《房地产投资分析》学位课程考试大纲

房地产投资分析学位课程考试大纲一、考试对象继续教育学院和网络教育学院工程管理专业等（本科、专升本）成人学生。二、考试基本要求 本课程采用任课教师在课堂进行授课并结合案例讨论和分析的教学方法。通过本课程的学习，达到如下基本要求：1学生要掌握房地产投资的概念、房地产投资分析的概念以及房地产投资分析的工作流程。2学生要理解房地产特征分析、房地产市场因素分析、影响房地产的宏观环境条件分析，了解房地产投资项目的收益、成本与费用估算，掌握房地产投资项目现金流量的确定以及在此基础上进行的房地产投资项目的财务评价、国民经济评价及社会评价方法，理解房地产投资所面临的风险、风险分析方法及风险防范措施。掌握房地产投资项目可行性研究报告的内容及撰写要求。3学生能够理解房地产投资分析的创新活动，并对房地产投资经营发展趋势有所了解。4学生必须课前预习，并完成和提交教师布置的作业。三、考试方法和考试时间考试方法：笔试闭卷，考试时间为120分钟。四、考试要求和考试内容要求学生独立完成考试试题，考试时可以使用计算器，原则上要求可以利用计算器计算资金等效值换算的各种系数课程基本内容本课程运用经济学、投资学、工程经济学的理论和方法，系统地阐述了房地产投资分析的基本理论、基本程序和基本方法。学员通过学习本课程，能够懂得房地产项目投资分析基本理论和方法，能够进行房地产投资项目的可行性分析，更有效地避免房地产投资决策的失误。具体内容包括：（一）绪论考试要求：通过本章学习，要求学员掌握房地产投资概念，理解房地产投资特点，深刻认识房地产投资的作用和进行房地产投资分析的目的与意义，了解房地产投资分析的工作程序。考试内容：投资是指经济主体（政府、企业或个人）垫支货币或物资，以获取价值增值手段或营利性固定资产的经济活动过程。房地产投资是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。投资按投资与获得收益的方式不同，可分为直接投资和间接投资；按照投资期的长短不同，可分为固定投资和流动资金投资；按照投资项目的性质不同，可分为基本建设投资和更新改造投资。房地产投资按照投资方式不同，可分为直接投资与间接投资。其中，直接投资又可细分为房地产开发投资和房地产置业投资两种。房地产投资具有投资需用资金量大，投资回收期长、房地产投资不确定因素多，风险大、房地产投资回报率高，收益好等特点。房地产投资从宏观经济分析，是房地产业发展的动力，可以协调社会总供求与总供给的关系，优化资源配置；有效地改善城市投资环境，但是房地产投资过热也容易造成泡沫经济的弊端。从微观经济上分析，房地产投资是一种重要的投资手段，它可以促进资本的保值、增值，并能够合理地融资和避税，提高投资者的信用等级。房地产投资分析研究的任务包括房地产投资的环境与市场分析，房地产项目投资估算与融资方案择优，房地产项目投资的财务评价，房地产项目投资的国民经济评价，房地产投资项目的风险分析几方面。房地产投资分析按照其研究的程序和深度不同，可以分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目评估和决策等四个阶段。（二）房地产投资目标的选择考试要求：通过本篇学习，要求学员掌握了解房地产的拥有方式与投资方式，理解房地产投资对象的类型和特点，掌握房地产投资目标选择的原则与方法，能够正确地确定房地产投资目标和选择房地产投资对象。考试内容：房地产拥有的方式主要包括个人单独拥有、分别共有、共同共有、信托共有等四种。房地产投资可以个人直接投资房地产、合伙投资房地产、房地产公司投资、房地产信托投资等方式。房地产投资包括地产开发投资和房产开发投资两大类型。地产开发按照其获利的途径不同可以分为生物开发、土建开发、市场开发三种基本方式；地产开发投资在农村以农田投资和森林投资为主；在城市主要是新兴城镇或开发区投资和老城区的旧城改造。房产开发投资按照房屋的用途，可以分为商铺开发投资、办公楼投资、工业房产开发投资、住宅开发投资和特殊物业开发投资等类型。进行房地产投资项目的选择，投资者应当认真分析影响房地产投资目标实现的因素，从房地产投资者的自有资金、投资经验、风险承受能力、期望回报率、市场竞争情况等方面论证房地产投资的合理性和可靠性。同时，投资者还应当注意学习别人成功的经验，善于寻找合作伙伴；充分利用房地产经纪商、经纪人和物业咨询公司等中介服务；注意收集投资信息，并重视实地调查；注意创新，发掘房地产投资对象的潜在价值；在投资目标选择的过程中要善于变主动为被动；房地产投资要积极争取政府部门的支持，更要强化产权意识和法制观念，依法办事。（三）房地产投资环境分析和市场预测考试要求：通过本章的学习，要求学员深刻理解投资环境的概念及其形成因素，掌握投资环境评价的方法。能够从区域发展上和投资项目建设上，正确地了解房地产投资环境对于房地产投资取得成功的作用和意义。掌握区域经济分析的思路和方法，并根据不同类型房地产区位选择的特殊要求，能够科学合理地进行项目建设选址。同时，要求学员能够深入地了解房地产的供求关系，根据房地产投资的具体对象，分析相应房地产市场，掌握进行市场预测的主要内容与基本方法。考试内容：投资环境，就是指资金得以有效地运行的条件，它通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素构成,具有系统性、动态性和相对性的特点。投资环境一般包括社会、政治、法律、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务等八方面的形成因素。房地产投资环境分析的基本任务主要包括：（1）分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系；（2）对于房地产项目开发的建设条件进行评价；（3）通过系统分析和综合评价，选择最佳的房地产建设地址。房地产投资环境分析的主要内容包括房地产投资项目实施的建设条件分析、房地产投资项目实施的建设环境的综合评价两方面。房地产投资项目实施的建设环境的综合评价的方法主要包括冷热分析法、等级尺度法、道氏评估法、主导因素分析法和多因素综合评价法。房地产投资进行区域经济发展战略研究，主要从区域经济发展的基础分析、区域优势与主导产业的确定、生产布局的合理安排三方面的入手。理想的房地产投资区域是房地产投资效益好，风险小的地区。它具有经济发展迅速、房地产需求迫切、适居性好、区位条件优越、发展思路清晰、市场经济发达等特征。房地产投资项目建设地址的选择原则包括接近消费者原则、地租支付能力具决定性的原则、升值潜力原则、决策相互依赖原则、符合当地规划和风俗习惯原则。房地产投资项目建设地址选择的方法主要包括经验选择法、竞标地租分析法和工业企业先行定位法。房地产投资项目的市场预测是对项目的产出品和所需的主要投入品的市场容量、价格、竞争力、以及市场风险进行分析预测。市场调查的内容主要包括市场现状调查、产品供需预测、竞争力预测几方面。常用的市场调查方法主要有访问调查法、通讯调查法、会议调查法、观察法、实验法和资料法等。常用市场预测方法主要包括回归分析法、趋势外推法、弹性分析法、投入产出分析法、简单移动平均法、加权移动平均法、霍特双参数线形指数平滑法、时序列分解法、比价法等。房地产市场预测，应当特别重视房地产的产租能力预测，要对房地产的物理特征与区位特征有先见之明，对于现有或潜在的同类房地产的供给的竞争性市场效应有清醒的认识。（四）房地产项目投资估算与融资方案选择考试要求：通过本章学习，要求学员了解房地产投资的构成及估算方法，理解房地产资金的各条来源及筹集方式，掌握各种资金的个别资金成本的计算方法及综合资金成本、边际资金成本的计算方法，熟练掌握各种融资方案的选优的原理与方法。考试内容：房地产开发项目投资估算包括建设投资估算和流动资金估算两部分。其中建设投资也称投资项目的固定投资，它表示投资项目建设期与筹建期间的全部支出，包括建筑工程费、设备及器具购置费、建设其他费用、预备费、建设期利息。流动资金是指房地产开发过程中，进行房地产经营，用于购买材料、支付工资及其他经营费用等所需要的周转资金。包括储备资金、生产资金、产品资金、结算资金和货币资金。项目固定投资和流动资金投资的估算可采用扩大指标法和详细估算法估算。房地产投资项目的资金来源主要包括项目法人自有资金、政府财政资金、银行信贷资金、非银行金融机构资金、其他企业资金、民间资金、外资。房地产投资项目的筹资方式主要有直接吸收、发行股票、银行借款、商业信用、发行债券、融资租赁等。一般某一资金来源可以通过多种筹资方式吸引，而一种筹资方式可以用于多种不同的资金来源。 资金成本表示企业筹集和使用资金的代价，包括筹集费（如印刷费、佣金、手续费等）和使用费（如利息费、股利等）。个别资金成本率是指某一条渠道所筹集资金的资金成本率。综合资金成本率是以各种资金来源所占的比重为权重所计算的各种来源资金的个别资金成本。边际资金成本率表示资金筹集额增加到什么程度时，综合资金成本率会增加，增加的数量是多少。 经营杠杆描述的是指由于固定成本费用的存在，当业务量发生变化时，息税前利润会产生更大变化的现象。经营杠杆系数表示息税前利润的变化率是产销量变化率的几倍。固定成本越大，经营杠杆系数越大，企业经营风险越大。财务杠杆描述的是由于固定财务费用的存在而使每股净收益的变化率大于息税前利润变化率的现象。财务杠杆系数表示每股净收益的变化率是息税前利润变化率的几倍。固定利息费用越大，财务杠杆系数越大，财务风险越大。最佳筹资方案的选择方法主要有比较资金成本法和无差异点法。一个相对最优的筹资方案，应能满足以下条件：（1）筹资成本相对最小；（2）企业价值相对最大；（3）企业风险与收益相对均衡。由相对最佳的筹资方案所决定的资本结构应为相对最优的资本结构。（五）房地产项目投资的财务评价考试要求：通过本章学习，要求学员掌握项目财务评价的概念、评价步骤、评价指标及其计算，掌握项目现金流量的估算，深刻理解各种评价指标的评判标准及其下相互之间的关系，并能够运用财务评价指标对房地产项目案例进行分析。考试内容：房地产投资项目的财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。财务评价的内容与步骤包括选取财务评价基础数据与参数；估算销售收入和成本费用；编制财务评价报表；计算财务评价指标，进行盈利能力和偿还能力的分析和编写财务评价报告。投资项目财务评价所需要的基础数据主要包括项目计算期的估算、有关税费的估算、租售收入的估算、成本费用的估算以及项目在计算期内各年净现金流量估算。项目财务评价所需要的参数包括财务价格的选取、利率和汇率的估算、以及财务基准收益率的设定等。为了有效地清楚反映各种财务基础数据关系和财务分析过程，需要编制的各种财务报表。房地产投资项目的财务评价需要编制的基本财务报表包括：现金流量表、利润表、资金来源与运用表、借款偿还计划表、资产负债表等。按照是否考虑资金的时间价值，也可以将其分为动态评价和静态评价两种途径进行。利用基本财务报表对房地产项目进行财务评价的静态评价指标主要包括差额投资利润率、自有资金净利润率、自有资金利润率、投资利税率、投资利润率、收益乘数、净收益乘数、投资收益率、自有资金收益率、速动比率、流动比率、资产负债率、偿付备付率、利息备付率、借款偿还期、静态投资回收期等。动态评价指标主要包括财务净现值、财务内部收益率、报酬指数、差额投资财务内部收益率、总费用现值、净年值、净现值比率、动态投资回收期、差额投资回收期等。无论是采用静态评价指标，还是采用动态评价指标，它们的功能都是相同的，都是为了评价房地产投资项目的盈利能力和偿债能力。（六）房地产项目投资的国民经济评价和社会评价考试要求：通过本章学习，要求学员掌握国民经济评价、社会评价的概念，理解财务评价与国民经济评价的联系与区别，理解经济评价与社会评价的联系与区别，并了解国民经济评价、社会评价的基本程序和适用范围。考试内容：国民经济评价是为了促进国民经济的协调发展，提高国民收入，遵循合理配置资源的原则，采用影子价格等国民经济评价参数，从国民经济的角度考察投资项目所耗费的社会资源和社会贡献，评价投资项目的经济合理性。国民经济评价的主要内容是识别国民经济效益与费用，计算和选取影子价格，编制国民经济评价报表，计算国民经济评价指标，并进行投资项目或者投资方案的优化选择。进行国民经济评价有两种思路：其一，是在财务评价的基础上进行国民经济评价。其二，是直接进行国民经济评价。项目国民经济评价的效益是指项目对国民经济所作的贡献主要包括：（1）项目投产后增加的社会总的供应量，包括所增加的国内最终产品或中间产品；（2）项目建成后减少的其他企业的房地产产品的产量；（3）项目建成后所增加的出口；（4）项目外部效益。项目国民经济评价的费用是指项目要求或导致国民经济为该项目所付出的代价主要包括：（1）因项目建设需要而增加的社会供应量；（2）因项目而减少的对其他企业的供给；（3）因项目而增加的进口或减少的出口；（4）项目外部不经济性（外部费用）。转移支付是指那些既不消耗国民经济资源，又不增加国民经济收入，只是一种权属转移的款项，包括税金、补贴、国内借款利息、土地征用费等。国民经济评价中使用的国家参数包括社会贴现率、影子价格、影子汇率、影子工资。需要编制的国民经济评价基本报表主要包括国民经济效益费用流量表和经济外汇流量表。国民经济评价多以动态分析为主，所使用的国民经济评价指标主要包括经济内部收益率、经济净现值、经济换汇成本。房地产投资项目的社会评价是指系统调查和预测拟建项目的建设、运营产生的社会影响与社会效益，分析项目所在地的社会条件对项目的适应性和可接受程度。社会评价的内容主要包括社会影响分析、互适性分析和社会风险分析。社会评价的程序可以分成筹备计划阶段、调查研究阶段、分析评价阶段、总结报告阶段四个阶段；社会评价方法包括定量分析法与定性分析方法，以定性分析方法为主。定性分析方法主要是运用逻辑推理，采用文字描述的形式，说明社会评价是结论。而定量分析方法主要是对于投资项目可能造成的社会经济损失金额的数量进行估算。通常生态经济损失的估算、文物古迹经济损失的估算、水污染经济损失的估算、噪声污染经济损失的估算，由于估算对象的性质不一样，其采用的方法不尽相同。（七）房地产项目投资风险分析考试要求：通过本章学习，要求学员掌握风险的概念、风险的分类和风险度量的基本方法，理解风险决策的意义和基本方法，掌握敏感性分析、盈亏平衡分析、期望值决策与决策树分析等风险决策方法，掌握完全不确定情形下的决策方法。考试内容：风险是由于未来因素的不确定性，使实际值偏离预期值的差异程度。风险按公司财务管理需要不同可分为经营风险与财务风险；按企业投资对风险的可控程度不同分为系统风险与非系统风险；按照风险生成来源不同分为国家风险、市场风险、自然风险、企业风险、信用风险；按照风险的大小分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险；按照风险所发生的不同时期可分为投资前期风险、开发建设期风险、经营阶段风险、管理阶段风险。度量风险的指标一般有标准差、标准离差率和贝塔系数。标准差用来描述未来实际收益与期望收益发生偏差的平均程度，标准离差率描述未来单位期望收益所承担的实际与期望的平均变动程度，贝塔系数描述某单项投资项目的未来收益相对与市场收益的平均变动的协同程度。人们对风险态度可以概括为风险爱好、风险回避与风险中性。人们对于风险处置的方式主要包括风险回避、平衡交易、资产组合、风险转移和风险自留。客观概率的测量方法主要包括利用历史数据推定变量概率分布和蒙特卡洛模拟法。主观判断概率的测量方法主要是指也称专家调查法，或称特尔斐法。在风险决策方法中，按风险大小调整贴现率法主要包括用资本资产定价模型来调整贴现率、按风险报酬模型来调整贴现率和按经验方法调整贴现率。按风险调整现金流量法主要包括约当法、概率法和决策树法。对于贴现率的调整方向是调高，而未来现金流量的调整方向是调低。敏感性分析是指通过分析、预测投资项目主要不确定因素的变化对项目评价指标的影响，找出敏感因素。然后再重点分析评价指标对敏感因素的敏感程度，并分析该敏感因素达到临界值时项目的承受能力。根据所考虑敏感因素是单独作用还是共同作用，大致上可将敏感性分析划分为单因素敏感性分析与多因素敏感性分析。单因素敏感性分析是在考虑某一不确定因素对评价指标的影响时，假设其他不确定因素都保持不变的分析方法。其主要分析步骤为：（1）确定敏感性分析指标；（2）根据市场分析，识别众多影响财务评价指标的不确定因素；（3）采用因素分析方法思路，固定其他不确定因素，而变动其中某一个不确定因素，逐步计算不确定因素对分析指标的影响程度，包括计算敏感性系数和编制敏感性分析表（见表7-24）；（4）比较不确定因素所带来的决策指标的变动程度，将导致决策指标变动程度较大的影响因素定义为敏感因素，并计算出导致项目由可行变为不可行的敏感因素变化的临界值；（5）综合分析，采取决策。多因素敏感性分析中的“三项预测值”分析法是多因素分析法中的一种，其基本思路是：对房地产开发项目中所涉及的各个变量，分别给出最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变量三个预测值的相互作用来分析、判断评价指标开发商利润受各种不确定因素综合影响的情况。盈亏平衡分析将产量或者销售作为不确定因素，求取盈亏平衡的临界点所对应的产量或销售量。如果所求得的盈亏平衡点越低，说明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力越强。具体可分为线性盈亏平衡分析、非线性盈亏平衡分析和盈亏平衡线分析。完全不确定性决