住房公积金管理风险分析及规避[文档资料]

住房公积金管理风险分析及规避 本文档格式为 WORD,感谢你的阅读。 随着公积金事业的不断发展，住房公积金管理中心归集、提取及信贷规模等各项业务量不断扩大，在资金运行过程中也会产生风险隐患，主要归纳为以下几点。 一、运行体制带来的管理风险 住房公积金管理条例明确规定，住房公积金管理中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理 中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。由于住房公积金管理条例规定 “ 受委托银行不承担住房公积金贷款的风险 ” ，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，也是造成公积金逾期贷款、逾期罚息增长的消极因素。 二、长期性、零售性风险 由于住房价值大 ，使用期限长，居民购买一套住房需要较长时间的资金积累，因此，个人住房贷款期限短则几年，长则 10 年， 20 年，这就为信用风险的缓慢积累提供了条件，国际经验认为个人住房贷款的信用风险一般在贷款后的 3至 8 年中逐步显现。个人住房贷款的对象是自然人，贷款笔数多，投向相当分散，单笔住房贷款金额相对较少，属于零售业务性质，每个人的工作，家庭，收入，资信等基本情况各异，并且单笔贷款金额较少，阶段还款流小，这些都会造成我们调查取证，跟踪管理工作分散繁杂，且操作环节较多，各环节均存在着风险，因而形成了风险分散的特征。 无论是房产抵押，开发商阶段性担保，回购或担保公司履约担保都只是第二还款来源，而一旦需要对贷款提前行使担保债权，那麽该笔贷款无论从质还是量上来讲都已经发生了损失。 三、抵押物风险 抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险，抵押物价值下跌风险，抵押物处置风险等。 1、从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证，房屋所有权证构成，但由于受现状限制，我们无法确定土地使用权情况，在不抵押土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵 押登记或预告登记，由于土地权利的不确定性，在行使抵押权时也存在着一定的不确定性。 2、抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落，抵押物折旧，毁损，拆迁，功能落后等原因导致价格下跌，不能足额抵偿借款人所欠贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，具有保值，增值的作用，从目前国内的情况看，除北京，上海等部分地区房价偏高外，全国房地产基本处于良性上升周期，房地产价格近期整体下跌可能性不大，但由于个人住房贷款还款周期较长，抵押物价值下跌尤其是现房拆迁风险仍然是我们要考虑规避的风险之一，应对房价偏高小区或有 拆迁风险小区适当降低贷款比例，形成稳健发展的态势。 3、抵押物处置风险是指因法律或事实原因，对抵押物不能处置或处置成本很高的风险。 2005 年 1 月 1 日起施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定对被执行人及其所抚养家属生活所必须的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或抵债。并规定对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。从法律后果看规 定的这两条造成了我们抵押权被实际悬空和抵押权前置性义务，未能严格保护债权人的权力，中心作为出借方，正当权益得不到法律的保护，同时还可能影响到一部分债权人的还款意向，甚至可能会导致一些债权人产生不良企图，利用新司法解释给债务人带来的保护权益，借故逃避还款，也不能将其居住的房屋变卖以收回贷款，这样的抵押实际上在执行中已经失去部分作用，从而加大了贷款风险。 四、借款人风险 住房公积金是国家机关，国有企业，城镇集体企业，外商投资企业，城镇私营企业及其他城镇企业，事业单位，民办企业单位，社会团体 为其在职职工缴存的长期住房储金。大量私营企业，个体工商户，自由职业者，进城务工人员缴交或短期内缴交住房公积金后具备公积金贷款资格，我们一方面要切实扩大缴存覆盖面降低贷款门槛，另一方面我们也应看到，由于这些职工流动性强，收入相对不太稳定，一旦就业环境发生变化，贷款人债务支付压力集中，出现延迟还款甚至无力还款的概率就会加大。我们现在公积金住房贷款不良贷款率非常低，不是因为我们的贷款审核工作做的比商业银行更完善，而是过去我们面对的人群几乎都在行政事业单位，一般很少出现收入锐减的情况，而且信用意识正确，还款意愿良好 ，相对有较强的稳定性。而留给商业银行贷款的人群大部分是工作环境不稳定，收入不稳定，偿还贷款能力不强的中低收入者，而随着我们公积金缴存面日益扩大，私营企业，个体工商户都加入到我们公积金贷款行列之中，这种优势就会逐步缩小。这部分人群的特点是工作收入不稳定，个人信息不确定，信用观念淡漠，还款意愿模糊。而公积金贷款的政策性特点，公积金制度的社会保障性质，决定了我们不能像商业银行那样选择 “ 优质客户 ” 。 由于国内失信惩戒制度尚不完善，借款人所在单位，中介机构协助借款人出具包括虚假收入证明，单身证明的虚假文件已 经司空见惯，对主动做假或协助做假的行为尚缺少有力的惩戒措施。 住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。 （一）确立住房公积金管理中心主导地位。解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化住房公积金管理中心主体地位，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自主权 交给住房公积金管理中心，由于受委托银行办事不力和操作失误 而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，体现住房公积金管理中心的主导地位。 （二）建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别