（行政管理专业论文）我国房地产宏观调控政策工具研究.pdf

中文摘要 近年来 随着我国经济的发展和城市化进程的日益扩大 房地产业逐渐成为 国民经济的基础产业和先导产业 但是与之相随的房价上涨过快现象 一方面导 致中低收入者买不起房子 另一方面大量房地产投机使得房地产有效供给和有效 需求失衡 房地产业的这种发展态势恶化了社会收入分配 潜在的金融风险也成 为宏观经济波动的导火索 在这样的背景下 中央政府在2 0 0 4 至今推出三次大规模的房地产宏观调控 政策 但是一次又一次的调控恰恰说明调控政策的有效性问题 本文正是从这一 角度出发 通过对房地产宏观调控体系的论述 结合我国房地产宏观调控政策体 系的缺陷 提出了政策工具选择对于解决这些缺陷的重要意义 并致力于构建以 房地产税为基础的房地产宏观调控政策体系 明确提出了通过房地产税制改革以 及保障措施的辅助突出房地产税在宏观调控中的基础地位 并针对房地产税制改 革的重点 也是房地产税体现基础性调控地位的关键点 即不动产税的开征问题 进行专门论述 主要内容如下 第一部分主要论述本文研究背景和房地产宏观调控研究现状以及采用的研 究方法 第二部分主要论述房地产宏观调控的有效性问题 具体介绍了房地产业在国 民经发展中的重要地位以及由房地产失灵引起的房地产市场出现的问题 由这些 问题概括房地产宏观调控的目标 通过对房地产宏观调控有效性问题的论述 将 当前房地产宏观调控有效性不足的问题归结为政策工具选择 第三部分主要论述我国房地产宏观调控政策工具 通过对房地产宏观调控政 策工具选择对于房地产宏观调控政策体系 政策过程完善的重要性以及我国近年 来房地产宏观调控政策的简介 概括了在政策工具选择上的缺陷 确定了我国房 地产宏观调控政策体系的构建应该以房地产税为基础的论调 第四部分主要论述房地产税之所以能够成为基础性的调控政策工具的自身 特性以及与其它政策工具相比的优势 并论述了房地产税发挥基础性的调控作用 的保障措施 第五部分主要论述房地产税收体系改革 通过对现行房地产税制的分析 提 出了一系列改革措施 并重点论述了不动产税改革的税制要素设计以及不动产税 开征对于税制完善以及房地产宏观调控的重要性 关键词 房地产宏观调控政策工具房地产税 a b s t r a c t r e c e n ty e a r s a l o n gw i t ho u rc o u n 仃ye c o n o m ys p e e d i n e s sd e v e l o p i n ga n dt h e u r b a n i z e dp r o c e s sd a i l ye x p a n d i n g t h er e a le s t a t ei n d u s t r yg r a d u a l l yb e c a m et h e f o u n d a t i o ni n d u s t r ya n dt h el e a d i n gi n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r t h e p h e n o m e n o nt h a th o u s ep r i c er i s e se x c e s s i v e l y o nt h eo n eh a n dc a u s e dt h el o w i n c o m ec a n ta f f o r dt ob u yt h eh o u s e o nt h eo t h e rh a n dt h em a s s i v er e a le s t a t e s p e c u l a t o r sc a u s e dt h ee f f e c t i v es u p p l i e sa n dt h ee f f e c t i v ed e m a n du n b a l a n c e d t h e s i t u a t i o ni nr e a le s t a t ei n d u s t r yd e t e r i o r a t e dt h es o c i a li n c o m ed i s t r i b u t i o n t h el a t e n t f i n a n c i a lr i s ka l s ob e c o m e st h eb l a s t i n gf u s eo f m a c r o e c o n o m i cu n d u l a t i o n a g a i n s ts u c hb a c k g r o u n d t h ec e n t r a lg o v e r n m e n th a sl a u n c h e dt h r e el a r g e s c a l e r e a le s t a t em a c r o r e g u l a t o r yp o l i c i e sf r o m2 0 0 4t ot h i sy e a r b u tt h et i m ea n da g a i n r e g u l a t i o ne x a c t l ys h o w e dt h ee f f e c t i v ep r o b l e m t h i sa r t i c l ei sp r e c i s e l ye m b a r k s f r o mt h i sp e r s p e c t i v e v i at ot h ed i s s e r t a t i n gt ot h er e a le s t a t em a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o ns y s t e ma n dc o m b i n i n gt ot h el i m i t a t i o no f t h er e g u l a t i o np o l i c ys y s t e m t h e a u t h o rp r o p o s e st h a ti ti sv i t a lt h a tt h ep o l i c yt o o lc h o i c et os o l v et h e s ef l a w s a n d d e v o t e st oc o n s t r u c tt h er e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o na n dc o n t r o lp o l i c y s y s t e m w h i c hi sb a s e do nt h er e a le s t a t et a x t h e nt h ea u t h o ra s c e r t a i n st h ea i mt h a t t h r o u g ht h er e a le s t a t et a xs y s t e mr e f o r m i n ga n dt h es a f e g u a r dm e a s u r ea s s i s t i n gt o g i v ep r o m i n e n c et ot h er e a le s t a t et a xa st h ef o u n d a t i o n a ls t a t u si nt h em a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o ns y s t e m a tl a s t t h i sp a p e rc a r r i e so ns p e c i a l l ye l a b o r a t e st ot h ep r o p e r t y t a x sl e v y i n gw h i c hi st h ee m p h a s c so f ft h er e a le s t a t et a xs y s t e ma n dt h ek e yp o i n t t h a tt h er e a le s t a t et a xe x e r ti t sf o u n d a t i o n a lr e g u l a t i o np o l i c ye f f e c t m a i nc o n t e n ta s f o i l o w s t h ef i r s tp a r te l a b o r a t e st h eb a c k g r o u n d w h i c ht h i sp a p e rr e s e a r c h e d a n dt h e c u r r e n tr e s e a r c hs i t u a t i o na b o u tt h er e a le s t a t em a e r o e e o n o m i cr e g u l a t i o n a n dt h e ni t s h o w st h em e t h o d su s e d t h eq u e s t i o n w h i c ht h es e c o n dp a r td i s c u s s e d i st h ee f f e c t i v e n e s so ft h er e a l e s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n i ti n t r o d u c e st h ei m p o r t a n ts t a t u st h a tt h er e a le s t a t e i n d u s t r yi nn a t i o n a le c o n o m ya n dt h ep r o b l e m s w h i c ha r ec a u s e db yt h er e a le s t a t e m a r k e ti n e f f e c t i v e n e s s b yt h e s eq u e s t i o n si ts u m m a r i z e st h ea i m st h a tt h er e a le s t a t e m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o np u r s u e si n a n db a s e do nt h ea n a l y s i sa b o v eo n i ts u m su p t h ep r o b l e mt h a ti n e f f e c t i v e n e s so ft h em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o nt op o l i c yt o o l c h o i c e i i t h et h i r dp a r te l a b o r a t e st h ep o l i c yt o o lc h o i c ei no u rc o u n t r yr e a le s t a t e m a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n i ta n a l y z e st h ei m p o r t a n tt h a tp o l i c yt o o lc h o i c et ot h er e a l e s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o np o l i c ys y s t e ma n dt h ep o l i c yp r o c e s s a n dt h e n s u m m a r i z e st h ef a i l u r e si np o l i c yt o o lc h o i c eb a s e do nt h ei n t r o d u c t i o n sa b o u to u r c o u n t r yr e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n a tl a s t i tc o n f i r m st h ei s s u et h a t c o n s t r u c t i o nt h er e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o np o l i c ys y s t e mb a s e do nt h er e a l e s t a t et a x t h ef o u r t hp a r tt e l l st h er e a s o nt h a tr e a le s t a t et a xb e c a m et h ef o u n d a t i o n a lp o l i c y o f t h es y s t e mw h i c hi st h er e a le s t a t et a x sc h a r a c t e r i s t i ca n dt h ea d v a n t a g e sc o m p a r e d w i t i lt h eo t h e rp o l i c y a n di ts h o w st h es a f e g u a r dm e a s u r e st oe n s u r et h er e a le s t a t e t a xe x e r t i n gi t sf u n c t i o n s t h ef i f t hp a r te x p o u n d st h er e f o r mo f r e a le s t a t et a xs y s t e m b a s e do nt h ea n a l y s i s o nt h ec u r r e n tr e a le s t a t et a xs y s t e m i tp r o p o s e ss o m er e f o r mm e a s u r e s a n dd i s c u s s e s t h ed e s i g no f t h ep r o p e r t yt a xe l e m e n t s t a t e st h ei m p o r t a n c eo f p r o p e r t yt a x sl e v y i n g t or e a le s t a t em a c r o e c o n o m i cr e g u l a t i o n k e y w o r d s r e a le s t a t e m a c r o c c o n o m i cr e g u l a t i o n p o l i c yt o o l s r e a le s t a t et a x i 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果 除了文中特别加以标注和致谢之处外 论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果 也不包含为获得鑫注盘茔或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意 学位论文作者签名 拳签字日期 矽 年7 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解鑫鲞盘鲎有关保留 使用学位论文的规定 特授权盘洼态堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索 并采用影印 缩印或扫描等复制手段保存 汇编以供查阅和借阅 同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘 保密的学位论文在解密后适用本授权说明 导师签名 签字醐吵拇7 赐日 拳日 万 陟 弥 缸 睹 沁 姘 肌 论 日 位 字 学 签 第一章绪论 1 1 研究背景 第一章绪论 根据国家统计局历年统计公报数据 2 0 0 3 年以来 我国房地产业对全国经 济增长的贡献率已接近1 0 房地产业增加值占g d p 增加值的5 7 在部分省市 这一比例更高 以下图表显示 十五 期间 我国房地产投资占社会总投资的 比例逐年攀升 表明了其对投资增长越来越大的拉动作用 房地产业已成为我国 国民经济的支柱产业 房地产市场的走势对我国经济的发展起着举足轻重的地 位 对社会的稳定和人民生活的影响巨大 图1 1 十五期间社会总投资及房地产投资与g d p 变化趋势 单位 亿元 表1 1 社会总投资占g d p 比重及对g d p 拉动系数 年代 2 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 42 0 0 5 g d p 增长率 8 3 9 1 l o o 1 0 1 9 9 s t i g d p 3 3 9 3 6 1 4 0 9 4 4 1 4 8 6 r i g d p 5 7 6 4 7 4 8 3 8 7 r i s t i1 6 8 1 7 8 1 8 2 1 8 7 1 7 8 算法 s t i 增爵和g d p 增量的比值 数据来源 国家统计局历年统计公报w w w s t a t s g o v c n 房地产业健康的发展具有带动地区经济发展 提高人民生活水平的潜质 但 近年来 全国多数城市房价快速持续高涨 包括房屋单价上涨和因房屋面积越改 越大引起的总价上涨 中低收入居民买房困难 引发了一系列严重的社会问题 另外 房地产业高度依赖信贷 房价的上涨会压缩房地产的消费需求 出现大量 第一章绪论 商品房的主动囤积和被动滞销 房地产金融信贷风险加大 房地产信贷资金无法 及时回流 进而影响我国金融市场的稳定 乃至引发宏观经济的波动 针对房地产业发展中出现的这些问题 近些年来 中央政府几次实施宏观调 控 对于房地产业的宏观调控 针对2 0 0 3 年房地产投资以及某些行业投资过热 的现象 在2 0 0 4 年中央政府采取了严把土地供应和信贷两个闸门的调控措施 通过加强对各地建设用地指标的控制和这些产业贷款的限制谋求调控的目的 到 2 0 0 5 年针对全国部分城市房地产价格高涨的趋势和房地产用地出现的问题 国 务院联合七部委下发了 关于切实稳定住房价格的通知 俗称 国八条 强调了通过控制土地供应 压缩房地产投资和税收手段抑制房地产投机的宏观调 控政策基调 在2 0 0 6 年的国务院政府工作报告中 提出了2 0 0 6 年国民经济和社 会发展的预期目标为 居民消费价格总水平涨幅控制在3 继续解决部分城市 房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题 着力调整住房供应结构 严格控制 高档房地产开发 重点发展普通商品房和经济适用房 建立健全廉租房制度和住 房租赁制度 整顿规范房地产和建筑市场秩序 2 0 0 6 年5 月1 7 日国务院总理温 家宝主持召开国务院常务会议 研究促进房地产业健康发展措施 提出了六条措 施 即所谓的 国六条 提出了进一步发挥税收 信贷 土地政策的调节作用 严格执行住房开发 销售有关政策 完善住房转让环节税收政策 有区别地适度 调整信贷政策 引导和调节住房需求 尽管历次的房地产宏观调控收到了一定的效果 但是一轮又一轮的调控 事 实上说明了调控措施成效有限 并缺乏长效机制 从政策科学的角度 这些房地 产宏观调控的目标是适宜的 既要解决房地产市场存在的问题 又要避免对房地 产市场的打击 但调控措施存在问题 本文正是从这一角度出发 利用政策科学 相关理论分析房地产宏观调控政策工具选择问题 通过比较各种调控政策工具的 优缺点 分析当前房地产税的现状以及房地产税制改革 提出以规范的房地产税 为主要的政策工具 对整个房地产税制进行改革 形成以房地产税为基础的房地 产宏观调控政策体系 并对热议中的不动产税进行了深入的分析 以促进我国房 地产市场的健康 有序 持续的发展 1 2 研究现状 回顾改革开放以来我国房地产业发展的经验教训 建立有效的宏观调控体 系 保证房地产业健康协调发展 一直是我国理论界研究的课题以及政府的工作 目标 目前在这一方面的研究可以概括为以下三个基本类型 1 定量的房地产宏观调控模型 城市房地产开发宏观调控的灰色模型 邓学璨 1 9 9 5 由于城市房地产开发 第一章绪论 系统是一个没有物理原型的抽象系统 涉及的环节多 包括的因素广 内部信息 也不完全 因此 通常人们只能作定性分析 难以作定量描述 要建立系统模型 加以控制更是难上加难 在邓学壕的研究中 作者认为房地产开发系统实际上是 一个灰色系统 用灰色系统理论的五步建模法来建立房地产开发宏观调控的灰色 模型 将定性描述与定量分析结合起来 运用现代控制理论的数学模型对系统进 行优化控制 从而较好地解决了房地产开发系统难以量化和控制的难题 2 定性的房地产宏观调控模型 以政府为主体 经济 法律手段为主 计划和行政手段为辅的房地产宏观调 控模型 林增杰 2 0 0 3 王文群 2 0 0 3 这类模型认为 我国应积极构建住宅产 业体系 开发经营体系 中介服务体系 金融配套体系以及管理监测体系等五大 体系 并在此基础上运用经济手段 产业政策手段 货币政策手段 财政政策手 段 投资政策手段 法律手段以及房地产业的行政管理以及计划管理等措施来 构建我国房地产业的宏观调控体系模型 同样的研究还包括罗龙昌所著的 房地 产业宏观管理 1 9 9 9 宋春华的 建设有效的房地产宏观调控体系 2 0 0 该理论的特点就是在遵循房地产自身运行的客观规律的基础上 形成以经济 的 法律的 行政的并辅之以教育的或舆论导向的手段的房地产宏观调控模型 对整个社会房地产总需求和总供给进行调节和控制 3 房地产预警系统理论和理性反周期理论 房地产周期波动与预警模型 丁烈云 2 0 0 2 该理论认为 房地产市场状 态的变化具有明显的周期波动性 起伏过大的波动与所追求的经济基本稳定 协 调持续发展相矛盾 为防止房地产经济的大幅度涨落 通过掌握房地产周期波动 的信息和规律 预报波动 平缓波动和驾驭波动 该理论将周期波动理论 预警 方法和计算机技术相结合 采用多模型集成 多库协同规划和动态建模技术 以 分析和预报房地产市场状态的警情为目标 以信息的统计事实为依据 建立房地 产预警系统的体系结构 探讨房地产预警系统的构筑技术 包括预警系统的设计 要点 需求分析 系统结构设计 功能设计和流程设计 理性的反周期理论 孟晓苏 2 0 0 3 孟晓苏强调 目前房地产业呈现良好的 发展态势 但是 盲目乐观和过分悲观都是缺乏对市场客观判断的表现 给房地 产市场乱开 药方 也是不负责任的 房地产市场究竟能持续热多久 关键要把 握房地产的周期波动规律但房地产周期性发展毕竟是客观规律 开发投资的理性 化和政府调控的 反周期 行为 都只能减小波幅 延缓衰退和减轻其将对经济 发展造成的损害 并不能改变周期性发展的规律本身 拉长周期利于国民经济发 展 纵观以上这些对房地产宏观调控的研究 可以发现这些研究主要从经济学的 第一章绪论 宏观经济理论出发 对房地产市场的调控政策措施进行分析 的确 这些理论对 丰富房地产宏观调控理论有着各自的学术和实践意义 但是在现实中 对于房地 产宏观调控的屡次革新不能发挥应有的政策效果研究不多 具体的政策调整也是 基于上述模型的修补 缺乏对现行房地产宏观调控政策的评价 尤其是从政策科 学的角度对政策的制定 执行 监控过程进行的分析评价 并从这一角度出发建 立一个立足长远 具有战略意义的房地产宏观调控体系 因此本文将按照这一思 路 对构建以房地产税为基础的房地产宏观调控政策体系的进行分析研究 1 3 研究方法 1 系统分析方法 系统分析方法 就是从系统论的观点出发 着重从整体与部分 整体与外在 环境之间相互联系 相互作用中 有机地 综合地观察研究对象 即立足于整体 把整体作为确定目标的出发点 着眼于综合 以达到最优化的目标 房地产宏观调控是一个系统性工程 在我国房地产宏观经济调控的手段运用 中 可以分为三种类型 市场自发调节式 政策诱导式 强制命令式 其中的政 策诱导式主要通过对各类行为分类定义 以经济和精神奖惩为核心 将行动选择 权留给社会成员 而不是强制命令社会成员该如何做 市场经济条件下 宏观调 控的根本任务是如何恰当地发挥各种调控手段的作用 及时有效地进行宏观调 控 因此在研究房地产宏观调控政策选择时必须从系统分析的角度 充分认识房 地产业发展所处的时机 面临的政策环境 影响因素 对比各种政策工具的优劣 和适合的领域 采取灵活机动 合理高效的政策组合 税收政策是集强制性和诱导性于一身 税制本身的强制性保证政策执行的效 果 税制要素的差别灵活设置则可以给政策对象以选择的空间 引导其行为趋向 于政策调控的目标 房地产税制是同样是一个系统的政策体系 与房地产相关的 占地 开发 房地产交易等等各个环节市场行为息息相关 而这些行为又属于整 个经济运行的基础要素资源配置范畴和各种市场行为发生的承载体 因此必须将 房地产税制改革放在多种宏观调控手段和房地产税制内部各税种和税制要素系 统内进行全面的研究与分析 从中找到有利于发挥房地产税在房地产宏观调控中 的作用的政策设计 2 定性分析与定量分析相结合的方法 所谓定性分析 就是确定其质的规定性 所谓定量分析 就是把握数量比例 及其变化 只有通过定性分析找出事物的本质及其内在的必然联系 才能揭示出 4 第一章绪论 事物的发展规律 而要使质的把握精确 就要通过定量的概念 定性与定量相结 合的方法 是唯物辩证法分析事物发展由量变到质变规律的重要方法之一 在定 性分析基础上进行定量分析 就是利用数学方法揭示其数量表现 数量关系和数 量变化 定性分析与定量分析相结合的方法包括类比分析法 列表清单法 指数 与综合指数法等 本文将就近年房地产业发展相关数据和房地产税收相关的数 据 通过整理分析 佐证相关理论观点 3 宏观分析与微观分析研究相结合的方法 采用宏观分析是指研究的出发点与领域的宏观整体性 从整体社会经济的角 度研究房地产业发展 房地产业宏观调控 调控措施 并研究有关管理体制等各 种政治 经济因素对房地产业宏观调控政策有效性的影响 微观分析研究的出发 点和领域 以房地产税制体系某一个事关税制改革重点和热点的不动产税为重点 研究对象 重点考察不动产税计税方式 税收征管方式 税收权属关系等不动产 税个体微观问题 并将二者结合起来 既从全局又从局部考察 才能全面把握构 建房地产税为基础的房地产宏观调控的必要性和重要性 第二章房地产宏观调控的有效性问题 第二章房地产宏观调控的有效性问题 房地产行业是指从事房地产综合开发 经营 管理和服务的综合性行业 包 括 土地的开发 房屋的建造 维修 管理 土地使用权的有偿转让 划拨 房 屋所有权的买卖 租赁 房地产的抵押贷款 以及由此形成的房地产市场 在我 国当前的房地产行业中 新商品房的开发居于中心地位 在本文中 重点讨论的 住宅房地产的调控 2 1 房地产业在国民经济中的重要地位 房地产行业是人类活动的基本载体 在国民经济中占有特别重要的地位 首 先 人生活和社会经济发展都离不开土地和房屋 房地产行业的发展为居民生活 条件改善提供最基本的物质基础 关系着广大人民群众最基本的切身利益 作为 房地产行业主要产品的住宅不仅是劳动者基本的生活资料 也是劳动者的发展资 料 是人们发展智力 享受生活的重要基础条件 房地产品是构成社会财富的重 要内容 是社会发展的重要标志 房地产业是增加国民财富的重要渠道 房地产 业发展事关人民的安居乐业和社会的稳定 其次 房屋和土地是社会一切产业部门发展不可或缺的物质空间条件 房地 产业是各行各业发展的基本物质保证 是国民经济持续稳定增长的重要条件 房 地产行业发展的规模 结构 布局是否合理 水平的高低和发展速度的快慢都将 直接决定并影响各行各业的规模 结构 布局 发展水平和速度 房地产业是国 民经济的基础产业和先导产业 没有房地产业的发展 国民经济的发展是无法想 象的 房地产行业的繁荣和发展为改善的社会投资环境提供基础条件 成为经济 与社会发展的基本支撑点 最后 房地产行业属劳动密集型产业 可以大量吸纳劳动力 在房地产开发 经营和消费过程中 需要大量的劳动 资金 这将使其与一大批产业发生关联 因此 它的发展能够带动和促进相关产业的发展 进而对整个国民经济产生一个 很大的拉动力量 这种关系就是经济学上所说的 波及效应 据统计资料表明 工业发达国家房地产值增加1 单位能使相关产业的产值增加1 5 2 个单位 据中 国人民银行2 0 0 2 年第三季度货币执行情况报告显示 我国住宅投资的诱发系数 为1 5 1 7 即每投入1 0 0 元住宅投资 可产生出1 5 0 1 7 0 元的相关产业需求 综上所述 房地产业在拉动经济增长的三种力量中 占有投资和消费两项 在国民经济发展种具有独特的重要地位 和人民生活息息相关 其健康稳定的发 6 第二章房地产宏观调控的有效性问题 展是社会和谐安定 健康发展的重要基础条件 在世界各国 房地产业在国民经 济中都占有重要地位 在许多发达的市场经济国家 房地产行业的增加值可占国 民生产总值增加值的2 0 6 6 左右 据联合国统计 从1 9 7 6 年以来各国用于建造房 屋的投资占国民生产总值的6 瞥 1 2 新加坡高达1 2 2 6 据日本建设省发表的 建设白皮书 中显示 1 9 8 9 年日本国民经济资产评估值为6 8 5 4 万亿日元 其 中 房地产占到了3 7 2 0 0 3 年8 月3 1 日国务院发布的 国务院关于促进房地 产市场持续健康发展的通知 首次明确做出了 房地产业关联度高 带动力强 已经成为国民经济的支柱产业 的判断 2 2 房地产市场失灵及引发的问题 房地产市场失灵是政府进行房地产宏观调控的主要原因 市场失灵主要由公 共品 外部性 信息不对称 不完全竞争和不确定性五个因素引起 导致了收入 分配恶化和宏观经济波动两个宏观表现 房地产市场离不开规划引导和市场行为规范 而规划和规范是公共品 市场 无法形成所需要的规范 以及具有生态价值或公益价值的花园 绿地 城市基础 设施的充分供给 房地产的外部性问题主要表现在同一地区房地产的相互影响 正的外部性相互促进 如居住区内各种设施配套 负的外部性则如工厂对附近居 民区的噪声干扰 房地产买卖双方存在信息不对称问题 比如 房地产开发商在 房价上涨的背景下 对楼盘的售出情况不透明甚至采取欺诈行为 囤积优良房源 恶化了供给短缺 使消费者产生购房的恐慌 紧迫心理 进一步抬高房价现象 另外在房地产开发过程中 政府 开发商 民众对房地产开发的运作存在信息不 对称 这也进而影响着房地产开发 政府宏观调控政策制定的设计 因为土地的 位置不变 开发商对一个地区土地和现房的囤积都会形成地区性的垄断 房地产失灵以及政府调控措施的时滞问题 导致房地产市场出现较大的波动 现象 首先 最突出是房地产投机引起的房价高涨现象 导致民众普遍感到买不起 房 根据国家发改委和国家统计局对在2 0 0 1 年至2 0 0 5 年一季度对全国3 5 个大 中城市房屋销售价格和新建商品房销售价格的增长趋势 如下页图2 1 房地 产价格呈现持续上涨的趋势 事实上 房地产价格的上涨 是一个正常现象 因 为土地的稀缺性和人们日益增加的房地产需求必然会出现房价的上涨 但是3 5 城市中最多的2 0 0 4 年9 个城市房价上涨超过l o 甚至部分城市达到2 0 以上 远远超过了当地g d p 增长率以及居民可支配收入增长 据房地产门户网站数据 2 0 0 6 年4 月 全国七十城市房价同比平均上涨6 4 其中涨幅较高的大连达到 了2 2 9 深圳1 4 1 呼和浩特1 1 1 郑州1 l 也都是保持两位数得增长 7 第二章房地产宏观调控的有效性问题 速度 据国家统计局数据 截至3 月底 全国商品房空置面积为1 2 3 亿平方米 同比增长2 3 8 如此高的空置面积说明很大一部分空置是由房地产投机形成 因此近年来部分城市房价上涨呈现出涨速过快 涨幅过大的趋势 如何抑制过快 的房价上涨速度 保持房价的平稳增长 满足最广大普通家庭的居住需求 不仅 仅是一个经济问题 也是一个社会政治问题 另外 房地产价格猛涨大幅度地提 高使用者的生活成本和商务成本 进一步推动商品和劳务价格的提高 降低了 经济竞争力 酚叭们1 一擘 其次 房地产开发结构问题 在房地产开发结构中 主要表现为大户型供应 比例高 适合工薪阶层的总价较低的中低档 中小户型住宅供应不足 2 0 0 6 年 房地产蓝皮书 显示 2 0 0 5 年末 4 0 个重点城市累计可售商品住房面积中 有 2 3 个城市套型在1 2 0 平方米以上的住房占5 0 以上 有1 6 个城市8 0 平方米以 下的住房不到总面积的1 0 高档住宅利润较高 比较受投机者青睐 更容易 刺激房价上涨 在当前房价过快上涨的情况下 房地产投机盛行 拥有多套房产 的民众比比皆是 且大多处于囤积观望状态 客观上造成了我国房地产空置率过 高的局面 与大多数中低收入者无房可住的局面形成鲜明的对比 第三 房地产业近年来一直成为人们关注的利润较高的行业之一 一些媒体 和民众甚至称之为暴力行业 国土资源部2 0 0 5 年5 月发布的数据称 目前 全 国大多数城市房地产开发的利润率普遍在1 0 以上 中高档房地产平均利润率更 高 一般达到3 0 9 6 4 0 9 6 例如 北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到 1 7 1 其中最高的在二 三环之间 达到了2 0 4 如此高的利润率和中低收 入者望房兴叹形成鲜明对比 也反映了我国在房地产收益分配上存在的不公平现 象 对于恶化收入分配和贫富两极分化有巨大的作用 第四 房地产业信贷问题 房地产经营活动往往占用大量资金 特别是信贷 资金 房地产市场同金融的关系相当紧密 一荣俱荣 一损俱损 房价猛涨吸引 大量投机性开发资金投入 在供给增加的情况下 需求并不能相应增加 最终导 第二章房地产宏观调控的有效性问题 致房地产泡沫破灭 价格大跌 使相应的贷款成为坏帐 可能导致金融危机 甚 至经济危机 我国在1 9 9 2 1 9 9 3 年的经济过热时期 房地产发展也呈过热状态 等到国民经济紧缩控制和需求增长缓慢时 房地产业陷入了严重的困难 给中国 的金融业造成了极大的压力 从央行的数据上看 房地产贷款余额从1 9 9 8 年末 的3 1 0 6 亿元上升到2 0 0 5 年末的2 6 万亿元左右 占人民币贷款总额的1 4 7 根据2 0 0 5 年中国人民银行上海分行上报给总行的一份统计报告显示 上海房地 产贷款于2 0 0 4 年强劲增长 全年新增贷款超过1 0 0 0 亿元 占中资金融机构全部 新增贷款的3 4 强 部分城市房地产市场较高的空置率问题 影响着房地产信贷 资金的回流 如此高的房地产贷款在持续上涨的房价极容易出现泡沫现象 以至 于影响我国金融市场的稳定 乃至引发宏观经济的波动 上述四个问题存在着一定的内在关系 市场经济下的产业发展有其自身追逐 利益的内在驱动力 因此开发商倾向于开发高档 高质量 高附加值的住宅 而 对于此类住宅的宣传 传统住宅消费观念和我国经济快速发展下城市建设的发展 刺激了城市住宅的需求 使得投机者抓住机会抬高了房价 较高的利润使得房地 产开发商及投机者加大了对房地产业扩大生产的积极预期 因此必然加大对房地 产开发贷款的压力 过高的房价以及开发商和银行双方为达到各自目的采取的营 销模式又必然对房产消费信贷产生巨大的拉动作用 由此加大房地产业金融的风 险 乃至影响整个金融市场的稳定 因此房地产宏观调控必须抓住影响房价上升 的需求和供给两个因素 通过适当的调控措施 使房产供给结构合理 引导消费 者理性的消费理念 达到平抑房价的目的 进而稳定由此带来的经济波动 2 3 房地产宏观调控的政策目标 政府干预市场的基础原因在于市场失灵 解决资源配置 收入分配和经济稳 定的问题 实现资源配置优化 社会收入分配差距减小 宏观经济稳定发展的政 策目标 基于房地产业在国民经济中的支柱地位以及房地产市场出现的失灵及引 发的社会问题 政府有必要对房地产市场通过宏观调控加以规范 使房地产市场 呈现健康 有序的发展态势 保障国民经济的发展和人民生活水平的提高 政府对房地产市场宏观调控的政策目标是减少房地产的供需之间的失衡及 其带来的社会问题 首先是要实现房地产供需总量的平衡 具体包括以下几个方 面 1 促进房地产业和国民经济的协调发展 房地产业自身并通过产业关联影响其他产业的发展 进而影响国民经济的协 调发展 房地产发展要与国民经济发展保持协调关系 促进经济发展 避免经济 波动 由于房地产业的发展是其他产业发展的基础 房地产业发展对国民经济发 9 第二章房地产宏观调控的有效性问题 展中具有先导作用 在经济发展中需要有一定的超前性 但房地产业的发展又需 要整体经济提供必要的条件 包括资金 材料 技术等 更重要的是人们收入增 加所带来的对房地产的有效需求 必须明确 房地产业发展的地区差异问题 对于部分城市出现的房地产问题 不能以点盖面 出台一些 一刀切 式的政策措施 以至于 殃及湖鱼 对其 他健康发展的地区产生不必要的副作用 因此房地产业与国民经济的协调发展 必须认清地区间房地产发展的水平差异以及在当地经济发展中的作用 2 避免房地产价格剧烈变动 房地产价格过快上涨会极大地刺激房地产业 的投资 带来严重闲置的危机 资源浪费 也使得收入者住房困难 恶化社会收 入分配 在福布斯所公布的中国富人榜中 5 0 9 6 以上的人基本上都是从事于房地 产开发的 也就是说他们的快速富有是因为投资于房地产业而发家致富的 相比 之下 部分城市居民农村失地居民 由于居住条件得不到改善 或是在征地拆迁 过程中 绝对收入和相对收入下降 成为社会不公的典型领域 房地产市场调控有一个两难的选择 既不能对房价暴涨视而不见 也不能令 房地产市场暴跌 房价的暴涨将会导致上述的收入分配恶化 宏观经济波动等社 会问题 而高房价后出现的暴跌给经济发展到来的危害更大 产业的恢复发展需 要很长的时间 由此产生的对其他产业发展的制约作用也将对整个国民经济发展 产生一定的副作用 这就要求房地产调控必须明确稳定的 软着陆 的目标 便 面大起大落对产业发展的影响 3 防范房地产泡沫及金融风险 房地产业的发展和金融市场的息息相关 从房地产内部来看 房地产投机的 增多以及非理性的投资行为势必使房地产价格持续上涨 当房地产真实的消费需 求被高昂的房价基础房地产市场时 房地产泡沫必然会随之破灭 进而影响金融 市场的稳定以及整个宏观经济的波动 我国房地产商及房地产业运行过程中的资本金太少 据统计 现在房地产商 的负债率平均水平一般都在6 7 左右 如果再加上一些购房者的个人按揭 实际 上房地产产业当中的资本金是极其低下的 这种资本金过低的状况 使得房地产 业一旦发生问题 就会把金融风险转嫁给银行 从而引发金融风险 对于住房的 闲置率和积压率的统计虽然在具体数量上有出入 但有一个倾向是可以肯定 那 就是房屋闲置率和积压的数量近几年在不断上升 这种闲置率和积压数量的上 升 在我国目前的状况下 必然会把房地产企业的经营风险 转化给银行 成为 金融风险 本来 一个房地产企业有经营风险是正常的 但是在我国目前这种房 地产企业资本金率比较低 而且按揭的首付款比较低的情况下 房地产企业本身 的经营风险 就会转化成为银行的金融风险 当购房者不能正常按揭的时候 虽 第二章房地产宏观调控的有效性问题 然也有房屋作抵押 但是最终的结果还是会将房地产企业的经营风险转化给银 行 成为金融风险 因此政府采取房地产宏观调控政策的目标必须防范房地产泡 沫和由此带来的金融风险 除了上述总量问题 政府对房地产市场宏观调控的政策目标还包括解决供求 结构上的均衡问题 减少房地产的供需之间的结构失衡及其带来的社会问题 以 最主要的住宅为例 包括以下两点 一是房地产供求在档次 户型面积的差异最 终体现为房屋总价上的均衡 二是尊重地区之间的住房需求的差异化 对于前者 当前房价上涨较快的属于档次较高的别墅以及大户型面积住宅 这样的局面一方 面源于消费者对住宅的消费心理追求档次高 面积大 另一方面是开发商因为利 润的驱使对消费者的宣传引导 而高档 大面积的住宅在价格上涨的情况下 更 加加剧了中低收入者的住房需求危机 投机者对中高档住宅的价格走势攀升的预 期也进一步刺激了房价的上涨和消费者由此产生的恐慌心理下对住宅的需求的 加大 因此 必须在房地产宏观调控目标中注意房地产供求结构的均衡发展 但 是也应该注意地区间住房需求的差异性 2 4 房地产宏观调控的有效性问题 房地产宏观调控是否有效必须要确立一些判断准则 否则就无法评价政策 更谈不上改进政策 一般来说 判断政策是否成功可以从这四个方面加以考察 第一是目标是否实现 目标的实现程度是标准 包括定性和定量的度量 比 如对房价的调控 可以以月份或季度的房价统计数据为标准衡量调控目标是否实 现 但是一些公益性的政府投资项目 比如一个立交桥 公园等 从数量关系上 很难衡量 至少可以说短期内很难衡量 那么就需要从定性的角度加以分析 对 于政策的有效性问题 我们以往的评价标准大多集中于这一点 而忽略了以下几 点 第二点是目标实现的成本是否控制到最低 目标实现的成本包括多个方面 一是政策目标实现的执行成本 二是政策对象接受政策的附带成本 三是时间成 本 目标的实现必须兼顾这三个方面 力求将政策目标实现的成本控制到一个较 低的水平 这就需要在目标的确立 政策的执行 政策执行工具的选择等多个政 策过程方面运用新的技术和管理方法降低成本 第三点是政策目标实现过程中 是否具有副作用 政策目标的实现过程是政 策工具运用的过程 而不同的政策工具的特性不同 运用的范围和深度也有所不 同 比如金融政策工具 就以广泛性著称 金融政策的调整就可能会对整个经济 运行产生影响 那么面临地区性 结构性的经济现象政府加以调控时 就要慎用 普适性 刚性较强的金融政策 避免形成一刀切的局面 而应该采用相对灵活的 第二章房地产宏观调控的有效性问题 适于结构性发挥作用的其他政策工具 比如本文提倡的房地产税收政策 第四目标的实现是否长期有效 这实际上和第二点所说的成本控制中的时间 成本有一定的关系 但也不尽相同 在这里主要强调政策目标实现的效果的延续 时间的长短 政策目标的长期有效就必须避免政策实现初期有效 中期各政策对 象之间博弈 乃至产生对策进而使政策失效 这就要求政策目标的确立 在政策 工具的运用中 突出一些长效性的政策工具的地位 并