新三板土地违法专题.docx

1、山西民基：主办券商在尽职调查过程中调取并查阅了租赁合同、阳曲县发展和改革局企业投资项目备案证、打款凭证、记账凭证及相关的公司董事会决议，获取了公司出具的说明及政府出具的说明函。经核查:（1）公司租赁使用的土地性质为集体非建设用地；所有权为农民集体所有;规划用途农用地基本农田；实际用途为农业用途，具体为种植玉米、蔬菜、树苗。政府出具的土地情况的说明函，公司承租的阳曲县大盂镇在泉沟村范围内的600亩土地为集体农用地，规划用途为农用地基本农田，所有权为农民集体所有。依据公司出具的关于阳曲项目的情况说明，公司 600 亩土地的实际用途为种植试验性育苗195亩、玉米280亩、蔬菜120亩，空置12.93亩。（2）公司租赁土地按照相关法律法规履行了相关程序并获得了必要的批准，具体如下：2015 年3月10日,公司召开了董事会作出董事会决议，一致通过600亩土地的承租事宜。2015年3月13日，公司与阳曲县人民政府签订了土地租赁协议，协议约定：山西民基租赁阳曲县大盂镇在泉沟村范围内约600亩土地，建设“阳曲县高效农业科技苑项目”，用途为：农业种植与育苗。2015年4月27日，公司取得了阳曲县发展和改革局签发的“阳发改备案20156号”企业投资项目备案证。该项目备案明确了项目的建设规模及主要建设内容，具体为：项目占地607.93亩，其中定植苗木543.5亩，办公及区间道路等用地64.43亩。其中生物性资产建设为苗木种植，主要包括高端苗木展区、精品苗木区、彩色苗木区、珍稀苗木区、移植区、设施区、种植资源区、创意园、中药厂材培育区、轮作区等。土建基础包括办公室、宿舍、厕所、蓄水池、智能温室和道路的建设。购置机械设备包括拖拉机、打药车、除草剂及交通车辆等。同时，备案证要求在备案证有效期（24个月）内，应取得发改局对该项目节能评估批复，并取得国土、住房、环保、农委、林业等行政部门许可文件后开工建设，逾期作废。2015年3月13日，公司按照土地租赁协议约定，支付了1年的土地租金。综上，主办券商及远东律所认为，公司租赁土地按照相关法律法规履行了相关程序并获得了必要的批准。（3）公司租用的阳曲县大盂镇在泉沟村范围内600亩土地为基本农田，公司在该土地上种植了试验性育苗195亩、玉米280亩、蔬菜120亩，空置12.93亩。依据土地管理法和基本农田保护条例规定，禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。公司在基本农田上种植树苗的行为违反了我国对基本农田的相关法律规定。但是，公司作为承租方与出租方代表阳曲县人民政府签署了土地租赁协议。该土地租赁协议“第三项双方权利与义务”之“（7）甲方承诺其出租上述 600 亩土地的内部手续已经合法完善，如果因该土地手续或权利瑕疵给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方的实际损失”的约定，为出租方代表阳曲县人民政府对土地使用的合法性作了保证。另外，我们发现阳曲县发展和改革局下发的，阳发改备案【2015】6 号阳曲县发展和改革局企业投资项目备案证中关于建设规模及主要建设内容为：“该项目占地 607.93 亩，其中定植苗木543.5亩，办公及区间道路等用地64.43亩。其中生物性资产建设为苗木种植，主要包括高端苗木展区、精品苗木区、彩色苗木区、珍稀苗木区、移植区、设施区、种植资源区、创意园、中药厂材培育区、轮作区等。土建基础包括办公室、宿舍、厕所、蓄水池、智能温室和道路的建设。购置机械设备包括拖拉机、打药车、除草剂及交通车辆等。”公司作为土地承租方基于对政府以及相关部门的信赖，形成了违反基本农田相关法律、法规及其他规范性文件的行为。所幸，土地租赁协议于2015年3 月13日签署，公司在该土地上仅违规种植了195亩试验性育苗，未在土地上进行施工建设等破坏活动，未毁坏基本农田的种植条件。另外，阳曲县人民政府就该问题出具了说明函，具体内容为：就山西民基生态环境工程股份有限公司（以下简称“山西民基”）租赁的本辖区内600亩的基本农田用于试验性育苗的种植的事实，认定山西民基不存在过错，不会对此作出任何行政处罚。县政府将积极促成该土地租赁协议的解除及有关问题的妥善解决。综上，主办券商及远东律所认为，公司存在占用基本农田的情况，公司目前的用地情况违反土地管理法第三十六条、基本农田保护条例及其他相关法律、行政法规规定的情况，但是，公司是不存在因违反上述规定而遭受行政处罚的可能。（4）公司与阳曲县人民政府在签署了租赁阳曲县大盂镇在泉沟村范围内约600亩土地的土地租赁协议后，交付了一年的租金，接管了土地，但错过了育苗和植物种植试验的节气，只抢种了 195 亩的试验性育苗。公司为了不空置土地，也为了提高员工福利，在其余 280 亩土地上种植了玉米，120 亩土地上种植了蔬菜，目前仍空置 12.93 亩土地。公司目前因了解到该 600 亩土地为基本农田，而法律规定禁止在基本农田上发展林果业，决定将在基本农田种植的195亩试验苗木，于近期销售完毕。在基本农田上种植玉米和蔬菜虽然符合法律规定，但是，因为公司租赁该土地的目的已经落空，公司决定解除土地租赁协议，与土地出租方妥善解决善后事宜。所幸公司土地租赁的时间不长，经财务统计，公司在该土地上的实际投入为 380 万元，195 亩的苗木出售后完全可以收回投入，对公司未造成财产损失，更不会影响公司的持续经营能力。(5)主办券商和远东律所在前期尽职调查过程中调取并查阅了租赁合同、阳曲县发展和改革局企业投资项目备案证、打款凭证、记账凭证及相关的公司董事会决议，获取了公司出具的说明。根据公司与阳曲县政府签署的土地租赁协议，协议中出租方未告知标的土地为基本农田，协议中土地的用途约定为农业种植与育苗，出租方还承诺其出租的 600 亩土地的内部手续已经合法完善，如果因该土地手续或权利瑕疵给承租方造成损失的，承租方赔偿承租方的实际损失。此外,阳曲县发展和改革局下发的阳发改备案【2015】6号阳曲县发展和改革局企业投资项目备案证中关于建设规模及主要建设内容为：“该项目占地607.93亩，其中定植苗木543.5亩，办公及区间道路等用地64.43亩。其中生物性资产建设为苗木种植，主要包括高端苗木展区、精品苗木区、彩色苗木区、珍稀苗木区、移植区、设施区、种植资源区、创意园、中药厂材培育区、轮作区等。土建基础包括办公室、宿舍、厕所、蓄水池、智能温室和道路的建设。购置机械设备包括拖拉机、打药车、除草剂及交通车辆等。”从上述协议与备案证的内容以及对政府部门的信赖，公司方面确定租赁的 600 亩土地为可以合法种植试验性育苗的集体土地。根据股转公司的反馈意见，主办券商和远东律所要求公司就该 600 亩土地的合法合规向土地管理部门申请开具相关证明。公司在向相关部门申请开具合法合规证明时，意外得知承租的600亩土地为基本农田。随后，公司就该问题作出了关于阳曲项目的情况说明，情况说明中就600亩土地的问题作出了解决方案。另外，阳曲县人民政府就该问题出具了说明函，具体内容为：就山西民基生态环境工程股份有限公司（以下简称“山西民基”）租赁的本辖区内600亩的基本农田用于试验性育苗的种植的事实，认定山西民基不存在过错，不会对此作出任何行政处罚。县政府将积极促成该土地租赁协议的解除及有关问题的妥善解决。主办券商和远东律所认为公司提出的解决方案，有效纠正了错误使用基本农田的问题，对公司亦不会造成较大的经济损失，不会影响公司的持续经营能力，解决方案切实可行。综上，主办券商及远东律所认为，从租赁土地的角度核查，公司存在一定瑕疵，但是，并不影响公司符合“合法规范经营”、“具有可持续经营能力”的挂牌条件。2、中大新材2015年11月，枣庄熊耳山炉料有限公司与安城分公司签订租赁协议，安城分公司将位于枣庄市市中区税郭镇的场地租赁给枣庄熊耳山炉料有限公司。经枣庄市市中区税郭镇人民政府的确认，上述土地为未利用地。子公司租赁农村集体所有的未利用地未经批准进行建设活动，不符合土地规定的用途。根据中华人民共和国土地管理法第七十六条的规定：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款。主办券商及律师认为：公司子公司枣庄熊耳山炉料有限公司租用上述场地后进行了项目建设，面临租赁土地被责令退还、可并处罚款的法律风险。但1）2016年6月经枣庄市市中区税郭镇人民政府确认，上述土地原为未利用地，非农用地；2）对于子公司租赁上述土地进行建设活动经过当地镇政府确认，且截至本反馈回复出具日，政府部门并未对子公司的上述建设行为进行处罚；3）根据中华人民共和国土地管理法的规定，公司的上述建设活动面临的法律后果为责令退还上述土地，可以并处罚款，不属于必须处以罚款的情形。综上，主办券商及律师认为：子公司枣庄熊耳山炉料有限公司租赁农村集体所有的未利用地进行建设活动不属于重大违法违规行为。附：中华人民共和国土地管理法第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，