《物权法》说明.doc

物权法起草人王轶:行政强制拆迁的做法将改正 “从物权法角度看，协议拆迁就是一个普通的买卖协议，不涉及公共利益，借公共利益名义对被拆迁人实施行政强迁的做法将被改正。”日，在中国城市规划年会上，中国人民大学法学院教授、物权法起草人之一王轶向与会者透露了一个重要信息：城市房屋拆迁管理条例将被修改，今后行政机关将不介入协议拆迁。 王轶说，几天前，全国人大常委会已经决定将对城市房屋拆迁管理条例进行修改，计划于今年月日召开相关会议，研究具体方案。眼下，中国很多城市在如火如荼地进行旧城改造、商品房建设因此才出现了重庆“钉子户”事件，户主吴苹在与开发商对峙年后，终于拿到天价补偿金同意拆迁。而拆迁有协议拆迁和征收拆迁之别，重庆“钉子户”事件属于协议拆迁，丝毫不涉及公共利益。 王轶举例说：“这好比有人看到我的水壶，想买它，可是我不想卖它，那人又整天缠着我要买它，我就开价万元。如果他善于谈判，能说服我，我可以按元钱的价格甚至免费给他；如果他不能说服我，那他就得给我万元。这两个条件都不具备，他到政府部门申请，强制我按照他提出的价格将水壶卖给他，这是毫无道理可言的！这是很简单的买卖关系，丝毫不涉及公共利益。”。 王轶说，目前，现行的城市房屋拆迁管理条例以及国内各省、市的城市房屋拆迁管理办法从来没有把协议拆迁当作是普通的买卖协议，而是规定在保障公共利益的前提下，拆迁人可以向政府申请行政强迁，这与物权法中私有财产受法律保护的立法宗旨不符。“风能进，雨能进，国王不能进”这句话的意思是说，即使最穷的人在他的寒舍中也敢于对抗国王的权威，风可以吹进这间房子，雨也可以打进这间房子，但是国王却不能随意踏进这间房子。世纪英国首相威廉皮特的这句名言可以用来解释物权法与被拆迁人息息相关的原因。 王轶认为，物权法出台的真正意图是让私人财产在与商业利益、公共利益发生冲突时，能得到合理、恰当的补偿。而城市房屋拆迁管理条例修改后，行政机关将不介入协议拆迁，结果是开发商要么有高超的谈判能力，要么就要有雄厚的财力，否则就会在以后的竞争中被淘汰。（黑龙江晨报/记者 刘 谦 赵政府） 城市房屋拆迁与物权法规范 2007年9月18日来源:金羊网-羊城晚报-物权法解读 -物权法的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，关于城市房屋拆迁问题的具体法律依据将由国务院根据全国人大的授权制定相应的行政法规。 在我国城市发展过程中，房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂，而其中发生的各种房屋拆迁纠纷，也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。在物权法出台之前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，尚无法律规定，实践中有关房屋拆迁的实施以及相关纠纷的解决的主要依据就是2001年国务院颁行的城市房屋拆迁管理条例，而这一条例的规范设计以及调整方式颇受诟病。 物权法的立法整理作用 在物权法于2007年3月16日颁布之后，由于城市房屋拆迁管理条例与物权法的有关规定不一致，因此会出现停止执行的问题，而城市房屋征收与拆迁工作将会陷入无法可依的状况。针对这一问题，国务院法制办会同建设部拟订了城市房地产管理法修正案草案，建议根据立法法的有关规定，在有关征收法律出台前，修改城市房地产管理法。2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议听取了国务院关于提请审议中华人民共和国房地产管理法修正案(草案)议案的说明，并最终通过该修正案，即在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”该修正案已经于公布之日开始生效。 由此可见，物权法的颁行对于城市房屋拆迁问题起到了很好的立法整理作用，而且根据目前的安排，关于城市房屋拆迁问题的具体法律依据将由国务院根据全国人大的授权制定相应的行政法规。城市房地产管理法的修正是以物权法为基础的，而国务院制定拆迁法规在法律性质上属于授权立法，因此将来国务院制定拆迁法规也必须以宪法和物权法的有关规定为依据，不得出现相违背的情形。 房屋拆迁的法律规范 房屋拆迁乃是以征收或征用为前提，物权法中并没有直接对房屋拆迁问题作出规定，但是其中涉及房屋拆迁的有关征收或征用法律规范主要有第四十二条、四十三条、四十四条和一百四十八条，根据这些法律规则的内容设计，有关房屋拆迁的法律规范应该包括以下方面： 第一，房屋拆迁须以公共利益需要为前提。 房屋拆迁通常是由于土地或作为私人财产的房屋被征收或征用，以及提前收回土地使用权而发生，而在此三种情形下，法律均明确规定，必须以公共利益为前提。首先，宪法中明确提出征收或征用必须以“为了公共利益的需要”为前提。譬如，宪法第十条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿；第十三条中规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。其次，物权法中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。再者，刚刚修正的城市房地产管理法第六条也明确指出，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋”。 第二，房屋拆迁必须以给予补偿为前提。 征收是所有权消灭的一种原因，其最终以所有权人丧失所有权为代价；而征用则是以权利人之使用权的丧失为代价，因此征收和征用在本质上是通过行政权剥夺他人财产权的行为，是一种不公平、不自由的财产流转行为，因此法律必须对此提供矫正或救济途径，通过法律事先强制性规定“给予补偿”为救济方法。对于补偿问题，在宪法、物权法以及新修正的城市房地产管理法中都有明确规定。物权法中特别强调对被征收人或被拆迁人的权益保障问题，第四十二条中指出，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。第四十四条还指出，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。第一百四十八条规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为征收征用权是法律赋予的，而补偿仅仅是一种事后救济，这是与物权法的立法精神相违背的。根据物权法，补偿是征收或征用权存在或产生的前提而非后果。 第三，房屋拆迁必须严格遵守法律规定的权限和程序。 拆迁以征收或征用为前提，而征收或征用又以公共利益需要和给予补偿为前提，在具备公共利益需要和给予补偿两个条件时，就会有征收或征用权的产生。而此种权力的行使，实质上乃属于行政权力的运用或行使，“绝对的权力绝对导致腐败”，因此法律需要从权限和程序两个方面限制该权力的行使。对此，物权法第四十二条、四十三条、四十四条中都有明确规定，譬如第四十三条规定，不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。而且需要进一步明确的是，违反法定权限和程序，也就丧失了征收或征用的权力，而以此为前提的拆迁行为也就当然属于无权、违法、无效的行为，因此而给被拆迁人造成损失的，违法或无权拆迁人应承担损害赔偿责任。 总之，根据物权法的规定，征收或征用必须以“公共利益需要”、“给予补偿”和“符合法定权限及程序”为前提要件，三者缺一不可，而以征收或征用为基础的房屋拆迁同样的应该遵守这一规定。 (韩光明 作者系中山大学法学院讲师、法学博士) 物权法焦点8：征收征用 房屋拆迁何以安民？ 2007年09月18日 16:37:53 进入论坛华商彩信手机报，精彩资讯早知道！移动用户发HSB到 7000 定制，6元/月! 物权法规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产应给予补偿 “我们一般看得到财产，看不到财产权，很多人觉得富人有一辆汽车，穷人只有一辆自行车，甚至连自行车都是破的，为什么能平等了？我们说不是在财产上平等，而是在权利上平等。 中国人民大学行政管理学系主任毛寿龙博士“ 近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，私权利与公权利出现摩擦与碰撞，物权法出台之前，私权利处于两难境地；物权法诞生之后，私权利将拥有一道保护墙。 对于8亿农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。在物权法中，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿成为人们关注的焦点。 公共利益如何界定 物权法第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 何为公共利益？清华大学法学院副教授申卫星认为，要严格限制公共利益的范围，只有机场、铁路、公路这些公共设施可以称为公共利益，但是单纯的列举是无法穷尽的。 北京市律师协会物权法专业委员会委员、拆迁法专家王才亮律师也表示，公共利益是一定要界定的，有太多地方政府和利益集团在公共利益的幌子下，做着伤害百姓利益的事情。 王才亮认为，在列举法、概括法都无法穷尽的情况下，可以使用排除法，即牟利的商业利益不应当是公共利益、为特定的一部分人服务的利益也不是公共利益、违法的利益也不是公共利益。 尽管界定各有标准，但专家们在一件事情上观点一致房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。 补偿标准如何确定 物权法第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。 “之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，王才亮律师说。按其理解，节假日加班三倍工资是补偿，而正常工资外给予的交通费、午餐费才是补贴。由此可见，补偿是要有一定标准的，是要细化的。而这种细化在物权法中予以体现。 对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。 补偿标准则依照土地管理法第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。 对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，王律师表示，按其理解，这个居住条件起码不低于原居住条件。 农民上告讨要征地补偿 2003年1月14日，某市甲区人民政府发布了征用土地方案公告，宣布将甲区A乡B村的28.4723公顷土地征用为城市建设用地，同时还发布了征地补偿安置方案公告，并于2002年3月22日做出了让农民限期腾地的决定。乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的征地补偿安置方案公告，给乙的补偿总额只有4.91万元，征地后其生活水平严重下降。 为得到合理补偿，乙等共20多名农民开始向甲区规划局和该市国土资源局甲区分局提出请求，未果。 2004年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告，向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。 案件回放 农民诉讼请求被驳回 甲区法院做出判决：驳回原告乙等人要求变更征地补偿标准不合理的请求。 甲区法院认为：根据土地管理法实施条例第二十五条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”甲区政府发布的征地公告称，此次征地由该省人民政府批准。因此如果对补偿标准有异议，由批准征用土地的该省人民政府进行裁决。 虚拟法庭 细化补偿农民将受益 物权法出台后，根据第四十二条判决，被告应向原告乙等支付土地补助费元，安置补助费元，地上附着物和青苗补偿费元，保障被征地农民的合法利益。 点评：物权法对于征收征用土地补偿问题作出了相对具体的规定，明确了应当按照国家标准给予合理补偿，细化了补偿费用的明目，改进了补偿方式，弥补了土地管理法及相关法律法规对补偿项目规定简单、补偿标准泛化、补偿救济程序诸多不足，避免大量土地征收征用补偿问题的争议。 焦点热议 “公共利益”界定由单行法进行 “公共利益”具体含义的界定，与土地、房屋的征收、征用和补偿密切相关。物权法草案二审稿曾规定：“国家为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的许可权和程式，可征收自然人、法人的不动产或者动产。” 在草案全文公布征求意见时，有许多人提出，草案未明确界定“公共利益”，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用。 但另一方面，也有人提出，现实生活中因征收土地侵害群众利益的情况，主要原因还不是对公共利益界定不清的问题，而是补偿标准过低、补偿不到位的问题。 为作出科学的回答，全国人大及其常委会有关部门举行了专门的立法论证会，多数专家认为难以对公共利益作出具体规定。据此，草案五审稿未对“公共利益”的具体含义作具体界定，而是建议由有关单行法作规定为宜。 草案五审时，一些常委会组成人员依然建议界定“公共利益”的含义。全国人大及其常委会有关部门与国务院有关部门进行反复研究后表示，关于“公共利益”的具体含义由单行法规定较为切合实际。因此，该意见在物权法定稿中给以保留。 名词解释 用益物权 “用益物权”是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权。物权法之拆迁篇：拆迁要尊重被拆迁人的意愿(2007-09-29 01:34:44)本报记者吴艳霞 实习生刘建辉典型案例重庆两家开发商共同对九龙坡区鹤兴路片区开发，拆迁从2004年9月开始，但惟独杨武、吴苹夫妻拒绝搬迁，房管局应开发商申请下达拆迁行政裁决书，并向法院提起先予强制拆迁申请，此后，法院裁定限杨武夫妇限期搬迁。但到期后杨武并未按规定履行，法院执行局又向杨武发出限期执行通知，责令杨武在2007年4月10日前自行搬迁，否则将择期依法实施强制拆除。4月2日下午，在法院协调下，吴苹夫妇和开发商就拆迁安置达成协议。根据房屋所在区的统一安置评估标准，双方同意按照采取约定方式置换产权，同时，由于先后断水、断电和断路，开发商同意补偿吴苹夫妇自2005年10月每月3万元盈利的餐馆营业损失费共计90万元。4月2日晚9时30分，开发商对这个钉了长达三年的“钉子户”进行拆除，备受关注的重庆“最牛钉子户”拆迁事件以和解的方式落下帷幕。专家说法出场专家：王强，河北三和时代律师事务所主任、一级律师。河北大学兼职法学教授、法律硕士研究生导师。在征收关系中，一方是政府，一方是财产所有人，包括集体、单位和个人。根据物权法的规定，政府有权对他人财产进行征收，社会公众服从政府权力勿庸置疑，但同时，政府权力同样必须受到法律制约。在被征收人的财产权这种私权利让位于政府的行政权力的过程中，财产权的保护是尤为重要的。在法律设计中，没有将政府征收权和财产权保护对立起来考虑。根据法律规定，通过补偿的方式填补被征收人的财产利益，也就是说被征收人被征收的财产必须得到公平补偿。在对“钉子户”的置疑声中，很多人指责吴苹夫妇滥用权利，而我认为，权利滥用应当是出于恶意、并且行使权利而自己并不受益却损害他人利益的行为，而在拆迁尚未达成补偿协议，为维护自身的财产权利而拒绝拆迁的行为，不能以“滥用权利”加以菲薄。重庆“最牛钉子户”事件的和解结果体现的是对私人财产权的尊重。名词解读征收：国家以行政权取得他人财产的行为，通常是政府部门以行政命令的方式，从集体、单位或个人取得土地、房屋等财产，集体、单位或个人必须服从。征收实际上是对被征收人财产的剥夺。为保护被征收人的合法权益，物权法对征收限定了严格的条件。相关法条物权法第42条 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。聚焦物权法：房屋拆迁该怎么补偿？ 2007/09/29 07:37来源：扬州时报进入社区讨论听听音乐看视频新闻扬州新闻网讯 记者张建伟 近年来，随着城市化进程日益加速，原来的城中村，如今高楼林立；原来的乡野农田，如今大道通衢；原来的街巷胡同，如今商厦栉比。变迁中，房屋拆迁引发的种种纠纷，也一次次的成为社会关注的焦点，因为之前，对个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，物权法实施以后，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收？一旦被征收征用如何补偿？这些问题都将有明确定论。 “幸 福，政府让我告别了老房子” “是政府让我们告别了破破烂烂的洼字街，住上好了八辈子的文昌苑”。昨日，家住文昌花苑的陈大爷告诉记者，洼字街的建筑基本是上世纪50年代以前的破旧房子，刮风下雨自不必说，单是往解放桥上一站，洼字街的破破烂烂尽收眼底，与古运河风光带等大环境极不相称。拆迁时，政府实行货币或新居安置，我们都非常激动和满意。 时任市房管局房改工作处的王春龙处长告诉记者，洼字街改造工程深得民心，特别是拆迁安置，市民满意度极高。一变天地宽，创新改变世界。我市跳出老城建新城，对城区古建筑资源进行整合，统一拆迁改造、规划建设居住社区，实现城市建设和古城保护的有机结合。成片开发、分步实施、滚动推进的保护和开发方式，震醒了千年沉睡的古城。 王春龙说，物权法中再次明确规定了公共利益具有前提性条件的约束作用。譬如，第四十二条中第一款首先再次重申了征收征用必须以公共利益需要为前提，而第一百四十八条则指出，提前收回土地使用权也必须以公共利益的需要为目的。过去，东圈门算得上是个老城区比较破旧的地方。民房高矮不一，色调参差不齐。前几年，市委、市政府启动“双东整治工程”。不到一年时间，“老巷”变“古巷”，原先的破旧民房变成了一个民居世界。 补偿已到位，工程进度不影响 最近，市民钟先生遇到一件烦心事。他的山西老家有一处老宅院，地处长陵公路长治县段西侧30米处，去年该公路改造成了一条景观大道，向东西两侧各加宽20米，涉及到的拆迁房屋均给予了较高补偿。今年五一“黄金周”前，改造工程宣告结束，钟先生老宅院与公路毗邻，成为该路段最具商业价值的黄金区位。 今年6月份，老家所在地的村委欲与房地产商联合在公路西侧开发二层商铺用房，对外公布售价为3000元/平方米，有关负责人在与钟先生协商时，对原临街老宅评估价为300元/平方米，直至昨日，他们电话中先后谈了十多次，钟也一直未同意。最后对方表示，补偿已经到位，为不影响工程进度，国庆后将进行拆除。 昨日，记者咨询了江苏擎天柱律师事务所主任律师张一军。张律师表示，物权法中第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”，但可以明确的是，房地产商开发商业用房，绝不是为了公共利益，相关补偿在没有达成一致意见后，下月房地产商强制拆迁将涉嫌违法。 前提：公共利益、补偿和合法程序 昨日下午，仪征市部分农民接受记者采访时表现出了自己的担忧。以前有关部门征地，只要有合理补偿，农民就没有什么怨言，哪管得上此地块是作何用途。虽然物权法实施在即，农民的土地、市民的房屋什么情况下可被征收，一旦被征收征用，如何补偿？他们至今仍“一头雾水”。 张一军律师分析后认为，对于农民来说，其最大的私权利便是集体所有的土地，以及依靠土地生存的权利。对城镇居民而言，房屋是其私权利之一。土地征收和房屋拆迁，最终以所有权人丧失所有权为代价。根据物权法的规定，征收或征用必须以“公共利益需要”、“给予补偿”和“符合法定权限及程序”为前提要件，三者缺一不可，而以征收或征用为基础的房屋拆迁同样也应该遵守这一规定。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。需要注意的是，给予补偿是房屋拆迁的前提而非后果。在实践中，很多人认为补偿仅仅是一种事后救济，这是与物权法的立法精神相违背的。 “公共利益”界线决定拆迁性质 物权法第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”如何确定公共利益？成了物权法核定拆迁性质的关键。 何为公共利益？扬大管理学院市场经济学教授潘成云认为，国外界定公共利益有六条标准：一是合法合理性，二是公共受益性，三是公平补偿性，四是公开参与性，五是权力制约性，六是权责统一性；公共利益在不同的国家有不同的界定方式，在我国一般情况，只有机场、铁路、公路这些公共设施可以称为公共利益，但是单纯的列举是无法穷尽的。在列举法、概括法都无法穷尽的情况下，可以使用排除法，即牟利的商业利益不应当是公共利益、为特定的一部分人服务的利益也不是公共利益、违法的利益也不是公共利益。 但是，目前我国并没有明文确定“公共利益”认定的方法和程序。随着物权法的相关配套法律法规，诸如国家征收法等也即将出台，这些配套法律法规的制定对公共权益的认定、各种情形下的拆迁程序、补偿标准等内容进一步明确和完善，将最大限度地保障集体、单位及个人的财产，发挥物权法的功效。 虚拟案例 农民上告讨要征地补偿 2005年1月14日，某市甲区人民政府发布了征用土地方案公告，宣布将甲区A乡B村的30公顷土地征用为城市建设用地，同时还发布了征地补偿安置方案公告，并做出了让农民限期腾地的决定。乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的征地补偿安置方案公告，给乙的补偿总额只有10万多元，征地后其生活水平严重下降。 为得到合理补偿，乙等共20多名农民开始向甲区规划局和该市国土资源局甲区分局提出请求，未果。2006年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告，向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。 案件回放 农民诉讼请求被驳回 甲区法院作出判决：驳回原告乙等人要求变更征地补偿标准不合理的请求。 甲区法院认为：根据土地管理法实施条例第二十五条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”甲区政府发布的征地公告称，此次征地由该省人民政府批准。因此如果对补偿标准有异议，由批准征用土地的该省人民政府进行裁决。 虚拟法庭 细化补偿农民将受益 物权法出台后，根据第四十二条判决，被告应向原告乙等人支付土地补助费元，安置补助费元，地上附着物和青苗补偿费元，保障被征地农民的合法利益。 点评：物权法对于征收征用土地补偿问题作出了相对具体的规定，明确了应当按照国家标准给予合理补偿，细化了补偿费用的名目，改进了补偿方式，弥补了土地管理法及相关法律法规对补偿项目规定简单、补偿标准泛化、补偿救济程序诸多不足，避免大量土地征收征用补偿问题的争议。 相关链接 “最牛钉子户” 有滥用权利之嫌 几个月前，重庆“最牛的钉子户”一案在全国备受关注。有的学者认为，此案中开发商建设不属公共利益范畴，若物权法生效钉子户可胜诉。当舆论普遍支持被拆迁户杨武一家时，物权法起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授发出了不同声音，拒绝拆迁的理由是不涉及公共利益，但这条理由不能成立。江平教授认为，如果补偿合理，就应该拆迁。如果当事人认为补偿不合理，应该到法院进行诉讼。 江平教授是中国民法学界的泰斗，他的话不无道理。物权法作为民法体系的一部分，当然遵循民法“平等、自愿、公平、诚实信用、禁止权利滥用”的基本原则。开发商财大气粗、可以运用的社会资源大于被拆迁户，但法人和自然人之间依然是法律地位平等的民事主体。他们之间的交易应该等价有偿，但也应该在自愿的前提下。 现在的问题是，杨武作为被拆迁户对补偿并不满意，他们不愿意搬出位于重庆杨家坪鹤兴路的二层商业楼，杨武在道义上占优势总不能强买强卖吧！问题在于，民法中的“意志自治”的自愿原则是有限制的，民事主体的意志自由并不是绝对的，其不得违背法律规定，不得损害国家利益和社会公共利益，否则就有滥用权利之嫌。 物权法的推出将是解决拆迁问题的新起点 2007年09月30日 10:48 来源：中国新闻网9月28日获悉，2007年10月1日起，物权法将正式施行。物权法历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。（资料图） 中新社发 井韦 摄版权声明:凡标注有“cnsphoto”字样的图片版权均属中国新闻网，未经书面授权，不得转载使用。 中新网9月30日电 美国新闻周刊 中文月刊刊发题为解决拆迁问题的新起点的文章指出，物权法将是解决中国房屋拆迁问题的一个起点，而非终点。以下为文章全文最近，家住上海市嘉定区江桥镇高潮村的胡明翠怎么也高兴不起来。2002 年，拥有“城市户口”的她，花了 32 万元人民币(4.2 万美元)向当地村委购买了这幢总面积为 210 平方米的两层别墅。这种直接销售给集体组织成员之外的“小产权房”，由于建造在农村集体所有制土地上，而且都没有经过规划和没有缴纳土地出让金等费用，因此，胡明翠只能拿到乡政府颁发的乡产权证，而无法拿到国家房管部门颁发的商品房产权证。尽管 3 月 16 日全国人大宣布，第一部以保障私有物权为目的的物权法将于今年 10 月 1 日正式实施，但当她知悉北京市房山区青龙湖镇的小产权房于 3 月 27 日被政府强制拆除之后，她便一直在担心自己的房子会遭遇相同的命运。 胡明翠说：“我花了钱，买了这个房子，它就是我的私有财产。政府不能说拆就拆。”在中国，像胡明翠这样的“小产权户”有非常多。单在高潮村，购买了小产权房的城镇人口便有一百多户。他们都和胡明翠一样，盼望物权法快些到来，因为“到时候我的房子就不是违法的” 。 但显然这仍然是胡明翠和其他“小产权户”的主观愿望。我爱我家地产经济公司副总经理胡景晖指出，物权法保护居民私有财产的前提是：财产的取得、使用、收益、转让必须符合法律的规定。但根据现有的法律，建造在农村集体所有制土地上的小产权房，如果想销售给城市人口，必须经过国家的征用，在交纳一定的土地出让金，变成城镇国有土地之后，才能通过招拍挂的方式进行出售。没有经过这一过程的私自买卖，即使在物权法实施之后，还是违法的。 隆安律师事务所的陈旭也同意，并指出物权法乃属于宪法一类的原则性法律，尽管当中规定城镇集体所有的不动产和动产，由集体享有使用权、所有权、收益权和处置权， 但是判断具体事件合法与否，还是要看具体法规是怎么规定的。由于目前中国有关小产权房的许多法律都分布在土地管理法、房地产开发管理条例等部门性的法律法规中，而且土地管理法中也明确规定了，没有经过规划的集体所有土地是不能被随意处置，故即使物权法推出之后，小产权房还是违法建筑，仍可以被政府强制拆除。 然而，北京经济时报房地产部主任谢光飞却不认为小产权房在物权法实施之后会被拆除。他表示，物权法明确规定了农民对拥有的土地享有所有权和处置权。所谓“处置”就是指盖房子、买卖和转让，因此说小产权房违法是站不住脚的。另外，他还指出，物权法并没有规定小产权房是不能接受的，也没有具体条文规定农民不能转让和处置宅基地。 谢光飞说：“法律不禁止的原则上我们就可以去做。”再者，物权法也规定了私人对不动产、动产享有所有权。小产权房也是不动产，如果小产权房受到侵犯，户主有权力要求返还。他进一步指出，小产权房与现行的经济型适用房很相似，同样没有上缴土地出让金，也同样拿着不同于商品房的产权证。故既然经济型适用房能够得到物权法的保护，在城乡一体化的今天，小产权房也应当如此。他说：“政府不能随意用推土机拆毁小产权房，这样的行为反而是违法的。” 但胡景晖认为，不能把国家所有土地上的经济型适用房和农民集体所有制土地上的小产权房一概而论。他指出，虽然建在农村土地上的不动产确实受到物权法的保护，但保护的对象是农民，是那些能够合法取得这些房子的所有权人。同样地，城镇户口的人在城镇土地上购买经济型适用房也会受到保护。但物权一旦跨过城市和农村的界限，保障便失去法律效力。 不过他也指出，小产权房是否会被强制拆毁，其实也要视该小产权房是建在耕地或非耕地上而定。过去国家为了保障十几亿人口的吃饭问题，故设立起了一根 18 亿亩耕地的红线。在中国，这 18 亿亩的耕地面积是无法动摇的。因此，建在耕地上的小产权房，无论什么原因都会被拆去，而建在非耕地上的小产权房，则有机会因为物权法的推出，使政府在处理小产权房的业主后续问题上变得谨慎和人道。胡景晖表示，目前大多数人都倾向接受把产权买卖关系变成长期租赁关系的解决办法。也就是说，把土地使用权转化为城里人向农民长期租用，这样房子就可免遭拆毁。但目前仍未有定论。 对此，九鼎公共事务研究所研究员秋风则另有看法。他说，即使推出了物权法，政府若仍禁止农民在宅基地上建筑商品房，实际上便是剥夺了农民实现土地收益最大化的权利。政府是国有土地的所有者，农民也是农村土地的所有者，政府可以随便拿土地做生意，农民为什么不行？允许农民转让土地所有权本身就是一种制度上的创新。况且，目前中国许多农民都在出售房屋，不少土地的法律规定事实上已经被农民所废除。故从这个角度来看，物权法未推出，本身关于土地产权的规定，包括对小产权房的享有，实际上便已滞后于现实，有必要根据相关的情况作出修改和补充。 物权法起草人之一、中国人民大学法学院院长王利明对此并不赞同。他表示，当初起草物权法的时候，许多专家就已经对小产权房的存在问题提出了不同的看法，而最后，更决定对这个争议性很大的问题采取了维持现状的处理办法。物权法的确没有明确提及如何处置小产权房的问题，但它还是为将来的改革和发展留了余地。他表示，未来可能出现专门的特别法规来规范小产权房的问题。 除了小产权房，“钉子户”(拒被拆迁者)也是人们对物权法的另一关注重点，特别是它所引发的公共利益之争。2007 年 4 月，在已被挖了十米地基中间的孤岛上坚守了三年的重庆“钉子户”杨武，从开发商处获得约 350 万元(46 万美元)的拆迁补偿费及价值 30 万元(3.9 万美元)的安置房。他认为，这是开发商在知道新的物权法推出之后，他们出于非公共利益的拆迁行为将必败无疑而作的妥协。 杨武的胜利，近日导致了全国各地涌现许多效尤的“钉子户”。例如河南焦作中站区新采煤南街，有一户张姓夫妇至今拒不搬迁，要求补偿8万元和在购置新房的时候获得较优惠的价格。他们的拒迁目前造成两个单元的楼房无法建设，22 户居民不能按期搬入新房。另外，居住在吉林长春市的 80 岁老人苏连弟，也拒绝搬迁出他 54 平方米的房子，因为拆迁公司不能满足他要求获得一间 64 平方米住宅和比住宅房标准较高的补偿。 根据物权法的第 42 条规定，为了公共利益的需要，政府或开发商可以征收个人的房屋或其他物权，但必须依法给予拆迁补偿。而对于非公共利益的商业拆迁，物业的权利人可以自主决定是否转让自己的物权。这无疑是对以往内地普遍存在的强迁行为这一历史的一个巨大进步。然而，对于杨武的案例，物权法起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授则很不以为然，并表示“他说不涉及公共利益就不涉及了？” 但江平也承认，物权法中所指的出于社会公共利益，可以征收私人财产，包括房屋拆迁等条文，的确并没具体列举哪些是公共利益的需要。因为现实中公益与商业的界限是很难划分，也很难用条文化的形式列举。例如，医院和学校都是公益需要，但医院也有营利性医院，学校也有民办高收费学校，故公共利益与商业利益的区分和判定，都必须由司法来解释。 另外，江平认为，物业权利人如果对拆迁的补偿表示不满，应循法律途径进行诉讼，而非成为“钉子户”。 王利明也指出，物权法里也允许商业利益的拆迁，因为在成片的商业开发中，也可能会涉及到一些非商业利益。例如,建设工业园区可以增加税收，获取一定经济利益，但在小区建设中也可能修建医院和学校,这就在客观上使其他社会成员受益。而且，公共利益和某些社会成员的利益的集合也可以相互转化。 还有一个月，物权法就要正式出台了。它已从大的方面赋予了人们对私有财产的诸多权利，虽然当中仍有许多模糊地带，且像胡明翠这样的小产权户，以及张姓夫妇和老人苏连弟等“钉子户”在物权法下是否合法和会否得到保护，目前仍是个未知数，但肯定的是：物权法将是解决中国房屋拆迁问题的一个起点，而非终点。(邹雅楠 吴晓波) 窗体顶部物权法10月1日实施 拆迁补偿标准明起提高 【打印本稿】【进入论坛】【推荐朋友】【关闭窗口】2007年09月30日 13:48朱治华物权法及新修订的物业管理条例10月1日实施人民大学专家指出拆迁补偿标准明起提高专家同时建议出台配套法律防止“一房二卖”对部分诉讼时效进一步明确中华人民共和国物权法将于明天正式实施，与物权法配套的新修订的物业管理条例也将于明天实施。但是，涉及物权人权利的诉讼时效以及物权人在寻求法律保护时用哪一部法，都需要做出明确的司法解释。对此，中国人民大学法学院教授杨立新和法学博士吴春歧今天提出相关建议。另外，专家就不动产统一登记等问题也提出了看法。拆迁补偿标准将提高中国人民大学法学院教授杨立新说，物权法第42条对城市房屋的拆迁、明确三项补偿安置原则，做出了一系列规定，将提高被拆迁人的补偿标准，以便于对物权法进行落实和细化。中国人民大学法学博士吴春歧说，原来的城市房屋拆迁管理条例对被拆迁人的权益保护不足，出现纠纷后没有具体的救济渠道。所以，与物权法配套的相关法律将对此进行明确规定，今后在城市房屋拆迁中，应该是政府或房地产开发商和被拆迁人要相互认可的市场化的补偿办法，而不是让被拆迁人被动接受。5个权利需明确诉讼时效杨立新说，最高人民法院应该尽快出台物权法司法解释，对一些法律重叠问题进行厘清。他说，在物权法的第三章第33条37条中，规定了物权人因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利等5个权利在立法时没有进一步明确诉讼时效。对此，最高人民法院应该做出进一步解释。建议出台不动产管理办法中国人民大学法学院教授杨立新说，国务院应该尽快出台不动产暂行管理办法,落实和细化物权法中提到的登记制度，比如针对一房二卖的问题，可以用“预告登记”来解决，但需要进一步细化。另外对更正登记制度和异议登记制度进行进一步明确和细化，为的就是及时纠正登记错误，防止损害发生。更正登记制度，指权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项是错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。中国人民大学法学博士吴春歧认为，应该出台一部不动产统一登记法。物权法实施后，应该从物权人的角度出台新法，向社会公开不动产的权属状况，任何人不得侵害。物业管理条例进行修订杨立新说，对原来的物业管理条例修订以后，明确业主可以通过起诉撤销业主大会或业主委员会，严格专项维修资金使用条件，明确专项维修资金属于业主所有，专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。新修订的物业管理条例明确规定，只要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业管理企业。他说，与此同时，物业收费问题也将得到解决。另外，物业公司的广告经营所得利润也应该归全体业主所有。窗体底部有物权法 拆迁办何须千般叮咛?文章来源：新华网 | 时间：2007年10月08日随着天气转凉,长春市的拆迁工作已进入收尾阶段。长春市拆迁办近日要求各拆迁单位要文明拆迁和人性化拆迁,严禁采取涉黑和砸门窗等非正常手段强迫被拆迁人搬家,严禁擅自组织强制拆迁。(东亚经贸新闻10月7日) 今年10月1日,是一个重要的历史时刻,具有划时代意义的中华人民共和国物权法正式实施。物权法改变了固有拆迁的模式,从尊重公民的物权角度出发,以法律的形式推翻旧有的先拆迁后谈补偿的霸道做法,确保了公民在补偿问题得到妥善解决后,再行拆迁的合法做法。恰在这个时候,传来长春市拆迁办要求拆迁单位人性化拆迁的新闻,耐人寻味。 长春市的提醒,显然有一定针对性。长春市拆迁办在下发的要求中,提到了两处严格执行,四处严禁,皆为此前国家三令五申严令杜绝之事。在拆迁工作已进入收尾阶段之时,再提这些,其目的,应该是委婉地向外界透露在该市拆迁中依然存在着不严格执行、我行我素的不文明、不人性的拆迁行为。 笔者认为,这是一个必须正视的问题:虽然物权法已经实施,但法律的实施并不等于相应的法治观念已经在当事各方内心扎根;物权法只是开了一个好头,相关细则如果不及时跟进,很容易被一些权力部门及利益集团架空。在过去相当一段时间里,民房拆迁即意味着一大批政府工程的启动。只需相关部门一声令下,拆迁就板上钉钉了。随后才有补偿一说,公民的物权利益根本得不到保障。在物权法实施之后,意味着很多部门官员必须换脑筋。然而那些习惯了采取降低、克扣拆迁户安置补偿标准;习惯了在与被拆迁人未达成补偿安置协议的情况下就强行实施断水断电行为;习惯了采取威逼、恐吓等手段,强迫被拆迁人搬家的利益单位怎么可能一夜之间就想明白了,就善良了,就守法了,就人性了,就文明了呢? 要让相关各方改变观念,除非他们为此付出惨重的代价,除非违法单位被物权法砸得头破血流;除非维权者与侵权者经历过无数次的交锋,最终以侵权者的失败而告结束;除非维权公民不信邪只信法只有到了这种时候,我们才不会再祈求某个城市拆迁办的慈悲为怀,才会放心大胆地让那些蔑视法律尊严的开发商与拆迁单位只管放马过来。因为,物权法在上! 大风物权法改变城市房屋拆迁“游戏规则”记者吴宏林今年10月1日物权法正式实施。百姓普遍关心的拆迁问题也将随着物权法的施行，发生诸多变化。物权法缘何会改变充满争议与矛盾的城市房屋拆迁行为，百姓应该如何利用物权法更好地保护自己的合法权益？这成了大家普遍关心的问题。为此，记者采访了有关部门和对物权法颇有研究的宁夏怀远律师事务李志银律师。物权是“具有排他性”的权利，任何人不得随意侵犯李志银介绍，物权法第二条第三款规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，是关于物权具有排他性权利的规定。在民事法律上，凡是有排他性的权利，国家均采用追究刑事犯罪责任和民事责任进行保护，如在刑事上，设定侵占罪、抢夺罪等，在民事上设定侵权的民事责任和违约的民事责任等方式进行保护，禁止任何单位和个人侵占，哄抢和破坏；不仅排除一般人的干涉，而且“排除国家的干涉”。这一规定说明，任何人，包括各级政府，不经过法定程序也不得超越权限，侵犯公民的私权利。国务院城市房屋拆迁管理条例停止执行由于2001年出台的国务院城市房屋拆迁管理条例与物权法中有关规定相抵触，该条例在物权法实施后将停止执行。在国家征收法或者征收条例没有出台以前，将出现一个法律上的“真空”状态，因此，国务院已委托建