（财政学专业论文）房地产企业税收筹划.pdf

3 房地产企业税收筹划房地产企业税收筹划 摘要摘要 随着国家调控力度的不断加大，加上日益激烈的市场竞争，我国房地产企业 内部费用成本的压缩空间越来越小。作为房地产企业外部成本的税收，其数额的 多少极大地影响着房地产企业的经济效益。科学的税收筹划，对于提高企业的经 济效益、增强企业的竞争实力乃至促进整个房地产行业的发展都具有积极的作 用。文章采用理论分析和案例分析的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划进 行了探讨。本文根据房地产企业日常业务的特点，对企业设立、开发建设、后期 销售等经济业务主要税种的纳税情况进行了税收筹划， 重点分析了当前我国房地 产企业在各个阶段进行税收筹划的具体操作方法。 房地产企业进行税收筹划的同 时，也要防范税收筹划的风险，针对房地产企业税收筹划中存在的宏观和微观层 面的各类风险，提出了化解风险的具体做法。研究的结果表明:在当前激烈竞争 的房地产行业，房地产企业需要进行税收筹划。在房地产企业设立、建设、销售 的主要经济业务中，可以在合法的前提下对涉税业务进行合理的税收筹划，以节 约成本，提高经济效益。需要注意的是，在进行税收筹划时要注意防范风险。 关键字： 、房地产企业、税收筹划、税收筹划风险 4 abstract abstract with the increasingly fierce market competition and the state has increased the intensity of the regulation, real estate enterprises reduce the cost of internal cost space is getting smaller and small. tax, as real estate enterprise exterior cost, its amount how many is enormously affecting the real estate enterprise economic efficiency. scientific tax planning can enhances the enterprise, economic efficiency and competition strength and even the promotion entire real estate profession development all has the positive function. the article uses the theoretical analysis and the case analysis method, has carried on the discussion to the current our country real estate enterprise, tax planning. main basis real estate enterprise daily service characteristic, set up, construction, the later period to the enterprise sells and so on the economic work to ford the tax situation to carry on the tax planning. analyzed current our country real estate enterprise to carry on the tax planning with emphasis in each stage the concrete operating procedure. the real estate enterprise carries on the tax planning at the same time. also must guard against the tax planning the risk, has macroscopic and microscopic stratification plane each kind of risk in view of the real estate enterprise tax planning. proposed the melt risk concrete procedure, the above analysis main achievement in to became the china real estate company tax planning in the case analysis to obtain has manifested. the research result indicated, in current steep competition real estate profession. the real estate enterprise needs to carry on the tax planning-sets up, construction, in the sales primary economic work in the real estate enterprise, may to ford the tax service under the legitimate premise to carry on the reasonable tax planning. it can save the cost and enhance the economic efficiency. needs to pay attention is, when carries on the tax planning must guard against the risk。 keywords: real estate enterprise, tax planning, risk proof 2 独 创 性 声 明 独 创 性 声 明 本人郑重声明：今所呈交的 论文是 我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的科研成果。 尽我所知， 文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经 发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首都经济贸易大学 或其它教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名 作者签名： 日期：日期： 年年 月月 日日 关于论文使用授权的说明 关于论文使用授权的说明 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、 使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索引；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印、 缩印或其它复制手段保存论文。（保密的论文在解密后应遵守此规定） 作者签名： 作者签名： 导师签名： 导师签名： 日期： 日期： 年 年 月 月 日 日 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 1 第第 1 章章 引言引言 1.1 研究背景及意义研究背景及意义 直到改革开放以后， 思想得到解放的中国纳税人才真正开始拿起辨证唯物主义的 理论，去分析和解释权利与义务之间应有的正确关系，即没有无权利的义务，也没有 无义务的权利。税法是确立国家与企业之间的利益主体地位、利益分配格局和利益调 整规范的法律。 税务机关有权运用税法征收、 征足属于国家利益主体的那一部分利益， 这是法定的政府权力；纳税人亦可以运用税法保护、保足属于纳税人利益主体的那一 部分利益，这是企业的法定权利。同时，企业拥有依据税法及时、足额纳税的义务； 而税务机关也有依法精确计算和检查纳税金额的义务， 做到不向纳税人多征税。 因而， 在法律面前征税人和纳税人在权利和义务上是位置互换的、 公平对等的、 相互制约的。 税法对于征纳双方是平等的、中性的、这是税收活动中的博弈规则。 税收筹划是指在合法的条件下，通过对经营活动的事先筹划和安排，尽可能地减 轻税负的行为。税收筹划的经济纳税职能，是税法赋予纳税人的权利所致，是市场经 济条件下企业维护自身合法权益的内在要求。 税收筹划的目的在于实现税收负担最低 化。其手段以具体的法律条款为依据，并在税法规范和允许的范围内实施与运用。因 此， 纳税人如果能精通税法、 知道自己该缴什么税， 不该缴什么税成为精明的纳税人， 将给企业带来很好的收益。选择最轻的纳税行为是纳税人的基本权利。房地产企业也 同样有权利选择最轻的纳税行为。总之，随着企业主体意识的加强，企业为了减轻税 负必然充分运用各种税收政策进行税收筹划，房地产企业也不例外。 另外，房地产企业还有和别的企业不一样的地方，使得研究房地产企业税收筹划 更加具有意义。一是房地产企业与其他企业不同在于产品不同，作为生产不动产的企 业，房地产企业投资规模大，经营流程复杂、缴纳税种多、涉税金额大。因此房地产 企业税收筹划空间大，节税潜力巨大。二是税法规定形式大于实质，特别是目前我国 现行税法具有税种繁多、纳税环节多、计税复杂等特点，如果企业不进行合理的纳税 筹划，将出现无法预见的纳税支出和重复纳税的现象。现实生活中，企业因纳税问题 而破产的案例举不胜举。 因此， 企业面临的纳税环境也促使房地产企业进行纳税筹划。 1.2 国内外研究现状及评述国内外研究现状及评述 1.2.1 国外对税收筹划的研究现状及评述国外对税收筹划的研究现状及评述 (1)国外对税收筹划的表述 国外税收筹划由于起步较早，因此，对于税收筹划的理论研究的成果比较丰富。 美国南加州大学的梅格斯博士在会计学中关于税收筹划的论述影响较大，经常被 引用，他认为税收筹划是:“在纳税发生以前，有系统地对企业经营或投资行为做出 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 2 事先的安排，以达到尽量少的缴税，此过程即为税收筹划。 ”在他与别人合著、已发 行多版的会计学中还说道:“人们合理而又合法地安排自己的经营活动，使之缴 纳可能最低的税收。 他们使用的方法可称之为税收筹划少缴税和递延缴纳税收是 税收筹划的目标所在。 ” 荷兰国际财政文献局在国际税收辞典中对税收筹划是这样表述的： “税收筹 划是指纳税人通过经营活动或个人事务活动的安排，实现缴纳最低的税收。 ” （ibdf， 1999） 印度税务专家雅萨威斯在个人投资和税收筹划一书中说： “税收筹划是纳税 人通过财务活动的安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠， 从而获得最大的税收利益。 ” (2) 国外税收筹划特点 国外税收筹划几乎家喻户晓， 美国约有 50%以上的企业委托税务代理人办理纳税 事宜；澳大利亚约有 70%的纳税人通过税务代理人办理纳税事宜；日本约有 85%的企 业委托税务代理人办理纳税事宜。税收筹划专业性强，许多企业都聘用专业的税务顾 问从事税收筹划。企业设置专门的税务会计岗位。随着经济全球化程度的加深，跨国 税收筹划的现象日益普遍。 例如： 联合利华由于子公司遍布世界各地， 涉税情况复杂， 母公司曾聘用 45 名税收高级专家进行税收筹划，给公司带来了可观的经济利益。 1.2.2 国内对税收筹划的研究现状及评析国内对税收筹划的研究现状及评析 (1)国内对税收筹划的表述 在国外，尤其是西方发达国家，企业进行税收筹划已经是司空见惯的事，但在我 国，企业的税收筹划活动还刚刚起步，还处于初始阶段。我国企业税收筹划在理论研 究方面比较薄弱，在实践方面也不够成熟，因而社会各界对税收筹划存在一些不够正 确地认识，在税收筹划的概念、内容等方面的理解也有分歧。 苏春林认为： “税收筹划指的是:纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、 经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的经 济活动。” 王兆高认为： “税收筹划是纳税人在不违反税法的前提下，在对税法进行精细比 较后， 对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择， 它是涉及法律、 财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为。” 计金标认为： “税收筹划应包括一切采用合法和非违法手段进行的纳税方面的策 划和有利于纳税人的财务安排，主要包括节税筹划、避税筹划、转退筹划和实现涉税 零风险。” 苏春林： 纳税筹划实务 ，中国人民大学出版社，2005 年 6 月 王兆高： 税收筹划 ，复旦大学出版社，2003 年 4 月 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 3 盖地认为： “税收筹划是在税收契约的执行过程中，企业充分利用其与征税方会 计信息的不对称性以及契约的不完备性，对涉税会计事项进行管理控制，以谋求自身 税收利益的最大化的经济活动。 ” 国内众多专家学者对税收筹划的定义，虽然不尽相同，但是大体可以归纳如下: 税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度，在符合国家法律及税收法规的前提 下，选择涉税整体整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营和投资、理财活 动的一种企业涉税管理活动。 (2)国内税收筹划特点 我国税收筹划的发展还很滞后，首先是原来传统经济条件下，人们认为税收筹划 就是偷税漏税，思想上认识的不足，导致人们很难去具体操作税收筹划，虽然近些年 税收筹划的概念被人们理解，但是由于企业管理水平的不足，税收筹划在我国的发展 水平还不高。 1.3 研究思路和内容研究思路和内容 1.3.1 研究思路研究思路 本文首先对税收筹划的理论进行研究， 归纳出税收筹划的定义和税收筹划相关内 容。然后对房地产企业税收筹划可行性和必要性进行分析，说明税收筹划对房地产企 业的重要影响。其次，对房地产企业涉及的相关政策进行研究，分析了房地产企业的 税收政策和国家宏观调控政策对房地产企业及其税收筹划的影响。 最后从房地产企业 各个涉税环节进行税收筹划。综上所述，本文的研究目的就是通过研究税收筹划理论 和房地产企业税收政策对房地产企业各个环节纳税行为进行税收筹划， 降低企业税负 成本，提高企业竞争能力。 1.3.2 研究内容研究内容 一、税收筹划的基本理论 二、房地产企业税收筹划的必要性和可行性 三、国家政策法规对房地产企业的影响 四、房地产企业各环节税收筹划 五、房地产企业税收筹划风险 1.4 研究特色与创新之处研究特色与创新之处 本论文可能创新之处：其一，论文结合当前新企业会计准则和新企业所得税法 对房地产企业税收筹划方法进行研究，提出了一些新的税收筹划方法，例如房地产企 计金标税收筹划概论 ，清华大学出版社，2004 年 9 月 盖地： 税务会计与税收筹划 ，中国人民大学出版社，2007 年 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 4 业扣除费用的税收筹划，自营与销售房地产的选择等，对房地产企业税收筹划具有现 实意义。其二税收筹划方法针对房地产企业业务环节进行设计，以往都是针对具体税 种进行设计的。在业务环节中还添加了非正常业务环节的税收筹划。 第第 2 章章 税收筹划基本理论税收筹划基本理论 2.1 税收筹划的定义税收筹划的定义 税收筹划是指纳税人站在企业战略管理的高度， 在符合国家法律及税收法规的前 提下，选择涉税整体经济利益最大化的纳税方案，处理生产、经营和投资、理财活动 的一种企业涉税管理活动。 税收筹划与偷税、避税在实践中很容易混淆。要正确理解税收筹划，首先必须搞 清楚它与偷税、漏税、逃税、抗税的区别。 偷税是纳税人有意识地违犯税收法令规定，以欺骗、隐瞒等方式逃避纳税义务的 行为，如伪造凭证、少报应纳税项目、虚增成本费用、制造假账或搞账外账等。 漏税是纳税人无意识地发生漏税或少缴税款的行为， 是由于纳税人不熟悉税法规 定或工作粗心，再加上征收人员业务知识水平能力有限而引起的。 逃税是指纳税人有意逃避纳税义务的行为。 抗税是指纳税人抗拒按照税法规定履 行纳税义务的违法行为。而税收筹划则是在符合法律规定的前提下进行的，是合理又 合法的“节税”行为。 偷漏税行为对国家和企业的危害巨大，是国家严厉打击的对象。在税收征管体制 日益完善的今天，一旦企业的偷漏税行为暴露，企业除了补交税款外，还将面临高额 的罚金，甚至受到法律的制裁。 避税是指纳税人利用合法的手段，在税法的许可范围内，采取一定的形式、方法 或手段，通过经营和财务活动的安排，逃避纳税义务的行为。从法律角度讲，避税可 分为顺法性避税和逆法性避税。 从严格意义上讲， 顺法性避税不属于真正的避税范围， 因为它与税法设置的初衷相吻合，是对税法的承认和遵守，它利用的是节税，也即税 收筹划，并不影响与削弱税法的法律地位与税收的职能作用。如引进某具有节税功能 的设备与普通设备相比，成本较高些，但企业考虑到税收因素，采用了税收法规引导 下的具有节税功能的设备，同时也为企业获得了更大的收益，这就是顺法性避税，也 就是税收筹划。而逆法性避税是指与税法的意向相悖，利用税法不及的缺点进行反制 约、反控制的行为的活动，它对国家税法的作用与税收的收入有一定的影响。例如某 人为了给其继承人留下尽可能多的财富，设法通过各种手段分割其财产，并将产业转 化为不同类型的财产，以便达到避税的目的。而财产转移税的立法精神是从控制收入 和资产转让等方面考虑的， 所以这种避税行为是违背法律意图的， 成为反避税的目标。 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 5 虽然税收筹划和避税都是在不触犯法律的前提下实现少纳税的效果， 但两者还是有本 质区别的。 2.2 税收筹划理论依据税收筹划理论依据 1.税收调控理论与税收筹划 税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳 税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得 税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。从纵向看， 在不同经济时期，国家选择实施扩张性或紧缩性税收政策，使不同时期的税收负担具 有弹性；从横向看，国家在地区之间、行业之间、产品之间乃至行为之间，实施不同 的税收政策，也使税收负担具有弹性。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导 纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。 2.税收价格理论和税收筹划 现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。 因为公共产品的提供 需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非 排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价 格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。 3.企业契约理论与税收筹划 科斯的企业契约理论认为： “企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税 收契约就属于其中之一。 ”企业逐利性和契约的可策划行下，作为契约关系人一方的 企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。 4.税收法定原则和税收筹划 税收法定主义原则要求纳税人依法纳税，征税方依法征税。纳税人只根据税法的 明确要求负担其法定的税收义务。没有法律明确规定，国民不承担纳税义务。税收是 以法律的规定执行，国家不能超越法律的规定以道德的名义要求纳税人承担纳税义 务。税收筹划是税收法定原则的要求，是纳税人维护自身财产权的表现，是纳税人在 履行自己应尽的法律义务时，运用法律给予的权利保护既得利益的手段。税务机关对 纳税人的税收筹划活动或者税收违法活动的判定只能以现行税收法律、 行政法规为依 据，只要不违背现行税收法律、行政法规，纳税人的税收筹划方案应该是允许的。 2.3 税收筹划的特点税收筹划的特点 1.合法性。税收筹划是在不违反税法的前提下进行的，它要求纳税人在对现行税 法极其法规进行研究之后， 对涉税行为的一种优化选择。 税收筹划在考虑税收利益时， 还必须顾及其他法规、经营条件、投资环境等问题，使其选择的纳税方案与国家法规 相符合。不违法是税收筹划的最重要特征。 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 6 2.超前性。税收筹划一般都是在应税行为发生之前就对自己的纳税方式和规模做 出了规划、设计和安排。税收筹划可以事先测算出效果。与税收筹划相反，偷税漏税 一般是在涉税活动发生的事中或事后进行的。 投资经营者进行投资或经营调整前有许 多方案存在，不同的纳税方案形成税负的轻重不同。 3.目的性。税收筹划具有明确目的性，那就是尽可能地获取税收利益。税收利益 有两层含义：一是减少纳税的绝对额，即直接以减免税形式减少应纳税数额；二是延 迟纳税时间或获得税务的时间价值，以减少利息支出，或减轻税收负担等。一切税收 筹划的安排都要以实现税收筹划目标为核心，一切税务筹划的方案优劣、取舍都要以 税收筹划的目标实现为出发点和归宿。 4.时效性。税收筹划不存在一劳永逸、一成不变的模式，要因地制宜、因时制宜。 国家的税收法律法规是纳税人进行税收筹划的外部条件， 它实际上决定了纳税人的税 收筹划行为的空间范围。税收筹划是在现行税收法律、法规的约束之下进行的。任何 事物都处于不断发展和变化之中，税收法规也不例外，税收政策措施是依据一定时期 的国家发展需要制定的，随着时间的推移，国家的税收法律会根据新的情况和新的需 要进行修正和完善，当国家的某项政策随着形势发生变化而变化的时候，相应的税收 筹划方案可能随之失去效力或出现与设计之处相反的结果。 5.全局性。企业在进行税收筹划时，要将纳税问题与其他财务活动和经营决策问 题一并进行考虑，在全面权衡利弊的基础上，制定税收筹划方案。 2.4 税收筹划存在的条件税收筹划存在的条件 经济活动变化不断，纳税人经营方式也是变化不断。但是税法具有原则性、稳定 性和针对性的特点，所以税法不能包罗一切。这就给税收筹划以存在的空间。 1.纳税人定义上的可变通性 企业可以利用多个税种在纳税人界定上的交叉或空白， 选择成为某种特定的纳税 人，也就选择了相应的税收待遇。例如，我国的增值税暂行条例和实施细则规定了增 值税有两类纳税人，一类是小规模纳税人，一类是一般纳税人，两种纳税人在适用税 率、计算应缴税金的方法等方面有很大区别，选择不同的纳税人身份对税收负担会产 生一定影响 2.税率上的差异 不同的税种有不同的税率，同一税种中不同的税目也有不同的税率，纳税人尽可 能避开高税率，寻求低税率。例如：我国对于混合销售行为根据不同情况选择征收增 值税或者选择营业税。 3.税收优惠 税收优惠对税收筹划有很大影响。如果税收优惠的内容多，范围广，那么纳税人 可运用的税收优惠政策多，企业税收筹划的空间就大。 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 7 2.5 税务筹划基本技术税务筹划基本技术 2.5.1 税务筹划基本技术税务筹划基本技术 1、免税技术。免税方式有法定免税、特定免税和临时免税三种，其中后两种免 税方式带有不公平性和随意性。免税筹划技术就是利用税法规定的免税条件，尽量争 取免税额最大、免税期最长。比如，国家对新办企业和高新技术企业都给予一定的免 税期，企业可以合理加以利用。 2、减税技术。减税筹划技术就是尽量争取获得减税待遇使其减税额最大、减税 期最长。这就需要企业仔细研究所处行业的减税政策以及各地区的减税优惠政策，从 而使企业可以利用这些优惠政策获得减税。 3、税率差异技术。税率差异技术利用税率之间的差异进行税收筹划。例如房地 产企业建筑安装业适用 3%的税率，房地产销售适用 5%的税率，所以房地产企业要分 清核算对象，分别适用不同税率。 4 、 分割技术。 分割技术是指通过分割应纳税所得， 从而减少应缴纳税款的技术。 5 、扣除技术。扣除技术就是使税前扣除最大化，这样在收入相同的情况下，税 前扣除额越大，计税基础就越小，应纳税额也就越少。 6、成本（费用）调整技术。成本（费用）调整技术是通过对成本（费用）的合 理调整或分配（摊销） ，抵消收益，减少利润，以达到规避纳税义务的税收筹划技术。 应该指出，合理的成本（费用）调整和分摊，应是根据现行税法、会计准则和制度 等，在允许的范围内所作的一些技术处理，它不是违反有关税收法规进行乱摊成本或 乱计费用。 7、临界点筹划技术 临界点的筹划，就是利用税法规定中的有关数字等规定寻找筹划点，比如其它应 收款股东借款只要超过年底不还款，就要征收 20%的个人所得税，企业只要想办法绕 过年底的临界点即可规避 20%的个税，具体就是年底还款，年初再借出。 8.利用税收优惠技术 充分利用国家现行的税收优惠政策进行纳税筹划是纳税筹划技术中最重要的一 种。税收优惠政策指国家为鼓励某些产业、地区、产品的发展，特别制订一些优惠条 款以达到从税收方面对资源配置进行调控的目的。如果企业运用优惠政策得当，就会 带来客观的税收利益。我国的税收优惠政策涉及范围非常广泛，包括对产品的优惠、 对地区的优惠、对行业的优惠、对人员的优惠等。对于房地产企业来讲，税收优惠政 策相对较少。 计金标： 税收筹划概论 ，清华大学出版社，2004 年 9 月 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 8 2.5.2 新企业所得税法对房地产企业的影响新企业所得税法对房地产企业的影响 新的企业所得税法与旧的企业所得税法相比，主要变化有以下两方面内容。一是 税前扣除项目增多；二是取消了很多旧的企业所得税法的优惠政策。这两方面的变化 使得企业不得不寻找新的税收筹划方案。在收入相同的情况下，最大程度的增加税前 扣除项目的金额，可以减少计税基础，将成为税收筹划研究的重点。 2.5.3 新企业会计准则对税收筹划的影响新企业会计准则对税收筹划的影响 新会计准则的变化对税收筹划也有很大的影响。 新会计准则对税收筹划的影响主 要有下面两个方面：一是新会计准则引入了公允价值计量属性，计量属性会影响流转 税的计算，企业可以通过计量属性的选择进行税收筹划；二是新会计准则对一些新的 业务进行了规定，例如企业年金、职工薪酬、投资性房地产等等，新业务的会计处理 和税收处理都留给税收筹划以很大的研究空间。 2.6 税收筹划目标税收筹划目标 税收筹划应定位于以下目标：实现涉税零风险；纳税成本最低化；获取资金的时 间价值。 1.实现涉税零风险 涉税零风险是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，缴纳税款及时、足额，不会遭 受任何关于税收方面的处罚，即在税收方面没有任何风险，或风险绩效可以忽略不计 的一种状态。 2.纳税成本最低化 纳税成本最低化与恰当履行纳税义务也是最基本税收筹划目标。 纳税人为履行纳 税义务，必然会发生相应的纳税成本，包括直接纳税成本和间接纳税成本。前者是纳 税人为履行纳税义务而付出的人力、物力和财力，后者是纳税人在履行纳税义务过程 中承受的精神负担和心理压力。直接纳税成本容易确认和计量，间接纳税成本则需要 估算或测算。纳税人在进行税收筹划时要尽可能控制纳税成本。 3.获取资金的时间价值 资金的时间价值是指资金在经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。 所以纳 税人应在税法允许的范围内将当期税款延缓到以后期间缴纳，来获取资金的时间价 值。 杨俊、罗峥： 合法节税：新经理人税收筹划手册 ，中国纺织出版社 2003 年版 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 9 第第 3 章章 房地产企业税收筹划的必要性和可行性房地产企业税收筹划的必要性和可行性 3.1 房地产开发企业税收筹划的必要性房地产开发企业税收筹划的必要性 房地产行业作为国民经济的主导产业， 涉税的范围很广， 税负相对其他企业较重， 在纳税上又有很多的特殊规定。所以房地产企业为了实现自身利益的最大化，必定会 在依法纳税的前提下，针对自己的经营特点，进行税收筹划，减轻税收负担。 3.1.1 从房地产开发企业角度来看税收筹划的必要性从房地产开发企业角度来看税收筹划的必要性 首先，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平。税收筹 划是建立在深刻理解和掌握国家税法的前提下的。所以有意识的开展税收筹划的企 业，其依法纳税的意识强于其他企业。因为税收筹划是一项复杂的工程，要想税收筹 划方案在实施的过程中顺利进行，企业必须加强自己的财务核算。所以房地产企业税 收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平。 其次，税收筹划有助于实现房地产企业税后利益最大化。税收的无偿性决定了企 业税额的支付是资金的净流出，没有与之匹配的收入。依法纳税虽然是企业应尽的义 务。但是，对企业来说，无论纳税多么正当合理，都是纳税人经济利益的一种丧失。 在收入，成本，费用等条件一定的情况下，企业的税后利润与纳税金额是消长关系。 因此，房地产企业作为纳税人会自觉不自觉地将其注意力转移到应纳税额上。 3.1.2 从国家宏观调控的角度来看税收筹划的必要性从国家宏观调控的角度来看税收筹划的必要性 首先， 房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善。 我国的税收法律、 法规、 制度还有很多不足之处，有时还可能与民法通则，刑法等其他相关法律，法规出现一 致之处。税收筹划是对现行税收政策进行研究和运用，因而进行税收筹划可以及时了 解现行税收政策中的不尽合理和不完善之处，为国家进一步完善税收政策、法律法规 提供依据， 起到对完善税收法规的作用， 最终能够有效地推动税收政策改革的的进程。 同时，也有利于加快税收的与相关法律，法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一 个相互协调的有机整体。 其次，房地产企业的税收筹划也利于国家宏观调控的顺利进行。国家对房地产企 业调控的重要措施之一就是税收政策。所以房地产企业根据税收的各项税收优惠政 策、鼓励政策进行投资、开发和经营减少税收负担时，国家也达到了合理配置资源的 目的。 所以房地产企业税收筹划不仅可以使房地产开发企业减轻税收负担， 提高自身纳 税意识和企业财务管理水平，而且可以促使国家宏观调控政策的落实。所以房地产企 业税收筹划具有必要性。 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 10 3.2 房地产开发企业税收筹划的可行性房地产开发企业税收筹划的可行性 3.2.1 对税收观念理解的改变为企业税收筹划排除了思想障碍对税收观念理解的改变为企业税收筹划排除了思想障碍 原来传统经济条件下，人们认为税收筹划就是偷税漏税，思想上认识的不足，导 致人们很难去具体操作税收筹划，随着企业主体经济利益意识的增强，企业改变了过 去对税收筹划错误的观点，开始有意识的运用税收筹划技术减轻企业税收负担。 3.2.2 房地产开发企业法制环境好房地产开发企业法制环境好 随着我国税收法制环境的改善，企业偷漏税行为得到有效遏制。企业只有进行科 学、系统的税收筹划才能享受税收权益，实现企业价值最大化。 3.2.3 房地产开发企业税收筹划空间大房地产开发企业税收筹划空间大 纳税筹划的可行性主要基于税制本身存在着某些规定的差异， 这种差异使房地产 企业可能用来作出有利于减轻税负的选择。具体差异如下：1.当纳税义务人处于不同 经济发展水平条件下，税法中根据不同经济情况而规定了不同的税收待遇。纳税者可 以通过一定的方法将税收优惠区域外的投资及相关经济活动变成优惠区域内的投资 或经营活动。2.国家对不同行业规定了不同税收待遇，当纳税人处于两种或两种以上 不同行业之间时，他就会选择有利于自己的税收规定进行纳税。3.分属不同纳税对象 的联属企业会根据该联属企业内部分属的纳税圈的税负轻重， 作为企业利润转移的导 向，税负重者必然会想办法将利润转移到税负轻的关联企业。4.税法的相对稳定性和 现实活动的复杂性，使税法永远不可能对与税收有关的所有方面都十分全面、准确、 细致地予以规定，它的完善及全面只能是相对的。 总之，因为税率上的差别、纳税地点、税率优惠等的存在，现行的税收筹划政策 法规为企业税收筹划提供了操作空间。而且，会计处理方法和税法之间的差异，例如 固定资产折旧政策的选择、存货计价方法的选择也为企业税收筹划提供了可能。 房地产企业的税收特点决定了企业税务筹划的空间更大。 房地产企业税收具有以 下特点：1、房地产开发业务范围广，房地产企业主要的经营活动包括：规划设计， 征地拆迁、房产建造、工程验收、经营销售、物业管理、维修服务等。可见，房地产 开发企业跨越生产和流通两个领域，因此，精细而复杂的财税管理模式才能适应多样 化业务的需要。2、房地产行业筹集资金多源性，现金流转复杂化。房地产业筹集资 金的主要渠道有： 预收购房定金或建设基金、 土地开发及商品房贷款、 发行企业债券、 与其他经济实体联合开发，发行股票等等。资金来源多元化，流转环节多，每个环节 都伴有相应的税收。3、房地产业成本、费用结构复杂。房地产开发成本主要包括： 土地费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装费、开发间接费等。房地产经营成 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 11 本，主要包括土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房产经营成 本等。房地产开发企业的期间费用有：管理费用、财务费用和销售费用。成本费用种 类多，结构复杂。4、房地产开发企业的会计核算方法对损益影响大。由于房地产开 发周期长，我国商品房的平均经营周期约为 4 年，这一特点决定了会计核算的跨期摊 配较为常见，收入和成本的确认、摊销直接影响着各期损益的计提。 总之，房地产开发企业由于本身业务活动比较广，涉及多个纳税环节，同时与其 他企业相比所涉及的税种也最全。因此，房地产开发企业的税务筹划空间比较大。 3.2.4 市场经济国际化为房地产企业跨国税收筹划提供了条件市场经济国际化为房地产企业跨国税收筹划提供了条件 随着世界经济的一体化， 我国房地产企业必须提高国际竞争能力以迎接来自国际 市场的挑战， 构建具有现代水平的企业财务管理制度。 另外， 随着全球经济的一体化， 房地产企业必将使投资、经营和理财活动国际化，这是因为企业在不同国家发生的经 济活动产生的税收负担，不仅要受到企业所在国的税收政策影响，而且还要受到经济 活动所在国的税收政策的影响。但是，不同国家的税收政策因政治经济背景不同而不 同，这就为房地产企业进行跨国税收筹划提供了条件。 第第 4 章章 国家政策法规对房地产开发企业的影响国家政策法规对房地产开发企业的影响 4.1 国家宏观调控政策对房地产企业的影响国家宏观调控政策对房地产企业的影响 国家宏观调控政策对房地产企业的影响主要有以下四个方面：一是住房结构调 整。为了房地产企业的健康发展同时满足人民住房需求，国家出台了很多的调整住房 结构的政策，例如：发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住 房；二是行业管理。为整治房地产交易秩序，国家相关部委相继推出了一些对市场影 响较大的措施，加强了对房地产开发建设、销售及市场准入等方面的管理。同时，加 大对房地产市场违法违规案件的查处力度， 以期达到防范和制止各种规避结构调整政 策、变相囤积房源行为的目的。对于外资炒房的现象，加强了对外商投资企业房地产 开发经营和境外机构和个人购房的管理；三是土地政策。在土地政策方面，国家出台 了一系列土地紧缩政策，分别对土地交易、土地审批、土地供应、城镇房屋拆迁、投 资项目清理和闲置土地等进行了严格规定； 四是信贷政策。 为了控制房地产盲目投资， 金融监管部门对房地产开发企业的开发贷款进行了限制。 4.2 税收政策对房地产企业影响税收政策对房地产企业影响 4.2.1 房地产开发各业务环节涉税情况房地产开发各业务环节涉税情况 1、取得环节 房地产开发企业取得土地时支付的税金主要有契税、耕地占用税，另需支付土地 开发费、土地拆迁费等相关费用，税费合计约占房价的 75%，其中，契税按照最高税 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 12 率 5%水平计算， 只占 3.75%的比例， 耕地占用税实行定额征收， 所占比例更小。 可见， 在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻。 2、交易环节 在房地产交易环节，房地产企业需缴纳营业税、城市维护建设税、所得税、土地 增值税、印花税以及教育费附加共 6 个相关税费。房地产交易环节总体税负水平相当 于销售收入或经营收入的 23%左右，名义税负水平明显偏重（营业税及其附加 5.5%、 土地增值税 30%-60%、企业所得税 25%） 。 3、保有环节 房地产保有行为主要涉及到房产税和城镇土地使用税， 这两个税种的名义税负水 平明显偏低（房产税 1.2%、城镇土地使用税 0.6-30 元平方米）且优惠幅度极大， 基本处于零税负状态。对于房地产的租赁行为，涉及税种多。租赁方缴纳营业税、城 市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加，承租方 缴纳印花税。无论最终税负由租赁方或承租方负担，房地产的租赁名义税负较重（营 业税 5%、个人所得税 20%、房产税 12%)。 4.2.2 近期针对房地产企业的税收政策及其对房地产企业的影响近期针对房地产企业的税收政策及其对房地产企业的影响 1.土地增值税开始清算。 2007 年 1 月 16 日国家税务总局颁布了关于房地产开发企业土地增值税清算管 理有关问题的通知 。 土地增值税清算开始施行。土地增值税清算对房地产企业有很 大影响。土地增值税的清算对房地产企业的影响主要有下面 2 点。 (1)压缩房地产企业的利润空间。土地增值税是针对企业和个人的土地和房产转 让增值额征收税金。按照累进税率，对早期拿地的企业和从事高端市场开发的企业影 响较大，一些开发商早期通过较低价格获取土地，尤其是土地储备量较大的企业，将 会为此付出非常高昂的土地增值税。由于房地产企业结算的特殊性，房地产企业在出 售商品房的时候并不知道土地的具体增值额，因此，对房地产企业征收土地增值税往 往采用预先征收的方式进行，等项目结束后再根据实际增值额进行清算，原来预征标 准为销售收入的 1%-2%，和现在增值额的 30%-60%的比例相比有较大差距，新的土地 增值税清算办法必然会大大压缩房地产企业的利润空间。 (2)行业竞争加剧。从企业规模来说，土地增值税开征对房地产企业的流动资金 造成压力，对中小房地产企业影响较大，对实力较强的房地产企业影响较小。土地增 值税清算后，无论原先有无计提准备，房地产企业的流动资金都会减少，需要去筹集 新的资金补充进来才能开发。由于中小房地产企业融资能力较弱，清算土地增值税政 策将使企业资金供应受到制约，客观上无法再进行更多项目的房地产开发，部分实力 较弱的小项目公司，可能由于资金链断裂而倒闭。而对于企业运作比较规范，已对土 首都经济贸易大学硕士学位论文 房地产企业税收筹划 共 38 页，第 页 13 地增值税的清算预提的房地产企业影响则较小。因此，资金实力雄厚的开发企业会趁 机通过各种方式占有市场，开发企业的竞争会日益。 2.房地产企业所得税收力度加大。 国家税务总局 2006 年 3 月 21 日发布文件， 对房地产企业预售收入的预计营业利 润率做出了调整， 按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率， 其中， 省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的 15%提高到不得低于 20%。国家税务 总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发【2006】31 号文)与 2003 年发布的 83 号文相比，最明显的变化有三点：一是将预售收入的预计营业利润 率修改为预计计税毛利率，并将比例由过去的 15%提高至 20%；二是以销售房地产开 发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠； 三是加强了对房地产企业所得税计 征管理。这三点变化意味着今后房地产企业不仅要多交税，而且不容易再享受到税收 优惠政策，税制也进一步完善使房企偷漏企业所得税的难度加大。 新规定将会对偷漏税大户造成致命打击。 由于现行企业所得税征收管理办法一般 是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特 点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整，因此新规 定对征税手段加以改进，对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行弥补。通过加 大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞。新规定的作用和意义主要在于提 高预征标准和消除税收漏洞。提高房地产企业所得税预征标准，主要体现在将计税毛 利率由 15%提升至 20%，这表明税务部门认为大城市房地产的平均毛利率已经上升到 20%，因此政府要加强税收监管和征收力度。而消除税收漏洞则体现在新规定对房地 产企业成本核算和税收计征得详细规范和限定上。这样新政策的出台，对长期偷漏企 业所得税的大户会造成致命打击，过去行之有效的避税方法现在可能不灵了，但对于 有良好纳税习惯和纳税记录的企业则不会有太大影响。 3.开征物业税的影响 物业税是政府准备开征的一个税种。它是一种政府行为。“税”具有强制性、固 定性和无偿性特征。国外有的称