房地产成本管理分析.docx

目前，国内房地产公司成本管理主要存在以下问题：1、对房地产开发过程中的成本控制的理解过多局限于具体施工过程的成本控制； 2、在房地产开发企业，虽基本都已经设立了专门的成本控制部门，但其作用由于成本管理环节的监控机制不健全而未能充分发挥。现有的成本控制部门在实际管理过程中，其功能多局限于工程造价的施工图预算和决(结)算的编制、核算；在其他如可行性研究、工程成本估算、概算阶段，由于企业没有建立良好的控制程序，使成本控制部门不能发挥应有的职能。另外，由于企业制度流程建设的匮乏，没有事先控制环节，成本控制部门往往成为工程项目运作部门的附属物，只能根据这些部门提交的资料进行成本造价的核算，没有相应的依据，其职能作用自然降低。 3、成本控制的基础管理工作不到位。项目成本管理除了工程造价方面的工作外，还包括以下基础工作：规划设计管理、招评标管理、合同管理、施工管理、信息管理、供方管理、原始记录等。4、部分房地产企业一味压低工程造价，同时施工单位为争取中标竞相压价，导致部分工程造价偏离合理水平。在利益的驱动下，选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成社会资源的浪费，重者埋下工程质量隐患。 5、部分房地产企业成本居高不下，成本指标一再突破，限额设计在实施过程中遭遇现实条件的约束而不能落到实处。 6、基于房地产项目的实施周期长，而实施过程不可逆转，房地产企业普遍对成本进展缺乏有效的实时跟踪，在资金的使用方面缺乏有效的管理工具，造成资金使用成本偏高。 房地产开发成本管理的原理大致如下：根据项目的特点和投资规模，确定合理的总成本目标和子成本目标，制定项目整体成本计划和具体实施措施，在项目建设过程中，通过严格的执行落实，纠正发生的偏差，确保最终各项成本目标的实现。房地产项目成本管理与控制的技术措施分析 设计阶段的成本管理 在规划设计方面采取相应的成本管理措施，对项目成本影响的可能性可达到70%80%。影响建设工程项目投资的主要是设计阶段，项目投资控制的关键环节是设计阶段。建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案，不仅可以取得良好的社会效益，而且还应具有一定的经济合理性(经济效益)。 对某一个具体的项目来说，要达到同一个使用功能标准，采取不同的设计方案，应用不同的材料工艺标准，工程造价最大可能相差15%20%，而在项目的实施过程当中，设计单位通过提供优质的现场服务，及时更改设计文件中的毗漏，为建设单位提供可靠的技术支持，可节省工程造价5%以上。因此一个项目设计管理工作的组织好坏，将对该项目的成本管理工作起到决定性影响。一、设计阶段成本控制目标的划分在设计阶段，设计单位应根据房地产开发商的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。房地产开发项目的设计按初步设计和施工图两个阶段进行。但在设计工作的同时要进行相应的成本管理控制工作。 1、设计概算。设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计，在此阶段应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算，概算一经批准，即为开发建设项目成本控制的最高限额。 2、施工图预算。根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。此阶段应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。 设计阶段的成本控制是一个有机的整体，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，前者控制后者，后者补充前者，共同组成房地产开发项目成本控制系统。二、设计阶段成本控制的主要措施 房地产开发企业在规划设计阶段所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法包括： 进行设计招标、进行限额设计、优化设计、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等等，从而降低房地产开发项目的建筑安装工程费用和房地产开发企业的实际支出成本，最终实现预期的经济效益。1、规划设计采用招投标制。因为设计问题造成的成本浪费甚至后期赔偿等在实际业务中时有发生，而由于当前法制的不健全和相关行业标准的不完善，所以开发商一般也很难在事后去向设计单位“讨个说法”，致使一直这部分最核心的成本控制环节房地产企业把握不住。由于当前确实没有很好的制约手段，所以最佳办法就是选择并维系一家能主动为开发商设想、有责任感、讲诚信、易配合的设计单位。进行设计招标，可多方而择优选择设计方案。通过设计招标竞争，对提高设计质量，最大限度地设计文件要求；各项经济技术指标是否经济合理；同时，在选择设计方案时、采取成本效益分析法，在满足工程质量和使用功能的前提下，选择寿命周期成本最低的方案，实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，使设计单位在设计阶段把工程造价放在重要位置。工程建设实行投标制是市场竞争机制在建筑领域中的具体表现，打破了吃“大锅饭”的体制，为建设单位在规划设计阶段提高设计质量，进行投资控制提供了契机。 2、推行限额设计，制定设计成本目标。限额设计的重点是对工程量和设备、材质的控制，而施工图设计阶段的重点在于工程量控制。限额设计的投资限额一般以可行性研究投资估算造价为最高限额,按直接工程费的80%90%下达分解,留下10%20%作为调节使用。为了合理使用设计限额，应实行对设计限额的动态管理，各专业从投资分配的限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采用折现法的实际设计限额计算公式为： 实际设计限额=投资分配设计的限额(1+) 式中：有关部门公布的工程造价上涨指数(%)； 工程建设年限(年)。 限额设计就是按着批准的投资估算控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将审定的投资额和工程量先行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程。各专业在保证使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，以确保总投资限额不被突破。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。 价值工程是一种在20世纪90年代逐渐得到推广应用的科学理论，它是以提高产品价值和有效利用资源为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术.这里的“价值”是一个相对的概念，是指作为某种产品所具有的功能与获得该功能的全部费用的比值，这种关系可以表示如下： V=F/C 式中V价值 F产品的功能 C为实现产品功能耗费的成本 价值工程在建设工程项目中主要应用在项目决策和规划设计阶段，因为这两个阶段是提高建设工程经济效益的关键阶段。价值工程采用系统的工作方法，分析功能与成本，开展价值工程(原理)的应用。价值工程的主要特征是：以提高价值目标为重点，以功能分析为核心，以集体智慧为依托，以创造精神为支柱，以系统观点为指针，技术分析与经济分析相结合。运用价值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程功能不变的情况下降低工程的造价；运用价值工程，可在保证工程造价不变的情况下提高工程的功能；运用价值工程，可在工程功能略有下降的情况下使工程造价大幅度降低；运用价值工程，可在工程造价略有上升的情况下使工程功能大幅度提高。使设计工作做到功能与造价相统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基础，增加地下室，这样地下室既可以停放车辆和储存杂物，小区又可以不建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。这就是运用价值工程的结果。这样一来，既取得了经济效益又取得了很好的社会效益。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。 4、加强设计出图前的审核工作。在设计图纸出图前，严格质量审核。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。提高设计概算和施工图预算的准确性，防止“三超”(概算超估算，预算超概算，结算超预算)，具有重要的实际意义。一方面工程造价管理人员应主动与设计人员配合，认真运用价值工程原理及投资分析方法，对设计方案进行多方而分析比较和选择，同时加大经济论证的比重；另一方而在满足投资者所要求达到的使用功能的前提下，计算出最合理的工程造价。5、优化设计是控制工程造价的关键。对规划设计的“优化”是成本控制的关键点，但成本管理人员、设计管理人员难免对某些专业存在生疏、不了解的情况，所以应该尽量让相关专业部门一起参与结构选型设计、基础设计，参与材料、设备的经济性评估，为设计部门提供全面客观的经济性建议，做到经济合理性最大化。总体规划一经确定，如何搞好优化设计便是房地产开发企业控制造价的关键。例如层高的控制，在满足规范的情况下，层高如果每降低0.lm，就可节约成木1.1%；适当的采用大进深户型，可以达到提高容积率，增加建筑而积的效果。同时，针对地形、地貌起伏较大的情况，要做到因地制宜、合理利用。另外，精心设计，仔细的会审图纸，减少设计变更，也是控制造价的一个重要措施。 6、规划设计要树立“以人为本”的思想，适应市场需求。随着计划经济向市场经济的转化，房地产企业已由过去被动地接受设计转变为能动地根据市场引导设计，主要表现在设计前对房地产市场的调研上，一切从消费者需求出发，实现“以人为本”的营销理念，根据前期市场调查结果，细分市场，确定目标客户群，进而确定适销对路的户型和满足功能的户型，然后进行反馈。这样，不仅避免了设计的盲目性，减少了设计变更，又控制了工程成本，同时对房地产开发企业来讲，又增加了卖点，从而有效地发挥了投资效益。在“莱茵假日”项目上，“以人为本”的思想，抓住了山水楼盘“第二居“的市场定位，户型主要是一室一厅、两室一厅，面积从3285平方的范围。设计充分考虑了市场需求，创造了很好的卖点，在很短时间内就完成了预期目标。 7、把握好设计周期。正所谓“欲速则不达”，许多后期的成本失控都是规划设计阶段“赶时间”赶出来的。如缺乏以施工图为依据的成本控制目标而只能跟着经验走，大量的设计变更、甚至因规划不当造成后期销售失利等等，所以我们必须保证合理的设计周期。若开发商在规划设计把关方面的力量较弱，则应考虑委托监理工程师从事设计监理工作，确保设计一流，把设计质量搞上去，把建设投资降下来。若仅是造价控制方面的力量较弱，可把造价控制工作委托给社会化、事业化的工程造价事务所，让造价工程师从事设计阶段的造价控制工作，即概预算把关工作。在设计阶段，对于有些特殊的难以预料的情况，如地质、项目实施中人工、材料、设备价格上升、自然灾害等，在编制概预算时要预留“不可预见费”或“风险费”。不可预见费用的预测，需要造价工程师具有一定的专业知识，丰富的经验和判断能力，并与设计人员密切配合才能完成。签证变更的改进措施 1、严格控制工程量签证和设计变更的审批权限。对工程量签证和设计变更实行等级审批制度，即根据工程量签证和设计变更的造价高低，将审批权限划分为几个等级，不同的等级授予不同的审批款额度。例如，规定监理和甲方代表的审批权限为5000元以下，部门经理的审批权限为10000元以下，超过10000元的工程量签证和设计变更必须由工程部、设计部、成本部共同会签，超过50000元的工程量签证和设计变更必须经总经理签字认可。2、实行时间限制原则。对工程量签证、设计变更实行严格的时间限制。施工单位对拟提出工程量签证的项目，必须在该项目实施前3日内向监理公司递交工程量签证通知单和工程量签证审批单。 甲方应在3日内完成相关的审批手续。如因乙方原因超过时限，视为无效，严禁过后补办。如甲方在巧日内对乙方报送的签证报告未加以书面异议，视为工程师已认可该项签证。3、先定价后实施的原则。所有的工程量签证和设计变更都要实行先定价后实施，只有特殊情况才能例外。特殊情况是指必须马上执行而且延缓实施会造成重大损失的签证，对于特殊情况，施工单位必须立即无条件执行。树立成本管理思想与观念 一、树立企业成本管理的系统观念 在市场经济环境下，企业应树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一项系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。通过研究每种成本管理方法的本质及其适应的经济环境的特色，构造出系统的成本管理方法体系。随着市场经济的发展，为使企业产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产过程，戍本管理的内涵也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本，如人力资源成本、资本成本、服务成本、产权成本、环境成本等。对所有这些成本内容都应以严格、细致的科学手段进行管理，以增强产品在市场中的竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。 二、在成本管理中引入战略成本管理思想 在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈，面对激烈的行业竞争企业开始重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整。这样就进入了战略成本管理阶段。战略成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。即将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。它把企业内部结构和外部环境综合起来，企业的价值链贯穿于企业内部自身价值创造作业和企业外部价值转移作业的二维空间，价值链不同于价值增值，它是更广阔的外在于企业的价值系统链，企业不过是整个价值创造作业全部链节中的一部分，一个链节。因此，战略成本管理从企业所处的竞争环境出发，其成本管理不仅包括企业内部的价值链分析，而且包括竞争对手价值链分析和企业所处行业的价值链分析，从而达到知己知彼，洞察全局的目的，并由此形成价值链的各种战略。 三、 增强成本观念，实行全员成本管理 由于目前有不少的企业领导和工程技术人员不懂成本，因而对他们进行的设计、拟定的工艺，制定的计划，采取的措施，将对产品成本起什么作用，有多大的影响，一般心中无数。因此，加强成本管理，首要的工作在于提高广大职工对成本管理的认识，增强成本观念，贯彻技术与经济结合、生产与管理并重的原则，向全体职工进行成本意识的宣传教育，培养全员成本意识，变少数人的成本管理为全员的参与管理。企业应该高度关切成本专业人才的培养