成都酒店式公寓市场研究.doc

成都酒店式公寓成都的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，主要集中于“小户型单身公寓”，从2006年开始，这类物业进入成都住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量成都新兴白领的年轻购房群和投资客。近些年随着成都房地产行业的高速发展，逐渐出现了一种比传统酒店式公寓更为高端的服务式公寓，代表项目有香格里拉服务式公寓、鹭岛国际社区原石滩5A级高档酒店公寓。1.成都酒店式公寓区域分布从成都酒店式公寓历年的发展情况来看，从2006年开始，成都地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2008年由于地震及金融危机的影响略有下滑，但到了2009年持续至今酒店式公寓供应量升幅明显。成都酒店式公寓的分布主要集中于一环路、二环路及市中心一带，以天府广场为中心向四周辐射，方向跨度10多公里。其中西南两片区是酒店式公寓分布最为集中的区域。东北两片区虽然也有部分酒店式公寓项目，但是相对比较分散。地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的“高端居住物业”，吸引的是“高层次的消费者”，位于“高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标。成都市目前的酒店式公寓项目几乎都分布在各个辖区内商业及交通环境成熟的位置，周边配套完善，设施齐全。2.成都酒店式公寓租金情况（2010年数据）成都市中心城区由酒店经营管理公司统一经营管理的酒店式公寓租金价格比较稳定，一般在40-45/；由个体出租的酒店式公寓价格高低不一，浮动较大，上至50元/，下至30元/，房屋装修条件、地段位置、项目建成时间、小区环境及房东个人因素等多方面原因共同影响物业租赁价格；酒店式公寓的分布区域环境不同，目标客户有差别，产品定位也不同，因此相对应的租金也有一定差异，天府广场、万达广场等商业集中区域平均租赁价格略高；成都北边由于建材、物流、批发等行业大量集中的原因，导致区域环境较差，酒店式物业品质及租赁价格偏低，且更多以个体租赁为主；其余三个方位的租金及性价比按照综合考量来看，依此为南边、西边和东边。成都部分酒店式公寓租金价格样板名称面积（）租赁方式租金（元/）区域三益公3050统一经营60春熙路成功银玺3048个体经营3540建设路金府SOHO3890统一经营34金府路熙城国际3545统一经营35西门车站秀城嘉园3062统一经营37一环路西三段城市理想3761个体经营5060天府广场力迅领筑4448个体经营5060文翁路3.成都酒店式公寓销售情况成都市场目前对于酒店式公寓销售认知情况差异较大：将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼（40-60）添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率；利用酒店式公寓商业属性，与商铺进行类比，突出价格差异。成都部分酒店式公寓销售情况样板名称面积（）销售方式单价（元/）区域三益公3050捆绑销售13000春熙路成功银玺3048独立销售7000建设路金府SOHO3890捆绑销售6300(+400/装修费)金府路熙城国际3545捆绑销售7500西门车站秀城嘉园3062捆绑销售7500一环路西三段城市理想3761独立销售13000（精装）天府广场力迅领筑4448独立销售13000（精装）文翁路表格中捆绑销售的概念是指开发商将项目销售给个体业主的同时，个体业主需与酒店经营管理公司签订为期1015年的长期租赁协议，租赁起始价格及上涨幅度由酒店管理公司统一确定，个体业主无定价权；独立销售的概念是指开发商将项目销售给个体业主，通常只对公共部分进行装修，个体业主需对购买物业单独进行装修，之后可以自行拟定价格出租或委托项目所属的物业管理公司对外租赁。4.成都部分酒店式公寓租售情况对比项目三益公成功银玺金府SOHO熙城国际秀城嘉园城市理想售价（元/）13000700063007500750013000租赁（元/年）720444420420444660租赁方开发商个体天府丽都凯宾酒店凯宾酒店个体各项目租售比5.5%6.3%6.7%5.6%5.9%5%平均租售比5.8%5.成都高端服务式酒店式公寓6.普通酒店式公寓个案分析（1）金府SOHO 现酒店价格250350元/晚开盘时间：2010/5/1入住时间：2011/8占地面积：4408平方米竣工日期：2011/12容 积 率：12建筑面积：68620平方米物业管理费：2.5元/平方米月绿化率：30%SOHO小户型均价：6200元/（2010年）目前均价6600元/楼层状况：1期1-6层商业；7-10层酒店；11-22层住宅；23-31层写字楼SOHO区间：3890项目位于成都市西北面的二三环之间，金府路内侧，距离三环路大约1公里，地处金府商圈和九里堤居住片区双辐射核心区域，被华侨城休闲商业区、沙湾商务商业区和蓉北物流商业区所包围，同时受益于以上五个区域的发展。 项目打造的是金府商圈的地标性建筑，软硬件配套也是区域内的标杆。拥有6000平米的休闲广场、三层超大地下停车位，并聘请世界四大行之一的世邦魏理仕担纲物管顾问，为项目量身打造如商务秘书服务等一系列的特色物管服务。 项目对面是全国闻名的金府商圈，被誉为是“西部生资第一圈”，整个商圈的规划面积为2.5平方公里，目前商圈的年交易量已经达到300亿左右，并且政府还明确表示，商圈未来的20年不拆迁不转移，并将加大投资力度，提升整个商圈的档次，使商圈发展更具规模化和规范化。 项目背后是常住人口达到50万人的九里堤居住片区，为项目提供了完善的商业配套和交通配套，距离项目3-5分钟车程就有人人乐、沃尔玛和摩尔百盛三大购物中心，九里堤公交站、茶店子客运站以及火车北站都相距不远，几十条公交线路到欢乐谷、一品天下美食街和市中心都非常便捷。整个项目产品定位为专业SOHO公寓，并引入锦城天府丽都的升级精品店锦城君逸酒店对其90套SOHO公寓按照四星级标准统一打造。酒店式公寓租金信息项目2010年5月1日开盘，根据现场销售人员介绍，户型区间在（3845）的酒店式公寓几乎会在开盘当天售罄，仅有可能留存少量略大的户型（7090）。酒店式公寓统一打包给锦城君逸酒店经营管理，起始租金34元/，每三年递增9%，由于酒店定位标准为四星级，业主需缴纳400元/装修费给酒店管理公司。（2）力迅领筑 现在租金：234元/晚开盘时间：2009/12/12入住时间：2010/12占地面积：4926平方米竣工日期：2010/8容 积 率：5.3建筑面积：34763平方米物业管理费：2.8元/平方米月绿化率：25%均价：13000元/楼层状况：1-4层整体商业；5-30层精装公寓；物业区间：4448（精装）在人民公园喝茶、健身、休闲/体验城市的安宁和平和/感悟人生的起落和多变；在天府广场边的咖啡馆/麦当劳/肯德基/感受快步调的生活变奏曲/时尚气质的潮流；一动一静/一快一慢的变幻生活/空间、时间与视觉的交织/洗练出多彩生活/百变人生；力迅领筑45精装国际精英私享公寓：两种户型三种风格，高端配置，专属配套，精英私享。整个项目定位为高端私享精装小户型公寓，并引入广东嘉邦专业酒店物业管理公司提供酒店式物业服务，包括叫醒服务；叫车服务；采购服务等。根据现场销售人员介绍，整个项目目前销售已进入尾声，仅剩8套房源，1-4层商业早已整体销售。精装私享公寓户型（统一户型）公共部分装修标准入户大堂地面采用石材、局部地砖。墙面采用乳胶漆、局部石材、钨镜、木饰面。天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面。标准层电梯厅地面采用地砖，电梯门石材门套，墙面采用局部木饰面、墙砖、乳胶漆，天棚采用质感涂料。标准层过道地面采用地砖，墙面采用乳胶漆，天棚采用石膏板吊顶乳胶漆饰面。套内装修标准配套设施厨房地面铺高档石材，墙身铺贴高档磁砖，天棚采用石膏板吊顶。选用高档品牌橱柜，台面选用人造石，配不锈钢水盆、龙头，安装海尔电磁炉以及海尔抽油烟机。（卫生间地面铺贴高档地砖，墙身铺贴高档磁砖，淋浴间局部墙身贴玻璃马赛克，天棚采用石膏板吊顶。设高档淋浴屏配精美花洒，高档座厕及陶瓷洗面盆。卧室、客厅地面铺强化木地板，配不锈钢踢脚线；墙身刷高档乳胶漆，部分墙身贴高档墙纸。家电格力中央空调、LG电视机、海尔电冰箱、海尔滚桶洗衣机、万家乐热水器家私精美衣柜、电视机柜、间隔柜、双人床架、床头柜、鞋柜（3）鹭岛国际社区 ，1室1卫，50，现在租金348元/晚小区地址：武侯鹭岛路33号开盘：2007年，共四期，现售价1.5万元/（4）合景叠翠峰小区地址：高新区高新区广和二街88号 交房时间：2008年 服务式公寓面积为45平方米酒店式标间，85平方米商务行政套房和150平方米豪华套房，目前售价13000元/(精装修)。（5）快乐空间快乐空间位于双锦路51号，西南财大北二门正对面300米，1层到10层为小高层电梯公寓，11层到12层为跃层住宅（带屋顶花园）。总户数：528户，停车位：328个。交房时间：2004年，现售价：9233元/7.目前在售酒店式公寓个案（1）花样年香年广场花样年香年广场现在售1号楼49-68平米酒店式电梯公寓，2、3号楼60-2000平米写字楼。1号楼酒店式公寓均价11000元/平米，共825套，每层25户，每个单元3部电梯，全精装带家电，是本区唯一70年产权的小户型房源，全款95折，分期96折，按揭97折；2、3号楼整层出售，均价12000元/平米，公共区域精装，全款92折分期9