从广东多起法院判决、政府规定浅析小区车库、车位、墙体的物权问题.doc

从广东多起法院判决、政府规定浅析小区车库、车位、墙体的几个法律问题 广东仲马律师事务所 魏捷近年来，有关小区车库、车位以及墙体的归属、使用、收益等问题产生了诸多法律纠纷，各地政府、法院对此的做法、行政法规、判决不一，本文着重查找、引用佛山、顺德政府的规定及判决，以及广东省高级法院的判决，供大家参考。（一）车位、车库的几种常见类型现实生活中停车位的类型复杂，既有常见的地面划线车位、地下车库，也有屋顶平台车位、首层架空层车库等，这些不同形式的车位、车库建造所需的成本不同，所占用的空间位置也有差异。对于开发申报规划时明确了独立的用地面积和建筑面积的车位车库，因为有产权证书，在归属、使用及收益基本不会产生矛盾，但对于没有权证的车位、车库，产生法律纠纷的可能性就比较大。故本文所探讨的是指没有、不能取得产权证书的车位、车库，分述如下：一、地下车库(位)。物权法第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”此为地下车库（位）与商品房同样具有独立使用价值，可以成为所有权客体的法律依据之一。 1. 计入分摊的车库（位）。开发商报建时就将地下车库(位)作为小区配套设施，并且将地下车库(位)面积计入分摊，这种情况下业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有。 2.人防车位。根据防空法等行政法规，开发商必须建造一定面积和空间的人防工程作为小区配套，以满足抵御战争、地震等避险需求。人防空间在和平时期用于开设商场、停放汽车等用途，又产生了人防车位的称谓。该种车位外观，从使用的角度而言，和普通车位并没有任何区别。唯一可区分的是，人防工程车位的区域装有一道特别的铁门，比较厚重，需要满足一定的防护和密闭功能。关于人防车位的所有权，各地规定不一。重庆、上海、广州，就采取将人防工程产权划归开发商所有，但北京市、江苏省有关文件则规定人防工程产权归国家所有。具体在佛山，目前所能搜索到从判决书是佛山市中级人民法院（2016）粤06行终215号行政判决书（见附注一）认为：“人防车位属于业主共有，尚没有法律依据”，认为人防车位属于人民防空设施的一部分，根据人民防空法第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，开发商作为投资者，由开发商使用、管理和收益。在佛山，既然开发商对人防车位具有处分权，但是如何行使，是出租还是出售? 根据顺德区国土建设和水利局网站信息，对于人防车位，开发商只能出租不能出售。为回避该规定，许多开发商避开出售字眼，用一次性收款的20年长租合同（20年期满后无偿继续使用）代替销售合同，但税务局会认为该交易实质为销售，应一次性确认销售收入并报税，见（2015）佛顺法行初字第53号判决（附注二），法院认为实质是销售，故支持了税务局的行政处罚。关于是否可以办理产权证书，各地规定不一。1.顺德。顺德政府对人防车位不予办理房产证。2.广州，可以办理产权证书，可以出租、销售。见广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定第九条“人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项”。该注意事项大致是：“如果碰到战事、灾害等情况，人防工程的车位要无偿回收” 。 3. 机械停车位。可以查到的是广州政府的规定。依据广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定第十三条 房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发建设的机动车机械停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要。二、地面停车位。无产权证书的地上车位，归属最为复杂，是现实当中争议最常见的类型。该类停车位，不属于计入容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续，只是在政府审批中显示该地块规划为车位用途。对于该类车位权属，开发商与业主产生争议，实践中开发商往往在商品房买卖合同中约定权属归开发商。故开发商主张依据物权法第七十四条规定第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，以此为由主张权利。1.政府的态度业主与开发商产生纠纷后向政府寻求解决，很多地方政府的书面回复都是照抄几段物权法条文，最后讲“通过司法途径解决”。但某些地方政府会直接表明态度、确认归属，比如在重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第0551号民事判决中显示，重庆市万盛区房地产管理局作出关于反映立泰大楼公共区域权属不明问题的回复（万盛房发200858号），该回复记载：该大厦的停车场土地面积已计入业主公摊面积，属于全体业主共有。2013年7月15日，重庆市万盛经济技术开发区国土房管局作出关于万盛大厦业主委员会信访事项的答复意见，该答复意见记载：万盛大厦小区院内在规划设计时设计了停车位，按照土地使用管理规定，地面积分摊到各业主。所以，小区地表使用权归全体业主共同所有，由业主共同管理。2.司法途径。各地法院判决中，对于广东律师而言比较有借鉴代表意义的是广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第120号民 事判 决 书。该案经梅州市二级法院审理，均认为诉争车位的归属，应适用物权法第七十四条规定第二款，权属归开发商所有。但广东高院再审审判思路，首先向各级政府部门发函询问诉争土地的性质，政府回复“涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积”，故高院认为停车位占用的是业主共有的公共绿地，依照物权法第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案停车场应属金骏花园小区全体业主共有。其次，对于规划，高院认为政府规划仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。再次，高院认为涉案停车位在全体体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业，故根据物权法第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，判决驳回了开发商的诉请。目前，多地法院判决认为：有关部门规划地面停车位的用途,与小区道路、绿化等规划用途一样,是确定小区内公共土地的使用方式。地面车位，属于物业附属设施,不能办理产权登记,其本质属于土地使用权的范围,地面停车位属于业主行使土地使用权的形式之一。但规划与权属无关,权属的确定应当依据物权法的规则来进行。根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，车位等特定空间，应当符合双独（构造上的独立性、利用上的独立性可以排他使用）、能够登记成为特定业主所有权的客体，方能认定为物权法第六章所称的专有部分。 因此,诉争车位的归属，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业主共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。三、关于规划后新增车位关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题的解释第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。如何理解该条款？有人理解为：业主共有车位必须符合“规划外”、“增设”的要件，如果是规划内的车位，即属于开发商所有。笔者理解为：确定车位所有权的标准与是否在建设之初纳入规划无关，而应从车位是否占用业主共有的道路或者其他场地加以判断。共有道路上在规划时被划分为车位与后期增加车位在性质上并无不同，无论“规划内”、“规划外”，只要是占用业主共有的道路或者其他场所就应当认定为业主共有。但是否可以办理产权证书，要由房产部门根据不动产登记条例、房屋测量规范等确定，根据各地政府部门官网的回答，一般来讲要求是： 一是位于小区内某个三面有围护的集中区域内，且报建时获得规划许可而建成的有独立建筑面积（不是人防工程、消防通道，不计入小区公摊面积）的车位;二是要求层高2.2米及以上。根据房屋登记办法第十条“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间”。层高2.2米及以上的车位符合房屋登记基本单元的规定。四、关于单个业主通过商品房买卖合同约定建筑物（包括车库）墙体等属于开发商所有是否有效。实践中，开发商往往在商品房买卖合同中约定小区建筑外墙面等归开发商，用于设置广告等用途。对此广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第120号民 事 判 决 书认为该约定属于合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。笔者认为即使全体业主都分别与开发商有此约定，也属于无效约定。理由：1.建筑外墙面属于共有。依据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。建设部城市异产毗连房屋管理规定规定“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。广东省物业管理条例第七十条本条例所称共用部位，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括