（金融学专业论文）经济周期波动中的房地产抵押贷款风险研究.pdf

肉容摘要 一、研究目的和意义 综躐入类经济发震的垒景，鄢经济史，氇就是一部经济周期佼 波动的历史，经济扩张时期的繁荣让人们欢欣鼓舞，但衰退时期的若 滩更令入们难以忘却。从瑙方国家近几十年的情况来看，金融危梳或 银行危孛几频频发生，如2 0 世纪8 0 年代美圈的银行危机、9 0 年代日本 的金融危机以及东南弧金融危机，这些危机造成了严重的后果，令人 触目惊心。擅褥注意螅是，在这些危极c 窍一个共同熬特点，鄹就是 房地产抵押贷教风险的影响都占有非常熏要的地位，尤其是在臼本的 金融惫糖中。应该谈燕是辩这枣 特点靛关注和惑考构成了本论文选熬 的出发点。 总的来说，本文静主要馨的憝簧对房地产抵择贷款风险这特殊 的金融风险进行研究，但这种研究不是单纯地就风险论风险，而是放 在宏观经济周期性波动的过程中或大背最下进行，并蠢特舅注重考察 房地产抵押贷款风睑在这种过程中的变化情况，以便更好地对其进行 管理和防范。 本文的题遐相对寒说是一个比较额的论题，对这样个论题进褥 研究无论从理论上逐是实际上都矮有重簧的意义。首先从理论上来 瓣，透过对房绣产抵押贷款风殓褒经滚髑甥波动过程孛交织的研究， w 以对两者之问的关系有个清晰的认识，而目前理论界对此问题的 磷究遴不多冤：其次逶过这狰繇窥，霹戳对经济周期秘房地产抵押黛 款风险各自的性质有更深刻的理解；再次。通过这种研究，可以更好 魄对上述镶行危辊或金融危机酶发生察发展加戳理解帮鳃释；最螽， 从理论运用于实践的目的来看，这种研究的结果对于在经济周期性波 动过程中管理和防范房地产抵押贷款风险这种特殊类甏的风险其裔 燕要的指导 乍用，对于我豳来说则具有更大的现实性和迫切性。 二、本文的逻辑结构和主要内容 本文大体上按照基本概念一般性的理论分析一一实证分析 我国现实情况一一政策及操作建议这样一个主线来进行构思和 展开分析。在此主线之下，还体现着先“概念”再“分析”、先“理” 后“实”、先“外”后“内”、先“解释”后“指导”这样的具体思路， 即先介绍、分析本文所涉及到的三个基本概念，再在此基础上进行进 一步的分析；先从理论上进行原理分析，再从现实中选取实例进行实 证分析；先研究一般情况( 主要是西方国家的情况) ，再研究我国的 特殊情况；先从理论及实际中对房地产抵押贷款风险及其在经济周期 中的变化进行分析、解释和理解，再进行规范论证，将这些结论用于 指导经济发展过程中管理和防范房地产抵押贷款风险的实践。在具体 结构安排上，本文共分为五章，概括每章的内容每章依次为：基本概 念、经济周期对房地产抵押贷款风险影响的一般原理、日本案例分析、 我国实际情况、在经济周期波动中对房地产抵押贷款风险的管理。现 将每章的主要内容分述如下： 论文第一章为“经济周期与房地产抵押贷款及其风险概述”。在 这一章中，主要是对本文研究所涉及到的三个基本概念或范畴及其相 关情况进行了介绍、界定和初步研究，以便为后文的研究做好准备。 本文所涉及的三个基本概念为：经济周期、房地产抵押贷款以及房地 产抵押贷款风险。迄今经过学者们的大量理论研究和实证论证，已经 确认经济周期为社会化大生产和市场经济的必然产物与基本特征之 一。近年来在西方国家经济发展中一个很重要的现象是房地产抵押贷 款规模和比重的日益上升，在有些国家这种贷款的比重已经超过了对 制造业的贷款，伴随这种情况而来的是其风险的积累，因此接下来引 出本文的核心概念房地产抵押贷款风险。经过初步分析，发现这 种风险是种重要的风险度较高的金融风险，具体可分解为借款人风 险、抵押风险、金融机构风险、环境风险和其他风险等四个方面的风 险。 论文的第二章为“经济周期对房地产抵押贷款风险影响的理论分 析”，这是本文的重点。在研究这种影响的作用机制之前，先对本章 研究所要引用的理论作了介绍，这些理论主要有：心理论、预期理沦 和“信贷周期”理论，另外还设定了研究的前提条件，如理性经济人 假设、正常的经济周期、市场经济条件等。论文接下来对房地产抵押 贷款的风险作了更深入的分析，提出了宏观和微观两个层次的房地产 抵押贷款风险；考察了各构成风险的关系，确定了主要风险为借款人 风险和抵押风险，并且在这两种风险之间存在一种次序关系，即前者 和后者分别是第一性和第二性的风险；考察了房地产抵押贷款风险的 影响因素，推导出房地产价格是其中的核心因素。需要指出的是，此 处的分析是以经济周期为背景进行的，这与第一章的简单介绍和初步 分析不同。考虑到房地产价格在影响房地产抵押贷款风险中的核心作 用，本章研究经济周期对房地产抵押贷款风险的影响机制按这样的主 线进行：经济周期房地产价格房地产抵押贷款风险。作为其 中的重要一环，本章专门对经济周期与房地产价格的关系作了考察， 确认了房地产价格随着宏观经济而周期性波动的关系。之后论文详细 分析了经济周期对房地产抵押贷款风险的影响机制，这种机制简单来 说就是，在经济扩张阶段，潜在的房地产抵押贷款风险呈逐步积累的 趋势，当经济转入收缩阶段以后，这种潜在的风险开始全面凸现，转 变为现实风险并进而造成现实损失，并可能会引起信贷收缩乃至经济 的恶性循环。 第三章“经济周期对房地产抵押贷款风险影响的实证分析臼 木泡沫经济过程中的房地产抵押贷款风险”具体研究了一个典型的案 例，即日本2 0 世纪8 0 9 0 年代的经济周期过程中房地产抵押贷款风 险的变化。对于此时期的日本经济发展历程，很多人称之为泡沫经济 过程，实际上这是一个典型的经济周期。在此历程中，随着宏观经济 的周期变化，土地和股票等资产价格也经历了一个暴涨暴跌的周期变 动，相应地不动产抵押贷款风险也经过了一个逐渐积累迅速膨胀 一一初步凸现全面暴露形成损失信贷收缩的过程，至此 分析的结果很好地印证了上一章中所得出的结论。在本章最后对此案 例进行了总体分析，从不动产抵押贷款风险的角度总结出了一些周期 过程中风险失控的教训。 行文至总，主要是对经济溺期性波凌过稷中豹房地产抵期贷款溅 险进行一般理论分析和国外的案例分析，为了更充分地体现本文研究 瓣意义，必须对臻究的落脚熹一我甏懿现实清况麴鞋考察，这戴擒 成了第四章“我国的经济周期和房地产抵押贷款风险”的主要内容。 虽然我匿对经济溺翔懿磷究起步较晚，但国民经济韵周期髋波动却一 赢很明是，迄今为止，我翻也存在经济周期的观点已得到了撩遍认同。 扶我围虏地产抵搠贷款的发展来看，虽然时间并不长，但迄今为止速 度很快，此处通过对房地产抵押贷款供求情况的深入分析l 丧计其在未 来一个时期仍将保持一个高速发展的态势。对于我国的房地产抵押贷 款风险，在对其目翁状况和未来态势馋。r 深入分橱舞发现，目翦微褒 层次风险较大，而宏观层次风险内子房地产抵押贷款规模和比重较小 恧并不突出，麸蘧菇爨前大力发展这耱贷款撼供了较好的条姊：至子 未来的态势，除非我国在房地产抵押贷款相关制度的建设和完善上取 褥较大进展，否剡隧着虏德产价格戆较快上涨，徽蕊层次敲险会不断 积聚，宏观层次上驱会因房地产抵押贷款规模和比重的上升而迅速增 加，对此不应过予乐观。 根据理论指导爽际的原则，笫五章“如何在我豳经济周期性波动 过程巾做好房地产抵押贷款风险的管理”主要依据前文的研究结果进 行规范分析，提出在实践巾管理翔防范绣地产抵押贷款风险的政繁性 和操作性建议。这魑建议可分为宏观和微观两个层次，并且比较侧重 我国的壤况。在宏瓣层次上，主要是依据经济周期交动对房地产抵押 贷款风险进行管理，管理的重点是对房地产抵押贷款规模和房地产价 格豁调控，这种镶攘的方式、力度、时机等登须檄攥经济嬲期发震酚 段的不同适时加以调整，并且应该同整个宏观经济调控结合起来：同 时应借鉴谣方国家瀚成功经验，尽快建立完善个入信用制度、房地产 抵押贷款相关制度如房地产抵押贷款保险、房地产抵押二级市场等， 以增强整个金融体系和经济体系抵御周期波动冲击的能力。此外本章 还对金融机构如何适应经济周期波动镣理和防范房地产抵押贷款风 险提供了一黪建议。当然，无论鼹宏观层次还是微观层次，对房地产 抵押贷款风险鲍重视都是极其重要的。 三、本文的主要贡献 由于本文研究韵怒一个稠对较新靛论遂，迄今为止笔者衔查的潦 多国内外资料中还没有直接对此进行论述的，因此在熬个论文构思、 写作、修改的过程中进行了大量探索性的思考，运用了多种研究方法， 所作研究虽只是我个人一家之富，但还是有一些耨东蹶，兹述虫 1 下： 一趄从论文选题来看，具有独到性。如前文所述，对经济周期波 动c 扣的房地产羝捉i 贷款风睑进行辫究具鸯重要憋理论积现实爨义，僚 迄今为止尚没有人对此进行过系统、深入的，因此本文的写作本身就 是一羁；探索髅鹃： 二佟。 二是提出了宏观和微观两个层次的房地产抵押贷款风险概念，将 鬓遗产抵押贷款兹斌模或吃重佟为联接= 者戆纽带建立了溪者关系 的模型，并且在全文中贯彻了这种思想。在研究的过程中，容易扰乱 总路的闷题之一就怒对风险的把撩角度上，因为既要涉及到微观层次 的东魏如个别金融机构、每笔房地产抵押贷款风险等，又要涉及到全 社会所有房地产抵押贷款的情况。但当根据这种划分泉研究房地产抵 押贷款风险及其变化、管理、防范时，闯题就变绲容易处理了。 三是对房地产抵押贷款风险的构成进行了深入论述，阐述了几种 基稿构成风险靛关系。其q ：，对镨款人风殓积抵攒风险关系的论述尤其 具有新意。本文认为借款入风险和抵押风险是两种不同次序的风险， 嚣者，。p 借款入风险憝第一矬的风验，瑟抵菸l 风险爨l 是第二瞧的风险， 只有当具有借款人风险并腿当这种风险成为现实( 即借款人违约) 时， 金融梳梭才会蛊接甏晒抵押风险。瞬鑫这一点瓣子理熊瑷及管理房地 产地抵押贷款风险显然是很重要的，但是在笔糟所查到的关于这种风 险的论述中几乎都燕季巴这两种风险加戳并列，两没有猜出它们之间的 这种关系。 圆是对影响房圭也产抵押贷款风险的因素进行了分孝斤，并且掭导融 房地产份穆趋影响携地产抵抑贷款风险的最核心、最重要的直接因 素。 委楚对经济周期影响痨地产抵翔贷款风险灼规划进行+ r 深入磷 究，提出了一个基本作用机制模型，又在基本作用机制的基础上探讨 了进一步的作用机制。这些论述都是木文所独有的。 六是选择了日本2 0 世纪8 0 9 0 年代的经济周期，对此周期中房 地产抵押贷款风险的变化进行了实证分析，并且从更好地管理、防范 房地产抵押贷款风险的角度总结了应该吸取的教训，以供我国借鉴。 七是根据上文研究的结果，对在经济周期波动中如何管理房地产 抵押贷款的风险从宏观和微观两个层次进行了规范分析，提出了我国 和金融机构在此方面的具体措施。 当然，本文的研究只是在此方面的一个初步探索，由于个人水平 和所能获取的资料有限，可能有不少粗疏或不成熟的地方，但如果能 够以这些思想和结论为起点，引起对本文所研究问题的更为深入、广 泛的研究，也应不失为一件好事情。 关键词：经济周期房地产抵押贷款房地产抵押贷款风险 a b s t r a c t i nt h ep a s tf e wy e a r s ，f i n a n c i a lc r i s e so rb a n k i n gc r i s e sh a p p e n e d f r e q u e n t l yi nw e s t e r nc o u n t r i e s ，s u c ha sa m e r i c a nb a n k i n gc r i s i si nt h e 1 9 8 0 sj a p a n e s ef i n a n c i a lc r i s i si n 谯e1 9 9 0 sa n ds o u t h e a s t e r na s i a n f i n a n c i a lc r i s i s ，w h i c ha l ll e dt os e r i o u sa n da s t o n i s h i n gr e s u l t s a m o n g t h e s ec r i s e s ，ac o m m o nc h a r a c t e r i s t i ci st h a tt h ei n f l u e n c eo fr e a le s t a t e m o r t g a g er i s kp l a y e dak e yr o l e ，e s p e c i a l l yi nt h ej a p a n e s ef i n a n c i a lc r i s i s t h e r e f o r e ，t h i st h e s i si sm a i n l yf o c u s e do nt h i so b v i o u sc h a r a c t e r i s t i c 。 b ya n a l y z i n gt h er i s ko fr e a le s t a t em o r t g a g el o a n t h et h e s i sg i v e s s o m es u g g e s t i o n so nh o wt om a n a g eo rp r e v e n ti t h o w e v e r , m yr e s e a r c h i sn o ts o l e l yf o c u s e do nt h er i s k i t s e l f , b u ta l s oc a r r i e do u ti nt h e b a c k g r o u n do fm a c r o - e c o n o m i cc y c l em o v e m e n t s olp a r t i c u l a r l yp a y a t t e n t i o nt oc h a n g i n go f t h er i s kd u r i n ge c o n o m i cc y c l e t h et o p i co ft h i st h e s i si san e wo n er e l a t i v e l y , s oi ti si m p o r t a n tn o t o n l yo nt h ea s p e c to fl h e o r yb u ta l s oo nt h ea s p e c to fr e a l i t y f i r s t l y , f i - o m t h ev i e wo ft h e o r y , w ec a nm a k et h er e l a t i o nb e t w e e nt h er i s ko ft h er e a l e s t a t e m o r t g a g el o a na n de c o n o m i cc y c l e ，w h i c hf i l l st h eg a p si nt h e t h e o r yf i e l d 。s e c o n d l y , t h r o u g ht h er e s e a r c hm e n t i o n e da b o v e ，w ec a n u n d e r s t a n d d e e p l y t h en a t u r eo ft h er e a le s t a t e m o r t g a g e1 c a na n d e c o n o m i cc y c l er e s p e c t i v e l y t h i r d l y , w ec a na l s om a k ei tb e t t e rt o u n d e r s t a n da n de x p l a i nt h ed e v e l o p m e n to fb a n k i n gc r i s e so rf i n a n c i a l c r i s e s 。l a s t l y , f r o mt h ep o i n to ft h e o 搿p u ti n t op r a c t i c e ，t h er e s u l to fa b o v e r e s e a r c hi si n s t r u c t i v et om a n a g ea n dp r o t e c tt h er i s ko fr e a le s t a t e m o r t g a g el o a nd u r i n gt h ep e r i o d i cw a v eo f e c o n o m y a sf o rt h ec o n s t r u c t i o no ft h i st h e s i s ，i tc o n s i s t so ft h e f o l l o w i n gf i v ec h a p t e r s ：b a s i cc o n c e p t s ，t h eg e n e r a lp r i n c i p l eo ft h e e f f e c to fe c o n o m i cc y c l eo nr e a le s t a t em o r t g a g er i s k ，a na n a l y s i so n 7 t h ec a s eo fj a p a n ，t h ea c t u a lc o n d i t i o no fc h i n a ，m a n a g e m e n to nr e a l e s t a t em o r t g a g er i s kl o a nd u r i n ge c o n o m i cc y c l e s p e c i f i c a l l y , t h e m a i np o i n t so f e a c hc h a p t e ra r ee l a b o r a t e da sf o l l o w s ： t h ef i r s tc h a p t e ro ft h i sp a p e ri sm a i n l ya b o u tt h ei n t r o d u c t i o n ， d e f i n i t i o na n dp r e l i m i n a r yr e s e a r c ho ft h et h r e ef u n d a m e n t a lc o n c e p t s c o n c e r n e di nt h ep a p e r t h et h r e ef u n d a m e n t a lc o n c e p t sa r e ：e c o n o m i c c y c l e ，r e a le s t a t em o r t g a g el o a na n dr e a le s t a t em o r t g a g er i s k t h r o u g ha g r e a tn u m b e ro ft h e o r e t i cr e s e a r c ha n dp o s i t i v ed e m o n s t r a t i o n ，n o wi th a s b e e nc o n f i r m e dt h a te c o n o m i cc y c l ei st h en e c e s s a r yc o n s e q u e n c ea n do n e o f t h eb a s i cc h a r a c t e r i s t i c so fs o c i a ll n a s sp r o d u c t i o na n dm a r k e te c o n o m y r e c e n t l yt h e r ei sa ni m p o r t a n tp h e n o m e n o ni ne c o n o m i cd e v e l o p m e n to f w e s t e r nc o u n t r i e st h a tt h es c a l ea n dp r o p o r t i o no fr e a le s t a t em o r t g a g e l o a na r eo ni n c r e a s i n g ，i ns o m ec o u n t r i e s ，t h ep r o p o r t i o no ft h i sk i n do f l o a nh a ss u r p a s s e dt h a to fl o a nt om a n u f a c t u r e s ot h a tt h er e a le s t a t e m o r t g a g er i s ki sa c c u m u l a t i n gw i t ht h i sc o n d i t i o n t h e r e f o r e ，t h en e x ti s t h ec o r e c o n c e p to ft h i sp a p e r ：r e a l e s t a t em o r t g a g e r i s k t h r o u g h e l e m e n t a r ya n a l y s i s ，i ti sf o u n dt h a ti ti sa l li m p o r t a n tk i n do fh i g h - l e v e l f i n a n c i a l r i s k ，w h i c hc o n s i s t so fd e b t o r sr i s k ，m o r t g a g er i s k ，l o a n i n s t i t u t i o n sr i s k ，e n v i r o n m e n tr i s ka n do t h e rr i s k t h es e c o n dc h a p t e ro ft h i st h e s i si st h e o r e t i c a la n a l y s i so fe c o n o m i c c y c l e s e f f e c to nr e a le s t a t em o r t g a g er i s k ，t h a ti st h ee m p h a s i so ft h i s p a p e r b e f o r eg e t t i n gi n t ot h ed i s c u s s i o no ft h eb a s i cm e c h a n i s mo ft h e e f f e c t ，t h et h e s i sg i v e sa ni n t r o d u c t i o no ft h ed i s c u s s i o na tf i r s t ，t h e n m a k e sat h o r o u g h a n a l y s i so ft h em o r t g a g er i s ka n dm e n t i o n st h e m o r t g a g er i s ko nm i c r o a n dm a c r o - s c o p e t h en e x t ，t h ep a p e re x a m i n e s t h er e l a t i o n s h i pa m o n gt h er i s kf a c t o r sa n dc o n c l u d et h a tt h em a i nr i s k f a c t o r sa r ed e b t o r sr i s ka n dm o r t g a g er i s k ，m o r e o v e r , t h ef o r m e ra n dt h e l a t t e ra r er e s p e c t i v e l yt h ef i r s ta n ds e c o n dr i s k t h e r e a f t e r , t h ep a p e r s t u d i e st h ei n f l u e n c ef a c t o r so fr e a le s t a t em o r t g a g er i s ka n dd r a wa c o n c l u s i o nt h a tt h ek e yf a c t o ri st h er e a le s t a t ep r i c e ，c o n s i d e r i n gt h ek e y r e f f e c to fr e a le s t a t ep r i c eo nr e a le s t a t em o r t g a g er i s k t h e nt h ep a p e r c o n s t r u c tt h ed i s c u s s i o no ft h em e c h a n i s mo fe c o n o m i cc y c l e si n f l u e n c e o nr e a le s t a t em o r t g a g er i s ka sl i n k ：e c o n o m i cc y c l r _ r e a le s t a t ep r i c e r e a le s t a t em o r t g a g er i s k a sas i g n i f i c a n tp a r to f t h el i n k ，t h i sc h a p t e r s t u d i e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ne c o n o m i cc y c l ea n dr e a le s t a t ep r i c e p a r t i c u l a r l y a n da f f i r m st h er e l a t i o nt h a t r e a le s t a t ep r i c ef l u c t u a t e s a c c o r d i n gt oe c o n o m i cc y c l e t h e nt h et h e s i sa n a l y z e dt h em e c h a n i s mo f e c o n o m i c c y c l e s e f f e c to nr e a le s t a t em o r t g a g er i s k i nd e t a i l t h e m e c h a n i s m ，i ns i m p l ew o r d s ，i st h a tp o t e n t i a lr i s ka c c u m u l a t e dg r a d u a l l y d u r i n gt h ee x p a n s i o n a r yp e r i o do fe c o n o m i cc y c l ea n dr e v e a l e dt o t a l l y d u r i n gt h ec o n t r a c t i o n a r yp e r i o d ；t h e ni t t u r n e di n t or e a l r i s ka n dl e a dt o r e a ll o s s b e s i d e s ，i tp r o b a b l yc a u s e sc r e d i ts q u e e z ea n dv i c i o u sc y c l eo f t h ee c o n o m y t h et h i r dc h a p t e rs t u d i e sac l a s s i c a lc a s e ，t h a ti s ，t h ec o n d i t i o no f r e a le s t a t em o r t g a g er i s kd u r i n gj a p a n s1 9 8 0 s 1 9 9 0 se c o n o m i cc y c l e j a p a n se c o n o m yd u r i n gt h i sc o u r s e ，w h i c hi sc a l l e d “b u b b l ee c o n o m y b y m a n yp e o p l e ，i sa c t u a l l yat y p i c a le c o n o m i cc y c l e t h er e s e a r c hr e s u l to f t h i sc h a p t e rw e l lt e s t i f i e st h ec o n c l u s i o no fa b o v ec h a p t e r t h el a s tp a r to f t h i sc h a p t e rg i v e sas i m p l ec o m m e n to nt h i sc a s e ，w h i c hs u m su pt h e j e s s o n so fo u t o f - c o n t r o lo fr e a le s t a t em o r t g a g er i s kd u r i n gt h ec y c l e i no r d e rt of u l l ye m b o d yt h es i g n i f i c a n c eo f t h i st h e s i s ，w em u s tg e t d o w nt 。ot h ef u n d a m e n t a l sa n ds t u d yt h er e a ls i t u a t i o ni no u rc o u n t r y , w h i c hc o n s t i t u t e st h em a i nc o n t e n t so ft h ef o r t hc h a p t e r “e c o n o m i cc y c l e a n dt h er e a le s t a t em o r t g a g er i s ki no u rc o u n t r y ”t h o u g ht h er e s e a r c h w o r ko ft h eb u s i n e s sc y c l ei no u rc o u n t r yd o e sn o th a v eal o n gh i s t o r y ， t h e r ei sc l e a r l yap e r i o d i cf l u c t u a t i o ni nt h ed o m e s t i ce c o n o m yt h a tm a k e s i tag e n e r a l l ya c c e p t e dv i e wt h a te c o n o m i cc y c l er e a l l ye x i s t si no u r e c o n o m y t h er e a le s t a t em o r t g a g eh a sd e v e l o p e df o rj u s taf e wy e a r s ，b u t a tah i g hs p e e d a n dw ec a nc o n c l u d e ，a f t e ra n a l y z i n gi t ss u p p l ya n d d e m a n d ，t h a tt h et e n d e n c yo ff a s td e v e l o p m e n tw i l lc o n t i n u ef o rac e r t a i n p e r i o di nt h ef u t u r e a st ot h er e a le s t a t em o r t g a g er i s k ，b a s e d o nt h ed e e p a n a l y s i so fi t sc u r r e n ts i t u a t i o na n dd e v e l o p i n gt r e n d ，w ec a r lf i n dt h el o a n i s e x p o s e dt or e l a t i v e l yi a r g er i s k s o nt h em i c r o l e v e lw h i l et h er i s k a s s o c i a t e dw i t ht h er e a le s t a t em o r t g a g el o a ni sn o ts oo u t s t a n d i n go nt h e m a c r o 1 e v e lb e c a u s eo ft h el o a n sm i n o rs c a l e ，w h i c hp r o v i d e sab e n i g n e n v i r o n m e n tf o rt h ev i g o r o u sd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em o r t g a g el o a na t t h em o m e n t b u tw ec a n n o th o l da no p t i m i s t i ca t t i t u d et o w a r d si t sf u t u r e t e n d e n c yo fd e v e l o p m e n tu n l e s sg r e a tp r o g r e s sh a sb e e nm a d ei nt h e c o n s t r u c t i o na n dp e r f e c t i o no ft h er e l e v a n tl e g a lf r a m e w o r k o t h e r w i s e ， w i t ht h es h a r pr i s eo ft h er e a le s t a t ep r i c e t h er i s k so nt h em i c r o l e v e lw i l l s t e a d i l ya c c u m u l a t ea n do nt h em a c r o l e v e lt h er i s k sw i l la l s oi n c r e a s ea s t h el o a n ss c a l eg r o w s a c c o r d i n gt ot h er u l eo ft h e o r yg u i d i n gp r a c t i c e ，t h ef i f t hc h a p t e r m a k e ss o m en o r m a t i v ea n a l y s e si nt h el i g h to ft h ep r e v i o u sr e s e a r c h r e s u l t sa n dt h e np u t sf o r w a r d ss o l r ep o l i c ys u g g e s t i o n so nh o wt om a n a g e a n dp r e v e n tr e a le s t a t em o r t g a g er i s ki np r a c t i c e t h e s es u g g e s t i o n sc a nb e d i v i d e di n t ot w ol e v e l s ：m i c r o 1 e v e la n dm a c r o l e v e l ，a n dl a yt h e i r e m p h a s i s o nt h er e a ls i t u a t i o ni nc h i n a o nt h em a c r o l e v e l r i s k m a n a g e m e n to fr e a l e s t a t em o r t g a g el o a ns h o u l db ec a r r i e do u ti nt h e p l o c e s so fe c o n o m i cc y c l ea n ds p e c i a le f f o r t ss h o u l db em a d et or e g u l a t e a n dc o n t r o lt h el o a n ss c a l ea n dt h er e a le s t a t ep r i c e m e a n w h i l e ，t h ew a y s ， s t r e n g t h a n dt i m i n go ft h e r e g u l a t i o n a n dc o n t r o lm u s tb ea d j u s t e d p r o p e r l ya c c o r d i n g t ot h ed i f f e r e n ts t a g eo fe c o n o m i cc y c l e ，a n ds h o u l db e c o m b i n e dw i t ht h er e g u l a t i o na n dc o n t r o lo fm a c r o e c o n o m y i na d d i t i o n ， w em u s tt a k ea d v a n t a g eo ft h es u c c e s s f u le x p e r i e n c e si nw e s t e r nc o u n t r i e s t oc o n s t r u c ta n dp e r f e c tt h ep e r s o n a lc r e d i ts y s t e ma n dt h ei n s t i t u t i o n s a s s o c i a t e dw i t hr e a le s t a t em o r t g a g el o a n ，s u c ha st h ei n s u r a n c es y s t e mo f t h er e a le s t a t em o r t g a g el o a n ，t h es e c o n d a r ym a r k e to fr e a le s t a t em o r t g a g e a n ds oo n o n l yi nt h i sw a yc a nw es t r e n g t h e nt h es h o c kr e s i l i e n c eo ft h e w h o l ef i n a n c i a la n de c o n o m i cs y s t e mt ot h ep e r i o d i cf l u c t u a t i o no f i n e c o n o m i cc y c l e i nt h er e s to ft h ec h a p t e rt h ea u t h o rp u t sf o r w a r d ss o m e a d v i c eo nh o wf i n a n c i a li n s t i t u t i o n sa d j u s tt h e m s e l v e st og e tu s e dt ot h e f l u c t u a t i o no fe c o n o m i cc y c l ea n dh o wt h e yp r e v e n tt h er e a le s t a t e m o r t g a g er i s k a b o v ea l l ，n om a t t e ro nt h el e v e lo f m a c r o o rm i c r o - ，g r e a t a t t e n t i o ns h o u l db ea t t a c h e dt or e a le s t a t em o r t g a g er i s k 。 a sar e l a t i v e l yn e wt o p i c ，i th a sh a r d l yb e e nd i r e c t l ya n a l y z e di n d o m e s t i ca n df o r e i g nd o c u m e n t st h ea u t h o rr e f e r r e dt o 。m u c ht e n t a t i v e t h o u g h t ，c o m p o s i t i o na n d r e v i s i o nh a sb e e nm a d e ，b e l o wh e r ei ti s f i r s t ，a l lo b v i o u so r i g i n a l i t yi st h es p e c i a lf e