湖北省房地产估价师《理论与方法》后续开发经营期考试试卷.doc

湖北省房地产估价师理论与方法：后续开发经营期考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、目前，在我国征收土地实行级审批制度。 A：一 B：两 C：三 D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、城市详细规划分为控制性详细规划和_。 A土地性详细规划 B环境性详细规划 C管理性详细规划 D修建性详细规划3、某个国家从20022006年的基尼系数分别为033、038、039、041和045，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 4、下列房地产价格影响因素中不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向 B：楼层 C：方位 D：交通条件 E：工业用地的监测点评估价格5、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 6、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起_日内做出裁决。 A10 B20 C30 D45 7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为_。 A财产损失保险 B保证保险 C责任保险 D信用保险 8、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性 9、物业管理的招标方式通常采取_。 A公开招标、委托招标 B公开招标、邀请招标 C邀请招标、协议招标 D委托招标、协议招标 10、竣工验收费，属于房地产价格的。 A：开发成本 B：销售费用 C：管理费用 D：投资利息 E：工业用地的监测点评估价格11、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是_。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C成本利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D成本利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 12、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是_ A出租率 B基准收益率 C成本利润率 D财务杠杆比率 13、有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其对其债务承担责任。 A：出资额 B：注册资本 C：部分财产 D：全部财产 E：执行层的组织协调14、某宗地面积为5 000 ，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元，拟进行改造批准的规划容积率为50，楼面地价为1 500元，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元 E：工业用地的监测点评估价格 15、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门 C：市、县人民政府城市建设管理部门 D：市、县人民政府城乡规划管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。(2005年试题) A：减少 B：增加 C：不变 D：同步递减 E：借款合同 17、编制会计报表项目对应关系清楚、项目完整、数字准确，这体现了衡量会计信息质量一般原则中的原则。 A：明晰性 B：可比性 C：客观性 D：一贯性 E：执行层的组织协调 18、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为_。 A工程建设费用 B措施费 C规费 D直接工程费 19、某城市市区内有一座长期亏损的化工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应该按_进行评估。 A工业厂房 B工业用地 C商品住宅 D商住用地 20、某宗面积为3 000 的工业用地，容积率为08，楼面地价为700元现按规划拟改为商业用地，容积率为50，楼面地价为960元理论上应补地价【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A6.19 B6.42 C7.20 D9.58 22、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为_万元。 A-40 B400 C1800 D360023、当前，二级房地产估价机构资质中，有_名以上专职注册房地产估价师。 A3 B5 C8 D15 24、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。 A：10.0 B：14.0 C：25.0 D：35.0 E：借款合同25、房地产估价之所以要遵守合法原则，是因为房地产价值实质是房地产的价值。 A：社会 B：现实 C：权益 D：保险 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3 E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 2、工业用地使用权出让方式不包括。 A：招标方式 B：挂牌方式 C：划拨方式 D：协议方式 E：执行层的组织协调3、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20则该项目的期望值为 万元(2008年试题) A：267750 B：368060 C：400350 D：535680 E：借款合同 4、下列不属于划拨土地使用权范围的是_。 A政府大楼建设用地 B商品房建设用地 C经济适用住房建设用地 D国家重点扶持的水利项目用地5、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。 A：禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买 B：禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买 C：拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买 D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买 E：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买 6、零售商业物业租金采用净租方式时，形式一般有几种。 A：租户交纳固定的租金 B：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 C：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 D：租户按比例分摊与物业有关的保险费 E：所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 7、房地产的供求状况可以分为_。 A全国房地产总供求状况 B本地区房地产的供求状况 C全国本类房地产的供求状况 D本地区本类房地产的供求状况 E临近地区本类房地产的供求状况 8、下列引起资产和负债同时减少的经济业务是_。 A将现金存入银行 B购进一批材料，货款暂欠 C以银行存款购买设备 D以银行存款偿还银行借款 9、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。 A：拍卖人宣布的起拍价 B：买方的报价 C：拍卖的保留价 D：竞买人的报价 E：执行层的组织协调 10、下列行为中，应当缴纳契税的有。 A：房屋赠与 B：非法定继承人房屋继承 C：以土地、房屋权属抵债 D：以土地、房屋权属投资、入股 E：房地产抵押11、下列可无偿取得划拨土地使用权的有。 A：荒山 B：滩涂 C：沙漠 D：集体土地 E：城市的存量土地 12、保险的基本原则有_。 A最大利益原则 B权责一致原则 C保险利益原则 D近因原则 E损失补偿原则 13、住宅小区物业管理委员会由_的代表组成。 A住宅小区内房地产产权人和使用人选举 B街道居委会确定 C公安部门、房地产管理部门、街道居委会分别选派 D房地产管理部门确定14、房地产估价公司为其从业人员在房地产估价方面由于疏忽、过失责任而投的保险是。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调 15、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。 A：直辖市的城市总体规划 B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划 C：国务院指定的城市总体规划 D：其他设市城市的总体规划 E：县人民政府所在地城镇总体规划 16、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。 A容积率 B空置率 C利息备付率 D成本利润率 17、下列关于建筑详图，表述正确的是。 A：建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等 B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图 C：建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据 D：所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准 E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样，楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法 18、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。 A12.55% B12.68% C14.75% D15.01% 19、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题) A：流动比率 B：借款偿还期 C：现金回报率 D：资产负债率 E：利息备付率 20、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（） A0.18 B0.12 C4.09 D5.00 21、城市范围内的下列房地产中，属于应缴纳房产税的有_。 A名胜古迹自用的房产 B寺庙出租的经营用房产 C校办工厂的房产 D房地产开发企业建造未售但自用的房产 E地下停车场 22、”三通一平”一般是指某区域具备了_等设施以及场地平整。 A水通、气通、电通 B路通、水通、电通 C路通、水通、气通 D路通、电通、气通23、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期()与静态投资回收期()的关系是。 A： B： C： D：P” / E：借款合同 24、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m