★诸暨市房地产市场研究与分析报告.doc

东联房产东方金座项目前期研究工作诸暨市房地产市场研究与分析报告（5月5日5月29日） 客户经理确认策划经理确认创作总监确认 本成果接收人： 成果接收时间： 本企划案知识产权 归属xxxxxxxxxx有限公司 所有提交成果时间：2010年6月8日目录纲要：第一部分调查背景、设计与组织实施一、调研背景二、调查设计三、调查组织与实施第二部分区位资源环境与倾向性定量研究一、诸暨市地理环境与资源状况二、诸暨市区位环境及经济发展状况三、本地块基础资源研究四、城西商务区总体规划开发专题研究五、诸暨市普通受众对城西板块综合认识与倾向性选择的问卷分析小结第三部分诸暨市房地产市场宏观环境与发展现状一、国家对楼市宏观调控政策的演变发展二、诸暨市近年房地产市场发展状况三、竞争景观分析与参考标杆梳理（含典型个案）四、区域房地产销售价格体系专题分析五、小户型产品专题分析小结第四部分诸暨市商业环境初步研究一、诸暨市主街业态业种规划及分布研究二、诸暨市主街商业特点及经营状况分析三、诸暨市主要路段商业用房租金专题分析四、诸暨市重要商业网点与品牌商家店的比较分析小结第五部分 总结第一部分调查背景、设计与组织实施一、调研背景与内容受诸暨东联房地产开发有限公司所委托，杭州xx广告就诸暨xxxx项目开展第一阶段市场调查与研究分析工作，以有效承接项目第二阶段的全案营销策划工作。第一阶段市场研究工作于2010年5月5日至2010年6月8日止，杭州xxxxx项目组人员就前期市场调研内容展开工作，服务涉及市场区域宏观背景与经济运行状况、区域房地产市场发展回顾、当前区域市场供需状况、当前房地产市场特征与趋势总结、竞争景观分析与参考标杆梳理（含典型个案）、租金与售价专题分析、市场需求与结论分析等几个方面，计划在25天内初步完成浙江诸暨市房地产市场研究与分析报告。在市调基本完成的基础上，基于诸暨房地产市场的深度测量与研析，及对城市未来发展趋势预测的基础上，在本案产品完善层面（定位、规划、布局、策略等），从和雅策划的角度对本案提出细致鲜明的建议，从而为后市打造领先市场竞争力和营销差异化课题作铺垫，服务涉及项目品牌资产梳理、项目所在区域与地块特点分析、swot分析与市场需求数据研判、竞争个案与参考标杆深入研究对比、产品建筑设计与景观设计方案的修缮建议、住宅产品的深入规划与综合定位、商业项目业态差异化与合理化规划与定位建议、商业项目差异化经营环境与服务管理运营规划设计建议、初步价格策略体系构建、客户群定位分析与圈层系统、项目可行性业态定位方案、业态定位方案推荐、依附于业态定位方案的建筑方案改良建议、初步品牌定位描述等。计划在10天，即市调完成后再顺延10天完成此xxxx项目产品定位规划及建筑方案修缮改良建议报告。为提高工作效率与节奏，乙方专案组将多线切入市场，进行走访、实测、信息采集、汇总、分析等主要工作事项，并在含节假日内的35个完整工作状态的过程中高效完成这两块内容，以顺利对接并推动项目下一阶段工作。二、调查设计（一）调查目的1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解诸暨房地产市场发展状况、供需空间和趋势、诸暨商业环境现状、商铺与业态形态及商业物业开发现状，确定目标客群及其对产品类型、业态喜好、消费习惯及配比价格等问题的取向，并对项目的现有规划提出建设性的改良建议，合理规划本案地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（二）调查内容1、对诸暨市宏观环境的调查2、对区域市场供给与消费特征调查2、项目区域及地块自身情况调查3、类比与竞品个案及市场调查4、对区域受众的选择性倾向的问卷类调查（参照第一节调研背景与内容，与合同内容同步，此处不赘述。）（三）调查方法1、宏观调查（1）房管、土地、规划等相关部门访谈（2）报刊文献资料收集与分析（3）相关部门主力网站动态资料收集与分析2、项目自身情况调查（1）项目现场考察（2）有关人员访谈（3）相关资料收集整理3、需求市场调查（1）竞争个案综合访谈（2）综合问卷类调查（3）统计数据交叉分析4、竞争与参照市场调查（1）现场踩点与走访调查（2）报刊文献收集与分析（3）深度访谈（需甲方有关人员负责）5、商业环境研究（1）主要商街踩点调查（2）入铺访谈（3）主要商街特点统计及数据交叉分析三、调查组织与实施（一）调查工作时间与内容的筹措安排计划前期准备：1-东方金座初步思路解析与服务模块沟通、2-对规划方案的推敲与思考、年度工作大纲、服务内容及第一阶段工作内容、内部案组调配与整合、合同协议初始资料收集。时间：2010年4月15日2010年5月5日01市调展开初始准备：设计工具、制定方法并内部培训、初始资料收集、路线与深入工作计划、内部工作安排 工具设计：踩街路段商户统计表设计、踩街商业网点或项目名片设计、踩盘楼盘名片设计、附件综合意见问卷调查表拟定方法：走访楼盘、踩街业态业种统计、租金了解、观察、测算、中介问租、专项采访初始安排（人员与计划）：前期阶段分2组4人交叉执行，一组对外踩点熟悉与收集资料，另一组继续内部设计工具与前期资料整理；在5.75.9，安排2人熟悉现场初始资料收集重要楼盘、路线踩点。时间：2010年5月5日周三2010年5月9日周日2第一步骤工作：计划一周内完成几大区域踩盘工作（5.105.14），每日晚与周末整理资料，并作分析诸暨几大区在售或即将预售楼盘，以楼盘名片内容为基展开，重点跟踪城西板块在售项目人员与方法安排：2组交叉分区块、分楼盘跟踪，随后汇总统计方法与内容：以地图圈定区域为坐标，以原先踩点、初步收集楼盘资料为依据，分头圈定，实访售楼部；拿到基础数据、最新销售信息、道具资料，对案场、项目现场拍照留存，并初步考察案场环境、管理与售楼员综合素质。（最终以楼盘名片汇总为准）时间：2010年5月10日周一2010年5月16日周日3第二步骤工作：计划一周时间基本完成踩街（5.175.21，遇雨放缓则顺延），周末整理资料，并作街区分析在地图上划定诸暨几大区的主要街区（繁华、业态集中、显著特征、富有特色的），以收集业态业种数量、分布、占比及平均租金为主要内容，以餐饮、休闲娱乐等业态为重点跟踪对象，填写专用表格，并作初步分析归总；分别在周末与正常工作日的某日上午与下午，分别对城西某点与城区某点作人流与车流测算，如十字交叉口、主干道路口、商场门口、超市门口等；并对重点跟踪的餐饮店、休闲娱乐店、商场百货店门口实测人流。时间：2010年5月17日周一2010年5月23日周日4()第三步骤工作：计划用三天二夜时间做综合问卷（5.245.26），事前做资料规整与方法调整（线路与人群等）， 完结后做初步有效问卷分析，并最终对问卷作数据归总与结论分析。 计划安排与方法：做问卷的有经验的大学生：（初步拟定为在校大学生，待名单确认）诸暨市区陶朱街道、暨阳街道、浣东街道（设定主要区域与主要对象：城区/城南/城西，尤其是本案所在地城西板块）2人3天初步预计约300左右问卷量（视进度调整，最终有效数值待定）设计、打印分发问卷，并叮嘱注意事项（针对商户的入铺访问、针对本地普通受众的固定街口拦截访问；针对房地产行业从业人员或投资群体、企业老板或本地职员的预约访问）问卷完成后，访问员须写个人总结分析此次问卷不送礼品时间：2010年5月24日周一2010年5月26日周三5()第四步骤工作：整理汇总分析信息得出结论依据；总结与撰写报告，计划七天时间完成浙江诸暨市房地产市场研究与分析报告时间：2010年5月24日周一2010年5月30日周日在调研报告基本完成基础上，计划用七天时间完成东方金座产品定位规划及建筑方案修缮改良建议报告，最后进行终审、刻盘与报告打印。时间：2010年5月31日周一2010年6月6日周日时间：按合同于2010年6月8日周二提交报告（二）调查人员安排及工作安排、 余族灵、杨仲俊：调研内容筹划、方案设计、流程监控、报告最终调整与审核；、 董广渊、周可拓、李飞衡、余族灵：相关部门走访、资料收集等；踩街；外联资源整合；资料整理、分析以及最终报告的规划与撰写等；、 董广渊、周可拓、余族灵：主要商街室内市场的走访；主要商业项目个案的调查访问以及资料整理、图片归整、户外资料的采集等；、 余族灵、董广渊、张晓军：数据的分析、研究以及设计辅助图形的配合；、 杨仲俊、余族灵：人物访谈、必要信息收集与归总分析；、 余玲林、李海萍、董广渊、周可拓：综合问卷的访问、填表、汇总与制图分析；、 和雅广告内部其他人员配合参与此次工作的相关事项：资料总结、梳理、分析、研讨。备注：外聘问卷调研人员信息问卷人员学校/专业自评与实践经历备注a 余玲林女浙江建设职业技术学院房地产经营与估价大二 年级责任感较强，有社会时间经历，相信能胜任此项任务。诸暨本地人（浣东街道）熟悉区域b 李海萍女曾做过房地产调查问卷，对调查的方式、用语及选择的区域、人群有一定经验。自信能保质保量完成。有同类实践经验备注：此次问卷应用模板 附件：综合意见问卷调查表.doc（具体问卷内容可参考打印文件）第二部分区位资源环境与倾向性定量研究一、诸暨市地理环境与资源状况（一）诸暨地理位置诸暨市位于浙江省中部偏北，钱塘江流域中段，介于东经1195312032，北纬29212959之间。全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单元的交接地带，由东部会稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原组成。四周群山环抱，地势由南向北渐次倾斜，形成北向开口通道式断陷盆地。（诸暨城市区位关系a）在浙江省内，诸暨处于浙东会稽山西麓，是省辖县级市，现由绍兴市代管。与绍兴、萧山、义乌、富阳等8个县(市)接壤。地形以丘陵为主，素有“七山一水二分田”之称，气候温暖湿润，属亚热带季风气候。诸暨历史悠久、人文荟萃，是越国故都、西施故里，公元前222年置县，历代未废。1989年撤县设市，全市辖35个镇乡。居民属江浙民系，使用吴语太湖片方言，通行吴语上海话。诸暨为古越民族聚居地之一为越国古都，西施故里，是浙江省最古老的县（市）之一，是中国于越文化的发祥地之一。（二）诸暨地理资源状况1、区位关系：在长三角战略位置中，诸暨位处长江三角洲南翼、浙江省中北部、钱塘江流域中段，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里，诸暨至温州永嘉高速公路（北线）建成通车，诸暨至绍兴的高速公路正在兴建，区位优势十分明显。境内山川秀丽，有著名的国家级风景名胜区-浣江五泄风景区，是中国优秀旅游城市。（诸暨城市区位关系b）2、境内分布：诸暨境内四周群山环抱，一江纵贯其中，东西部为低山河谷盆地，北部为湖畈河网平原，构成向北开口通道式盆地。境内群山均属仙霞岭山系。东部会稽山脉为浦阳江、曹娥江、东阳江分水岭；西部龙门山脉为浦阳江、富春江分水岭。境内土壤有88个土种，以丘陵山地红壤和河谷平原水稻土为主。3、气候条件：诸暨市境地处浙中内陆，属亚热带季风气候区，四季分明，雨水较多，光照充足，年温差大于同纬度邻县，小气候差距显著，具有典型的丘陵山地气候特征。气温年平均为16.3，常年平均降水量约1373.6毫米，降水日年均约158.3天，相对湿度约82%，日照年均约1887.6小时，年日照百分率为45%。 4、基础资源：诸暨先后被命名为“中国袜业之都”、“中国香榧之都”、“中国珍珠之都”、“中国无公害茶叶之乡”、“中国名品衬衫之乡”、“中国民间文化艺术之乡”和“浙江省建筑之都”、浙江省首批“教育强市”、浙江省首批“科技强市”、浙江省首批“体育强市”、浙江省首批生态县市，荣获“全国基础教育先进县市”、“全国科技进步工作先进县市”、“全国计划生育优质服务先进县市”、“全国农村中医工作先进县市”、“全国粮食生产工作先进县市”、“全国环境综合整治优秀市”、“全国卫生先进城市”、“全国社区建设示范市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”，以及“福布斯中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”等称号，“数字城管”试点工作率先通过国家建设部验收。二、诸暨市区位环境及经济发展状况（一）历史沿革诸暨中国古越民族聚居地之一。史传：禹至大越，上苗山大集诸侯，驻跸于此，爵有德、封有功，因定此境为诸暨，意即天下诸侯到达驻留议事之所。 夏朝中期，夏帝少康封庶子无余于越，诸暨属越。至春秋时，越国先后建都于境内埠中、大部、色乘等地。吴越之争中，越王勾践曾以境内勾乘山为休养生息、图谋复国之所。民国3年（1914），属会稽道。16年废道，直属浙江省。24年起，先后属浙江省第三、第二行政督察区。38年5月6日，诸暨解放。初属绍兴专区，1952年为省属县，后又先后隶属金华、宁波、绍兴等专区。1983年7月，属绍兴市。1989年9月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市，由绍兴市代管。1990年，全市辖10区、21镇、64乡、20居委会、1302行政村。（二）行政区划与人口基数诸暨市现辖23个镇、1个乡、3个街道，现拥有467个行政村、67个城镇社区（居委会）。全市总面积2311平方公里。囊括：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。根据第五次人口普查数据：全市总人口1070675人，其中：城关镇 209848人、大唐镇 50900人、次坞镇 39282人、店口镇 35541人、山下湖镇 26862人（其它乡镇人口数字略）（三）经济发展状况2009年，全市实现生产总值527.50亿元，人均突破7000美元，增长9.5%；财政总收入54.69亿元，其中地方财政收入29.57亿元，分别增长8.7%和11.5%，地方财政收入占比达54.1%；规模以上工业企业利润增长10.2%；全社会固定资产投资227.75亿元，增长11.2%；消费品零售总额144.01亿元，增长16%；自营出口32.13亿美元；金融机构存款余额626.86亿元，贷款余额508.04亿元，分别增长30.2%和38.7%；新增年销售亿元以上企业28家，达到277家；城镇居民人均可支配收入27897元，农村居民人均纯收入12762元，分别增长8.6%和9.9%。2009年，诸暨全市实现工业总产值1859.99亿元，增长6.3%，其中1066家年销售收入500万元及以上工业企业实现产值1263.72亿元，增长4.0%，销售产值1241.02亿元，增长4.4%，产销率98.20%，比上年提高0.36个百分点，产销衔接顺畅。2010-1-22 诸暨统计局1、诸暨在中国县域经济基本竞争力排名2009年诸暨经济实力在全国县域经济基本竞争力中排名第13位，全省排名第5位。下表为诸暨2005年以来在全国县域经济基本竞争力百强中的排名：年度县域经济基本竞争力排名2005年24位2006年14位2007年12位2008年11位2009年13位(省内第5名)（表格数据来源中国市县发展网）2、诸暨在杭州都市经济圈发展规划的战略关系诸暨位处杭诸发展带，立足长三角经济圈，依托大杭州，受杭州都市经济圈与产业圈直接辐射，同时承启浙中西部地区，战略位置独特而显要。（杭州都市经济圈发展规划图）3、诸暨市总体规划布局战略规划目标：到2020年中心城市建成区面积达52.5平方公里，人口规模达50万。城区布局：三中心四分区二点。三个公共中心，城东以行政、文化、会展为主导功能的综合性主中心；城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心；老城以商业、旅游为主导功能的副中心。 拓展方向：“东延”建设高标准居住区域为发展方向。“北伸”沿绍大线、诸湄线有所拓展。“南限”对南线外用地严格控制，并对环线内用地按风景区建设要求，对各类项目加以合理控制。“中调理”积极实施旧城改造。根据规划，诸暨旧城改造南北两端将建设为居住中心,西部山脚地带将安排少量低密度项目，原诸暨火车站将要改造成为诸暨市标志性的会展中心,南屏路至西施大道地块建设成为步行商业街区，原西施广场将要扩大至浦阳江岸，长弄堂将要被改造为传统风情街，长弄堂以东地块将要被建成高档商业街区，西施广场以北将成为高档办公区。（1）城市商业网点规划要求诸暨主城区按照“西拓东延、北伸南限、中心调理”的空间发展方向进行扩展。城市中心南片要根据城市总体规划、结合旧城改造来增加商业网点，规划建议在南片西施大道西北侧建设一家现代化的市级购物中心。同时，为实现南北两片的一体化，艮塔路的交通功能主要由外环线承担，以减少汽车流量，便于行人通行和商业氛围的形成。随着城市网点规划的落实，城区空间不断扩大，城市化进程的加快，将诸暨市建设成为长三角著名的商旅名城。（2）新一轮城市总体规划要求诸暨市国民经济和社会发展第十一五规划纲要中强调要关于“强化城市的中心带动作用”的城市总体规划新一轮编制基本完成。实施新一轮诸暨市城市总体规划，科学确立城市发展定位，形成以老城区为中心，以城东行政中心和城西商务区为“两冀”的城市总体发展格局，充分发挥城市在统筹城乡发展中的龙头带动作用。（诸暨市城市总体规划20022025）完善商业布局，提升消费型服务业。扩建城市商务区、西施旅游景区、祥生时代广场、老火车站步行街和耀江时代广场等商贸区块。至2010年底形成“一主（市级商业中心）二副（二个商业副中心）二心（二个区域商业中心）六街（一条商业步行街和五条商业特色街）”的商业空间功能结构。详规分类如下：“西拓”突出产业尤其是第二产业发展高新技术产业、环保产业为发展城西工业新城。 在工业新城的核心区块，定位“企业总部基地”，规划商贸办公、居住等于一体的城西商务区。 本案在诸暨城市“西拓”进程中，位处现已初具规模的城西核心商务区的中心位置，占据天时地利。4、诸暨近年国内生产总值增长变化2009年诸暨市一季度实现gdp总额65.745亿元，二季度实现gdp总额74.117亿元，三季度实现gdp总额172.178亿元，四季度实现gdp总额215.46亿元，2009年全年实现gpd总额527.50亿元。即使受到2008年金融危机的影响，诸暨的国民经济仍然稳步增长。5、诸暨近年固定资产投资变化（环比长兴/慈溪）2009年6、诸暨近年财政收入增长变化（环比长兴/慈溪）7、诸暨近年社会消费品零售总额变化（环比长兴/慈溪）8、诸暨近年居民人均可支配收入变化（环比长兴/慈溪）（以上各项数轴数据来源于各地统计网）诸暨城镇居民收入保持稳步增长，各年数值均高于浙江省平均水平，甚至略高于绍兴市平均水平。与长兴比较，在可支配收入水平、居民储蓄总量、居民人均居住面积等方面反映的居民生活水平明显占优。三、本地块基础资源研究（一）地块区位与基本形态本项目基地（地块）位于诸暨工业新城的城西商务区核心区块，二环西路以西，越都路以北。基地西面与北面均为居住建筑（八达西城景苑、八达西城花苑），北侧有次级干道与西城花苑相隔，西面未来将规划内部干道，与西城景苑、尚豪国际等建筑相隔；地块南面是丰球项目地块（未来两地块间将规划内街），依临越都路（原为艮塔西路），与大型山体公园咫尺而邻；地块东面依邻二环西路，并与城西商务区政府导向规划企业总部基地的核心商务建筑群如富润大厦、八方商务楼、华汇大厦等隔路相望。（卫星图：基地形状与区域关系）（卫星图：基地与诸暨主城关系）地块处于两条交通干道之间，水平呈现方正形状，整个地块范围内视线所及处内无障碍物，除有落差0.51.5米左右的土坡覆盖外，地形地势较为平缓。表层以浮土为主。现状为围墙遮拦，内无建筑物与其它杂物，状态优良。（地块勘探情况待详，此处不赘述。） （由东北侧往南视角） （进入地块，由东往西视角）n（二）地块基本经济数据与四至状况1、基本经济数据用地性质：办公、商业用地 主要规划技术控制指标： 1）用地面积： 9088.8平方米 2）绿地率： 35 % 3）建筑密度： 35 % 4）容积率： 3.0（地块形状） 5）建筑层数： 高层、多层 6）建筑高度： 建筑高度控制在40米以内。和泰家园八达西城花苑2、地块四至状况n八达西城景苑锦源商务酒店外贸大厦华汇大厦医学火车站住宅小区本案地块（与南侧丰球项目相连）陶居苑商务集群商办综合类项目富润大厦金磊星汇花苑山体公园五金机电市场锦源商务酒店金宇绿岛广场永新尚豪国际（三）周边区域交通运输与市政配套状况1、交通分析二环西路以西，越都路（艮塔西路）以北，位于两大城市交通节点，主干道与次干道交汇处，与周边写字楼集群、大型社区与社区商业配套融为一体，成为城西商务区核心区块的中心点。 （交通动线） （人流动线）交通运输：诸暨交通十分便利，已形成周边县市、市内一小时汽车交通图。杭（州）金（华）线、绍（兴）大（唐）线、诸（暨）东（阳）线三条省公路四通八达。距杭州市萧山国际机场30分钟车程。浙赣铁路贯境南北，杭（州）金（华）衢（州）高速公路纵贯全境。2、人/车流分析地块现阶段人/车流较为稀少，主要来自于二环西路、越都路，地块北面与西城花苑相邻次干道。未来规划综合类项目成型后，主要人/车流来自于二环西路、南面与丰球项目相邻内街、地块北面与西城花苑相邻次干道、西面与西城景苑相邻内干道。3、区位环境与市政配套（1）区位环境与配套（项目区位图）城西商务区建设框架已全面拉开，区内铁路新客站、陶朱小学、和泰农贸市场、海关、商检大楼已建成投入使用，道路主干道、供水供电、以及绿化亮化等基础设施已基本配套到位，一大批商务楼、专业市场、酒店、学校、医院、住宅等项目已相继建成。 （2）市政配套地块设施配套工业项目出让地块基础设施配套为“九通一平”，即道路、电力、电讯、有线电视、排水、排污、供水、供热、供气等“九通”和场地自然平整。电力配套标准配电统一口径由开发区管委会协调督促市供电局按电网规划统一实施。企业用电容量低于2000kva，可以从新近10kv公用线或开关站接入，开关站设施及以上部分高压线路或10kv共用线由电力部门解决，开关站至企业配电房部分的线路架设及沟管费用由项目单位承担。用电容量超过2000kva（包含2000kva）或须用3.5万伏电压线路的，可以用专线，专线费由企业承担。电讯配套标准电讯设施由开发区管委会协调督促电讯部门落实预埋全部管线，按电讯营业标准为工业区提供idd、ddp等通讯服务，以及数据传输、图文传真、移动通讯、宽带网络等全面配套服务供水设施标准供水管线由工发区管好委会协调督促市水务集团按规划沿工业区道路铺设，并在各出让地块预留接口，接口以下部分管线由项目单位出资建设。有特殊供水需求的项目，其供水方案另行商定。供热设施标准供热管网接至项目地块边，主管网投资由供热企业承担。场地平整标准场地平整由开发区管委会按原自然地面标高清除地面附着物，提供自然平整地。四、城西商务区总体规划开发专题研究（一）诸暨城西工业新城背景诸暨市城西工业新城（又称“诸暨经济开发区“）位于环杭州湾“v”型产业带的中间地带，距杭州萧山国际机场仅40分钟车程，距上海只不过2个半小时车程。正在规划建设中的诸暨城西工业新城，整合了现有的一个省级经济开发区。浙江省诸暨经济开发区和诸暨最大的两个特色产业区大唐袜业园区和三都家纺园区。这一区域是诸暨未来5年乃至更长一段时间开发建设的重点，三年计划基础设施投入资金超50亿元。 1、发展理念：“和谐、共荣，高效、有序，永续经营”，创设“九通一平”的投资大环境。“九通”，即政策通、人脉通、配套通、信息通、产业通、人才通、物流通、市场通、融资通；“一平”，即打造现代城市的平台。规划未来的经济开发区不再是一个单纯的工业区概念，而是以产业提升、城市增值、文化交融为目标，实现产业与城市、生态与环境、经济繁荣与现代文明的良性循环互动。 2、规划构想：以外商投资和制造业发展为主，合理配置城市功能，强调环境、生态和功能布局，高起点规划，高品位建设，高效能管理，为进区企业和客户提供优良环境。整个城西工业新城总体上由北部工业区、南部中小企业园区、西部特色产业集聚区以及中心商务区四部分组成。北部工业区以发展高新技术产业为主，在铁路货运站（物流中心）带动下，建设外商投资区、高新产业区、出口加工园区等专业区块，形成新城工业区的主体和标志；南部中小企业园区以中小规模的外商投资为主，以绍大线为纽带，形成十八里经济长廊；西部以发展针纺织业为主，以高速公路西侧城市快速通道为纽带，推动大唐袜业和家纺园区两个省级特色产业集聚区相向发展，形成沿高速公路经济带。在三大产业区的核心位置设中心商务区，以铁路新客站、广场、景观大道、沿五泄江生态公园及主要商业干道为基本框架，建成集商业、商务、商住、物流、金融、行政、休闲娱乐等功能于一体的现代化生态新城区。近期目标：通过35年建设，把城西工业新城建设成为杭州湾南翼以高新技术为主导，纺织、机械为特色的先进制造业基地和现代化新兴城区。 3、配套标准：“八通一平”即道路、供电、供水、排水、排污、电讯、供气、供热和场地平整。区内绿化率不低于30%，主干道宽不小于40米，次干道宽不小于24米。已完成铁路改线移站及相关配套工程，海关、商检办事处项目。全面拉开新城建设的框架，全面启动中心商务区建设。三年内，城西工业新城用于基础设施配套投入的资金将超过50亿元。4、政策扶持：“人有我有，税外无费，成本地价，集团优惠”。对于各类生产项目、服务项目、研发中心，在城西工业新城都将享受最优惠的政策。对于重大投资项目，还将实行“一事一策”、个案处理。（优惠政策待详，此处不赘述） （二）诸暨城西工业新城分区规划诸暨市城西工业新城分区规划于2003年12月经诸暨市人民政府批准执行。城西工业新城规划区东靠陶朱山、浦阳江（西江），南至宝珠桥、平阔，西界岭上坂、上王水库、笠帽岭、南泉岭，北接白门、闪阳，面积112平方公里。（城西工业新城分区规划图）城西工业新城的性质：先进制造工业基地，融商贸、住区、物流于一体的山水园林新城。根据城西工业新城近期的开发速度，设定城西工业新城到2020年基本完成开发，即以2020年作为预测远期开发目标的期限。至2020年，规划建成区东至浦阳江（西江）及陶朱山北侧，南至下箭路村、顾家村、前朱村，西到麻园村、上王村、戚家市村、陈家村、青山头村，北到丰木村、下石家村、红岭村、新亭村，面积62.0平方公里。2020年规划期末城西新城人口规模为25万人。其中：城西片（高速公路以东地区）约15万人；三都片约3万人；大唐、草塔片约7万人。诸暨城西工业新城土地使用规划：（城西工业新城土地使用规划图）据图规划，城西工业新城在诸暨城市总体规划的“西拓”布局下实施，而位处工业新城核心区块的城西商务区，成为了承接大唐工业园区、三都工业园区与老城区之间至关重要的核心纽带。根据上图土地使用规划说明，该区域规划一/二类居住用地、办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地与基础配套等设施。（三）诸暨城西商务区1、诸暨经济开发区的枢纽和新的发展引擎 （1）城西商务区是诸暨城西工业新城的核心区块，位于浙赣铁路以东、杭金衢高速公路诸暨互通口迎宾大道以南至五泄江为界，规划面积6.78平方公里。在“十一五”期间将以铁路新客站、海关商检办事处为依托，按照城西商务区的规划功能定位，配套城市功能，组织公共交通，构筑山水景观，使城西商务区主要道路、街道两侧商贸商务大楼基本崛起，公用事业配套陆续到位，园林绿化配套基本完成。城西商务区4.6平方公里的核心区块内建成区域面积不小于3平方公里，初步形成集商务办公、商业物流、金融贸易、居住社区、文体休闲、综合服务等功能为一体的，具有高度活力和独特魅力的现代化新兴城区。（2）城西商务区建设框架已全面拉开，区内铁路新客站、海关、商检大楼已建成投入使用，道路主干道、供水供电、以及绿化亮化等基础设施已基本配套到位，一大批商务楼、专业市场、酒店、学校、医院、住宅等项目已相继建成。城西商务区将是诸暨“西拓”步伐的战略核心点，是企业总部和研发中心的聚集地，是诸暨城市的新亮点和副中心。2、四通八达的交通网络诸暨城西商务区紧邻浙赣铁路客运站和杭金衢高速公路互通口，是诸暨城市的交通门户，距杭州萧山国际机场、义乌国际小商品城30分钟车程，距杭州45分钟车程，距上海、宁波2小时车程。3、诸暨核心商务巨擎（城西商务区位置关系与接轨路网）诸暨城西商务区内配套设施齐全，新火车站、陶朱小学、和泰农贸市场、海关和商检办事处等公建项目已经建成启用，诸暨人民医院、诸暨五金机电城、诸暨家居装饰城、诸暨汽车城等项目已在区内开工建设，一批商务贸易、企业总部、高档酒店等商业性项目即将建成。4、商务区未来人口基数2020年规划工业新城的人口规模为25万人，其中城西片（高速公路以东地区）约15万人。城西商务区依托中央cbd企业总部基地的大规划，将迅速导入十几万商务精英，而随着周边一、二类居住用地的规划建设，包括已建成、亟待规划的大型居住用地，也将在35年内集中导入常住人口。此外，城西商务区西侧的新火车站年客流量测算达到146万人次，与规划中的西客站（汽车西站客运中心）同步，将为城西商务区的商贸物流消费带来流动的商旅往来人口，创造百倍商机。5、城西商务区用地规划（附：见以下图示）（城西商务区用地规划图示）6、城西商务区已规划建设项目试排图示（局部调整中）（城西商务区已规划项目试排图示2009年方案）7、城西商务区商办项目布局图（局部调整中）2009年公示方案（局部有调整）东方金座丰球项目（城西商务区商办综合项目布局模拟图）8、城西商务区企业总部招商优惠政策（资料收集来自诸政发【2008】2号、51号、【2009】3号，已作备案，此处不赘述。）五、诸暨市普通受众对城西板块综合认识与倾向性选择的问卷分析（一）对城西商务区板块及区域内项目开发的综合问卷背景在此次涉及诸暨市房地产市场研究的市场测量中，我们将针对诸暨本地居民与长期在诸暨工作居住的人群，专门设计一份综合问卷进行定量分析。并着重在板块认识、倾向性选择、购买需求、小户型产品选择、特征喜好、商铺投资、价格倾向、相关配套等方面进行一对一的访谈问卷。希冀在将近300份的市场问卷中找到一个占据最大倾向性比例的答案，以辅助后期建筑规划设计、市场定位、营销传播等各个方面的工作。初步计划：问卷部分将在市调的第三个步骤实施，即规划用三天二夜时间（5.245.26）做综合问卷。在实际工作推进中，为节约时间市调小组提前半周时间开始实施问卷工作，并积极加配了两个案组成员协助另外两个专门外聘的大学生，共计用去4天2晚（因雨天延缓进度，分两次进行，不包括后期统计、归总分析与圆饼图制作时间），进行分区走街拦截、入铺访问、专门人员访谈、网络问卷等形式展开工作。此次问卷共计发放300 份，收回问卷287份，其中有效问卷253份，占总数的84.3%。（二）问卷结论统计：1、您认为诸暨规划企业总部基地的城西商务区（城西工业区核心区块）发展前景如何？34.1的人看好城西商务区；而35.6的人看好35年后的城西商务区；2、您会不会考虑去城西购买住房： 过半（52.3）的人会虑去城西买房。不考虑的原因是： 不考虑选择城西的人中，大部分（约55.7）的人认为太偏或商务区不适合居住。3、在城西商务区内，您有没有兴趣购买酒店式公寓或产权式酒店：约63.5的人对城西商务区酒店式公寓类的物业表示出兴趣没兴趣的原因是： 而不感兴趣的人，主要是无投资意向，认为太偏、不成熟。4、请问您希望购买公寓的产品形式：多数人还是倾向买1送2的loft式公寓。 需不需要精装修： 约39的无所谓精装或毛坯；但约有61的人希望精装或套餐式装修。 一般需要多大的面积：(单位:)多数人（约63.4）倾向购买5090方面积的户型较大面积的消费需求依然明显您购买酒店式公寓的用途： 购买此类产品，多用作投资或投资兼自住为主。 5、请问您会接受哪个价位的酒店式公寓（毛坯，单位：元/）：48.5的人能够接55007500元/毛坯价格。 6、您最希望拥有的酒店式公寓配套设施和服务有：（多选五条以下）按照先后次序，希望拥有金融服务、健身房、便利店、餐饮（含特色餐厅）、楼宇无线网络、商务中心与洗衣店等配套。 7、若购买酒店式公寓，以下什么因素对您影响最大：（多选三条以下）地段与价格还是购房的主要考虑因素；其次是产权、停车与配套等。8、对购买城西商务区（企业总部基地区域）的商铺您有没有兴趣？ 约59.6对城西商务区的商铺表示出兴趣。9、有兴趣购买的原因是： （若无兴趣，可直接跳至第15项）购买商铺的主因是认为有发展潜力，尤其是商务区的发展。10、您购买商铺的动机是： 购买商铺主要以投资出租为主，也可考虑自己经营。 11、想要购买的面积区间是：(单位: )商铺面积集中倾向在3170左右（约40.8）。 12、您认为该地段商铺价格区间应该在（首层单价）：对该地段商铺，约59.1的人认为首层价格在800014000元/区间较为合理。 13、您购买商铺的方式会选择：31的人选择1附二，27.9选择首层，23.3的人则会考虑第二层。 14、在公共设施齐全的情况下，是否需要在商铺内配置独立卫生间？ 绝大多数人希望商铺内配置独立卫生间。 15、没有兴趣购买该地段的商铺原因是：无兴趣购买商铺的人，多数因为资金不足，其次是认为现在不宜进入。 16、按照您的判断，对企业总部集中的城西商务区，您认为哪种商业能够较好地经营？（多选）17、若您在那边上班， 您会选择哪一种餐饮：就近上班的人76.4的比例会选择。就近小饭店、面馆与特色餐饮就餐。 您又会选择哪一种休闲娱乐方式：按次序以运动健身、喝茶、唱歌与喝咖啡为主。若您需要招待朋友或商务会客，您又选择哪种会餐或休闲娱乐方式：与朋友聚会或商务会客，按次序会选择休闲餐饮、中式餐饮、唱歌、足浴休闲等为主。 18、 若您在那边居住或者上班，您认为首要的大配套是什么？（多选，5项以内）认为重要配套按次序：卫生医疗、生活超市、休闲娱乐、运动健身、美食餐饮、洗衣店、便利店等。19、您认为诸暨目前的餐饮场所普遍存在的问题是：认为目前餐饮场所的问题，按次序：行停车太乱不便、好的店太少、环境与卫生差、不够大众化、服务不足等。 20、您心目中比较倾向的诸暨餐饮场所是：38.99的人希望有特色的餐饮场所；分别约20的人安静点、大众化点的场所。 21、您认为诸暨目前的休闲娱乐场所普遍存在的问题是：22、您比较倾向或认为比较好的诸暨娱乐场所是：45.3的人倾向吃喝玩乐一条龙的娱乐场所；其次洗浴桑拿、休闲足浴、ktv比较重要。 23、您获得房产资讯信息的来源，主要有哪些途径：（多选）小 结1、诸暨位处杭诸发展带，受杭州都市经济圈与产业圈直接辐射，同时承启浙中西部地区，战略位置独特而显要；2、2009年诸暨经济实力在全国县域经济基本竞争力中排名第13位，全省排名第5位。环比省内同等规模县市的产业资源与经济发展优势明显；3、诸暨城市总体规划以“西拓东延、北伸南限、中心调理”的发展为纲，西拓规划诸暨工业新城，发展城西以体育、商务为主导功能的综合性副中心；4、城西工业新城位居环杭州湾“v”型产业带的中间地带，秉承“西拓”布局规划突出第二产业发展高新技术产业、环保产业为主，囊括诸暨经济开发区和诸暨最大的两个特色产业区大唐袜业园区和三都家纺园区；5、城西商务区处于工业新城中心点，规划面积6.78平方公里，位于浙赣铁路以东、杭金衢高速公路诸暨互通口迎宾大道以南至五泄江为界，成为承接大唐工业园区、三都工业园区与老城区之间至关重要的核心纽带；6、城西商务区建设框架已全面拉开，区内铁路新客站、陶朱小学、和泰农贸市场、海关、商检大楼已建成投入使用，道路主干道、供水供电、以及绿化亮化等基础设施已基本配套到位，一大批商务楼、专业市场、酒店、学校、医院、住宅等项目已相继建成；7、本项目基地位于城西商务区核心区块，处于两条交通干道之间，水平呈现方正形状，整个地块范围内视线所及处内无障碍物，地形地势较为平缓，内无建筑物与其它杂物，状态优良；8、至2020年，工业新城的人口规模约25万人，其中城西商务区约15万人。城西商务区依托中央cbd与大型居住区导入十几万商务精英与常住人口。而西侧新火车站年客流量达146万人次，与规划中的西客站（汽车西站客运中心）同步，将为城西商务区的商贸物流消费带来巨大商机。（限于篇幅，问卷内容只做圆饼统计与倾向性简略说明，不作重复解析）第三部分诸暨市房地产市场宏观环境与发展现状一、国家对楼市宏观调控政策的演变发展（一）阅读附件：国家历年房地产相关政策年 份政 策 信 息总 结1998年住房分配货币化标志着房地产业全面开始市场化2000年规范房地产市场2001年刺激消费，繁荣房地产市场2003年4月121文件第二套住房提高首付比例，拉响宏观调控警报；2003-确立房地产业为“支柱产业”7月 开始集中整顿土地市场。2004年831大限，加强经济适用房的管理、加强房地产贷款监管、银行首次加息等政策先后出台标志着宏观调调控开始2004-旨在“规范”房地产市场2005年3月 房贷优惠政策取消调控涉及消费层面房地产税改革深入调控触及交易环节国八条出台调控上升到政治高度（旧国八条）2005-调控在摸索中前进5月 七部委意见调控