0 7 年版，第5 页。 v l 本文主要采取以下的研究方法： 系统研究的方法：从多学科的视角深入分析业主权纠纷的原因，试图建构一 个业主权及其保护机制的理论框架。 分析实证的方法：在对学界和实践中颇有争议的业主权纠纷中几个典型问题 进行探讨时，结合国内已经出现的对应代表性案例进行实证地分析，透视出该类 案件的产生原因，再结合有关学术理论，提出一些具体的、有针对性的解决思路。 比较研究的方法：业主权是两大法系都十分重视的一项新型权利，发达国家 已经形成了较为成熟的业主权保护机制。研究业主权保护更为全面、法治化程度 更高的国家中有关业主权的理论学说和制度配置，无疑会开阔理论界研究的视 野，并对中国业主权制度的完善提供有益的借鉴。 理论联系实际的方法：在研究业主权纠纷消解对策时，运用理论联系实际的 方法，在借鉴发达国家业主权保护机制的基础上，结合中国自身的特点，批判地 吸收各种理论的合理成分，对完善中国的业主权制度提出可供参考的建议。 在此基础上，本文主要从以下方面进行写作： 首先，本文拟对业主权纠纷类型进行概述。从业主权的概念、内涵和相关权 利的关系说起，再研究业主权的相关利益主体，之后分别按主体标准、客体标准 对业主权纠纷进行分类并逐一进行介绍。其次，对业主权纠纷产生的原因进行初 步解析。究竟是什么导致了业主权纠纷的产生，原因是多样且复杂的。本文主要 从4 个方面来进行解析，具体是：业主权的立法不足、权力分布不对称、利益分 配不平衡、主体观念及品行差别。再次，针对学界和实践中颇有争议的业主权纠 纷中几个典型问题进行探讨。主要结合新出台之物权法的对应规定，指出立 法弊端的同时，通过相关案例进行说明分析。在此基础上，结合有关学术理论， 提出一些具体的、有针对性的解决思路。最后，对如何避免或减少业主权纠纷， 积极公诈地维护业主权益，本文试图从法理和法律制度的层面提出对策和建议。 本文的关键问题是：对业主权纠纷分类并进行分析，找出业主权纠纷成因并 提出业主权纠纷的消解对策。 v i l 第一章业主权纠纷类型概述 一、业主权概述 ( 一) 业主权的概念 关于“业主的权利”的表述，各国立法例不尽相同。法国称为“住宅分层所 有权 ( 1 ap r o p r i e f ep a re y a g e sa u p a ra p a r e m e n t s ) ；德国和奥地利称为“住 宅所有权”( w o h n u n g s e i g e n t u m ) ；瑞士称“楼层所有权”( s t o c kw e r k s e i g e n t u m ) ； 美国称“公寓所有权”( c o n d o m i n i u m ) ；英国和新西兰称“住宅所有权”( o w n e r s h i p o fd w e l l i n g ) ；加拿大、澳大利亚称为“单元住宅所有权( o w n e r s h i po f d w e l l i n g h o u s e ) ；日本和我国台湾地区称为“建筑物区分所有权 。虽然如此， 但它们在实质内容上却是相同的，即均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成 立的不动产所有权形态的抽象概括。 我国物权法第六章采用了“业主的建筑物区分所有权 的名称，在第 7 0 条进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 对于这一称谓和意义 之界定，有学者对此提出了不同意见。在称谓上，有认为用“建筑物区分所有权”， 有认为用“业主权”，也有认为用“住宅区分所有权”。 笔者更倾向于用“业主权”替代“业主的建筑物区分所有权”，其概念为： 业主权为小区内复合物权形态，特指在以土地整幅使用权共享为基础的建筑物区 划( 小区) 内的建筑物区分所有权人、居住权人、承租人、典权人对房屋及相关 物所享有的权利义务的总称。固 ( 二) 业主权的内涵 1 、主体 业主权的主体为业主。我国物业管理条例第六条规定“房屋的所有权人 为业主 。按此，物权法规定之“业主的建筑物区分所有权”也就是指区分所 有建筑物专有部分的所有权人，但在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建 筑物专有部分的所有权人外，还有区分所有人将专有部分出租、出借给他人使用 陈华彬：建筑物区分所有权研究，法律j l ；版社2 0 0 7 年版，第8 0 页。 国眭鸿明、王媛：业主权概念及其法律化，河北法学2 0 0 6 年第8 期。 l 的情况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人 ，而专有部分占有人并不是 所有权人，而是非所有权人。 从区分所有权基本法理看，业主不限于所有权人。 从我国现实来看，除了房屋所有权人外，房屋的居住权人、典权人直接对房 屋及其相关物依法享有占有、使用和部分的收益、处分权利：承租人对房屋及其 相关物依法享有占有、使用、收益和排他效力。这些非所有权人在依法享有这些 与该房屋及相关物有关的权利之同时，还需要依法对这些权利进行维护。况且， 如果把这些非所有权人排除在业主的范围外，可能还会引起一系列问题 ：其一， 非所有权人对管理运营的参与意识问题。其二，不在的区分所有者的漠不关心。 如区分所有人对参加业主大会的缺席，以及由于不提出委托书，使业主大会的召 开处于事实上的困难境地。其三，有限的常住区分所有权人集中了整栋建筑物管 理运营上的某些负担。如为管理人及其工作人员担负管理事务的周期缩短。 综上，业主权的主体一“业主”，应做最广义的理解：在建筑物区划内，对 房屋及其相关物有直接支配权并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、 处分人，包括房屋的区分所有人、居住权人、承租人和典权人等，即只要对房屋 及相关物享有占有、使用、收益或处分中的部分权能与利益，就可成为业主。 2 、客体 业主权的客体一般认为包括两个方面：专有部分和共有部分。 在我国，商品房开发基本都是以小区为单位进行规划和建设的，业主权的客 体从房屋及其相关物，可以延伸到小区规划之内开发商建设的公共配套设施、公 共服务设施以至于小区范围内的公共空间等多重区域。 ( 1 ) 专有部分 日本、瑞士等国规定，单独的楼层、住宅、办公室等独立单元，可以成为专 有部分。美国则将专有部分规定为特定的“空间 。 我国物权法第7 0 条将专有部分界定为“建筑物内的住宅、经营性用房 等 。根据建设部颁布的公有住宅售后维修养护管理暂行办法、房地产统计 指标解释( 试行) 、国家质量技术监督局颁布的房产测量规范等规定，专有 部分的范围如下：住宅的自用部位和自用设备，指户门以内的部位和设备，包 括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。房屋户内全部可供使用的空间面积。 由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 陈华彬：业主的建筑物区分所有权，中外法学2 0 0 6 年第l 期。 参见 u 稻本洋之助( 监修) ：公寓管理之考察，清文社1 9 9 3 年版，第1 2 3 页。 。眭鸿明、于媛：业主权概念及其法律化，河北法学2 0 0 6 年第8 期。 2 ( 2 ) 共有部分 共有部分的范围，各国立法各有不同，多用排除法、列举法、推定方式之一 或兼有来进行确定。如日本，采排除法；德国，采排除法和推定方式；美国，采 列举方式。 我国物权法明确属于业主共有的有：“建筑区划内的道路，但属于城镇 公共道路的除外”；“建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的除外”；“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房 ；“占用业 主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 。根据国务院颁布的物业管 理条例、建设部颁布的公有住宅售后维修养护管理暂行办法、房地产统计 指标解释( 试行) 、国家质量技术监督局颁布的房产测量规范等规定，共有 的范围如下：共用部位，指住宅主体承重结构部位( 包括基础、内外承重墙体、 柱、梁、楼板、屋顶等) 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施 设备，指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上 下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖 气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车 库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；其他。 3 、内容 业主权具有多重权利内容，包括了主体专用部分的专有权、公用部分的共有 权和成员权。它涵盖了因区分所有建筑物所生的一切法律关系，更有助于调整小 区内纷繁复杂的关系，维护全体业主的利益。 关于业主权、建筑物区分所有权的内容，理论上分别有一元论说、二元论说、 新一元论说、三元论说。三元论说认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共 有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的 总称。从2 0 0 5 年7 月的全国人大公布的中华人民共和国物权法( 草案) 征求 意见稿，到2 0 0 6 年6 月至1 2 月的若干次草案审议稿中，对建筑物区分所有权的 内容一直采纳“三元论说的观点，并最终确定于2 0 0 7 年物权法第7 0 条的 规定。 ( 三) 业主权和相关权利 1 、与“业主的建筑物区分所有权” 从以上关于业主权内涵的分析看，“业主权 事实上可以成为囊括“业主的 建筑物区分所有权”内涵的法律意义上的概念。“业主权”的主体包括所有权人， 3 但不限于所有权人，还包括了居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的 主体。客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括 了在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至于小区整 体环境等。业主权除了包含了区分所有权，还包含了非所有权形态的权利因素， 例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。 2 、与以非小区形式存在的建筑物所有权 我国房地产建设的主要形式是以土地整幅规划、使用为基础的建筑物区域， 即小区。但仍然还存在着相当数量的以非小区整体规划为存在形式的其他建筑 物，以非小区形式存在的建筑物所有权按照一般的所有权关系由物权法作出 系统规定即可。 3 、与小区内一般房屋所有权 小区内一般房屋所有权是指在规划小区内，对作为一物( 以独立形态存在) 的房屋所享有独立的占有、使用、收益和处分的权利，如独立别墅的房屋产权。 此类房屋虽不同多层或高层建筑的单元，但仍要使用小区道路、公用配套设施， 享受绿地等小区整体环境，且其对房屋享有完全的支配权利，是当然的业主。业 主权内涵中包括了小区内一般房屋所有权。 4 、与小区内的居住权、承租权、典权 尽管居住权是否有收益权，是否以专门的物权来对其作法律规定，在我国民 法界一直有争议。但争议并不妨碍居住权作为一种社会生活中产生出来的应有权 利的客观存在。居住权人排他地享有对房屋及其相关物的部分直接支配权利，享 受房屋及其相关物的部分利益和经济内容并承担义务，具备了成为业主成分的基 本条件。在房屋租赁中，承租人由租赁权获得了对房屋及其相关物的占有、使用 甚至部分收益、处分的等直接支配权利并享受其利益，由此而具备了业主身份的 条件。在典权中，承典人有权占有房屋供自己使用，在典权存续期内，还可以将 房屋转典或出租给他人，行使对房屋的占有、使用和部分处分、收益的权利，也 成为业主的重要组成部分。故，业主权内涵中包括了小区内的居住权、承租权、 典权。 二、业主权的相关利益主体 经由政府有偿出让土地使用权，到开发商开发出售，再到业主购买入住，选 举业主委员会，由物业公司提供物业服务，政府、开发商和物业公司、业主问形 参见：眭鸿明、王嫒：业主权概念及j e 法律化，河北法学2 0 0 6 年第8 期。 4 成了完整的利益链条。“业主维权运动很重要的内涵是维护那些被侵害了的业 主权及其利益，“维权”与“利益”的关系显而易见。与业主权有关的利益主体 至少有四类。 ( 一) 业主 业主是小区权利主体，在与开发商的关系上，业主有权了解商品房开发的相 关信息，有权要求开发商严格按照房地产买卖合同中约定的各项义务来进行履 行。但在利益趋动下，开发商往往利用一切条件，设定“格式合同”、“霸王条款 等，使购买人陷入选择困境。在与物业公司的关系上，虽然法律赋予业主选择权 有权按照自己的意志与物业公司以自由契约的方式建立权利义务关系。双方 还可以根据物业合同的履行情况，决定继续或终止合同关系。物业公司，尤其是 开发商指定的前期物业为了其利益，常常使用各种手段，使业主无法正常行使选 择权。由于小区业主的关系基本是分散而陌生的，业主群体呈现出无组织状态， 这种无组织状态，也容易导致业主维权陷入困境。 ( - - ) 开发商和物业公司 开发商和物业公司作为经济组织，其经济人的本性，使其在小区中，以最大 限度地占有资源，节约成本，实现资本增值为目的。在市场经济尚缺乏合理的秩 序的情况下，资本组织利益趋动和资本增值的经济动机，在小区这一新生成的利 益空间中，便有可能演变成不合理的经济行为，即以不合理的谋利手段实现利益 目标。 其具体表现就是开发商和物业公司依靠其特有的资源、信息、资本、组 织的绝对优势，侵犯业主的利益，如延期交付房屋、延期办理房屋权证、擅自变 更规划、物业服务不到位、物业费收支不合理等等。 ( 三) 政府主管部门 由于政府主管部门在事实上掌控着小区房产开发和物业管理的相关权力，因 此，在小区利益链条中实际作为权力者，约制着其现实利益关系，从而在小区利 益链条中发挥着重要作用。 政府部门基于对市政工程建设的热衷和由于土地利益最大化的要求，必然会 触及一些业主的个人利益。其在房改后，虽然在某些方面还具有行政管理职能， 更多的却是扮演“协调者”的角色，已经不能像房改前那样直接从房地产和物业 行业管理中获得很多利益。因此部分相关的政府部门通过在协调时偏向开发商和 物业公司，或者直接通过行政干预偏向开发商和物业公司，从而在它们那里获得 孟伟：城市业主维权行动的利益目标与权利取向，黄山学院学报2 0 0 7 年第2 期。 5 利益。而且，为了获得房地产和物业行政主管部门和相关部门的支持，很多开发 商和物业公司也经常不惜金钱，以期打通各个关节。 ( 四) 业主委员会 业主委员会的产生过程，历时较长且手续繁杂，再加上有些开发商和前期物 业公司出于自身利益考虑而不愿意组建业委会，许多业主又不积极参与选举，导 致部分小区业委会迟迟不能成立。即使组建了业委会，由于业主来自于不同的社 会阶层，具备不同的关注点和自身特质，这就致使业主对物业服务质量及所获得 的利益具有不同的追逐标准，阶层问的差异使他们较难达成妥协。业主利益上的 分歧，致使业委会在整合利益时遭遇瓶颈，也为其与业主的关系设下了不和谐因 子。 业主委员会的权责不够明确和完善，监督制约机制不健全，在现实中往往出 现“人人监督、人人都起不到监督作用 的尴尬局面。业委会有时也会难以抵制 强大的诱惑而腐败变质，从一个维护业主利益的自治团体变成侵害业主的利益实 体。 三、业主权纠纷主要类型 ( 一) 按主体划分 1 、业主与开发商 业主与开发商之间主要有以下这些纠纷： ( 1 ) 虚假广告、利用购房者信息不对称之优势签订霸王合同。部分开发商 在商品房销售广告中夸大宣传或者虚假宣传，后又不将其宣传的内容载入合同之 中，其单方提供的合同条款还不允许购房者更改，而普通购房者又缺乏相应的法 律知识，一般误以为宣传的内容就是合同约定的内容，一旦交付的商品房达不到 宣传的条件，开发商与业主之间就会发生纠纷。 ( 2 ) 不按时交房、拖延办理产权证。部分开发商由于资金不足、施工拖延 或者房屋未通过验收等原因，导致房屋不能按照合同约定的时间交付给业主；房 屋交付后，由于土地出让金未交清、擅自更改规划或者未通过综合验收等原因， 导致房屋不能在合同约定的期限内办理权属证书；在这两种情形下，开发商不愿 意按照合同约定承担相应的违约责任，这些都是纠纷的导火索。 ( 3 ) 交付房屋面积不符、交付的房屋存在质量问题。交付房屋面积不符是 指合同约定的面积和产权证记载面积不符，房屋面积非涨即缩。容易发生纠纷的 情形主要有：套内面积减少而公摊面积增加，导致房屋建筑面积增加；套内面积 6 减少导致的房屋建筑面积减少；产权证记载面积大大超过合同约定的面积；产权 证记载面积缩水严重，影响房屋的使用功能。 已建成待交付或交付的房屋存在质量问题：设计不合理导致的质量问题： 诸如造成室外排水不畅，空调安放位置不当等；开发商施工质量导致的问题： 尤其是在屋面、阳台、窗台、卫生问、厨房、下水道等专有部分的质量问题导 致业主对此意见颇大。开发商维修不及时、不彻底都会导致纠纷发生。 ( 4 ) 配套设施不完善、擅自变更规划。有些开发商遗留的配套设施问题， 直接造成了小区物业管理的先天不足，给业主生活带来了极大的不便，导致纠纷 发生。如：保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响了物业公司对小区 的治安管理，给业主的安全带来隐患；项目分期开发，造成边入住、边施工的现 象，致使小区不能实行封闭式管理；前期规划的绿地不能达标、停车位不够使用 等。 擅自变更规划除未办理变更规划手续外，还包括办理了变更规划的有关手续 未通知业主的情形。实践中，常有开发商未办理有关手续或办理手续不通知业主， 擅自变更共有部分、公用配套设施规划，如在规划的小区绿地或其他公共部位上 违法修建房屋用于商业目的。之后，开发商或通过补办规划变更手续将违法建筑 合法化，或通过规划部分罚款保留违法建筑，导致业主的权益严重受损，双方发 生纠纷。 2 、业主与物业公司 业主与物业公司之间主要发生如下纠纷： ( 1 ) 物业管理费用纠纷。业主应当按照物业管理合同的约定交纳相应的物 业管理费用。业主不按约定交纳物业管理费用，引发其和物业公司之间的纠纷， 成因主要有：业主无理拒交；物业管理公司提供的服务与合同约定不符；公共费 用分摊不明确；物业公司擅自提价；收费混乱、收费不合理、收费依据不足、支 出不公开等。 ( 2 ) 前期物业管理纠纷。前期物业公司是由开发商选聘的，甚至就是开发 商的子公司或分公司提供物业服务，其优先考虑的当然是满足开发商的需要而不 是业主的需要，导致业主和前期物业公司的矛盾重重。 前期物业管理合同终止后，未能继续提供物业服务的前期物业公司，有些寻 找各种理由拒绝撤离小区，导致业主自主选定的物业公司无法进驻提供服务，或 出现两家物业公司共同服务的情形；有些则表面同意终止合同，但拒不移交或只 7 移交部分竣工验收资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等等资料，都导 致业主和前期物业公司发生纠纷。 ( 3 ) 物业管理监督纠纷。物业公司在行使物业管理监督权时和业主发生的 纠纷，主要是业主私搭乱建引起的。有的业主为了自己生活上的便利，在物业的 共用部位搭建雨篷、养鸽棚、观景台，或在公用位置设置杂物架等；也有的是因 为业主封闭阳台、自行安装太阳能热水器等，物业公司认为妨碍了小区的整体美 观，要求业主拆除，双方由此发生纠纷。 现在由于小区车位的普遍紧缺，物业公司在停车管理中与业主产生的纠纷也 与同俱增，主要有：业主不服从物业公司管理在小区内乱停放车辆；物业公司停 车管理混乱等。 ( 4 ) 物业管理的权利义务纠纷。常见的物业管理纠纷有：一是违约纠纷。 物业公司未按合同要求提供服务或其提供的服务质量与合同约定不符，违约行为 主要表现在：对物业共用部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内 的环境卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职责，造成物业环境恶化；小区内建筑 物及相关设施设备的图纸、资料档案未妥善保存管理，物业管理资料的记录、公 示与保存不符合合同约定；将物业管理权发包给他人等等。 二是侵权纠纷。物业公司在提供物业服务的过程中致使业主的人身或财产受 到侵害，如在维修房屋过程中将水渗漏到楼下住户造成损失；对于无权处分的部 位、设施设备，物业公司擅自进行处分，如未经业主同意，自己或许可他人利用 物业设置广告等经营性设施；擅自利用业主共有的道路或者其他场地设置车位， 收取停车费用；业主停车需求不能满足的情况下，还允许小区外车辆进入小区内 停放以获利等等。 三是小区内业主财物失窃或发生业主被害的刑事案件所引起的纠纷。业主财 物丢失引起的索赔纠纷，常见的是小区内业主车辆被盗，业主认为物业公司应当 赔偿，而物业公司则认为不应赔偿。业主在小区内被害，其家属往往以物业公司 未尽物业管理合同义务，要求物业承担民事赔偿责任，物业公司往往以没有过错 为由拒绝赔偿。 3 、业主与业主委员会 小区业主之间的关系最初基本都是陌生而疏远的，许多业主不积极参与选举， 导致部分小区业委会迟迟不能成立；大部分业主对于选举业主委员会并不重视， 选举出的业委会往往不具有代表性；业主委员会的权责不够明确和完善，监督制 8 约机制不健全，这些问题的存在导致业主和业主选举出的“业主委员会 之间纠 纷日益增多。 业主与业主委员会的纠纷，主要有：业主不执行业主委员会决议：业主委员 会不换届选举；一个小区存在两个业主委员会；老业委会不与新一届业主委员会 交接；业主委员会的不作为；业主委员会权利的滥用，如在小区物业维修以及管 理过程中，擅自发包工程，与物业公司串通通过挪用维修基金、物业管理费用获 取收益等等。 4 、业主与业主 小区业主来自社会不同阶层，经济状况、生活状况、生活习惯、喜好厌恶各 有不同，大家又要“共享”整个建筑物的主体结构、共用土地和配套设施设备， 业主与业主之间也是纠纷不断。 业主在对专有部分行使权利时，其行为如果危及建筑物的安全或损害其他业 主的合法权益，就会引起纠纷的产生。主要有“住改商 引发的纠纷，相邻权纠 纷等。个别业主独占小区中其专有部分以外的范围，侵犯全体业主的利益，必然 导致纠纷：小区业主间的停车纠纷也屡见不鲜，主要有：争抢停车位；停车不当， 堵塞其他车辆通行或小区居民日常出入；停车不慎，刮擦其他业主车辆或毁坏其 他业主财物等。 ( - - ) 按客体划分 1 、专有权纠纷 ( 1 ) 产权界定纠纷 产权界定纠纷的发生，主要原因是对于专有部分和共有部分的划分没有明确 而统一的标准，究竟哪些部分可以成为专有部分所有权的客体存在着分歧。如停 车位、停车库是专有部分还是共有部分就存在着很大的分歧，业主和开发商各自 主张为其权利人导致发生纠纷。 ( 2 ) 相邻权纠纷