二手房交易基础知识.doc

二手房交易基础知识目录1、房地产术语12、房地产价格术语23、建筑类术语44、房地产相关政策95、二手房交易操作知识105.1办理产权证时须提供的证件105.2二手房按揭申办及流程115.3二手房交易流程135.4商品房交易流程145.5贷款按揭服务165.6房改房（公房、集资房、经济适用房等）交易流程176、二手房交易相关费用196.1二手房交易费用列表206.2地税缴纳流程206. 3需要提供的资料216.4个人所得税利润计算方法211、房地产术语（1）房地产：又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可分割性。（2）房地产市场一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。（3）商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（4）经济适用房：经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。（5）现房：是指消费者在购买时具备购买后即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的产权证的商品房，消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。（6）期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地大产权证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应和开发商或中介人签订商品房预售合同。（7）尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品房屋的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。（8）土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。（9）土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该宗土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该宗土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。 （10）商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼房。（11）银行按揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。2、房地产价格术语（1）均价：是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。（2）起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。（3）预售价：是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。（4）一次性付款：是指买方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。（5）按揭贷款：“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。（6）住房商业贷款：个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。 Q：抵押贷款是商业性贷款中的一种方式，那按揭贷款是否也是商业贷款的一种。现目前市场上老百姓买房一般是哪种贷款为主？个人住房商业贷款是针对购买商品房的贷款方式，那购买其他类型的住房呢，如经济适用房购买的贷款方式是否与商业贷款类似？A：商业贷款包含抵押贷款和按揭贷款（“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。）(7)公积金贷款:具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%；贷款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。(8)组合贷款:个人住房组合贷款：是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。(9)大修基金:大修基金即公共设施、共用设备的维修基金。这也是商品房住宅所必须缴纳的，用于以后物业方面的公共设施、共用设备的大修和更新改造。若房屋单价高于2300元按2300为基数乘以房屋的建筑面积再乘与2.5/100缴纳，若房屋单价低于2300元则按实际房屋单价乘与房屋的建筑面积再乘以2.5/100缴纳。(10)合同印花税:由政府在凭证上盖章，使其成为合法凭证，在诉讼时具有法律效力(11)土地增值税:以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据，税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数3、建筑类术语（1）房屋的结构形式：主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。 砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。 砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。剪力墙结构：剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖立和水平力的结构在高层房屋中大量运用。（2）建筑面积：是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（3）商品房销售面积：商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积。（4）套内建筑面积：房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。 （5）公有建筑面积的计算和分摊 一般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道、楼梯、楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则一般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。 1) 共有建筑面积的内容：共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。 共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙、以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室、都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。 2) 共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积；即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。 3) 各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊： 第1步：计算分摊系数分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）各户套内建筑面积之和。 第2步：各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。（6）使用率：房屋套内净面积（即使用面积）和房屋建筑面积的比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。（7）建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。（8）得房率（出房率、实用率）：目前有两个版本。一种是住房套内建筑面积除以套内建筑面积加公摊面积；另一种是套内使用面积除以套内建筑面积加公摊面积。两者差异并不大，只不过后者去掉了套内墙体和一半阳台面积。（9）建筑密度：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地面积的比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。（10）绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。（11）房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.03.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强房屋结构整体性、稳定性和抗震性。（12）房屋的进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。（13）房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼地板面或楼板层面中间的距离长度，也就是一层房屋的建筑高度。（14）房屋的净高：是指房屋的空间高度，即各层地板面或楼板表面到上层楼板下表面之间的距离。（15）标准层：平面布置相同的住宅楼层。（16）跃层和复式、错层跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。 跃层和复式的面积汁算：跃层房屋如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照披屋顶使用面积的计算标准： 错层：一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。（17）住宅按层数分类：A、低层住宅：是指1至3层高的住宅。B、多低住宅：是指4至6层高的住宅。C、中高层住宅：是指7至9层的住宅。D、高层住宅：10层及10层以上的住宅。E、小高层住宅：10至12层的住宅。（18）低密度住宅：是指建筑容积率不大于0.9或套密度不大于3.5（套/1000平方米）、人均绿地面积较大的住宅。一般说，低密度住宅的公共绿地不应低于总用地面积的10%，住区绿地应将草坪、灌木、乔木相结合。居室内门窗开启时，室内90%以上的空间应能实现自然通风。住宅形态包括4至6层的多层、3层以下的低层、“有天有地”的“汤耗子”，甚至7至9层的中高层和10至11层的小高层板楼。（19）小户型：建筑面积在60平方米以下且以一居为主的单元套房。具有关调查显示，35岁以下的购房者占60%，购房者的家庭结构以三口之家为主，再加上两口之家和单身（亲）家庭，占购房家庭的71%。特别是大量独身大龄者的存在，使购房者的年龄比例有年轻化趋势，加上他们递进式的购房观念，使住房设计呈现小型化的趋势。因此，面积适中的商品住宅必然会取代大户型项目成为楼市的主流产品。（20）板式住宅与点式住宅：板式住宅组合单元是住宅体形的一种。每单元一般为一梯二户；点式住宅又称塔式住宅，其特点是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽布置，分户灵活，每户一般能获得两面朝向，具有转角，通风良好，地形处理较灵活、自由，占地面积小等优点。但点式住宅外墙较多，造价较高，一些住房的居室易出现朝向不好的问题。（21）配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。（22）国有土地使用证：是指单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。（23）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证：是指建设单位用地和建设工程的负率凭证，没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。（24）建设工程开工证：是指建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。（25）商品房销售（预售）证：商品房销售（预售）证的主管机关是房屋土地管理局，证书由房地局统一印制、办理登记审批和核发证书。（26）住宅质量保证书：住宅质量保证书应标明：正常使用情况下各部位、部件保修内容和保修期；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期货供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部件、部位的保修期限，由开发商和客户自行约定。4、房地产相关政策（1）房产的所有权：房产所有人在法律规定的范围内，对房产拥有占有、使用、收益和处分的权力。房地产权包括：房屋的所有权和土地的使用权。（2）国有土地使用权出让方式A、出让（一级市场）B、划拨方式：拍卖、招标、双方协议（3）国有土地出让年限A、居住用地70年B、工业用地50年C、教育、科技、文化卫生、体育用地50年D、商业、旅游、娱乐用地40年E、综合或其他用地50年（4）以下情况，国家可收回有限期出让的土地使用权A、土地使用权届满B、根据社会公共利益的需求依照法律程序提前收回C、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而被收回（5）城市房屋拆迁工作程序A、提出拆迁申请B、房屋拆迁审批和颁发房屋拆迁许可证C、签订拆迁协议D、实施拆迁（6）“五证两书”五证A、国有土地使用证B、建设用地规划许可证C、建设工程规划许可证D、施工许可证E、商品房预售许可证两书A、住宅质量保证书B、住宅使用说明书5、二手房交易操作知识5.1办理产权证时须提供的证件房屋所有权证原件、因有土地使用权证原件及复印件，如果是房改房还须出示原公房买卖合同;重庆市房地产买卖合同(一式三份)；买卖双方身份证及卖方配偶身份证明(复印件)；卖房婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议等)；买卖双方是法人或其他组织应提交法人登记证书(营业执照、机关、事业法人登记证书等)授权登记的文件资料、法定人代表人授权委托书及代埋人身份证证明、全民单位应提交上级主管部门批艾、股份制企业提交董事会批文；单位购买私房应向市国土资源和房屋管埋局提交报吉，经批准后方能办埋手续；收款凭证。5.2二手房按揭申办及流程5.2.1申请二手房按揭（1）二手房按揭申请人应具备的条件:有合法、有效的居留身份；有稳定的经济收入、信用良好，有按朋偿还借款本息的能力；房屋的产权明晰并拥有房屋产权证、国土证、房屋他项权证，符合法律、法规规定的可进入房地产二级市场流通的条件；有购买住房合同或协议；同意以所购房屋及其权益作为抵押；提出借款申请时，有不低于房屋价款5%的自有资金。（2）售房人须提供哪些资料:售房人(含共有人)身份证明及复印件；房屋共有权人同意出售的书面文件；所售房屋的房屋所有权有效证件；如房屋已出售，须提供承祖户同意出售的证明文件；保证所售房屋符合上市出售条件的证明。（3）二手房按揭对象:年满18周岁至65周岁，具有完全民事行为能力，具有重庆市城镇居民常住户口居民，购买二手房时可提贷款申请。（4）二手房按揭利率:二手房按揭按照中国人民银行规定的个人住房贷款利率执行。（5）还款方式:贷款采取按月均还法的，先还息后还本;借款期限在一年以内的，实际到期一次偿还本息。5.2.2二手房按揭申办程序（1）填写个人住房贷款甲请表，与中介公司签订二手房按揭贷款服务合同，并提交相关材料。（2）对符合贷款条件的，贷款银行作出给予发放贷款的初步决定；对不符合贷款条件的退还申请人。（3）由贷款银行认可的评估机构对所购房屋进行估价，银行确定拟贷款额度。（4）在约定的时间到贷款银行亲自签订借款合同、抵押合同，并办理委托贷款银行和收贷款本息的存折。（5）办理财产保险，贷款银行是第一受益人，保险期限不短于借款朋限。（6）借款人和售房人到房地产权属登记机关办理房屋转移登记并缴纳有关税费；借款人和买受人之有人到房地产权属机关办理抵押登记并缴纳有关税费。（7）完善登记手续后，贷款银行发放贷款，买卖双方交接房屋。（8）借款人与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，凭银行出具的证明到房地产登记部门办理房抵押注销手续。5.3二手房交易流程5.4商品房交易流程5.4.1买卖双方接洽、谈判（1）卖方顾问配合买方或经纪人看房、并将信息及时、准确的反馈给方。（2）买方提出查看产权证、身份证、资格证件等时，提醒卖方配合出示。（3）如买方对房屋满意，确定房源合法，可以上市交易后，可以交付购房定金给卖方（不是必经程序，双方自定）。卖方顾问协助卖方谈判价格（可借助系统的竞价模式等其他工具）。5.4.2买卖双方签订买卖合同待卖方顾问协助卖方就房屋情况、价格等方面达成共识后，双方签订买卖合同，一式三份。此阶段应尽量规避买卖双方的纠纷问题，因此在以下几个方面引起注意，如房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付，产权办理、违约条款等内容。注：卖方是否已拿到完全产权，是否可办理按揭。5.4.3提出申请 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5.4.4 付款、过户待双方签订买卖合同后，买方向卖方支付首付款，并向经纪人支付佣金。买方可选择一次性付款方式或者贷款按揭付款方式。一次性付款流程5.4.4.1签署 “三方买卖合约”买方如果需要委托代办人，则需办理公证委托。注：委托人办理房产委托公证，应亲自向公证机关提出申请，填写房产委托公证申请表，提交载有明确期限和权限的房产委托书，并提供下列材料：委托人为个人的，提供个人身份证，委托人为法人组织的，提供法人资格证明、法定代表人证明书和法定代表个人身份证件；房地产证或房产买卖合同书；委托人还应提供受托人的身份证件（原件或复印件）或法人资格证明（原件或复印件）等。5.4.4.2取晒图中介公司与买卖双方(或委托人)到房管局递件，申请房屋买卖，当天由房管局收件，房管局会现场进行查册核实房屋产权情况，并要求填写房地产买卖合同等文件，核对资料无误后开据收件收据。5.4.4.3缴纳税费中介公司按收件收据上指定日期取税单，到指定地点缴纳税费（办税流程及相关材料见附件1）并且与买卖双方(委托人)办理过户手续，最后由买家领取新房地产证。5.4.4.4办理权证买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。在这当中，买家要提供的资料包括：已公证之委托书；身份证原件、合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证。业主需要提供的资料有：拟卖房屋的产权证明文件正本；已公证之委托书；合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见；测绘图原件及复印件等。5.5贷款按揭服务5.5.1流程办理（1）预估贷款金额这一步由买家自己处理，同时和中介公司签署“三方买卖合约”。（2）签署相关文件由按揭公司专员与买卖双方签订申请文件和贷款抵押合同等文件。（3）贷款批复；将这些文件提交相关银行，由银行批复贷款额。（4）办理过户手续；进行交易过户和抵押登记，办理过户手续。（5）缴纳相关税费；到财政局缴纳税费（办税流程及相关材料见附件1）。（6）贷款发放；银行代领产权证，向原业主发放贷款。（7）文件归档；由银行将这些文件进行归档。5.5.2.贷款人资格审查：个人资格审查（1）年满18岁,具有完全民事行为能力的中国公民或在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民;（2）贷款期限与年龄之和不超过申请银行的相关规定;（3）有稳定的合法收入,具还本付息能力;、（4）同意以所购房产作为贷款的抵押物;（5）在贷款银行属下经办网点开立还款专用活期储蓄存折或信用卡;（6）所购房屋的产权明晰,可进入房地产市场流通，且房屋不在拆迁公告范围内。个人资料证明（1）身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；（2）户口簿正本或复印件；（3）婚姻状况证明：结婚证或未婚证明正本；（4）年来的收入证明(如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明)。房屋资料证明（1）房屋的产权证明文件正本；（2）测绘图原件及复印件；（3）有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见；（4）如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；（5）合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；（6）户口簿正本或复印件；（7）婚姻状况证明：结婚证(副本亦可)或未婚证明正本。5.6房改房（公房、集资房、经济适用房等）交易流程5.6.1 买卖双方接洽、谈判（1）卖方顾问配合买方或经纪人看房、并将信息及时、准确的反馈给卖方。（2）提出查看产权证、身份证、资格证件等时，提醒卖方配合出示。（3）如买方对房屋满意，确定房源合法，可以上市交易后，可以交付购房定金给卖方（不是必经程序，双方自定）。卖方顾问协助卖方谈判价格（可借助系统的竞价模式等其他工具）。5.6.2买卖双方签订买卖合同待卖方顾问协助卖方就房屋情况、价格等方面达成共识后，双方签订买卖合同，一式三份。此阶段应尽量规避买卖双方的纠纷问题，因此在以下几个方面引起注意，如房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付，产权办理、违约条款等内容。注：卖方是否已拿到完全产权，是否可办理按揭。5.6.3提出申请 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5.6.4付款、过户待双方签订买卖合同后，买方向卖方支付首付款，并向经纪人支付佣金。买方可选择一次性付款方式或者贷款按揭付款方式。一次性付款房改房一次性付款的操作步骤及买家需要提供的资料和商品房一次性付款是一样的，但是业主需要提供的资料就相对要多很多，具体包括：（1）拟卖房屋的产权证明文件正本；（2）测绘图原件及复印件；（3）有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见；（4）单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知(所填写之表格不可使用复印件，一式一份)；（5）单位加盖公章的缴款明细表复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用)；（6）公有住房购房协议；（7）如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；（8）合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证，户口簿正本或复印件；（9）婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。贷款按揭房改房按揭贷款的业务流程及操作步骤，以及申请贷款人资格和买家提供的资料与商品房按揭内容类同，只是业主提供的资料有些不同，具体包括：（1）拟卖房屋的产权证明文件正本；（2）测绘图原件及复印件；（3）共有的房地产须提交房地产共有(用)证及共有人对房地产买卖的书面意见；（4）单位同意该房产上市并加盖公章的房屋买卖征询意见通知(所填写之表格不可使用复印件，一式一份)；（5）单位加盖公章的缴款明细表复印件(上述缴款表如原产权单位未能提供，可到房管局申请调档，需支付一定的费用)；（6）公有住房购房协议；（7）如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；（8）合法的身份证明正本，港、澳人士提供回乡证，外籍人士及台湾人士提供护照、居留证；（9）户口簿正本及复印件；（10）婚姻状况证明：结婚证、配偶的身份证明副本或未婚证明正本。6、二手房交易相关费用6.1二手房交易费用列表税费名称税费标准收费单位契税买方缴纳房价款的1.5%，非普通住宅是房价款的3%国家财税局交易手续费6元/平方米建筑面积房屋交易管理机构合同印花税房屋成交总额0.1%国家财税局营业税普通住宅5年内：差额营业税