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第一章 物业经营管理概述1物业经营管理的性质和管理对象。物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(PropertyManagement)、设施管理(FacilitiesManagement)、房地产资产管理(RealEstateAssetsManagement)、房地产组合投资管理(RealEstatePortfolioManagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。2物业经营管理的目标是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。3管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别：管理型：策划型公司，咨询服务公司，动脑赚钱，具有策略物业能力的企业，在物业管理活动中处于总包的位置，企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划。专业型：操作型公司，动手赚钱，具有物业运行过程中某种专业能力，以专业分包的形式，在在其物业管理的某个环节提供专业管理服务。综合型：动手+动脑赚钱，策划+操作公司，同时具备以上两种能力。4物业经营管理的类别。物业管理或设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理。5物业经营管理的工作内容。战略性工作：确定战略，确定标准，构建信息基础，决策分析，进行资产组合。常规工作：现金流和成本管理，日常维修和维护，未来维修和维护，设备设施管理，物业保险管理。6.物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理通常不在现场，通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理通过物业管理的工作来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。第二章房地产投资及其区位选择1房地产投资的目的与内容。目的：财富最大化。形式：直接投资和间接投资。2房地产直接投资的内容。1房地产开发投资2房地产置业投资3房地产开发投资的内容1债券和股票投资2信托基金3购买住房抵押支持证券4房地产投资信托基金运作方式。购买、开发、管理和出售房地产资产，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合，将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。5房地产投资的主要特征及利弊。特征：(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性。利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。弊：(1)流动性差。(2)投资数额巨大(3)投资回收期较长(4)需要专门的知识和经验。6房地产投资系统风险和个别风险的区别。系统风险：企业外部存在的企业无法控制的风险，包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险，政策风险、政治风险、自然损失风险。个别风险：企业内部存在的企业经营管理不善带来的风险，包括收益现金流风险，未来经营费用风险，资本价值风险，比较风险，时间风险，持有风险。7狭义的区位与广义的区位的区别房地产投资中的区位，绝不能简单地将其理解为地理位置，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。8.不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。(一)居住物业1.市政公用和公建配套设施完备的程度。2公共交通便捷程度。3环境因素。4居民人口与收入。(二)写字楼物业1与其他商业设施接近的程度。2周围土地利用情况和环境。3易接近性。(三)零售商业物业商业辐射区域(四)工业物业。主要原材料，交通运输，原材料供应基地，产品销售市场，技术人才和劳动力供给，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章房地产投资分析技术1现金流量与现金流量图。定义：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。现金流量图：把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示各现金流入、流出与相应时间的对应关系。2资金时间价值与资金等值的判定。资金时间价值：不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。3设备更新的内容与特点。内容：1设备有形磨损：外力作用，自然力，2设备无形磨损：生产成本降低，陈旧、落后。3设备磨损的补偿，方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。特点：1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3只比较设备的费用。4设备更新分析以费用年值法为主。4投资回收与投资回报的区别。投资回收是回收本金，投资回报是赚取利润。5盈利能力指标的分类。静态指标：不考虑资金时间价值。动态指标：考虑时间价值。6、单利计息与复利计息的计算方法；单利计息：单利计息时的利息计算公式为：In=Pnin个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+in) 复利计息：In=P(1+i)n-1n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n(一)常用符号P现值；F终值(未来值)；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率。7.设备更新经济分析方法。 8.现金流量图的绘制方法 一次支付现金流量图 等额序列支付现金流量图(1) 等额序列支付现金流量图(2) 等差序列支付现金流量图 等比序列支付现金流量图9.资金等效值的计算公式及其应用10.房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。 11.名义利率与实际利率的区别。名义利率：它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率：每年末终值比年初的增长率。12.房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。13、第一类有形磨损，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在理人员为中心的管理信息系统(二)建立计算机使用制度(三)对管理人员进行定期培训(四)在应用中发展1人们重视交通路线 物业价格的实质是物业的权益价格。 房地产使用代价的租金叫做服务价格。2土地使用权出让成交价格的事：招标成交价，拍卖成交价，挂牌成交3、单位价格能够反映物业价格高低。4、商品房销售中出现的表格价是标价。5、成本租金：折旧、管理，维修、投资、房产税。市场租金：放映房屋租赁市场供求关系的租金。6、账面价值又称折余价值 经济适用房利润控制在3%。7、经济适用住房成本构成包括7个因素。无故拖欠房屋6个月以上无效合同终止属于人为终止公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上租赁合同到期，续租的提前3个月提出客户关系管理是CRM，以客户为中心固定资本折旧年限5年房地产开发投资企业所得税率33%区域购物中心10万 市级3万，地区1-3万 居住3000-10000万面积营业额市级5亿 地区1-5亿 居住3000-10000万元 邻里3000万以下人口 市级30万 地区10-30万 居住1-6万，邻里1万房地产信托公司分为权益性、抵押性、混合型技术上显得陈旧、落后造成的。14、磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备15、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命，16房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。第四章收益性物业价值评估1物业价格的特征。(一)物业价格受区位的影响很大。（二）物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)形成的时间较长。(五)容易受交易者的个别因素的影响。2收益性物业价格和价值的种类。1功用：使用价值和交换价值2、投资价值和市场价值3、成交价格、市场价格和理论价格4. 总价格和单位价格5. 实际价格和名义价格6.现房价格和期房价格7. 起价、标价、成交价和均价8. 评估价、保留价、起拍价、应价和成交价9. 市场调节价、政府指导价和政府定价10. 买卖价格、租赁价格11. 原始价值、账面价值、市场价值3影响收益性物业价格的因素。人口因素，居民收入因素，物价因素，利率因素，汇率，物业税收，城市规划，交通管制，心理。4收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤。市场法，成本法，收益法。市场法：市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。对象是具有交易性的物业。步骤：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理。成本法：成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。适用于无收益很少发生交易的物业，学校、医院，行政办公楼。步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。收益法：用收益率来推算今后价格的方法。适用于有收益或有潜在收益的物业，如租赁。步骤：搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料预测估价对象的未来收益；求取报酬率或资本化率、收益乘数；计算出收益价格。5.物业价格的构成。有用性，稀缺性，有效需求。6.投资价值：某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。7.市场价值：该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。8.成交价格：交易双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受。9.市场价格：从大量的成交价格中抽象出的平均价格。10.收益法估价的基本公式及其应用。 11.市场法和成本法的应用。第五章房地产市场与市场分析1房地产市场的构成及影响其转变的因素。构成：由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成。影响因素：金融业的发展，信息通信技术水平的提高，生产和工作方式的转变，人文环境的变化，自然环境的变化，政治制度的变化。2房地产市场结构的构成：总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构。3房地产供给的主要指标：供给指标，需求指标，市场交易指标。4房地产市场的特性与功能：特征：(一)市场供给的特点，高度的垄断性，竞争不充分。(二)市场需求的特点，开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。(三)市场交易的特点，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。(四)市场价格的特点，地理位置，社会发展。功能：(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化5房地产市场分析的内容。(一)宏观因素分析(二)市场供求分析(三)相关因素分析6物业管理规划及制定的基本原则。定义：是物业的投资、使用、收益、出租、出售，是物业实现保值和增值的计划。基本原则：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。7物业管理计划的分类。年度计划，中短期计划3-5年，长期计划5年以上。8编制物业经营管理计划的基础工作内容。(一)区域宏观市场环境分析(二)房地产市场分析(三)邻里分析(四)物业现状分析(五)业主目标9物业管理计划的主要内容：1建筑物管理计划2租赁计划3财务收支计划4物业运行绩效评估及与业主沟通计划10.物业经营管理计划表现方式。年度计划，中短期计划3-5年，长期计划5年以上。11.房地产市场的供求规律。当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。12、房地产市场的结构：包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。13、房地产市场的细分方式：(一)按地域细分(二)按房地产用途细分(三)按存量增量细分(四)按交易形式细分(五)按目标市场细分14、反映和描述房地产市场状况的指标：包括供给指标、需求指标和市场交易指标15、房地产市场的运行环境和影响因素。运行环境：社会、政治、经济、金融、法律制度、技术、资源、国际环境。影响因素：社会经济因素，包括社会因素，经济因素，政策因素；社会经济力量，包括金融业的发展、信息、通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。16、政府干预房地产市场的原则：1实现房地产市场持续健康发展。2使存量房地产资源得到最有效的使用。3保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。4引导新建项目的位置选择。5满足特殊群体的需要。17、政府干预房地产市场的手段和措施：1土地供应政策2金融政策3住房政策4城市规划5地价政策6、税收政策7租金和价格控制第六章租赁管理1房屋租赁的特征：1房屋租赁不转移房屋的所有权2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5租赁双方都必须是符合法律规定的责任人2物业租赁的分类方式。(一)按房屋所有权的性质划分：公有房屋的租赁、有房屋的租赁(二)按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。(三)按物业租金的内涵划分，毛租、净租和百分比租金。补充：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。3物业租赁管理模式的类型：包租转租模式，出租代理模式，委托管理模式。4租赁管理的工作内容：租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。租赁管理过程中，贯穿着物业市场营销工作。5租赁方案与策略主要涉及的工作内容。1确定可出租面积和租赁方式2编制租赁经营预算3定位目标市场4确定租金方案5明确吸引租户的策略6经营性物业的租金水平的确定。租金的计算单位和所包含的内容、基础租金和附加租金、租金的调整7房屋租赁合同的基本条款：(一)当事人姓名或者名称及住所(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况(三)了解：零售商业物业管理中的安全管理。防火安全、治安保卫、劳动安全、媒体风险防范安全第十二章物业经营管理的未来发展1房地产组合投资管理的工作内容及其步骤(一)制订投资方针和政策 (二)投资分析 (三)构建投资组合 (四)投资组合的调整 (五)投资组合绩效评估2企业物业资产管理的内容(一)编制企业物业资产清单 (二)设定管理目标 (三)控制成本 (四)适时处置资产并获得收入 (五)进行多样化的物业投资 (六)结合企业主营业务选择物业占用形式 (七)建立合理的物业资产管理机构 (八)明确物业管理师的责任 (九)审慎选择物业资产管理顾问3设施管理的内容及其涉及的主要问题(1)所有权的费用。 (2)生命周期内的花费。 (3)服务的融合。 (4)运作和维护的设计 (5)委托的责任。 (6)费用的时效性。 (7)提高工作效率。 (8)生活质量。 (9)设施的冗余和灵活性。 (10)作为资产的设施。 (11)设施管理的商业职能。 (12)设施管理是一个连续的系统。 (13)服务。4不良物业资产的表现形式及其处置的目标(1)以应收账款(包括应收票据等)形式表现的不良资产。 (2)以存货形式表现的不良资产。 (3)以短期投资、长期投资形式存在的不良资产 (4)以固定资产和在建工程形式表现的不良资产。 (5)以无形资产形式表现的不良资产。 (6)以开办费、待摊费用表现的不良资产。(7)因其他原因形成的不良资产。目标：5不良物业资产管理内容与处置方式。1经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因。2房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器。3银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因。我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。6可持续发展的物业管理具备的要素。(1)控制空气质量，提高大气洁净度(2)加强雨水、污水的排放、处理和再利用(3)垃圾分类处理(4)控制噪声(5)建立生态绿化系统，美化住区环境(6)注重采用新型建材饰材和自然能源(7)提高物业管理的信息化水平 7物业管理信息系统构成、特征及作用。专用于物业管理的一套事务处理软件，主要的模块有：出租管理、预算管理、支出管理、总会计、协作单位、房屋现状勘察管理、工资与人事管理、物业维修管理、书面材料管理(1)功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。物业管理信息系统的特征：(1)功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化。(2)采用方便灵活的输入方法。(3)高效的查询与输出手段(4)与其他软件有良好的兼容能力。(5)具有与外界交流信息的网络系统。(6)辅助管理人员的日常工作。8.企业物业资产管理的作用。一方面，当企业的竞争优势不再过分依赖市场定位时，就会更多依靠对企业内部特有的资源和潜在能力的开发；另一方面，成功的企业应该能够通过管理和调控自身资产来创造或获取有价值的资源，并使其他企业难以效仿。9、组合投资理论在房地产领域的应用进展。(1)投资者确定投资目标和准则，投资的计划和措施。(2)检验可供选择的房地产项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则。(3)用基本的财务可行性分析模型来分析每一个房地产项目。(4)要进行合约的初步谈判，商定所选资产的购置条件。(5)详细可行性研究(6)选择合理的融资与税收结构，以便做出更好的资金安排。(7)将预测数据用于分析投资的折现后现金流，进而评估房地产项目的收益率、风险和对投资组合的影响。(8)进行谈判，安排物业的交接事宜。(9)根据在房地产景气循环基础上得到的折现现金流的预测结果，制定投资战略 (10)在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜10.信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。实行计算机管理应当遵循下列步骤：(一)建立以管7写字楼物业经营管理绩效评价指标体系的构成(一)服务满意度(二)物业经济指标(三)物业品牌化8、写字楼的特点。1所处区位好，规模大2多为现代化的高层建筑3功能齐全、配套设施完善4多由专业物业管理企业管理5保持产权的完整性是写字楼物业保值增值9、写字楼的租约制定。业主会事先要准备好一个标准租赁合同，在这个基础上进行谈判，形成一份单独得租约。(一)租赁合约中的标准条款(二)折让优惠和租户权利的授予10、写字楼管理的策略。(一)分阶段提供物业管理服务，清楚界定服务范围(二)确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务” (三)合理保证非收益部分的使用需要11.写字楼安全。(一)工程安全(二)消防安全(三)治安安全。12写字楼交通流线的管理，可遵循三个原则：(1)分流原则 (2)层次原则 (3)简捷原则。13写字楼风险管理。(一)写字楼物业风险的识别(二)写字楼物业风险的应对第十一章零售商业物业经营管理1零售商业物业经营管理的主要工作内容1招商及承租户组合2零售技术3物业维护4营销保险及风险管理6财务管理2策略与运行管理与现场管理的工作内容 1策略与运行管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行，并在物业的生命周期内一直持续，包括市场需求分析、选址分析、经营业态和租户的选择及更替、租金和租约的确定及调整等。2现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的清洁卫生、安全保卫和公共空间的维护，以及为租户提供日常的管理和服务。现场管理是对物业“硬件”的管理。3零售商业物业运作相关理论的具体应用 1中心地理论，大商场一定要设在城市衷心2同类零售店聚集理论，同类商品要放到一起来卖3需求的外部效应理论，大商场和小商场要联合布局。应用：1租户组合应实现多样化2引入主力店以带来大量客流3空间安排实现相互促进效应4租赁方案和租赁策略制定1确定可出租面积和租赁方式2编制租赁经营预算3定位目标市场4确定租金方案5明确吸引租户的策略5零售商业物业租户选择时应考虑的因素1声誉2财务能力3租户组合与位置分布4租户需要的服务6基础租金的确定。基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 7百分比租金的测算方法 341页 8净租形式出租的三种类别1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项；(2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费；(3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。9零售商业物业租约内容1关于每一独立承租单元的用途。2限制经营内容相似的租户。3限制租户在一定地域范围内重复设店。4营业时间。5公用面积的维护。6广告、标志和图形。7折让优惠。8其他条款。10零售商业物业现场管理的目标。现场管理的目标是为租户的经营活动提供安全、有序和舒适的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。11零售商业物业管理中的风险类型1管理模式风险2产权与管理权相分离风险3管理范围不确定风险4垫款风险5突发事件风险12租金确定与调整的特点。(一)基础租金(二)百分比租金(三)代收代缴费用和净租约(四)租金的调整由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是2030年；次要租户的租期也达到310年)，对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。13、零售商业物业管理中现场管理的工作内容。(1)树立品牌形象，参与市场竞争。(2)与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟。(3)必要的经济回报。 租赁用途(四)租赁期限(五)租金及支付方式(六)房屋的修缮责任(七)转租的约定(八)变更和解除合同的条件(九)租赁双方的权利与义务8实施客户关系管理的目的：改善客户关系，降低运营成本，提高企业销售收入，客户满意度和员工生产能力。9实施客户关系管理的内容：1建立详细的租户档案2租赁期内的服务3租金缴交的管理4数据统计与分析5个性化服务10. 租户选择的主要准则。1.潜在租户所经营业务的类型及其声誉、2财务稳定性和长期盈利的能力、3所需的面积大小及空间组合、4其需要提供的特殊物业管理服务的内容。11.房屋租赁行政管理的内容：(一)房屋租赁登记备案的一般程序(二)房屋租赁的条件(三)房屋租赁中的违法行为及处罚12租赁管理中的市场营销工作。目的是为了吸引潜在的租户，以获取一个理想的出租率。市场营销人员通常从四个方面来宣传其所推广的物业：(1)价格优势。(2)物业本身的素质。(3)良好的声誉。(4)经济实用。第七章成本管理1物业管理企业的成本的构成。1、营业成本（直接人工费、直接材料费和间接费用）2期间费用或经营管理费用（管理费用，财务费用）2物业管理企业收取物业管理服务费的方式。3物业管理服务成本估算的主要内容：人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、保安费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。4成本预算编制的方法：(一)固定预算(二)弹性预算(三)零基预算(四)滚动预算和概率预算5零基预算的基本要求：以零为基础的预算，一切从实际需要与可能出发，逐项审议预算期内各项费用的内容及开支标准是否合理，在综合平衡的基础上编制成本预算。6滚动预算与概率预算的计算方法。滚动预算，将上期未完成的成本移动到下期去实施的而预算。概率预算：用变动的概率推算出的预算。7物业管理成本控制的内容、分类与原则。内容：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。分类： 1. 按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。2按控制的机制分类前馈性、防护、反馈性控制。3按成本信息反馈的程度不同，可以分为成本开环控制和成本闭环控制。4按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制。5按控制的要求不同，可以分为绝对成本控制和相对成本控制。按控制的对象不同，可以分为材料成本控制、工资控制和管理费用控制等。原则：1全面控制原则2讲求经济效益原则3责权利相结合原则4例外管理原则（重要性，特殊性，一贯性）8成本日常管理的工作内容。(一)利用物业管理周期理论进行成本控制(二)严格实施预算的凭证控制(三)建立健全费用开支与报销审批制度9、物业管理成本估算方法。 人工费：（基本工资、社会保险费、按规定提取的福利费、福利费包括以下三项：(1)福利基金。按工资总额的14%计算。(2)工会基金。按工资总额的2%计算。(3)教育经费。按工资总额的1.5%计算。加班费、服装费、工服洗涤费)办公费估算（交通费、通信费、低值易耗、书报费、宣传广告和市场推广费、法律费用、节日装饰费、办公用房租金）共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算（维修保养费、装修费、能源费、康乐设施费、杂项费用）保安费估算（保安系统费、保安人员人身保险费、保安用房和保安人员住房租金）清洁卫生费估算（清洁工具购置费、劳保用品费、清洁机械材料费、化粪池清理费、垃圾外运费、其他费用、水池清洁费）绿化养护费估算（绿化工具费、劳保用品、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、园林景观再造费）固定资产折旧费估算、保险费估算（物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险）、专项维修资金（工资津贴等费用、设备、零部件和材料购置费、机械使用费、水、电、气费、管理费）10、成本预算的基本要求。1成本预算必须同其他预算相协调2成本预算要以各项定额为基础3成本预算应有相应的技术经济措施保证4成本预算要全面权衡，提高资金使用效益5成本预算既要符合实际，又要适当留有余地11.成本运算编制程序。(1)收集和整理有关资料。(2)对预算期成本指标进行预测。(3)根据企业(部门)特点编制成本预算。成本日常管理工作的内容。 12.成本控制的程序。1确定控制标准2执行控制标准3分析相关差异4纠正成本偏差5进行考核奖罚第八章合同与风险管理1物业管理活动中涉及的合同的主要类型。(1)物业建设单位在开发过程中所订立的合同。(2)前期物业服务合同与物业服务合同。(3)业主所签订的与物业管理活动有关的合同。(4)物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。2前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别。内容：前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订、具有过渡性、是要式合同。区别：合同主体：前期物业服务合同，甲方：新建住宅的开发商、乙方：甲方选聘的物业管理企业；物业服务合同，甲方：业主委员会(代表所有业主) 乙方：物业管理企业。签订时间，甲方出售住宅前；一般应在业主委员会成立后三个月内，最迟不应迟于六个月。合同有效期限，合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止；合同有效期限由双方协议商定。3物业管理工作中经常涉及的商业保险险种：财产保险，雇主责任保险，公众责任保险，4物业保险的目的。分散意外损失、利于善后工作。5、物业服务合同的主要内容。1物业基本情况2委托服务事项3双方的权利义务4物业服务要求和标准5物业服务费用和维修费用6专项维修基金的管理和使用7物业管理用房8物业经营管理9委托服务期限10违约责任6. 物业服务合同的签订要点(一)“宜细不宜粗”的原则(二)不应有无偿无限期的承诺(三)实事求是留有余地(四)明确界定违约责任与处理方式7.投保决策过程。1详细调查2确定所需的保险3保险金额和保险费的确定4选择保险公司5分析保单条款8.风险：负面性，不确定性，可测性。9.风险管理。风险的识别、评估、控制（回避、自担或保留、预防与一直、转移）、调整第九章财务管理与绩效评价1企业财务管理的对象：企业财务活动和各种财务关系。2、企业财务管理的目标：总体目标和具体目标两个方面。财务管理总体目标包括，1利润最大化2资本利润率最大化或每股利润最大化3企业价值最大化或股东财富最大化。财务管理具体目标包括1筹资管理目标2投资管理目标3利润分配管理目标3.企业财务管理基本内容。(一)筹资决策(二)投资决策(三)利润分配决策2企业财务报告的编制与分析。财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。(一)会计报表部分：1主表(1)资产负债表。资产负债表揭示的财务信息主要有三个方面：1)企业拥有并可利用的经济资源2)揭示了企业负债的水平与构成3)表明了企业所有者权益的多少、构成状况4)有助于揭示企业财务状况的变动信息。(2)利润表。通过对利润表的分析，可以了解以下内容：1)一定时期企业的盈亏状况。2)企业盈亏的原因及构成。3)有助于评估企业的获利能力。(3)现金流量表。1)企业现金的来源和去向2)企业现金流量的构成3)企业净现金流量的多少 (4)成本表。2附表(1)资产负债表附表(2)利润表附表(二)文字报告部分包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。3物业管理绩效考核的内容：对物