（工商管理专业论文）中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究.pdf

硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 摘要 川洲| l l i l f i i i l | | | i f | i j | | | i | | i i i | i | 删 y 1819 5 5 3 房地产业是我国国民经济中的一个重要的支柱产业，它的良性发展对我国国 民经济的稳步发展将起到有力保障。房地产行业作为资金密集型行业，它对金融 业的依赖度很高。冈此在房地产行业与金融业之间存在着一种相互依存、相互支 持、相互促进、共同发展的紧密联系。房地产开发贷款作为房地产行业与金融业 之间的一座桥梁和纽带，它起到了至关重要的作用。 本文以中国工商银行房地产项目开发贷款一江苏新城房产股份有限公司开 发的新城南都一期项日评估作为本论文的研究对象，运用经济学、管理学、运筹 学等理论- t 具，采用实际调查、理论分析、纵横比较等多种方法，分析现行中国 工商银行房地产项目开发贷款评估体系中存在的主要问题，提出一套关于中国t 商银行房地产项目开发贷款评估体系的优化方案，重点对评估体系中融资方的基 本情况、经营活动分析、竞争能力分析、财务状况分析、风险控制及房地产市场 分析提出了相应重组方案。希望本文能为中国工商银行房地产项目开发贷款评估 体系的进一步的完善提供参考。 关键词：房地产开发项目、市场分析、贷款评估、财务状况、风险控制 南京理工大学 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 a b s t r a c t r e a le s t a t ei n d u s t r yi sa p i l l a ri n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y i t sf i n ed e v e l o p m e n t w i l le n s u r et h en a t i o n a le c o n o m yw h i c hw o u l dd e v e l o pw i t hs t e a d ys t e p s a sc a p i t a l d e n s ei n d u s t r y , r e a le s t a t er e l i e s h i g h l yo nt h ef i n a n c i a li n d u s t r y s ot h e r ei sa i n t e r d e p e n d e n t ，i n t e r s u s p e n s o r yi n t e r s t i m u l a t i v e ，c o d e v e l o p m e n tr e l a t i o nb e t w e e n r e a le s t a t ei n d u s t r ya n df m a n c i a li n d u s t r y a sa b r i d g eb e t w e e nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n d f i n a n c i a li n d u s t r y , r e a le s t a t ep l a y sac r u c i a lp a r t t h i st h e s i st a k e so n eo ft h er e a le s t a t ed e v e l o pl o a no fi c b ca st h ei n v e s t i g a t i v e o b j e c t i ta n a l y s e st h em a i np r o b l e mo ft h ep r e s e n te v a l u a t e ds y s t e mo fl c b cw i t ht h e a c a d e m i ct o o l sa se c o n o m i c s ，m a n a g i n gr e s e a r c ha n do p e r a t i o n a lr e s e a r c ha n dw i t h m a n yk i n d so fm e t h o d sa sf i e l ds u r v e y , a c a d e m i ca n a l y s i s ，v e r t i c a la n dh o r i z o n t a l c o m p a r i s o n ，t h e nt h i st h e s i sp r e s e n t sao p t i m i z e dp r o j e c ta b o u tt h ep r e s e n te v a l u a t e d s y s t e mo fi c b c a f t e rp r e s e n t sar e c o m b i n e dp r o j e c t , i ta n a l y s e st h ef i n a n c e r sb a s i c i n f o r m a t i o n ，m a n a g e m e n t ，c o m p e t i t i v e n e s s ，f i n a n c i a ls t a t e s ，r i s km a n a g e m e n ta n dr e a l e s t a t em a r k e t w eh o p et h i st h e s i sw i l ls u p p l yr e f e r e n c e st oc o n s u m m a t et h ep r e s e n t l o a ne v a l u a t e ds y s t e mo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tp r o j e c t m a r k e ta n a l y s i sl o a ne v a l u a t i o n f i n a n c i a ls t a t er i s km a n a g e m e n t 南京理工大学 u 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 目录 摘要i a b s t r a c t i i 引言1 1 房地产项目开发贷款评估体系2 1 1 银行房地产信贷业务的基本概念2 1 1 1 房地产开发贷款的概念2 1 1 2 房地产开发贷款的种类一2 1 2 房地产开发贷款业务基本操作流程3 1 2 1 房地产开发贷款申请- 3 1 2 2 房地产开发贷款调查4 1 2 3 依据信用等级提出审查意见4 1 2 4 房地产开发贷款调查审查与审批4 1 2 5 房地产开发贷款的发放 1 3 房地产开发贷款的评估与基本操作流程分析5 1 3 1 房地产开发贷款的评估概述5 1 3 2 借款人评价6 1 3 - 3 项目建设条件评价8 1 3 4 市场评估8 1 3 5 投资估算和筹资评估8 1 3 6 偿债能力评估9 1 3 7 贷款风险评价9 1 4 房地产贷款贷后管理9 2目前中国工商银行房地产项目开发贷款评估案例及评估体系主要缺陷分析l l 2 1 房地产项目开发贷款评估实例分析1 1 2 1 1 借款人评价l l 2 1 2 项目建设条件评价1 8 2 1 3 市场评估2 2 2 1 4 项目建设成本和筹资评估2 4 2 1 5 偿债能力评估2 6 2 1 6 贷款风险评价3 0 2 1 7 评估结论3 1 2 2 目前工商银行房地产开发贷款评估工中存在主要问题分析3 2 2 2 1客户经理能力影响贷款评估报告质量3 2 南京理工大学 l 硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 2 2 2 客户经理道德风险不能得到有效防范3 2 2 2 3 评估过程中趋势分析薄弱3 3 2 2 4 定量指标设置内容不够全面3 3 2 2 5 对不同规模客户未作差异化处理3 4 2 3 总结一现行评估体系缺陷的分析3 4 2 3 1借款人评价部分3 4 2 3 2 项目建设条件评价部分3 5 2 3 3 市场评估部分3 5 2 3 4 项目建设成本和筹资评价部分3 6 2 3 5 偿债能力评估部分3 6 2 3 6 贷款风险评价部分3 7 3 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系的优化设计3 8 3 1 评估体系改进和优化的主要方面3 8 3 1 1 行业竞争力替代分析3 9 3 1 2 企业核心竞争力分析3 9 3 1 3 管理水平分析4 0 3 1 4 财务状况分析4 l 3 1 5 发展潜力分析4 2 3 2 房地产开发贷款评估体系优化和罩组4 2 3 3 优化后的房地产项目开发贷款评估指标体系的应用4 3 3 2 1融资方或被投资方的基本情况4 4 3 2 2 融资方或被投资方经营活动分析4 7 3 2 3融资方或被投资方竞争能力分析5 0 3 2 4 融资用途及期限分析5 4 3 2 5 融资方或被投资方主要财务状况及其分析5 6 3 2 6 风险控制措施分析6 4 3 2 7 房地产市场分析7 0 3 2 8 风险分析及风险防范措施8 l 3 3 提高评估工作质量必须强调的几个问题8 2 3 3 1全面推行风险经理制8 2 3 3 2 要重视对房地产行业风险的分析研究8 3 结论8 4 致谢8 5 参考文献8 6 南京理工大学 i v 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 引言 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生 着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业是我国国民经济中另一个重要 的支柱产业。它的发展，对于保证发展生产和提高生活，拉动相关行业，扩大内需， 促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。因此，通过深化改革、改善管理、 提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展是摆在两大行业面前的一 项重要任务。 我国房地产金融体系还不够健全，集中的表现就是渠道少和形式少，房地产开发 经营所需贷款，主要来自商业银行。这就使得有些人士认为，房地产贷款过份集中于 银行，使银行承担了过大的风险。银行贷款是否出现风险，不决定于贷款的多少和贷 款比重的大小。因为防范银行贷款风险的根本办法，是实行贷款工作的规范化和科学 化。在贷款前，必须对贷款项目的市场前景和贷款单位的经济实力、诚信度和抵押担 保能力作周密调查和评估，然后经过规范的审查、论证程序和决策层讨论通过程序， 并由双方签定周密的合同，才予以贷款。做到了贷款的规范化和科学化，就可以把风 险降到最低限度。 笔者以常州市为典型，通过比较全面的行业调查、资料收集和文献阅读， 结合多年来的工作实际进行思考和论文的写作，使我对房地产信贷业务有了更加全 面系统的认识，对提高本人的信贷经营管理水平很有帮助。论文站在商业银行的角度 进行研究，运用定性和定量相结合、理论和实证并举的方法，从分析和阐述常州市 房地产信贷业务的发展状况与风险表现着手，深刻揭示了常州市房地产信贷业 务中房地产开发贷款评估体系的建立，并侧重于商业银行的操作层面，结合自己实际 工作中的房地产开发贷款评估经验提出了目前房地产开发贷款评估体系缺陷和优化 的对策建议。 本文研究的日的，一是期颦商业银行在发展房地产信贷业务的同时增强风险防范 意识，正确认识当前房地产开发贷款评估中存在的问题；二是为商业银行如何进行房 地产项目开发贷款评估提供操作性较强的建议；三是期望为国内研究房地产项目开发 贷款评估体系提供实证资料。 南京理工大学 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 1 房地产项目开发贷款评估体系 房地产信贷政策是银行房地产信贷工作的f i 标、方向和重点，其核心内容包括银 行发展的客户战略、产品战略、行业战略和地区战略，其中客户战略是蕈点。房地产 开发贷款评估是银行选择房地产客户的工具和桥梁，通常情况下房地产信贷政策的制 定与房地产开发贷款评估密切相关。房地产开发贷款评估在商业银行针对房地产客户 在营销与服务、信贷政策和审批决策、授权与授信管理、利率与费率定价等方面都起 基础性作用。因此，如何准确地做好房地产开发贷款评估工作对商业银行房地产业务 稳定发展至关重要。为了把握好房地产开发贷款评估在信贷业务操作流程中处于何种 环节，先简要介绍一下房地产信贷业务的基本概念。 1 1 银行房地产信贷业务的基本概念 1 1 1 房地产开发贷款的概念 信贷是银行利用自身资金实力或信誉，为客户提供资金融通或代客户承担债务责 任的行为，并以客户支付融通资金的利息、费用和偿还本金或最终承担债务为条件。 房地产开发贷款是过去相当长一段时间我国房地产金融业务主体，目前也是最主要的 业务之一。房地产开发贷款是指放款银行向房地产开发商发放的用于房地产开发及其 配套设施建设的贷款，包括住房开发贷款、土地储备贷款、商业用房开发贷款、高校 学生公寓贷款、法人商业用房按揭贷款及其它用于房地产开发所必须的配套设施建设 贷款。其特点是：单项贷款规模大、受市场因素影响大、贷款对象较少但风险性较高。 1 1 2 房地产开发贷款的种类 国有商业银行( 以下简称为商业银行) 开办的房地产开发贷款信贷业务中，按房 地产开发的对象划分，可分为住房开发贷款、土地储备贷款、商用房开发贷款、高校 学生公寓贷款、法人商业用房按揭贷款。 住房开发贷款，是指贷款人( 商业银行) 向借款人发放的用于商品住房及其 配套设施开发建设的贷款。一般再细分为普通商品住房开发贷款、经济适用房开发贷 款、高档商品住房开发贷款及别墅项目开发贷款。根据国家对房地产业发展宏观调控， 目前央行要求各商业银行住房开发贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住 宅项日，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。 商用房开发贷款，是指贷款人( 商业银行) 向借款人发放的用于宾馆( 酒店) 、 写字楼、大型购物中心及其配套设施开发建设的贷款。同时对非住宅部分投资占总投 资比例超过5 0 ( 含) 的综合性房地产项目，其贷款视同商用房开发贷款管理。 南京理工大学 2 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 土地储备贷款，是指贷款人( 商业银行) 为解决政府土地储备机构因依法合 规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。 高校学生公寓贷款，是指贷款人( 商业银行) 向借款人发放的用于建设有偿 租给高校在读学生使用的学生公寓及配套后勤服务设施的贷款。 法人商业用房按揭贷款，是指贷款人( 商业银行) 向借款人( 法人) 发放的 购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。 1 2 房地产开发贷款业务基本操作流程 房地产开发贷款信贷业务基本操作流程包括递交申请_ 受理审查啼项目评估 核查审批一办理手续一资料归档呻贷后管理呻收贷撤保等8 个环节。 1 2 1 房地产开发贷款申请 第一、借款人条件和资格 借款人申请房地产开发贷款的资格审查都比较严格，应符合以下基本条件： ( 1 ) 有法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明。 ( 2 ) 经营管理制度健全，财务状况良好。 ( 3 ) 信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。 ( 4 ) 有贷款证，在贷款行开立基本账户或一般账户。 ( 5 ) 经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续。 ( 6 ) 有贷款人认可的有效担保。 ( 7 ) 借款人信用等级和风险度符合贷款人的要求。 ( 8 ) 贷款人规定的其他条件。 第二、申请贷款资料 在申请房地产开发贷款时，开发商必须向贷款银行提供如下资料： ( 1 ) 单位资料 包括各种证照、公司章程、会计报表、注册资料、税务资料、房地产经营资质证 书、贷款申请报告、公司最高权力机构授权书、公司主要领导资料、保证人的相关材 料。 ( 2 ) 项目资料 项目资料要求更加严格，必须如实提交，否则被否决的可能性特别大。包括 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告；土地出让合同及规划红线图、国有 土地使用证；地价缴交凭证复印件：建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；施 工许可证；房地产预售许可证；合作项目需提交合作开发合同或有权部门批准合作开 发的批件；借款人自有资金( 指所有者权益) 不低于所开发住房项目总投资的3 0 南京理工大学 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 和商用房项目总投资的5 0 ，并能够使用银行贷款之前投入项目建设。 1 2 2 房地产开发贷款调查 由于房地产开发贷款的单笔金额一般都相当大，如果审查不严造成的损失或风险 特别巨大，银行的审查工作都会做的特别仔细，开发商如果真的希望得到贷款一般也 会比较合作，提供真实情况，否则就有欺诈嫌疑。具体的调查包括如下内容： 第一、对借款人资格的核查 ( 1 ) 调查借款人的基本情况 ( 2 ) 了解企业经营班子真实情况 ( 3 ) 审查企业的财务管理制度及相关财务信息 ( 4 ) 了解借款人的诚意和过往的合作情况 第二、调查核实项日情况 ( 1 ) 详细掌握项f i 的基本情况 ( 2 ) 了解项目的前期准备工作，特别是“4 证”是否齐全 ( 3 ) 审查项目的可行性及抗风险能力 ( 4 ) 审查贷款项目工程预算报告是否合理、真实 ( 5 ) 项目市场前景及经济效益预测与敏感性分析 第三、核实确定担保方式 担保者是否真实、承诺是否真实可信，抵押物是否真实，质押物是否具备质押条 件，担保者的资信是否真实、有效等等。 1 2 3 依据信用等级提出审查意见 客户信用等级评定( 简称客户信用评级) 是对商业银行各类信贷客户在内外冈素 作用下的偿债能力变化可能导致的违约风险程度进行分析评估预测。其内容包括客户 资信调查、财务状况分析和信用风险因素的揭示与风险抵消因素的权衡比较，评定信 用等级。一般而言，客户信用等级是用来反映客户偿还债务能力高低和还债意愿强弱 的重要指标。 贷款调查部门经实地调查并严格按照相关程序进行分析后，编写和提交调查报 告，由贷款审查部门进一步的审查核实，最后由信贷决策部门作出决定。 1 2 4 房地产开发贷款调查审查与审批 第一、贷款审查的主要内容 贷款审查是根据贷款的“效益性、安全性、流动性”( 所谓三性) 原则和贷款投向 政策，对调查部门提交的报告进行核实审查，并经相关程序后提出决策建议，由银行 的相应决策部门进行审批。 南京理工大学 4 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 ( 1 ) 审查调查部门提供的数据、资料是否完整。 ( 2 ) 审查贷款投向是否符合规定。 ( 3 ) 审查项日的评估情况。 ( 4 ) 审查贷款是否合法、合理，借款人是否可靠。 ( 5 ) 审查贷款期限。 ( 6 ) 审查担保的合法性、合规性、可靠性。 ( 7 ) 复算贷款风险度、贷款资产风险度 贷款亟旦综合风险度= 贷款方式风险系数1 企业信用等级木( 1 - - y ) + 项目风险 等级系数木y y = 项目投资总额( 企业净有形资产+ 项日投资总额) 贷款姿亡风险度= ( 正常贷款金额木项目贷款风险度+ 逾期贷款金额乖项目贷款风 险度木1 3 + 呆滞贷款金额事项日贷款风险度书1 8 + 呆账贷款金额木项目贷款风险度母2 5 ) 贷款总额 ( 8 ) 审查有无超规模贷款。 ( 9 ) 按照授权授信管理办法，确定最终审批人。 第二、贷款的审批 ( 1 ) 贷款审批人在授权范围内签批贷款，并决定贷款的种类、金额、期限、利 率方式。 ( 2 ) 需上级审批的应进行新的审查手续，并最终由有决定权的相关机构或个人 批准。 ( 3 ) 贷款经批准后，由调查部门办理发放贷款手续；不同意的应说明理由并退 还相关资料。 1 2 5 房地产开发贷款的发放 房地产开发贷款的发放比较复杂和严格，经过一系列的相关手续后，最后由信贷 员填写贷款划款凭证，经借款人认定，并逐级审批签发后，交由会计部门根据项日进 度情况及有关约定，分期、分批将款项直接转入借款人在贷款银行开立的专户。 1 3 房地产开发贷款的评估与基本操作流程分析 1 3 1 房地产开发贷款的评估概述 贷款的“三性”始终是银行的生命线，房地产开发贷款也必须严格遵循该项原则， 进行一系列的评估，以保证贷款的效益性、安全性和流动性。 第一、评估应具备的基本条件 南京理工大学 硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 ( 1 ) 贷款经贷款银行的有关部门受理初审，基本符合有关贷款的基本条件。 ( 2 ) 项目符合国家产业政策、房改政策，项目审批程序合规、合法。 ( 3 ) 借款人已经取得项目立项批准文件，“四证”等法律文件有效、真实、可靠。 ( 4 ) 项目开发成本构成明确，融资方案、渠道合法合规，自有资金来源和比例 符合有关规定。 ( 5 ) 已完成可行性研究报告。 ( 6 ) 借款人符合贷款通则和贷款银行的有关规定。 ( 7 ) 借款人已提供相关的经注册会计师审核的财务报表。 第二、评估程序 ( 1 ) 审核项目是否具备评估条件。 ( 2 ) 抽调评估人员组成评估小组，确定主评估人，制定评估t 作计划。 ( 3 ) 现场调查、收集、整理资料。 ( 4 ) 对资料进行分析、研究和测算，作出预测和评价，编写评估报告。 第三、评估内容 ( 1 ) 借款人评估 ( 2 ) 项目建设条件评估 ( 3 ) 市场评估 ( 4 ) 投资估算和筹资评估 ( 5 ) 偿债能力评估 ( 6 ) 贷款风险分析 第四、评估报告的编写要求 评估报告是评估工作的最终成果，应以“实事求是、客观公正”为原则，报告要求 有事实、有数据、有分析、有结论，重点突出、简明扼要、条理清楚。 标准的报告应包括：封面、正文、附表等部分。 1 3 2 借款人评价 借款人是房地产开发的主体，也是借款的主体，贷款的效益性、安全性与其密切 相关，借款人评价是贷款评估的基础和起点。主要评价以下主要内容： 借款人评价有所谓的5 c 原则，即c l l a r a c t e r 品行、c a p a c i t y 能力、c a p i t a l 资 本、c o l l a t e r a l 担保品、c o n d i t i o no fb u s i n e s s 经营状况 第一、借款人非财务评价 借款人非财务评价就是对借款人的基本情况进行必要的客观评价，为此必须通过 如下方法进行现场和历史调查： ( 1 ) 听取食业负责人介绍，了解企业的经营特点。 南京理工大学 6 硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 ( 2 ) 查阅档案文件，了解企业的发展历史和组织现状。 ( 3 ) 了解区域宏观经济发展态势，分析企业在当地的地位、作用。 ( 4 ) 了解相关的政策法规，掌握行业发展态势及受各种冈素的影响及其响应。 ，( 5 ) 咨询管理当局，了解企业的诉讼事项和关联交易等情况。 第二、经营者素质及管理水平评价 ( 1 ) 评价的基本内容 分析主要领导人员的经历、业绩、信誉和能力，分析企业的生产经营管理状况， 评价其经营管理水平。 ( 2 ) 了解的基本方法 第三、经济技术实力评价 ( 1 ) 企业自身发展历史反映的成长性 ( 2 ) 分析企业的优势和地位 s w o t 分析s 仃e n 班h s 优势、w e a k n e s s e s 缺陷、o p p o r t u n i t i e s 机遇、t h r e a t s 威 胁 第四、资产负债评价 主要分析企业负债栏目的增减变化情况和原因，在综合考虑其包括或有负债情况 下，评价氽业的短期和长期偿债能力。 主要从以下几方面进行： ( 1 ) 查阅财务报表和会计师的审查意见。 ( 2 ) 对资产负债进行趋势分析。 ( 3 ) 对资产负债进行比率分析。 ( 4 ) 应特别注意对或有负债的分析和评估。 第五、资产运用效率评价 以反映企业使用其经济资源的效率和有效性的各种周姓为评价指标，包括存货 周转率、应收账款周转率、生产能力利用率、营运资金周转率、固定资产周转率、全 部资产周转率等，在很大程度上决定了企业的竞争力。 第六、盈利能力评价 盈利是企业的日的，也是仓业存在的原冈和根据，没有足够的盈利就不可能有企 业的发展壮大，银行的贷款就没有足够的安全性和效益性。企业盈利能力的分析包括 以下内容： ( 1 ) 损益表的趋势分析 ( 2 ) 盈利能力比率分析 第七、现金流量评价 如果说企业的许多财务指标可以人为操控，审查不严格可能会被蒙混过关，那么， 南京理工大学 7 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 现金流绝对是不能制造出来的，因此现金流分析是对企业真正的盈利能力、竞争力等 综合实力的反映，“现金流是正值、净现金流与每股收益相当”是企业财务状况良好的 重要体现。 第八、信用状况评价 信用状况评价也是保证贷款安全的重要前提，只有具备相当信用水平的企业才是 可信可靠的合作伙伴。 第九、新建企业分析重点 对新建企业的分析重点着重在企业的资本金到位情况以及其合法性、合规性、企 业的组织体制等方面，可能的工作量相对就少了许多。 小结：对借款人评价应注意的重点 ( 1 ) 关注会计师对会计年报的审查意见。 ( 2 ) 应综合考虑房地产开发企业经营的特殊性，把财务状况与实际经营业绩结 合起来分析，并将财务指标适当从更长时间的角度进行综合分析。 1 3 3 项目建设条件评价 项目建设评价主要包括以下主要方面：( 1 ) 项目建设必要性； ( 2 ) 项目建设内 容、规划和建设方案；( 3 ) 项f i 建设条件评价： ( 4 ) 设计单位资质评价：( 5 ) 施 工组织评价； ( 6 ) 环境保护评价 1 3 4 市场评估 第一、市场评估的程序 市场评估包括4 个阶段：明确目标一确定调查对象和方法、范围一收集有关信息一分 析综合提出结论 第二、市场评估内容 ( 1 ) 市场总体情况的分析。 ( 2 ) 市场需求情况分析。 ( 3 ) 开发产品的主要特点是否符合消费者需求特点。 ( 4 ) 分析其他开发商开发同类产品已有开发量和潜在开发量。 ( 5 ) 项目周边地区同类产品的威胁性分析。 ( 6 ) 产品的市场定位与创新性是否与市场需求相一致。 1 3 5 投资估算和筹资评估 1 项日总投资的构成 ( 列表表示) 2 投资估算评估 南京理工大学8 硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 3 投资来源及筹资评价 4 项目投资计划评价 5 编制“项目投资来源及支出预算表” 1 3 6 偿债能力评估 1 项目财务效益预测 2 项日财务现金流量分析 ( 1 ) 项日财务现金流量表 ( 1 ) 财务内部收益率 ( c i c o ) t ( i + f i r r ) 。= o( 仁1 ，_ ，2 n ) 这里，( c i c o ) 。为第t 年的净现金流量，其中c i 为流入现金，c o 为流出现金，f i r r 为内部收益率。 ( 1 ) 投资回收期 投资回收期p t = 累计净现金流量出现正值年份数一l + 上年累计净现金流量的绝对值 当年净现金流量 严格来讲应根据p = e f 。( i + f i r r ) 。来确定。 ( 2 ) 净现值 f n p v = ( c i c o ) t ( i + i c ) 吨 3 资金来源和运用分析 4 项目偿债能力分析 5 敏感分析 盈亏平衡点销售房屋数量= 年同定成本( 单位产品价格+ 单位可变成本+ 单位产品销售税金) 6 借款人综合偿债能力分析 1 3 7 贷款风险评价 1 项目风险 ( 1 ) 定量分析 ( 2 ) 定性分析 2 贷款担保评价 3 项目可行性结论 1 4 房地产贷款贷后管理 依据以上贷款流程发放房地产贷款后，从银行角度考虑，为保证房地产贷款的安 全收回，贷后管理是房地产贷款中重要的环节之一。其中，客户资料是贷后管理的基 南京理工大学 9 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 础，包括：借款人资料、担保资料、贷款项目资料、合同借据、贷后检查资料。借款 人及项目管理是贷后管理的保障。主要包括： 第一、贷款资金使用管理 房地产开发贷款的资金使用是按计划进行的，资金使用应该有明细帐目，资金的 到位情况应根据约定安排，不能随意更改。 第二、贷款企业和贷款项日的贷后跟踪检查 ( 1 ) 主要内容 ( 2 ) 贷后检查的时间间隔 ( 3 ) 贷后检查程序 第三、项日与销售回笼资金的监督管理 ( 1 ) 监管人贷款人自身或受托机构。 ( 2 ) 预销售款回笼的监管设立专户 ( 3 ) 预销售款使用的监管预先安排约定 第四、保证人、抵押物、质押物的管理 属于常规管理，比较集中，相对较为简单、方便。 第五、贷款风险认定 借款人未如约还贷则该项贷款就可能面临一定的风险，具体情形非常多样，应分 别对待，严格规管。 第六、利率调整 利率调整是指国家相关政策调整所产生的直接影响，必须执行新的利率，执行新 利率应重新签订贷款合同或补充合同。 第七、贷款展期管理 房地产开发贷款一般不可以展期，如果展期的期限个- 4 日m 匕f f - , 超过原贷款期限的一半。 第八、收贷撤保 借款人偿清全部贷款本息后，银行应及时通知借款人办理撤保事宜。 本章从一般层面介绍、分析了银行房地产开发贷款的基本操作流程，从中我们可 以看出房地产开发贷款评估是其中最重要的环节。该项- 丁作决定了银行安全性、流动 性、盈利性管理原则的实现，具体体现出银行房地产业务的管理能力。冈此，成为本 文研究的重点内容。 南京理工大学 l o 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 2目前中国工商银行房地产项目开发贷款评估案例及评估体 系主要缺陷分析 下面，对中国工商银行现行房地产项目开发贷款评估工作流程和指标体系进行 阐述，在此基础上对笔者主持的江苏新城房产股份有限公司开发的常州市新城南都一 期项目房地产项目开发贷款评估项目进行案例分析，以期揭示现行体制下房地产项目 开发贷款评估体系的缺陷。 2 1 房地产项目开发贷款评估实例分析 江苏新城房产股份有限公司是中国丁商银行常州分行的重点客户，笔者作为分行 房地产开发贷款项目经理主持了对该公司开发的新城南都一期项目开发贷款的评估 工作。该评估报告由借款人评价、项日建设条件评价、市场评估、项目建设成本估算 和筹资评价、偿债能力评估和贷款分险评价等六个部分组成。 2 1 1 借款人评价 2 1 1 1 借款人概况 ( 一) 借款人基本情况 江苏新城房产股份有限公司成立于2 0 0 1 年1 1 月，为股份有限公司( 上市) ，注 册资本3 3 1 9 1 4 万元人民币，具有房地产开发三级资质，主营房地产开发与经营。公 司现有职工1 1 7 人，其中销售人员1 1 人，技术人员4 9 人，财务人员1 6 人，行政人 员4 1 人：具有研究生学历1 人，大学本科学历3 9 人，大学专科学历6 5 人，中专及 以下学历的1 2 人。公司下设董事会办公室、总经理办公室、企业管理部、财务部、 市场营销部、工程部、技术部、材供部共8 个主要职能部门。公司董事会由九名董事 组成，董事由股东大会决定，设蕈事长一人，独立董事三人，董事长为公司法人代表， 现董事长为王振华。公司监事会由三人组成，设主席一名。 ( 二) 借款人股权结构情况 江苏新城房产股份有限公司前身为1 9 9 7 年成立的江苏五菱柴油机股份有限公 司。2 0 0 1 年通过资产重组，原江苏五菱柴油机股份有限公司第一大股东武进柴油机 厂将其受委托持有的国家股1 9 5 3 6 万股( 占公司总股本的5 8 8 6 ) 分别转让予江苏 新城实业集团有限公司9 7 4 4 5 3 7 万股( 占公司总股本的2 9 3 6 ) 、常州环球房地产 发展有限公司7 3 0 2 1 0 8 万股( 占公司总股本的2 2 ) 和常州泛华科技投资有限公司 2 4 8 9 3 5 5 万股( 占公司总股本的7 5 ) ，同时受让江苏新城实业集团公司持有的常州 新城房产开发有限公司9 5 8 的股权和常州环球房地产发展有限公司拥有的3 3 3 3 万 南京理工大学 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 平方米土地( 即新城南都地块) 的使用权。由此，公司的经营范围变更为房地产开发 与经营、物业管理、房屋租赁、室内外装饰等。2 0 0 1 年1 1 月3 0 日公司名称变更为“江 苏新城房产股份有限公司”，换领了江苏新城房产股份有限公司的企业法人营业执照， 注册号3 2 0 0 0 0 1 1 0 3 7 8 2 ，法定代表人王振华，公司股票简称：新城b 股，股票代码： 9 0 0 9 5 0 。公司注册地址为常州市武进区湖塘人民东路1 5 8 号高新开发区经创中心，公 司办公地址为常州市和平南路1 5 0 号国际金融大厦6 楼。 据公司2 0 0 3 年年报披露，江苏新城房产股份有限公司股份总数3 3 1 9 1 4 万股， 其中己上市流通股份( b 股) 1 3 3 9 1 4 万股，占比4 0 3 5 ：未上市流通股份1 9 8 0 0 万 股，占比5 9 6 5 。未上市流通股份中发起人股份2 6 4 万股，占总股本的0 7 9 ；募 集法人股份1 9 5 3 6 万股，其中江苏新城实业集团有限公司9 7 4 4 5 3 7 万股，占总股本 的2 9 3 6 ，常州环球房地产发展有限公司7 3 0 2 1 0 8 万股，占总股本的2 2 ，常州泛 华科技投资有限公司2 4 8 9 3 5 5 万股，占总股本的7 ，5 。 ( 三) 借款人主要股东情况 借款人控股股东为江苏新城实业集团有限公司，该公司成立于1 9 9 6 年6 月3 0 日，注册资本1 1 0 0 0 万元人民币，其中自然人王振华出资9 9 0 0 万元，自然人王杏娣 出资1 1 0 0 万元，法定代表人王振华，公司主要经营范围为房产投资、开发，室内外 装潢，建筑材料、装饰材料、建筑工程机械销售，房屋及配套设施和场地的管理、维 修和服务。 另外常州环球房地产发展有限公司也持有借款人2 2 的股份。该公司成立于 1 9 9 3 年7 月1 0 日，为股份有限公司，注册资本1 2 9 4 5 4 5 万元人民币，其中自然人刘 琳出资6 6 0 2 1 8 万元，自然人顾产良出资6 3 4 3 2 7 万元，法定代表人为王秀燕，主要 经营房地产开发、出售、出租、转让，建筑装饰施工，具有国家房地产开发二级资质。 ( 四) 借款人控股子公司情况 借款人目前拥有一家直接控股子公司和三家间接控股子公司。直接控股子公司为 常州新城房产开发有限公司，公司成立于1 9 9 3 年，法人代表王振华，主营房地产开 发，具有国家房地产开发壹级资质，注册资金8 0 1 8 万元，借款人投资7 6 8 0 万元，占 比9 5 ，8 。至2 0 0 3 年末常州新城房产公司总资产1 5 2 7 3 8 万元，净资产2 6 8 0 4 万元， 2 0 0 3 年实现主营业务收入4 7 9 7 6 万元，净利润5 4 9 0 万元，净资产利润率2 0 5 。目 前开发项目为常卅i 金色新城四期西城区地块。三家间接控股子公司为：l 、上海 新城创置房地产有限公司，公司成立于2 0 0 3 年1 月，法人代表王振华，主营房地产 开发与经营，注册资本3 0 0 0 万元，借款人投资3 0 0 万元，占比1 0 ，其余9 0 由常 州新城房产开发有限公司投资控股，至2 0 0 3 年末公司总资产6 8 9 8 万元，净资产2 7 8 1 万元，目前开发项目是位于上海市青浦区境内的上海新城逸境：2 、上海新城万嘉房 地产有限公司，公司成立于2 0 0 3 年1 月，主营房地产开发与经营，注册资本3 0 0 0 南京理工大学 1 2 硕士论文中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 万元，借款人投资3 0 0 万元，占比1 0 ，其余9 0 由常州新城投资控股，至2 0 0 3 年 末公司总资产1 6 4 9 5 万元，净资产2 6 5 8 万元，目前开发项目为上海新城枫景：3 、南 京新城创置房地产有限公司，公司成立于2 0 0 2 年，主营房地产经营与开发，注册资 本3 0 0 0 万元，借款人投资3 0 0 万元，占比1 0 ，其余9 0 由常州新城投资控股，至 2 0 0 4 年3 月公一j 总资产3 0 1 0 8 万元，净资产2 5 2 9 万元，日前开发项日为南京新城逸 境。三家参股公司的控股股东均为常州新城房产开发有限公司，而常州新城公司为借 款人直接控股的子公司，故江苏新城房产股份有限公司实际为上述三家参股公司的间 接控股母公司。 ( 五) 借款人业务发展概况 江苏新城房产股份有限公司于2 0 0 1 年完成重大资产重组，变更主营业务后，所 处行业为房地产行业。公司近两年主要通过投资来参与房地产开发，并获得投资收益。 经过近两年的发展，经济实力得到进一步壮大，经营业绩稳居常州房地产行业的龙头 位置，房地产开发业务已拓展至南京、上海等发达城市，实现公司跨区域发展的晕大 突破。2 0 0 3 年新城股份所有控股子公司全年实际新开工面积2 7 6 1 万平方米，竣t 面 积1 9 5 5 万平方米；实现销售收入4 7 9 8 亿元，同比增长3 4 3 ：实现资金回笼7 6 亿元，增长7 6 1 ；实现净利润4 2 0 9 8 7 万元，增长2 6 8 9 4 ；累计土地储备1 8 2 1 亩：各项经济指标均创历史最好水平。 2 1 1 2 经营者素质评价 江苏新城房产股份有限公司领导班子由王振华董事长和l 位总经理及3 位副总组 成，领导班子成员均有着丰富的房地产开发经验。董事长王振华，4 3 岁，大专学历， 现为长江商学院长江e m b a 2 0 0 2 秋季班学员。他现任江苏新城实业集团有限公司董 事长兼总经理、中华全国工商业联合会执委、江苏省工商联住宅产业商会副会长、常 州市工商联住宅产业商会会长、常州市住宅协会会长。他于1 9 9 3 年7 月创办常州新 城公司，开始涉足房地产业，经过十年的艰苦奋斗，新城公司已成为常州最大的房地 产开发商，并于2 0 0 1 年成功借壳上市。王振华先生多次获得省、市各级政府、建设 系统先进个人、优秀经理等称号。王振华先生具有很高的创业激情与决策能力，擅于 审时度势，引导仓业不断升级，熟悉市场运作、资本运作，长于市场定位，具备出色 的市场开拓能力。 江苏新城房产股份有限公司作为房地产类上市公司，严格按照公司法、证 券法、 上市公司治理准则等法律、法规的要求，坚持规范运营，逐步完善公司 治理结构，并做好信息披露t 作。公司股东大会、董事会、监事会根据各自职能，独 立运作，共同促进公司经营业务发展。公司控股股东也遵照相关规定在人员、业务、 资产结构及财务方面均与本公司完全分开，具体表现在l 、业务分开：公司现拥有独 南京理工大学 硕士论文 中国工商银行房地产项目开发贷款评估体系探索和研究 立的房地产开发企业资质，包括下属控股子公司在内，拥有完整的房地产开发业务流 程，能完全独立的开展业务，并且依据相关规定或协议与控股股东之间实行严格的业 务分开；2 、人员分开；3 、资产完整：公司现独立经营房地产开发业务，对土地及房 地产开发的相关设备资产享有实质的