芜湖市小产权房调查与分析.doc

芜湖市小产权房调查与分析刘波，国土资源与旅游学院摘 要：安居才能乐业，可见房子在人们心目中的低位是十分重要的，是国人赖以生存的最重要的生产生活资料之一。近几年来随着经济的快速发展房价不断飙升小产权房也随之快速繁衍，杂乱无章且呈难以遏制之势。本文通过笔者的实地调研得出芜湖市小产权房现阶段主要分布范围，小产权房的价格分布以及小产权房的宣传方式和获取方式。通过实地抽样调查了芜湖市澛港镇、火龙岗镇、大桥镇、三山区，繁昌县、南陵县、芜湖县的部分地方的小产权房，分析得出芜湖市小产权房的购买主体及其相关信息。通过图文并茂的方式分析了相关问题的原因；本文也探讨了对现有小产权房的处置方法，分别对符合规划和不符合规划两类现有小产权房的具体处置方式提出了建议。关键词：小产权房；土地；房地产Wu Hu Small property right about the investigationand analysisLiu Bo,College of Territorial Resources and TourismAbstract: To live and work in peace and contentment, visible in the mind of the people house low is important, is the survival of the most important peoples production and life material one. In recent years, with the rapid development of economy soaring house prices small property right is then quickly multiply, and is difficult to curb clutter of power. This article through the investigation of the present stage mainly small property right about that range, small property right price distribution of small property right and the propaganda way and access method. Through the field sampling the LuGang port town of WuHu,Fire LongGangZhen,Bridge town, Three mountainous area, FanChangXian, south LingXian, WuHuXian part of the place of small property right, analysis of the main body of small property right of WuHu purchase and related information. Through the analysis of the way with pictures and the related issues of the reasons; This paper also discusses the existing small property right of disposal methods respectively, the conform to the planning and do not conform to the planning of the existing two small property right way specific disposal are proposed.Key words: houses with limited property rights; The land; Real estate1、引言伴随着中国城市房地产市场近几年的起伏跌宕，全国几乎所有大中型城市及其近郊都出现的小产权房，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的住房问题之一。据中国新闻网载文介绍，目前中国60以上的房屋资源还没有实现商品化运转1。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式，涉及城市居民和公司拥有的小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上，其中涉及村镇住宅的大约50多亿平方米，涉及村镇生产性建筑的规模也很大，它甚至已经成为许多中小企业、三资企业的主要的生产场所。小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久，发展到今天已呈难以遏制之势。芜湖市很多地方已经出现了小产权房，且小产权房呈蔓延趋势向外扩展，但尚没有相关专业人士对此进行研究。笔者希望通过这次调研能够引起芜湖市政府对小产权房问题的重视，同时调研成果还可以反映出芜湖市小产权房问题的现状，预测其未来发展的趋势，为芜湖市解决小产权房问题提供实质性的帮助。另一方面芜湖作为我国中等城市典型代表，小产权房相关研究成果具有一定的代表性，可以作为资料为国家相关部门提供服务。2、 调查研究的基本信息本次调查的时间是2010年7月2日至2010年7月9日，历时7天，共组织两个调查小组，分别到芜湖市澛港镇、火龙岗镇、大桥镇、三山区，繁昌县、南陵县、芜湖县进行实地调查。每个区域随机走访了50户当地居民，共发出调查问卷400份，回收有效问卷387份，有效率为96.85%。进行问卷调查的同时，调查小组还开展了入户访谈。问卷内容设计分为四部分：第一部分是对居民自身条件调查，具体包括对居民的收入、学历、户口的调查；第二部分是对居民对小产权房认识的调查，具体包括小产权房产生的原因、小产权房的存在类型、小产权房的存在范围；第三部分是居民对小产权房的态度调查，具体包括小产权房是否合理、小产权房以后的命运、是否考虑购买小产权房；第四部分对假如小产权房拆迁的调查具体包括房子是否有保障、房子要拆迁怎么办。3、芜湖市小产权房调查结果分析3.1、芜湖市小产权房的分布范围项目组对芜湖市小产权房调查得出如下图数据：图3.1 群众眼中小产权房的分布从图3.1可以看出群众了解中小产权房主要分布在郊区和乡镇，比例分别为33.1%和26.1%。市区的小产权房多以城中村的形式存在，且存在量相对较少。在县城和靠近郊区的农村也是小产权房存在较多的场所，群众选择比例分别为12.3%和22.9%。通过项目组的实地调查和了解芜湖市小产权房主要分布在火龙岗、大桥镇和县城郊区等地方。3.2、 芜湖市小产权房的价格现状目前普遍观点认为小产权房价格相对市场的商品房价格要便宜很多，据项目组抽样调查的结果显示芜湖小产权房价格确实很低，被大多数人所接受。芜湖市小产权房的主要价格分布如下：图3.2 受调查小产权房的购买价格图3.3 群众对购买小产权房所持的态度表3.1 群众能接受的小产权房价格（）频数百分比（%）有效百分比 （%）累计百分比（%）1000元以下6020.920.920.91000-2000元13747.747.768.62000-3000元6422.322.390.93000-4000元93.13.1944000以上也行只要比商品房便宜1766100总计287100100从表3.1中可以看出小产权房主要价格在1000元/m2-3000/m2元之间，这与目前芜湖市商品房销售均价5000元/m2相差甚远。价格便宜是小产权房大量存在的一大原因。其次从图3.3可以看出只有将近三分之一的人坚定购买小产权房风险较大不值得购买。其他或是不清楚或是觉得价格便宜，值得购买。并且考虑购买小产权房的人群对小产权房价格要求还是有差距的，并不是一味的觉得价格越低越好，各人的价格接受能力差异较大。怀着幻想性希望房价在1000元以下的人约占20.9%，更多的人约47.7%觉得若是小产权房，房价在1000到2000之间可以接受，也有6%的人认为4000以上也行只要比商品房便宜就好 。综上所述可以发现小产权房即使不合法，依然可以有自己存在的市场。还是有不少人认为小产权房价格便宜值得购买，至于不清楚购不购买的人，也许在开发商的鼓吹和其他外在因素的影响下去购买小产权房。从居民所能接受的小产权房价格可以看出，价格低是小产权房畅销的原因之一。3.3、芜湖市小产权房的宣传途径通过项目组的调研可以发现新闻报纸依旧是群众获取信息的主要途径，有约34.3%的人通过新闻报纸得知有小产权房的存在。其次开发商的广泛宣传也是芜湖市居民了解小产权房的途径之一，比例约为22.8%。受亲戚介绍得知身边小产权房存在的也不少数，比例居第三，约为20.1%。其它途径将近26%。表3.2 得知身边小产权房的途径频数百分比（%）有效百分比（%）累计百分比（%）新闻报纸9234.334.334.3网络媒体5319.819.854.1开发商宣传6122.822.876.9亲戚朋友介绍5420.120.197其他833100总计2681001003.4、 芜湖市小产权房购买主体及产权意思3.4.1、购买小产权房的类型住房类型是反映当地经济发展与居民生活重要指标。根据项目组的实地调了解芜湖受欢迎的小产权房类型如下图：图3.4 能接受的小产权房类型 可以看出因为经济原因普通住宅依然是首选，但是高档住宅、别墅、四合院等也有人追求。也从侧面反映出部分群众追求小产权房是囊中羞涩、无可奈何的表现。3.4.2、小产权房购买主体情况首先调查了购买主体基本情况包括其户口、年龄和受教育程度。调查结果如下：图3.5 小产权房购买者的户籍状况其次调查了购买主体的年龄和受教育程度，调查结果如下：表3.3 购买者的年龄情况频数百分比（%）有效百分比 （%）累计百分比（%）29岁以下2120.220.220.23039岁3028.928.949.14049岁3230.730.779.850岁以上2120.220.2100总计104100100表3.4 购买者的文化程度频数百分比（%）有效百分比 （%）累计百分比（%）小学记及以下2927.927.927.9初中3937.537.565.4高中、中专2726.0,26.091.4大专54.84.896.2本科43.83.8100研究生及以上000100总计104100100可以看出目前小产权房购买主体主要分布在50岁以下，并且小产权房购买主体受教育程度普遍较低。只有3.8%达到本科水平，约有91.4%的购买者学历水平在高中、中专及以下。缺乏对法律政策法规的了解是小产权房能在市场流通的原因之一，所以解决小产权房问题可以从教育入手，尤其是相关产权法律教育。3.4.3、 小产权房购买主体产权意识情况主要包括小产权房购买者认为自己购买的房子有没有保证、若国家征地或拆迁能不能赔偿以及子女继承问题。数据如下：图3.6 小产权房是否有保证表3.5 国家拆迁怎么办频数百分比（%）有效百分比 （%）累计百分比（%）认栽65.85.85.8找开发商1918.318.324.1找乡政府7370.170.194.2不搬，人多力量大65.85.8100总计104100100图3.7 子女能否继承从图3.6可以看出小产权房购买者虽然没有国家颁发的产权证，但大部分（约46.9%）认为自己的房子有产权。只有约21.2的购买者了解自己所购买的房子没有保障。还有超过30%的人对自己购买的房子不清楚产权，不知道有没有保证。从表3.5可以看出，如果国家要拆迁这些小产权房，70%以上的人会找乡政府。这跟他们产权证书是乡政府颁发的产权证明是息息相关的。从图3.7反映出超过60%的人肯定自己购买的小产权房子女可以继承。只有不到4%的人觉得自己的房屋子女不能继承。综上，可以得出更多的小产权房购买者并不知道房子有没有保证或者一厢情愿的认为自己的房子有保证，拆迁可以获得赔偿，子女可以继承，并不明白国家产权证的重要性。3.5.芜湖市的小产权房存在类型根据我们的实地调研和考察芜湖市小产权房主要存在以下几种类型：1、农民在自己承包的土地上或者自家的宅基地上建设的房屋。2、乡镇政府与开发商合作在农村集体土地上建设的房屋，由乡镇政府颁发乡产权证书。3、在旧城改造和新农村建设的潮流下，集体经济组织将建设的安置房出售给本集体以外的人。4、在既定的规划内多建房屋进行买卖。3.6、 芜湖市小产权房涉及的产权纠纷产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品多种用途进行选择的权利，它决定了人们的利益归属。房地产权是以土地产权为核心的一系列权利束，它们在不同权利主体之间分割和组合，由此构成了房地产产权组合与结构2。国家对房地产权的管制将造成排他性和可让渡性这两种权利的残缺，人们会选择各种替代方式来达到自己效用的最大化，并因此造成财富分配格局的改变。由于“小产权房”比较尴尬的法律身份，很容易造成多种形式的法律纠纷，据调查芜湖市涉及到小产权房的法律纠纷主要有以下几点：1、房屋买受人诉讼出卖人，要求确认合同无效并退回房钱，出卖人为农村村民，买受人组要是城市居民或外村村民，也有买受人是同村村民的。 2、从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至是更长时间。 3、从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住房屋。但无法办理房屋登记变更或使用权变更登记手续。 4、从诉讼的起因看，多缘于土地增值以及土地征收、房屋的质量纠纷，物业管理纠纷、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，买受人因利益受到损害而起诉。 5、从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。3.7、小产权房产生的原因3.7.1、法律制度原因在我国城市和农村实行不同的土地制度,土地分为国有土地和集体土地两种。针对这两种土地，有不同的所有权制度和使用权制度。这就注定两种土地在使用过程中会通过不同的途径。国有土地可以直接进入土地市场，集体土地要进入房地产市场必须通过征收。但在征收土地时，国家是按照所征收土地的用途进行补偿的，农民所得到的征地补偿和土地进入市场后一路高升的地价相比，显得微不足道。由于农民在失地的时候无法得到自己足够应有的报酬，农民开始另辟蹊径维护自己的利益，寻求财富，在这种情况下“小产权房”便建成了。中华人民共和国土地管理法第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以在本集体内进行交易的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。3.7. 2、经济原因2006年和2007年我国的房地产市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布的数据，2006年全年，全国房价平均上涨5.5%。北京、深圳是房价上涨最快的城市，分别达到10.4%和10.0%。由于我国经济社会发展并不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求。众多工薪阶级无奈中的选择具有价格优势的小产权房，导致小产权房进一步泛滥。根据项目组的调查，在旧城改造和新农村建设背景下所建设的安置房是产生芜湖“小产权房”问题的主要原因，新农村建设是解决我国城乡发展不平衡，提高农村经济，促进农村和谐发展的新方式，但是有些地方假以这一政策建设小产权房，进行交易，来提高政府的财政收入，增加个人政绩，这种行为，严重损害了国家的利益和广大农民兄弟的利益。在全国小产权房遍地开花的形势下，根据项目组实地调查，芜湖市小产权房产生原因主要在于以下几点：表3.6 芜湖市小产权房产生的原因频数百分比（%）有效百分比（%）累计百分比（%）商品房价格过高12340.740.740.7地价过高4514.914.955.6开发商和农民及其集体经济组织自身利益追求9732.132.187.7其他原因3712.312.3100 总计302100100可以看出小产权房产生的主要原因还是在于目前的商品房价格过高。比例约为40.7%，次之原因在于开发商、农民、农民集体的利益追求，约占32.1%。地价过高也成为小产权房产生的催化剂之一，选择人数将近15%。群众眼中小产权房产生的原因基本全是经济原因。同时也对小产权房产生时间做了调查。调查表明，十多年以前就已经有较多的人居住小产权房，具体情况如下图所示：图3.8 无产权证房产居住时间可以看出近1-3年小产权房建设与销售所占比重趋于加大，近1-3年住进小产权房的人数在接受调查的无产权证房产人数中比例达30%以上。小产权房的存在随着房价的上升在水涨船高。4、现有小产权房解决方案建议小产权房”出现今天的这样的状况是我国现有土地制度下农民集体对自己利益保护的一种方式，尽管小产权房在全国各地出现紧急叫停，但是农村宅基地私下交易至今没有停止过，政府为此伤透了脑筋，专家、学者积极献策寻找解决小产权房的方法。在国家层面上，原国土资源部副部长鹿心社在接受中国政府网专访时，对“小产权房”提出了三个原则:“第一，“小产权房”不符合我们国家的现行法律规定，不受法律保护；第二，我们要采取行之有效的措施，严禁小产权房进一步发展；第三，我们要深入研究，分类分析，采取针对性的措施，来化解历史上形成的“小产权房”问题。”3从以上原则中可以看出，政府对于“小产权房”是持否定态度的。在专家学者层面上， 2008年两会期间有委员拟提案建议将小产权房转化为保障性住房。建设部地产估价与房地产经济专家委员会委员郭松海认为小产权房应该区别对待，对于占用耕地建成的违法住宅开发项目，必须严肃查处、清理，该拆的拆，该停的停。对于开发商占用集体建设用地参与小产权房开发获利的，政府要没收、罚款。还要追究地方各级领导的责任。而农村宅基地、建设用地开发的住房，郭松海的建议是“经合法程序，将其纳入住房社会保障体系之中”。按照我国现行法律规定,城镇居民不允许到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权”房,以防止“小产权”房的无序开发侵占大量耕地，影响到国家的粮食安全。另一方面,“小产权”房开发建设违背了城乡土地利用总体规划,也违反了目前法律程序。所以,应尽快对已建小产权房加以处置。对于已建小产权房,以全面拆除会造成极大的资源浪费,也可能在付出巨大经济成本,使一些贫困人民流离失所,加剧城市住房紧张，导致房价大涨，影响到社会的稳定,所以应以民生为原则,对小产权房进行分类处理,通过合法合理的方式妥善加以解决。通过调查，笔者将现有的小产权房分为二种，一是建设在集体建设用地上的小产权房，二是建设在集体耕地上的小产权房。 4.1、集体建设用地上“小产权房”问题的解决集体建设用地上面的小产权房又可以分为二种：，建设在宅基地上的小产权房；，是建设在除宅基地以外集体建设用地上的小产权房。这二种存在形式我们要以不同的态度对待。第一种对于建设在宅基地上的 “小产权房”问题的解决。根据现有土地管理法第63条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定和担保法第37条规定宅基地使用权不得抵押。国务院2004年发布的关于深化改革严格土地管理的决定规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。所以从法律层面上来说，城镇居民到农村买房属于违法行为，不受法律的保护。、对于建设在宅基地上的 “小产权房”笔者建议制定一些法律法规，来规范小产权房的管理，此外政府部门成立相关的机构进行管理，并上门登记。对于购买农民宅基地上建造的小产权房，协调该小产权房使用人与宅基地拥有人之间的利益，让宅基地拥有人归还部分土地购买资金与购买者，改买为租。同时做好该种小产权房子的登记，并确定一定的使用年限或者使用到不能使用时归还该宅基地于拥有者；、对于农民集体集资建设在农民宅基地上的房屋出售给城镇居民的小产权房，政府部门进行上门登记，确定其使用人，规定其使用的年限或者使用到不能再使用为止。建设在宅基地上的小产权房必须禁止再次流转和修复，防止再次出现混乱。第二种建设在除宅基地以外集体建设用地上的小产权房问题的解决。建设在除宅基地以外集体建设用地上的小产权房，在我国现有土地制度的前提下，对于除宅基地以外集体建设用地上的小产权房进行分类处理。，对于符合城乡规划的小产权房。在快速城市化的背景下，城市在不断的扩张，每年需要很多集体建设用地转化为国有土地进行开发建设，对于处于此类用地上的小产权房，从整体利益出发，建议通过政府部门协商，由政府、开发商和小产权房所有者按一定的比例共同补交一定土地出让金，把这部分小产权房转变为国家的保障性住房。一来保障了大部分人的利益，二来也符合我国的“十二五”提出的五年建设3600万套的保障性住房的政策。，对于不符合规划小产权房，此类小产权房与建设在宅基地上的小产权房具有相似性，可借鉴宅基地上的“小产权房”的管理办法进行管理，政府部门上门登记，确定其使用人，规定其使用年限或者使用到不能在使用为止，在使用期间不允许进行修复、重建和转让，但要和建设在宅基地的小产权房区别开来，等到了使用年限或者不能使用时，此类小产权房一律拆除，进行土地平整，将其转变为国有土地，留作国家未来发展的储备用地。4.2、集体耕地上“小产权房”问题的解决对于这类小产权房也进行分类处理。、对于建设在耕地上