房地产项目选择标准.doc

房地产集合资金项目选择参照标准区域市场准入，重点参照指标如下： 规证手续集合资金标的项目必须取得包括土地证在内的三证以上 资金投入集合资金标的项目合作方投入资金不得低于总投资的25% 楼面价差集合资金标的项目楼面价不得高于同地段同属性地块的80% 房产存量集合资金标的项目所在区域过去三年年平均销售面积不得低于年新开工面积的70%（年去化率70%以上） 人口流动集合资金标的项目所在区域外来流动人口数量不得低于当地长住人口的50%上述指标为项目基础，任意项目必须合乎上述标准方可进入，但某项数据特别优秀的可适当降低其他硬性指标要求分区域市场准入考核指标：区域要求： 优先选择经济发达且房地产交易量活跃的一线城市及位于经济发达地区的二线二类以上城市，二线三类及三线二类以上级的城市需谨慎考虑，避免土地供应量或住宅存量过大的区域 过去三年区域年人均收入不得低于当地住宅均价的1.8倍（平均值） 原则上禁止选择三线三类以下城市项目，对于房地产供给过量、交易量萎缩、前期房价涨幅过大或经济欠发达的地区，选择项目更需谨慎 集合资金标的项目需位于居住氛围较成熟、配套较完善的区位，距离城市核心区距离不得大于30公里项目要求： 优先选择土地属性为普通住宅（如为刚需项目更佳）的开发项目，商业及办公占比不得大于总量的25% 容积率1的低密度住宅、酒店式公寓项目需谨慎选择 商业物业、办公物业类产品仅限于二线一类（含）以上城市核心区 土地整理须达到五通一平以上标准，未完成土地整理拆迁（尤其是民宅拆迁）的项目特别需要谨慎选择 开发周期2-3年的10万平米以上、50万平米以内的项目，谨慎选择开发周期过长，资本金长期沉淀于后期土地成本，投资期限内还款能力不足的项目 项目投资的毛利率不得低于35%，资本总体收益率不得低于80% 销售周期大于36个月，或分块销售、分散销售的项目需谨慎选择合作方要求： 合作方优先选择以单个项目为操作主体的项目公司，实行项目资金封闭运作，如与先后或同时运作多个房地产开发项目的公司作为股权投资融资合作主体需谨慎选择 开发合作伙伴不得低于三级开发资质，资信良好，无不良资信记录，财务状况较佳，具备一定资金筹措能力 项目公司必须股权清晰、债权债务关系明确且无涉诉记录 开发商做出相应承诺并于建设开发过程中严格遵守项目投资总成本承诺（最终调整不得超过原承诺的10%），项目开发计划承诺（开工时间、正负零时间、取得预售许可证时间不得超过原承诺45个工作日） 项目公司实际控制人须财务状况良好，资信等级较高，无不良融资贷款记录保障性住房项目特别说明： 经适房项目用地不需交纳土地出让金，此类项目的选择指标及比照参数可适当放宽 两限房项目用地只需交纳少部分土地出让金，此类项目的优先次级比例应参照经适房标准适当放宽 廉租房项目一般由政府运作，房屋建成后用于出租而非出售，此类股权融资项目在操作时必须遵循融投资资金只能投入给政府、并由政府进行回购的原则附录：国内一、二、三线城市分类列表（仅供参考）一线城市北京、上海、广州、深圳二线一类城市天津、重庆、南京、武汉、成都、沈阳、西安、杭州、青岛、大连、宁波二线二类城市哈尔滨、济南、长春、郑州、长沙、福州、乌鲁木齐、昆明、苏州、厦门、无锡、兰州二线三类城市南昌、贵阳、南宁、合肥、太原、石家庄、呼和浩特、佛山、东莞、唐山、烟台、泉州、包头三线一类城市银川、西宁、海口、洛阳、南通、常州、徐州、潍坊、淄博、绍兴、温州、台州、大庆、鞍山、中山、珠海、汕头、吉林、柳州三线二类城市拉萨、保定、邯郸、秦皇岛、沧州、鄂尔多斯、东营、威海、济宁、临沂、德州、滨州、泰安、湖州、嘉兴、金华、泰州、镇江、盐城、扬州、桂林、惠州、湛江、江门、茂名、玉溪、株洲、岳阳、衡阳、宝鸡、宜昌、襄樊、开封、许昌、平顶山、赣州、九江、芜湖、绵阳、齐齐哈尔、牡丹江、抚顺三线三类城市本溪、丹东、辽阳、锦州、营口、承德、廊坊、邢台、大同、榆林、延安、天水、克拉玛依、喀什、石河子、南阳、濮阳、安阳、焦作、新乡、日照、聊城、枣庄、蚌埠、淮南、大理、马鞍山、连云港、淮安、丽水、衢州、荆州、安庆、景德镇、丽江