（金融学专业论文）我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析.pdf

我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 摘要 目前，我国居民住房需求正处于高速增长时期，但从我国房地产市场发展现 状来看，面临商品住宅价格居高不下，而居民收入增长却比较缓慢的现状，因此 居民通过抵押贷款的方式购买住房已成为普遍现象。但银行放贷，面临着诸如抵 押财产毁损，借款人由于种种原因无法偿还贷款等风险。如何规避这些风险，去 除制约住房抵押贷款发展的“瓶颈”，实现银行的稳健经营，成为未来我国银行 界信贷竞争成败的关键点之一。作为一种转嫁分散风险的手段，个人住房抵押贷 款保险便首先成为银行规避风险的主要方式之一。住房抵押货款保险，对于化解 银行信贷风险、刺激个人住房消费发挥着重要作用。在我国，由于这个险种开办 时间较短，在险种的开发、保费缴纳及费率的厘定等方面存在诸多问题。本文通 过分析国内现行的抵押贷款保险体系中存在的问题，并借鉴美国等发达国家的抵 押贷款保险运作模式，提出了发展我国住房按揭保险的一些建议、想法，以促进 个人住房抵押贷款的良性发展，推动住房商品化的顺利进行。本论文主要内容部 分分为四章，内容如下：第一章首先界定了住房抵押贷款保险市场的概念并阐述 了我国发展住房抵押贷款保险市场的前景及必要性，然后介绍了目前我国保险市 场的状况。第二章分析了目前我国保险市场存在的问题，并指出了其不合理之处。 第三章研究了国外抵押贷款保险市场的运作模式，并做了借鉴分析。第四章结合 本国实际情况，并结合国外抵押贷款保险的可取之处，提出了改善我国抵押贷款 保险市场的七点建议。 关键词 ：住房抵押贷款、保险市场、保险模式 t h ed i f f i c u l t i e sa n ds o l u t i o n so fh o u s i n gm o r t g a g e l o a ni n s u r a n c e a b s t r a c t n o w , t h ev o l u m eo fd e m a n dt oh o u s eh a sb e e ne x p a n d i n g c o m p a r i n g w i t hh i g hp r i c eo fh o u s e ，t h ei n c r e a s eo fi n c o m eh a sb e e ns l o w s o ，t h e p h e n o m e n o nt h a th o u s eh a sb e e nb o u g h tb yn l c 粕so fm o r t g a g el o a nh a s a l r e a d yb e e nc o m m o n b u tw h e np r o v i d i n gp e r s o n a lh o m i n gm o r t g a g e l o a n ，t h eb a n kh a sb e e nf a c e dt om a n yr i s k s s oi td e m a n d st h eb o r r o w e r t oi n s u r ef o rt h em o r t g a g e dh o u s i n gi no r d e rt ol o w e ri t sr i s k b u tn o w ， t h em o r t g a g eh o u s i n gi n s u r a n c eo ft h ec h i n a si n s u r a n c ec o m p a n yh a s m a n yp r o b l e m sa n dt h e r e f o r ec a n n o tm e e t t h en e e d so f h o u s i n g m o r t g a g e l o a n i ti sn e c e s s a r yf o ru st or e f e rt ot h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e sa b r o a d a n dt h e ns e tu pc h i n e s ec h a r a c t e r i s t i ci n s u r a n c em e c h a n i s mf o rh o u s i n g m o r t g a g el o a n t h et h e s i si sd i v i d e di n t of o u rp a r t s ，w h i c ha r ea sf o l l o w s c h a p t e ro n ep r o v i d e sad e f i n i t i o nf o rm o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e ta n dt h e n e c e s s i t i e so fm o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e t c h a p t e rt w oi sd e v o t e dt oa n i n t r o d u c t i o no ft h ec u n e mm o r t g a g ei n s u r a n c e a n dt h ep r o b l e m si nt h e c o u p eo fo p e r a t i n g c h a p t e rt h r e ei n t r o d u c e st h eo p e r a t i o nm o d e so f m a t u r e sm o r t g a g ei n s u r a n c em a r k e t si n f o r e i g n c o u n t r i e sa n dt h e p o t e n t i a lv a l ef o ru s c h a p t e rf o u rg i v e ss o m ea d v i c e st oi m p r o v et h e m o r t g a g ei n s u r a n c e i nc h i n a 【k e yw o r d s l ：h o u s i n gm o r t g a g el o a n ，i n s u r a n c em a r k e t ，i n s u r a n c em o d e l 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 引言 近年来，随着我国住房制度改革的不断深化和银行消费信贷业务的迅猛发 展，个人住房消费规模不断扩大截止到2 0 0 5 年年底，全国商业银行个人消费 贷款余额己达2 5 0 0 0 亿元，其中个人住房贷款余额为2 0 2 5 8 亿元 ，所占比例高 达8 1 ，住房消费已成为启动内需和拉动经济的新的增长点。如果说，个人住房 抵押贷款作为解决个人住房问题，启动住房消费的有效途径，那么旨在为住房金 融弱化和规避风险的住房抵押贷款保险则是住房抵押贷款的钥匙。它通过抵押贷 款与保险的结合，转移和降低了贷款风险，特别是信用风险，来促进房地产业的 发展。 从当前世界各国的实际情况看，借款人为抵押房产办理保险已成为各金融机 构开展住房抵押贷款业务普遍采用的形式。但是由于目前我国银行和保险公司在 办理房屋保险的一些具体细节问题上存在不少问题，导致购房者对我国现行的住 房抵押贷款保险普遍不满，本文针对我国现行住房抵押贷款保险存在的问题，参 考国外成功经验，提出若干完善我国住房抵押贷款保险机制的政策性建议。 第一章住房抵押贷款保险需求及现状分析 第一节相关概念的界定 一、商品房及抵押贷款的含义 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。随着我国住房制度的 改革，城镇居民住房的货币化、市场化，“商品房”的概念被人们所广泛使用。 和严格意义上的商品房相对应的概念主要有集资房、房改房和经济适用房等。 商品房抵押贷款，是指抵押人 以其合法拥有的房屋所有权向抵押权人提供 o 金融稳定报告 ，2 0 0 6 年 。这里所说的抵押人是以房屋或土地使用权作为本人或第三者履行债务担保的企业法人或其他经济组织 ( 个别情况下也包括个人) 。 l - 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对簸分析 担保，借以取得抵押权人。提供的贷款或向抵押权人保证履行债务的法律行为o 。 具体操作为；由贷款人将借款人所借款项一次性贷付借款人，由借款人按合同固 定的条款和期限分期偿付贷款本金及利息，直至全部清偿。这种分期偿还本息的 抵押贷款也就是人们常说的按揭圆 二、 住房保险和住房抵押贷款保险的关系 住房抵押贷款保险属于住房保险的一个分支。住房保险是一个相当宽泛的概 念，不仅包括住房抵押信用与保证保险，还包括保障购房者由于意外伤害、死亡、 生病等原因导致收入减少或中断而不能还款的住房抵押贷款寿险、保障房屋产权 合法契约关系的住房产权保险、保障房屋因自然灾害或意外事故而发生损失的住 房财产保险、保障房屋质量的住房质量保险以及保障建筑和安装工程的建筑工程 保险等内容。 本文所研究的对象是与个人住房抵押贷款相关的有关保险。按保险标的可将 其分为：财产保险( 指住房本身) 、人身保险( 指以借款人的寿命和身体为保险 标的) 、保证保险( 将借款人的还款行为作为保险标的) 第二节中外房地产及抵押贷款市场的比较 由于我国住房抵押贷款保险尚处于起步阶段，通过中外比较可以看清楚我国 住房抵押贷款保险市场的潜在容量。 一、 我国人均住房面积与国外比较 2 0 世纪9 0 年代初，世界各发达国家和比较发达国家人均住房建筑面积大约 为3 5 平方米，如美国的人均住房建筑面积为6 0 平方米，英国、法国均为3 7 3 8 平方米，日本为3 1 平方米，而目前我国城镇居民人均居住面积只有1 4 9 平 方米。据国家建设部有关资料显示，“十五”期末城镇人均居住面积将达到2 2 2 3 平方米，基本实现平均每户有一套功能相对齐备、综合质量较高的住房；农 村人均居住面积超过2 5 平方米。因此在2 1 世纪的第1 个l o 年，我国城镇将兴 建5 1 5 6 亿平方米的住宅。国际经验表明，在人均住房面积达到3 0 平方米之前， 押权人是指接受房屋或土地使用权抵押作为履行馈务的担保的法人或其他经济组织，通常是指银行等金 融机构 o 董藩、王家庭，房地产金融。东北财经大学出版社，2 0 0 4 年八月第二版，第1 9 页 。按揭”一词来自。m o r t g a g e ”的粤语音译 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 商品房需求都会保持持续增长。 二、房价居民收入水平与国外比较 京沪深穗四地房价收入比 2 0 0 4 定2 0 0 5 釜2 0 0 6 矩 北京 9 1 11 1 4 31 3 5 5 上海 6 9 49 3 51 5 5 5 深圳 6 5 29 8 31 5 7 6 广州 6 9 l8 3 91 2 6 7 来源：人民网一市场报责任编辑：杨迪 目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3 至6 倍， 世界银行专家的说法为4 至6 倍。而我国四地的“房价收入比”均高于国际标准 的2 倍以上。除了京沪穗深四地比较典型外，中西部省会城市以及二线城市百姓 的“房价收入比”也都超过了国际公认标准的1 倍以上。因此，普通居民要想改 善居住条件，购买商品房必然需要向银行贷款，这就为保险公司开办住房抵押贷 款业务提供了很好的平台 三、 个人住房抵押贷款占个人信贷总额的比例与国外比较 近年来，随着中国总体经济的快速发展，房地产金融业取得了巨大发展。截 止到2 0 0 5 年年底，全国商业银行住房抵押贷款余额更是高达2 0 2 5 8 亿元，占商 业银行信贷总额的8 9 。而美国、西欧等市场个人住房抵押贷款余额一般占 银行信贷总额的2 0 4 0 。我国目前住房贷款总额占整个贷款总额的比重虽然 一直在以较大幅度增长，但距发达国家2 0 4 0 9 6 的水平还相差很远。可见我国 居民个人住房贷款的增长潜力巨大。 通过上述三个指标的比较，一方面，表明我国居民对于住房抵押贷款的需求 会非常旺盛。另一方面，指出我国住房抵押贷款与发达国家及部分发展中国家存 在较大差距，说明我国的住房抵押贷款市场有广阔的发展潜力。 第三节发展住房抵押贷款保险的意义 银行放贷，面临着诸如抵押财产毁损，借款人由于种种原因无法偿还贷款等 。中国银监会网站 - 3 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对箍分析 风险如何规避这些风险，去除制约住房抵押贷款发展的“瓶颈”，成为目前我 国银行界信贷竞争成败的关键点之一作为一种转嫁分散风险的手段，个人住房 抵押贷款保险便应运而生，它的出现可以带来以下几方面好处： 一、 降低银行的贷款风险，促进按揭制度发展 随着我国住房抵押贷款业务的发展，贷款的风险性逐步增大一方面，购房 者是以其所购房屋为抵押向银行取得贷款的，在未清偿银行贷款前。银行拥有对 房产的抵押权，那么房屋能否完好保存也就成为银行所关心的问题。作为抵押物 的房产，须投保财产损失保险，才能使银行拥有的抵押权得到价值保全。 二、 减少购房者后顾之忧，有利于中低收入阶层贷款融资 购房者接受占购房款总额比重较大的购房贷款，担心会由于疾病或意外而失 去还款能力，威胁已拥有的房产保留权，发展住房抵押贷款保险可以为他们转嫁 风险。当出现以上情况时，可由保险公司代为支付，减轻了居民的购房风险。另 外，住房抵押贷款保险有利于中低收入阶层贷款融资。住房抵押贷款保险使信贷 部门放宽贷款条件，降低融资“门槛”，大大提高了购房人的首期付款能力。 三、提高保险公司的经营效益，促进其健康发展 保险公司投入住房抵押贷款保险的运作，拓展了保险领域，增加了新业务保 险收入，通过了解消费者的各种需求，不断推出有市场前景，能带来经营效益的 新险种，为广大居民和金融机构提供保障。此外，住房抵押贷款保险期限较长， 出险率较低，在保险期限内，尤其是保险初期风险较小，有利于保险基金的积累。 四、有利于发展我国住房抵押贷款二级市场 美国成功的住房抵押贷款二级市场的运作经验告诉我们，私人住房抵押贷款 机构要使其发行的证券具有投资级别，就必须采取一定的提高信用的形式已降低 风险，保证证券投资者的利益。没有住房抵押保险机制，私人机构就无法对住房 抵押贷款证券信用增级，也就不可能发行住房抵押贷款证券，住房抵押贷款二级 市场也就无法健康发展。所以，我国应该尽旱建立住房抵押贷款保险机制，为我 国住房抵押贷款证券化市场的形成提供必要的条件，满足一级市场纵深化，规模 化发展的需要，形成健全的住房金融体系。 。施勇，徐炜， 美国住房抵押贷款保险制度及对我国的借鉴) ，现代管理科学，2 0 0 4 ( 4 ) 。 - 4 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对簟分析 第二章我国个人住房抵押贷款保险现状及问题分析 第二节我国住房抵押贷款保险现状 一、我国关于住房抵押贷款保险的相关政策 = 1 9 9 4 年作为经济体制改刻的重大举措之二_ ，国务院做出了关于深化城镇住房 制度改革的决定，明确提出“实现住房商品化、社会化”；1 9 9 7 年4 月，中国人民 银行下发的个人住房抵押贷款管理( 试行) 办法以及1 9 9 8 年5 月修订下发的 个人住房贷款管理办法中规定，向商业银行申请商品住房抵押贷款的借款人， 可以通过保险来协助银行化解房地产抵押贷款风险；1 9 9 8 年，国务院发出了进一 步深化城镇住房制度改革的通知，核心是停止住房实物分配、推进住房分配货币 化，并提出要发展住宅金融培育和规范住房交易市场的主张；2 0 0 1 年1 1 月，“房 贷险”改革措施出台，新方案摒弃了以往按房价总额作为投保金额的做法，同 时还增加了。还贷保证保险责任”。 二、 我国住房抵押贷款保险现状分析 目前，我国市场上的住房抵押贷款保险业务主要有两种形式，即个人住房抵 押财产保险和个人住房抵押贷款综合保险。 ( 一)个人抵押贷款财产保险 该险种是针对所购房屋安全投保的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆 炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司来偿还，这样可 以避免抵押住房因灭失或毁损造成贷款银行的抵押权落空，保护了债权人的利 益。在我国，目前有多家保险公司都推出了此险种，例如：中银保险有限公司的 “个人贷款抵押房屋保险”；中国人民保险公司的“个人贷款抵押房屋保险”。 ( 二)个人住房抵押贷款综合保险 该险种包括财产损失保险和还贷保证保险两部分，财产损失保险与前述个人 住房抵押财产保险的保险标的、保险责任等条款内容相同，均是为了保护抵押房 屋的安全而设置的保险；还贷保证保险承保的是被保险人在保险期限内因意外伤 害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或 未完全履行还贷责任，由保险人承担被保险人或受益人提出索赔时贷款余额的全 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 部或部分还贷责任国内开办的住房抵押贷款保证保险的通常做法是：银行同意 办理住房贷款手续的前提是要求购房者把自己所购房产抵押给银行，同时为了防 止购房者不能还款时银行拍卖抵押房产所得不能弥补放贷本息的风险，再要求购 房者与保险公司签订一份由购房者缴费，由银行受益的保险合同。在购房者发生 保险责任范围内的保险事故，并在一定期限内无法履行还贷责任时，由保险公司 负责赔偿银行的损失。保险公司履行代偿责任后，有权向投保人追偿代付的欠款 及其利息( 利息按中国人民银行同期定期存款利率计算) ，直至依法处置抵押物。 保险公司处置抵押物后所得的价款分配方式如下：首先支付处置抵押物时保险公 司垫付的税金、手续费及相关费用，其次清偿保险公司所代偿的款额和投保人欠 贷款银行的款项，剩余款全部归投保人。如太平洋产险公司的“个人抵押商品住 房保险”；中国人民保险公司的“个人贷款抵押房屋综合保险”；华泰财产保险有 限公司的“抵押贷款房屋保险” ( 三)新险种介绍 中国平安保险公司于2 0 0 6 年，推出了有别于上述两种保险的新险种：“平安 和谐人生住房抵押贷款保障计划”。该险种的不同之处在于：夫妻双方同为投保 人，在贷款期间，万一借款人的一方因意外导致死亡或伤残，保险人即代为偿 还相应的全部或部分还贷责任，还款后既不向借款人或其家人追索代偿款，也不 收回购置房产，令客户及其家人安居无忧。此险种上市不久，就发生了这样一则 保险事故：2 0 0 6 年1 2 月1 2 日，投保人林某在维修空调时不慎触电身亡，其在某银 行贷款2 5 万元购买的商品房此时还欠贷款银行l o 万元未还清，由于林某在平安保 险公司投保了“和谐人生”贷款保障计划，平安保险公司经调查取证后给予1 0 万 元的赔偿。这样林某的亲人就不必在悲痛之余还背上巨额债务或面临被收回房产 的风险。， 第二节我国个人住房抵押贷款保险存在的问题 我国住房抵押贷款保险自1 9 9 2 年房地产市场启动以来获得迅速的发展，但也 存在着许多亟待规范的问题，现阐述如下： 一， 忽略了政府在房地产信贷保险中的作用和责任 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对篇分析 住房作为人民生活的必需品，政府在改善居民住房条件，提高住房消费水平 上肩负着不可推卸得责任。每个国家的政府都把住房问题放在重要的地位。面我 国在停止实物分房制度后，也要注意避免从原来的完全依赖政府解决住房的一个 极端走到将风险完全推给银行的另一个极端。 由于抵押贷款制度的高风险性和房地产抵押贷款保险具有较高的社会效益， 房地产抵押贷款保险在许多国家和地区都被定义为政策性保险业务，一般需要专 门的政府机构主办或得到政府的大力扶持。美国3 0 年代罗斯福新政中由联邦房贷 管理局、退伍军人管理局以及农业事务管理局所提供的住房抵押贷款保险就是典 型的政策性保险。而目前我国的情况是，随着各项改革的不断深化，失业与流动 使得个人收入的不稳定性加大，社会风险、经济风险和自然风险都增加了，但社 会保障制度等配套机制的建设仍很薄弱，这使得普通的商业性保险公司缺少足够 动力去拓展该业务。由于政府信用具有个人信用所无法比拟的优势，因此，有必 要利用这一优势推动整个住房抵押贷款保险业务的发展 二、现行住房抵押贷款保险的保障程度低，险种单一 目前保险公司开办的住房抵押贷款保险基本仍属于家庭财产险，保险公司的 责任范围非常小，只涉及由火灾、水灾等自然灾害造成房屋本身损坏的赔偿。目 前新建商品房都是砖混结构或钢筋混凝土结构，若遭遇火灾、水灾，被火烧毁的、 被水浸泡的财产往往都是室内的家具、电器及装饰部分，不会对房屋结构本身造 成太大的损失。显然这种保险对投保人而言意义并不太大；另外，地震作为投保 人担心风险的一点，却成为了责任免除范围内的保险事故。但事实上，上述自然 灾害或意外事故发生的概率都是微乎其微的，购房者参加住房按揭贷款保险最担 忧的是万一遭遇天灾人祸减少收入而无力偿还贷款，想依靠保险化解风险，而目 前我国的住房按揭贷款保险恰恰没有负责这些责任。 三、住房抵押贷款保险费率过高 费率作为保险产品的价格，显然是广大投保人最为关心的问题，也是影响投 保人是否购买保险的重要因素之一。而我国目前住房抵押贷款保险的费率为5 左右，3 0 万元1 5 年期的贷款趸缴保费超过1 万元。而国外同种业务的保险费率 却相对低得多，加拿大和美国不到0 5 ，而日本则更低 造成我国目前保险费率过高的主要原因可归结为以下两点：第一，保险公司 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 给贷款银行的代理费较高尽管中国保监会明文规定代理费是5 。但实际中作 为代理人的银行，平均代理费为4 0 ，最高的甚至达5 0 。也就是说，保险公司 将保费的一半作为代理费支付给了银行。第二，尽管保险费率在市场上最终达成 均衡是市场供需双方长期博弈的结果，保险公司为降低风险在厘定费率所需已往 统计数据不足( 开办时间短) 的情况下，会把保费定得比一般情况高，但过高的 保费其实恰恰增大了保险公司的风险。因为在保险中由于逆选择。的作用，风险 低的人( 收入流稳定或道德风险。与行为风险较低) 不愿意参加保险，而风险高 的人却积极参加保险。当费率提高后，其中低风险的人会选择退出保险，由此形 成恶性循环。逆选择若得不到有效控制，此类保险业务必然开办不长，面临夭折 的危险。 四、计算保费采用的基数及保费缴纳方式不合理 ( 一)保险费计算不公平 住房抵押贷款是一种逐年还款、余额递减的贷款。居民贷款时，银行一般都 规定有一定的贷款偿还期和月( 年) 还款额要求。在这些条件下，随着期限的延 长，贷款余额必然逐渐递减。住房抵押贷款保险既然是一种保证银行贷款安全的 保险形式，其计算基础应该是贷款余额，而不是全部贷款，更不应是房屋的全部 价值。而有些保险公司，则以房屋价款总额作为保险费计算基数，根本不考虑贷 款余额多少。这种计算方法本身就侵犯了购房户的经济利益。下列分析就可以说 明这一点： 个人住房贷款保险费的计算公式如下： 保险费= 贷款金额x 保险费率x 贷款期限( 年) ( 1 ) 或保险费= 总房款x 保险费率x 贷款期限 ( 年)( 2 ) 例如，某购房者所购住房的总价为3 0 万元( 其中，首付1 0 万元，商业银行贷款2 0 万元) ，贷款期限为l o 年、一次性趸缴，每年的“房贷险”费率为0 0 4 。若按公 式( 1 ) 计算，则2 0 万元贷款金额，需缴保险费8 0 0 元：若按公式( 2 ) 计算，则3 0 万元 。逆选择是指投保人所为与保险人相反之选择，亦即要保人选择危险较差者购买保险或申请续保，而情况 良好者则不欲购买保险或续保保险人与被保险人对于危险之选择观点不同，保险人选质优，或无显着 不良危险之标的给以承保，而被保险人则每选择对本身有利之情况，例如选择危险程度极高之物品购买 保险，此即谓之逆选择一般而言，任意保险较易生逆选择，强制保险较少逆选择现象。 o 道德风险是指，针对某种风险进行投保会引起被保险方冒更大的风险或不积援采取措糟防止造成损失的 事件发生 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对簟分析 的总房款，需缴保险费为1 2 0 0 元。两者相差4 0 0 元、相差3 3 。而且，如果进一步 按照该市1 9 2 亿元的个人住房贷款余额推算，则结果更加显著 ( 二)在保费缴纳上，目前普遍实行趸缴方式 部分保险公司在合同中规定了保险费是“按年收取，每年结算”一次，但在 实际工作中却是几十年的保险费一次性收取，这种不尽合理收取保险费表现在以 下两个方面：一是随着购房者每月还款，贷款余额逐月递减，即保险金额、保险 费也应递减，但实际操作中，都不让递减；二是应该按一年结算的保险费，却几 十年一次性结算，保险公司无偿占用了购房者多余保险费的利息收入。 五、由谁来审查的问题 保证保险合同中，保险人承保的是借款人的还款信用，因此需要保险人严格 审查投保人的资信状况。但实际中，这一环节往往由银行来执行，由于银行方面 的风险已大部分通过抵押加保险的方式转移了，再加上我国的个人信用制度建设 落后，使得银行的审查难以得到有效保证，这在一定程度上加大了保险公司的经 营风险。 六、保证保险与信用保险在实践中的混淆使用 保证保险与信用保险是有着严格区别的两种保险业务。凡被保证人根据权利 人的要求投保自己信用的保险，属于保证保险；凡权利人要求保险人担保债务人 买房信用的保险，属于信用保险。即保证保险是以投保人自己的信用风险为保险 责任的一种保险业务；两信用保险是以他人的信用风险为保险责任的保险业务。 在西方成熟的房地产保险市场上，贷款银行以购买者的信用为保险标的，以 自己为受益人与保险人签订由于购买者不能如期付款而造成损失时由保险人赔 付该损失的保险合同，即为房地产信用保险合同。保险费由银行缴纳，因为受益 人是银行，银行可以在出售抵押房产( 比如房市处于低迷期，房价大跌) 仍不能 收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用 为保险标的，以自己为受益入与保险人签订由于自己收入流中断而不能如期还款 时由保险人代为付款的保险合同，则是房地产保证保险合同。保险费用由购房者 缴纳，受益者是购房者本人。购房者可以在自己收入流中断的情况下依然拥有所 购房屋，不至于流离所失；但当购房者在收入流恢复后有向保险公司偿还所垫付 资金的义务。 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 然而，目前我国各家保险公司试办的房地产保险业务则是保证保险和信用保 险的混合物，缴费义务和收益权利严重扭曲，不符合保险制度中权利与义务对等 的基本原则。在实际操作中，贷款银行一般都要求购房者到其认可的保险公司办 理住房抵押贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人。此险种是为了 防范一旦投保人( 购房者) 在保险期间因疾病、意外事故造成死亡或高度残废而 无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。之后银 行或者将抵押房产的追偿权和处置权转让给保险人，或者自己处置抵押房产，处 置所得不足以弥补本息时，再由保险公司补足差额或在事先约定的保险金额内给 予赔偿。银行不交纳保险费也不作为投保人，却得到了信用保险才有的保险赔付。 作为债权人，其利益得到了充分的保障。而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴 的保险费，自己却得不到应有的保障。可见缴费义务和受益权利严重扭曲。 七、投保普遍存在强迫性 购房者到银行办理房屋抵押贷款业务时，银行会要求购房者必须购买一份房 屋抵押贷款保险，否则不予办理贷款业务。其依据是中国人民银行个人住房贷 款管理办法第2 5 条规定；“以房产作为抵押的借款人，需在合同签订前办理房 屋保险或者委托贷款人代办有关保险的手续。抵押期内，保险单由贷款人保管”。 并且在实际操作过程中，银行往往还要求购房者到指定的保险公司购买保险。由 于这种银行与保险公司的“联姻”，使得购房者根本无法自由选择保险公司，只 能按照银行的意愿投保。但根据保险法第二章保险合同中第七条的规定：“投 保险合同，应遵循公平互利、协商一致、自愿订立的原则。不得损害社会公共利 益。除法律、行政法规规定必须保险的以外，保险公司和其他单位不得强制他人 订立保险合同。”据此原则，购房者应该有权决定是否购买保险，购买哪家保险 公司的保险。而银行规定贷款必须买保险，并且指定购买哪家保险公司的保险的 做法，显然与保险法相违背。 保险合同当事人订立保险合同，除法律、行政法规的强制性规定之外，购房 者作为民事行为主体，有权根据自己的比较和判断，选择有实力、信誉好和履约 及时的保险公司作为保险人，与其签订保险合同，无须经过银行来指定。银行强 制性指定保险人既侵犯了购房者的自由选择权，也容易造成金融行业内部的不正 当竞争。 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对簧分析 第三章国外个人住房抵押贷款保险体系介绍及分析 第一节美国公私合营的保险体制 在我国推行住房制度改革，实施住房商品化、货币化的进程中，研究国外的 住房抵押贷款保险的发展，对于解决目前我国住房抵押贷款保险市场上存在的问 题具有很重要的借鉴意义。 美国针对贷款信用风险的特点，建立了一套别具特色的抵押保险机制。这是 一种以信用关系为保险标的的保险，即由保险人对信用关系的一方( 借款人) 因 某种原因未能履行合同使信用关系的另一方( 贷款人) 蒙受经济损失提供经济赔 偿。从而有效地保护银行债权人的利益。 一、政府抵押担保机构 公营抵押保险是由依据1 1 9 3 4 年联邦住宅法成立的联邦住宅管理局( 简称 f h a ) 和1 9 4 4 年成立的退伍军人管理局( 简称v a ) 提供的。 联邦住宅管理局为中低收人家庭住宅抵押贷款提供1 0 0 的保险，就是说，当 借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机 构支付本息。通常，只有购房债务支出占家庭收人比为2 9 4 1 的中、低收人居 民，才有资格获得这种抵押贷款，而f h a 保险的贷款多为合格常规抵押贷款，即 固定利率、期限长达1 5 3 0 年、贷款一房产价值比为7 0 左右，并必须符合一定 的贷款上限。抵押贷款的限额，每年由联邦住宅与城市发展部依据全国住宅市场 的价格变化和居民家庭收入水平等因素来确定。如1 9 9 7 年美国住宅市场的平均价 格为1 2 5 万美元，公营抵押保险贷款的上限在1 6 2 0 万美元。另外，公营抵押保 险金额还依各州的房价特点而有所差别。这种做法，既体现出政府积极执行向中 低收人家庭倾斜和扶持弱小的政策取向，也为了防止人们利用政府保险的抵押贷 款来购买过于奢侈的住宅。 退伍军人局与上述联邦住宅管理局承保方式有所不同，主要是为退伍军人和 他们在世的配偶提供抵押贷款保险。凡在战争时期( 如第二次世界大战、越南战 。f r a n k j f a b o z z i ，m o r t g a g eb a c k e ds e e u r i t i e s i l c g r a v - l t i 1c o l p e a l i e s 1 9 9 5 o 万晖，美国的住房抵押贷款保险及启示，金融经济，1 9 9 8 年第8 期。 1 l 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 争和海湾战争等) 服兵役9 0 天以上，或和平时期服过一定年限兵役的退伍军人， 都有资格获v a 保险的住宅抵押贷款，贷款的种类可以是固定利率贷款，也可以是 可调整利率贷款，但只对其中的部分贷款实行保险，而非1 0 0 的保险。保险的比 率依据抵押贷款的金额而异：贷款金额在4 5 0 0 1 5 6 2 5 0 美元的，保险金额为2 2 5 0 美元；贷款金额在9 0 0 0 1 1 8 4 0 0 0 美元的，保险金额为3 6 0 0 0 美元，并根据市场变 化不断地进行调整。公营住宅抵押保险机制的建立，大大增强了住宅抵押贷款一 级市场上金融机构的信心，降低了呆帐和坏账产生的概率，引导更多资金流向住 宅抵押市场，从而大大扩展了住宅抵押贷款市场的资金来源。 二、 私营抵押保险机构 由于公营抵押保险主要面向中低收人家庭或只为合格的常规抵押贷款提供 保险，而抵押市场还有许多高比例非常规抵押贷款，这就为私营抵押保险进入住 宅抵押贷款保险市场提供了契机。与其他国家不同，美国的私营抵押保险公司只 能从事抵押保险，而不能从事其他保险( 人寿或财产保险) 业务。原则上，它们可 以对各类抵押贷款提供保险，但保险的部分仅限于抵押贷款额的2 0 3 0 。例如， 贷款房产价值比为8 0 8 5 时，贷款保险为1 7 ；贷款房产价值比为9 0 9 5 时， 贷款保险则为2 5 3 0 ，这样大大降低了银行的抵押信贷风险。具体的保险赔偿 率，还要依据借款人的信用史、收入水平、就业状况、家庭婚姻状况、抵押房产 的价值和地区经济的情况而定。私营抵押保险适用的金融工具也极为广泛，既可 以是固定利率，也可以是可调整利率的抵押贷款，贷款金额可大可小，凡有一定 支付能力的购房者，其购房抵押贷款的2 0 3 0 9 6 ，均可申请购买私营抵押保险。 一旦抵押贷款出现违约，私营抵押保险公司需向贷款人提供赔偿时，通常可采用 以下两种方式：一是向贷款金融机构支付全额贷款，并获得房屋的所有权；二是 按住房抵押保险的合约，向贷款金融机构支付贷款2 0 3 0 9 6 的赔偿金，让贷款机 构拥有房产处置权。 三、 优势分析 这种混合模式具有以下几个方面的优势：( 1 ) 公营与私营保险并存，形成了 一种既有分工又有合作，能覆盖全社会的抵押贷款保险机制；( 2 ) 公营抵押贷款 保险机构的建立，可以大大改善借贷条件，提高居民购房的支付能力，使更多有 。张琛嫣，借鉴美国成功经验发展我国住房抵押贷款保险市场) ，上海理工大学学报第2 4 卷，第4 期。 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 固定收入、但储蓄较少的居民进入了住房市场；( 3 ) 在金融市场基础设施建设和 制度安捧上，因为抵押保险机制的建立，可以降低与住宅抵押贷款信贷相关的诸 多风险，为整个银行业创造了一个良好的运行环境，从而提高住宅抵押贷款金融 机构抗御风险的能力；( 4 ) 完善的抵押保险机制，不仅降低了抵押贷款的信用风 险，也加快了抵押贷款合约标准化、规范化及抵押贷款组合保险( p o o li n s u r a n c e ) 的发展，从而为抵押二级市场的发展提供了坚实的基础。 第二节法国的入寿、失业保险模式 一、法国的住房抵押贷款人寿保险模式 在法国，5 1 的家庭有负债，其中3 0 是因为购买住房而负债近年来法国保 险市场在住房信贷保险上的保费收人平均每年为2 0 0 亿法郎，每年该险种的保费 增长率为4 5 ，而且超过9 0 的个人住房借款人都投保了人寿保险和失业保险。 法国金融机构在发放住房消费贷款时，要求借款入购买入寿保险，此时投保 人必须做到：保险金额与住房抵押贷款金额相一致；保险期限与抵押贷款期限相 同；在贷款没有全部清偿以前，不能终止保险合同：保单持有人和受益人是贷款 银行；保险费由借款入即投保人按期缴纳；若借款入在保险期内发生死亡、残疾、 丧失劳动能力等保险事故无力偿还贷款时，由保险公司向贷款机构支付所欠贷款 金额。 法国保险公司承保住房抵押贷款采用的是团体保险的方式。具体做法是：先 由保险公司与贷款银行签订有关个人抵押商品住房贷款寿险的协议，保险公司承 保该银行所有住房抵押贷款客户的寿险，银行设立保险代理业务机构代理此寿 险。借款人申请贷款时，要先通过健康筛选，健康筛选项目多少与贷款金额大小 有关。金额较小的借款人只作简单健康声明；一般金额的借款人需填写健康问卷： 金额较高的借款人要进行体检。如果健康调查结果没有问题，银行可以立即接受 借款人的投保；如果借款人有某种疾病史，银行则提交保险人决定是否承保。保 险公司根据银行客户的平均情况确定该银行客户的平均风险水平，由此确定统一 的费率。保险费率可以相当于贷款总额的一定比例，或者是未偿还贷款的一定比 例。保险费通常按年确定，分月缴付保险合同签订后，银行在每个月收取还贷 毳国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 款项时，代收保险费并转交保险人此外，在法国，保险公司同时还提供附加失 业保险，借款人在失业后由保险公司承担1 8 个月的偿还贷款责任，费率也为贷款 额的0 4 ，这种保险方法对借款人、银行、保险公司都有利 二、 优势分析 这种将人寿保险和失业保险引人抵押贷款保险市场的模式其优势在于：( 1 ) 最大限度地保障了人( 借款人和其家人) 的利益。当借款人丧失还贷能力时，他的 家人仍可以住在自己的房子里，不会因此失去房屋所有权；( 2 ) 采用团体保险的 方式，不仅使投保人能以较低的费率获得保障，保留其房产，而且保险公司能简 单快捷地获得大量客户，既可以最大限度地分摊风险，也可以减少其经营管理成 本，又有效地分散了银行的贷款风险；( 3 ) 弥补了担保资信差及对借款人权益保 障不足的缺陷。尽管法国有公务员医疗互助机构和私营的企业员工担保机构，可 以为特定的群体提供抵押担保。但是，在大多数法国人的眼里，担保与保险相比 仍有许多不足，其最大的缺陷是它只对银行的债务负责或只保障银行的利益，但 对借款入的房屋所有权却没有任何保障，特别是当担保人或银行行使取消抵押赎 回权时，借款人将失去房产和为拥有房产所付出的一切；( 4 ) 弥补了抵押物处置 难的缺陷。在法国，社会和媒体对银行强制性拍卖和处置抵押房产都持排斥态度， 这种心理上的障碍，往往比技术上的障碍还要难以解决。结果是强制性拍卖既损 害了借款人的信誉，也使银行拍卖不出好价钱；( 5 ) 保险公司在保险标的为次标 准体时，具有否决权，这样就有效的控制了抵押贷款的风险。 第三节荷兰的保险模式 一、荷兰人寿保险与住宅抵押贷款合二为一的保险模式 由于荷兰实行住房贷款利息和人寿保险收入免征所得税政策，荷兰金融机构 据此推出了人寿保险与抵押贷款相结合的贷款工具，即把人寿保险和抵押贷款捆 绑在一起进行销售。 具体做法是：借款人在向银行贷款的同时，要求购房者购买相应年期和金额 的人寿保险作为贷款的抵押，购房者只需支付全部房价1 5 2 0 的首期款即可购 房。在保险期内，借款人分期支付贷款利息给银行，把保险费( 相当于本金) 交给 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对燕分析 保险公司，保险到期，保险公司负责偿还本金给银行借款人贷款后只按月偿还 贷款利息，不偿还贷款本金。贷款到期后，借款人所购买的人寿保险正好到期， 保险收入恰好足以清偿贷款本金。住房抵押贷款与人寿保险相结合的要点是借款 人将利息按期趸付给银行，而将本金交给保险公司，由保险公司不断地增值运用， 在贷款到期后，由保险公司一次将本金还给银行 二、优势分析 荷兰体制的优点是明显的：( 1 ) 国家给予政策优惠，实行住房贷款利息和人 寿保险收入免征所得税，这样就在一定程度上减轻了贷款人的经济负担，调动了 借款人购买保险的积极性；( 2 ) 开拓了保险公司的经营范围，大大扩展了业务空 间，如果人寿保险业务运作得好，投保人还可得到额外保险分红；( 3 ) 对于金融 机构来说，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回， 从而大大降低了贷款风险。 第四节其他国家的保险模式 下面简单介绍一下澳大利亚、加拿大、日本的住房抵押贷款保险基本情况 澳大利亚加拿大 日本 提供购房贷款的金融 通过评估并申请贷款首付款比例低于2 5 机构；对贷款提供信用 投保对象保证的机构；对职工提 保险的房产者 供购房贷款制度豹企 业。 全额保险；部分保险： 投保险种抵押贷款保险团体信用寿险 利息保险 全额险：贷款的1 0 0 ； 贷款的1 0 0 。包括借 每份最低为l o 万日 保险金额部分险：投保贷款：利 款人拖欠费用、贷款余 元，晟高为5 0 0 0 万日 额、法律成本和利息成 元，每人可投保数份， 息险：每月支付的利息 最高保险总金额为l 太 亿日元 根据贷款额占房产价全部贷款额的 值的比例，实行分段费0 5 - 3 ，具体根据首保险金总额贷款利率 保险费 率制，范围在贷款额的付款比倒定 l o o a - ! 4 9 * , 之间 o 郭永刚，荷兰模式一买房与人寿保险联姻 ，中国保险，1 9 9 8 年第9 期。 o ( 日) 植村信保著，陈伊维等译，日本财产保险业的变化及对策) ，机械工业出版社，2 0 0 5 。 我国个人住房抵押贷款保险的田境与对燕分析 第四章完善我国个人住房抵押贷款保险体制 国外住房抵押保险的成功经验给了我们很大启发，在当前我国保险业参与住 房改革的起步阶段，我们完全可以借鉴发达国家和地区的模式，有针对性地采取 适合我国情况的配套措施，构建和完善我国的房地产保险体系 第一节保险政策、制度方面的建议 一、建立政策性住房抵押贷款保险机构 在目前的抵押贷款市场上，除了部分是由于借款人身体原因或遭受自然风险 等原因不能使其继续履约外，很大一部分逾期是由于借款人失业或收入下降等社 会原因导致其无力继续履行合同，这类风险，很难由商业保险公司或银行来全部 承担。我们应学习美国政府保险机构与私营保险公司相结合的混合模式，建立政 策性贷款保险机构，为第一次购房者，中低收入者申请银行贷款提供担保。 具体操作可以是：政策性担保的保险金额可以设定为贿房款的3 0 ，即购房 者自己首付3 0 、政府担保3 0 、另外贷款银行自己也承担4 0 的风险，这样既有 利于银行降低风险也迫使银行建立起自己的风险防范机制，从而使银行的风险降 到最低程度。 政策性保险抵押贷款的发放可委托商业银行实施。凡资产达到一定规模、经 济效益好、资信高的商业银行经央行和有关部门资格审定的，均可成为政策性保 险抵押贷款的发放机构。受托银行应遵循“三性”原则，认真执行委托合同， 及时报告政策性保险贷款的发放情况，并接受监督和审计。专业化银行的介入， 有利于规范经营，减少监督管理和经营的成本，也可以避免各地各搞一套或政府 部门搞“有偿服务”。 二、实行谁投保谁受益的保险原则 我国在住房抵押贷款保险业务上，往往是银行和借款人在签订合同时，已把 。商业银行的经营原则( 即三性原则) 。所谓。三性原则。是指效益性原则、安全性原则和流动性原则。 我国个人住房抵押贷款保险的困境与对策分析 相应抵押合同作为借款合同的从属合同。从本质上讲：银行不仅要求借款人作贷 款所购住房抵押担保，还要求借款人选择保证保险，从而造成了借款人的双重负 担，银行则享受着“双重保险”，而日本抵押贷款保险的投保对象是提供贷款或 信用保证的机构，就避免了上述弊端，实现了机构投保机构受益的权责合一我 国应学习这种权责合一的投保模式，以促进保险业更健康地发展。 三、 由保