潘集红旗楼招商建议(淮南全攻略).doc

潘集红旗楼招商建议一、潘集红旗楼的招商策略 1. 差异化经营 潘集红旗楼商铺要想获得成功必须考虑错位经营，这是保证商铺经营者本身获利的一个不可忽视的考虑因素。经营效应是改造商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。 （1）差别销售 从入市的出发点来看商铺更加注重项项目整体包装入市，因此发展商应该对所经营的业态以及经营环境、经营档次有所选择，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。也就是说如果红旗楼商铺的经营本身没有盈利的话，商铺的商业销售也就算是纸上谈兵。因此只有在销售或租赁的时候适当的规划“差别销售”，“带租约销售”，这样才能让买家看到收益。当然也不排除随着周边商业氛围的培育和经营特色的创造，导致业态、业种的适度重复反而有利于经营竞争和优惠价格情况的出现，因为招商就是择商，选择符合红旗楼的商业模式，后面我们说的招商规划。 （2）“放水养鱼”法 事实上，开发商、业主与商家的利益不是对立的，而是相互依存的。成功开业、持续经营才是各方共同的根本利益所在。市场培育也即放水养鱼，就是以合适的租金吸引目标商家入场，经过一定的培育期后，商业氛围成熟，经营业绩增长，租金上升，物业升值，实现多赢的结果。 2. 关注“主力店”和“形象店”效应 对于红旗楼商业，尤其是沿街特色街来说，“主力店”和“形象店”效应明显。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 商铺形象店是否进入红旗楼是投资者很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，加快红旗楼商业的招商进程。3. 控制招商节奏 招商是商业运营营销推广链条中最重要、附加值最高的环节，目前开发商已经认识到招商的重要性。招商的前提是商业运营的业态分布和规划，在成熟的规划基础上的招商才是有效和对路的。招商分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色美食街。从推广方式来看，红旗楼商铺的营销推广日趋理性，针对性地锁定目标客户群体，进行有效地信息传递。4. 选择好开业时间 招商基本完成后，就要规划好统一的商铺开业时间。社区商业与其它商业一样，在选择开业时间上也较为讲究，切忌开业时间不统一，以至造成一边营业，一边装修的局面。因此，在开业时间上尽量选择同一天。 二、社区商业项目的招商组合政策 1. 项目的铺位品类划分 第一楼：男士用品商店，男鞋、男装、运动用品应当集中布置 第二楼：女士用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具 第三楼：儿童教育培训，儿童电玩城，儿童智力开发业态； 第四楼：家居店、健身馆、主题酒店、时尚网咖。 2.项目的招商组合策略 服装店： 服装店的布局要尽量创造比较好购物环境。大的女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的一个重要因素，一般需要面积大，店铺形象好，低、中、高三个档次都具备。 家具店：家具店对位置的要求不高，但是由于这种商店要求仓库和展示空间面积大，主要位于地下室，在主要营业层只需要小面积展示空间 特色餐饮： 餐饮设施一般可以分为三类：即快餐、自助餐厅和大型中餐厅。快餐为员工和购物者提供餐饮。大型中餐厅能够周边客户招待客群。 形象店：礼品店、珠宝店、日化店、运动用品商店、箱包店、连锁超市，也可能包括一些信誉好的全国性珠宝连锁店。他们能够有效地增加商业房地产的吸引力，其销售收入也很高，收取的租金也相对高一些。 服务设施：服务设施包括理发店、美容店、主题宾馆、减肥沙龙等等，一般在项目项目中占的比例很小。由于面积小，故抵押保证金比较低。 3. 返租政策(1-3年) 组合运用三年免租期主要看招商业态，招商信息发布后1-3月优惠政策可以享受3年免租，主要针对大型业态，4-6月招商优惠政策1-2年，7-9月，招商半年免租期。 商业的销售主要看运营和招商，开发商看的短期效应