（金融学专业论文）货币政策对我国房地产投资与价格调控的效果分析.pdf

摘要 2 0 0 3 年以来，我国房地产价格的持续上涨和投资过热问题倍受社会各界普遍关注，房地产 市场的走势一直是货币政策决策中的重要参考指标，国家陆续出台了一系列货币紧缩政策，对 房地产市场进行调控。在此情况下，将货币政策研究向房地产行业深入。对央行在利率、汇率、 存款准备金政策的变动情况进行梳理，并联系这期间与房地产行业密切相关的重大金融货币政 策，深入研究其在房地产行业经济运行过程中所发挥的作用，尤其是控制房地产业投资、价格 过热中所起发挥的作用及其作用方式，找到影响货币政策在房地产业发挥作用的因素并提出相 应的政策建议，显得非常之必要 本文对货币政策对房地产投资和价格影响的研究，由以下三个部分组成 第一部分，总结、评述有关货币政策有效性和传导机制的概念和理论成果以及其对房地产 价格、投资影响研究的主要成果，并借鉴国外经验从实证介绍研究背景及意义、国内外研究现 状以及预期取得的成果，介绍论文框架，分析中国房地产市场的特点及我国房地产市场的发展 现状及存在的问题。这一方面的内容由前三章构成。第一章简要分析货币政策对我国房地产投 资规模调控的有效性分析的研究背景、研究意义，并归纳了本文的研究思路和研究方法第二 章介绍房地产市场的特点及我国房地产市场的发展现状及存在的问题。第三章介绍相关理论并 综述国内外研究现状，对国内外研究成果作简单的评介 。 第二部分，列举9 0 年代末期以来的我国房地产市场货币政策宏观调控措施并对货币政策变 量在房地产投资、价格调控中的作用进行实证研究。这一方面的内容由第四至第五章构成。第 四章对9 8 年和0 2 年开始的两次宏观调控进行研究和比较第五章对货币供给、存款准备金率 和利率杠杆在房地产投资和价格调控中的作用进行实证研究，并对货币政策有效性的实证结果 进行研究。 第三部分是第六章，根据前面的研究，得出结论并提出政策建议。 关键词：货币政策、房地产价格、房地产投资 a b s t r a c t s i n c e2 0 0 3 ，t h en o n - s t o p p i n g l yr i s i n gp r i c eo ft h en a t i o n sr e a le s t a l ea n dt h ep r o b l e mo f e x c e s s i v ei n v e s t m e n th a v eg m n o dg r e a t n c e m sf r o mv a r i o u sw a l k so f l i f eo f s o c i e t y t h er e a le s t a t e m a r k e tt r e n di sa l w a y sa l li m p o r t a n tn o r mf o rr e f e r e n c ei nt h em o n e t a r yp o l i c yd e c i s i o n - m a k i n g p r o c e s s i nr e c e n ty e a r s , s e r i e so fp o l i c i e st ot i g h t e nt h ec u r r e n c yh a v eb e e ni s s u e d ca f t e ra l l o l 腑 b yt h en a t i o n sa u t h o r i t i e s u n d e rt h i st e n d e n c y , t oe x p a n dt h em o 眦协l yp o l i c yr e s e a r c ht or e a le s t a t e i n d u s t r yi so fg r e a tn e c e s s i t yi nt h ef i l e d so fs w a t i f i c a t i o no fp o l i c ya l t e r n a t i o nw i t h 把群i r dt ot h e c e n t r a lb a n k si n f 眦- s tf a 搬e x c h a n g er a t ea n dt h ed e p o s i t s ；t h o r o u g hs t u d i e so fi t sf 访洲彻i nt h e e c o n o m i cp r o c e s so fr e a le s t a t ei n d u s t r ye s p e c i a l l y 砒t h ea s p e c t so fc o n t r o l l i n gi n v e s t m e n to ft h e i n d u s t r y ，t h er o l ei ne x c e s s i v ep r i c ea n dt h es p e c i f i cw a yt h r o u g hw h i c hi tf u n c t i o n s ；s p o t t i n gt h e o b s t a c l ew h i c hh i n d e r st h ef u n c t i o no fm o n e t a r yp o l i c yi nr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dp u tf o r w a r d c o r r e s p o n d i n gp o l i c i e sa n ds u g g e s t i o n sa c c o r d i n g l y t h i si sp r e c i s e l yw h a tt h ea u t h o ro ft h et h e s i s i n t e n d st oe n g a g ei n t h i st h e s i sw h i c hf o c u s e so i lt h er e s e a r c ho ft h ee f f e c to fm o n e t a r yp o l i c yu p o nt h er e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n dp r i c ei n f l u e n c ei sc o m p o s e do f t h ef o l l o w i n gt h r e ep a r t s i nt h ef i r s tp a r t , t h ea u t h o rs u m m a r i z e sa n dc o m m e n t so nt h ev a l i d i t yo ft h er e l a t e dm o n e t a r y p o l i c ya n d t h ec o n c e p ta n dt h e o r m i c a la c h i e v e m e n t so fc o n d u c t i n gm e c h a n i s ma n di t sm a i n a c h i e v e m e n t so nt h er e a le s t a t ep r i c ea n di n v e s t m e n ti n f l u e n c e t h e nw i t hr e f e r e n c et oi n t e r n a t i o n a l e x p e r i e n c e ，t h ea u t h o ri n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c ea n dt h ep r e s e n tr e s e a r c h s i t u a t i o nh o m ea n da b r o a df r o map r a c t i c a la n g l e ；t h e ni n t r o d u c e st h ef r a m eo f t h et h e s i sa n da n a l y s e s t h ec h a r a c t e r i s t i c so f c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no f t h ei n d u s t r yi nt h en a t i o n a n di t sp r o b l e m s t h ea b o v ec o n s t i t u t e st h ef i r s tt h r e ec l l a 衄o f t h et h e s i s t h ef i r s tc h a p t e rp r e s e n t s ac o n c i s ea n a l y s i so ft h er e s e a r c hb a c k g r o u n da n ds i g n i f i c a n c eo ft h ee f f i c i e n c yo ft h em o n e t a r y p o l i c yt oc o n t r o l l i n gt h es c a l eo fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dc o n c l u d e st h er e s 黜hg u i d e l i n ea n d m e t h o d t h es e c o n dc h a p t 日d e a l sw i t ht h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n d u s u ya n dt h ep r e s e n t s i t u a t i o no ft h ei n d u s t r yi nt h en a t i o na n di t sp r o b l e m s i nt h et h i r dc h a p t e r , t h ea u t h o ri n t r o d u c e s r e l a t e dt h e o r i e sa n dm a k e sg e n e r a lc o m m e n t so nd o m e s t i ca n di n t e r n a t i o n a lr e s e a r c ha c h i e v e m e n t so n t h eb a s i so f t h ep r e s e n ts i t u a t i o nh o m ca n da b r o a d i nt h es e c o n dp a 吒t h ea u t h o rl i s t sm a c r o - e c o n o m i cr e g u l a t i o n si nt h en a t i o n sr e a le s t a t em a r k e t s i n c el a t en i n e t e e nn i n 嘶嚣a n dc a r r i e so u td i a g n o s i sr e s e a r c hw i t hr e g a r d 幻t h ee u i l c t i o i io f m o n e t a r y p o l i c yv a r i a t i o ni nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp r i c er e g u l a t i o nw h i c hc o n s i s t so fc h a p t e rf o u ra n d c h a p t e rf i v e t h ef o u r t hc h a p t e rm a k e s ar e s e a r c ha n dc o m p a r 啪nb d 3 w o c l lt h et w om a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o n sa n dc o n t r o l sw h i c hs t a r t e di nt h ey e a r1 9 9 8a n d2 0 0 2 t h ef o l l o w i n gc h a p t e rc o n d u c t sa d i a g n o s i sr e s e a r c hi nt e r m so f n 碡c u r r e n c ys u p p l i e s , t h ed e p o s i t sr a t ea n dt h ef t m c t i o no f n 圮i n t e r e s t r a t el e v e ri nr e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp r i c er e g u l a t i o na n dc o n d u c t st h er e s e a r c hi nt h ed i a g n o s i s r e s u l to f t h ev a l i d i t yo f m o n a t a r yp o l i c y t h et h i r dp a r ti st h es i x t hc h a p t e ri nw h i c ht h ea u t h o rd r a w st h ec o n c l u s i o na c c o r d i n gt ot h e r e s e a r c ha b o v ea n dp u t sf o r w a r d st h ec o r r e s p o n d i n gp o l i c yp r o p o s a l s k e yw o r d s ：g e n e r a lm o n e t a r yp o l i c y , r e a le s t a t ep r i c e s ；r e a le s t a t ei n v e s t m e n t 1 1 1 v i 图表目录 表4 - 1 全国个大中城市薪建商品信房销售价格变动情况图 表4 - 21 9 9 8 年至今房地产行业主要货币政策调控措施 表5 1 利率调整对房地产价格指数的相关关系检验 表5 - 2 房地产价格指数a d f 检验 表5 - 3 一年期存款利率a d f 检验 表5 - 4 银行间七天同业拆借率a d f 检验 表5 - 5 银行间七天同业拆借率a d f 检验 表5 6 房地产价格指数和一年期存款利率格兰杰因果检验 表5 7 房地产价格指数和同业拆借利率格兰杰因果检验 表5 - 8 房地产价格指数和五年期贷款利率格兰杰因果检验 表5 - 9 存款准备金率对房价的相关关系检验 表5 1 0 存款准备金率a d f 检验 表5 1 2 货币供应量对房价的相关关系检验 表5 1 3 m 0 的a d f 检验 表5 1 4 m 1 的a d f 检验 表5 1 5 m 2 的a d f 检验 1 9 2 0 2 2 2 2 2 3 2 3 2 3 2 4 2 4 2 4 2 5 表5 1 6m 2 和房地产价格指数的格兰杰因果检验 表5 1 7 利率调整对房地产投资的相关关系检验 表5 1 8 房地产投资指数的a d f 捡验 2 5 2 6 2 6 表5 1 9 一年至三年期贷款利率的a d f 检验 表5 - 2 0 房地产投资指数和一年到三年期贷款利率的格兰杰因果检验 表5 - 2 1 房地产投资指数和银行同业拆借率的格兰杰因果检验 表5 - 2 2 存款准备率对房地产投资的相关关系检验 表5 - 2 3 存款准备金率与房地产投资的格兰杰因果检验 表5 - 2 4 货币供应量对房地产投资的相关关系检验 表5 - 2 5m 2 和房地产投资指数的格兰杰因果检验。 2 6 2 7 2 7 ” 2 7 2 3 2 8 2 9 2 9 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书 而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明 确的说明并表示了谢意。 研究生签名： 氍蹉、时间：1 蛐7 年月日 关于论文使用授权的说明 本人完全了解中国农业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留 送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复 制手段保存、汇编学位论文。同意中国农业大学可以用不同方式在不同媒体上发表、 传播学位论文的全部或部分内容。 ( 保密的学位论文在解密后应遵守此协议) 研究生签名： 导师签名 考 时间：伊_ 7 年白，咱 时间：争们年6 月f 日 唆v 妇衅 l t 中围农业大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 研究背景及意义 第一章绪论 随着金融市场和房地产市场的发展，货币政策对于房地产市场等微观市场的波动和走势越 来越敏感，其产生的影响也越来越显著在中国，房地产投、融资对宏观经济运行的影响越来 越大尤其是近几年，随着我国国民经济的快速增长，房地产业也得到了前所未有的发展而 房地产业的资金密集性特点使得其受国家宏观调控，特别是货币政策调整的影响较大这都引 起了经济调控部门的极大关注，在中国的货币政策决策中。房地产市场的影响力也在不断提高， 2 0 0 3 年以来，房地产市场的走势一直是货币政策决策中的重要参考指标2 0 0 6 年，国家陆续出 台了一系列货币紧缩政策，对利率、汇率、准备金率等政策进行了调整，但其调控效果如何仍 然需要进一步的研究和探讨 在此趋势下，将货币政策研究转向房地产行业，对央行在利率、汇率、存款准备金政策的 变动情况进行梳理，联系这期间与房地产行业密切相关的重大金融货币政策，对国家货币政策 调整对房价和房地产投资的影响进行分析，非常有必要，这正是本文的研究目的 1 2 主要文献回顾 针对我国近几年来房价不断上扬、投资量过大的情况，许多专家学者从微观与宏观、供给方 与需求方、中央政府与地方政府等不同角度提出了调控思路，下面仅从货币政策调控房价是否有 效的角度将相关文献中阐述的代表观点归纳如下： 张志刚( 2 0 0 5 ) 认为利率对美国房地产市场有较强的相关性，利率降低将带动房地产市场 的发展这种影响机制是通过一种传导机制实施的，利率的降低首先影响到房地产抵押贷款利 率，两者有很强的正相关度，利率降低引致抵押贷款利率降低，从而房地产需求增加，带动整 个房地产市场的繁荣。实证结果表明，利率对r e i t s 的影响非常小，也就是说利率对美国房地 产市场的供给方的影响不大，其对房地产市场的影响机制主要是通过影响房地产的需求实施的。 荣艺华( 2 0 0 5 ) 认为地产价格与金融资产质量、金融市场稳定密切相关，在国民经济发展 中居于十分重要的地位近年来，我国房地产业持续增长，房地产价格的过快上涨，对货币政 策形成了较大冲击。其中，房地产价格的持续上涨，吸引了境外大量热钱涌入。外资大量流入 使外汇占款过多，导致货币政策的丰动性和有效性降低。 巴曙松( 2 0 0 5 ) 认为2 0 0 5 年中国房地产市场的宏观调控政策从2 0 0 4 年的供给导向转向了需 求导向2 0 0 4 年，宏观调控的初衷也许是希望抑制房地产价格的过快上涨，但实际采取的政策 却在客观上推动了房地产价格的上升幅度。在宏观调控的作用下，房地产市场的供给下降得更 快，需求下降得有限，最后，房价以比原来更快的速度在上涨，对房价的控制力却在下降。 中国银监会副主席唐双宁( 2 0 0 5 ) 认为：调控房地产业的发展要双向调控，不能只单纯调节供 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 给或单纯调控需求，要密切关注房地产金融中的风险问题 2 0 0 5 年4 月l o 日，中国人民银行副行长吴晓灵在中共中央政策研究室主办的房地产金融 论坛上发表题为我国的金融政策、货币政策对房地产的带动和影响 的演讲时强调，除了央 行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才 能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用 盛松成( 2 0 0 3 ) 认为由于房地产业在国民经济中具有举足轻重的地位，房地产是居民资产的 重要组成部分，房地产业与金融业密切相关，世界各国的中央银行几乎无一例外的采用选择性 货币政策工具一不动产信用控制对房地产市场进行调控，但这种调控会面l 临以下主要难点： 房地产业周期与一般经济周期存在较大差异：货币政策在土地交易价格等的调控中的作用有限 等 李雅静，杨毅( 2 0 0 5 ) 认为：在长期，利率货币供应量与房地产投资占总固定资产投资的 比例之间存在着稳定的协整关系，且均为正相关货币供应量对房地产投资有一定的调控作用 但力度有限。值得强调的是利率与房地产投资占比的正相关悖论揭示了利率并不是调控房地产 投资的有效手段在短期，利率与货币供应量对房地产投资的影响性质与长期情况是相同的，但 影响并不显著。所以，利率与货币供应量这两个主要的宏观货币政策手段不能作为调控房地产 投资的主要方式，要对房地产投资进行有效调控必须依靠其它方式 从以上的研究可以看出，国内学者对货币政策对房地产调控的研究比较深刻，认为货币政 策调控要掌握时机，把握好调控的力度等。但是对货币政策调控房地产的效果并不统一，有的 研究认为，货币政策变量对房地产调控效果是相当明显的；有的研究则表明，货币政策变量对 房地产市场的影响相当有限面对我国房地产市场的飞速发展和调控措施的不断出台，情况也 逐渐错综复杂，所以，对于货币政策调控房地产市场的效果，还需要做进一步研究 1 3 研究目标 总目标：通过货币政策及其传导机制的理论，对房地产行业做相关变量的实证研究，对我 国货币政策直接调控措施和利用货币供给、存款准备金率和利率杠杆在房地产投资、价格调控 中的作用及其障碍进行分析，最后得出结论，并提出相应的政策建议 具体目标包括以下几个方面： 、采用描述分析法，对9 0 年代末期以来的我国房地产市场货币政策两次宏观调控的调控 背景、调控措施、调控结果进行比较、分析，并得出结论。 、运用统计分析法，通过具体数据。对货币供给和利率杠杆，存款准备金率在房地产投 资和价格调控中的作用进行实证研究，试图找出我国货币政策在调控房地产市场投资和价格过 程中所表现出的特征、存在的缺陷，并提出政策建议。 1 4 研究内容及预期取得的效果 2 本文对货币政策对房地产投资影响的研究，由以下三个部分组成。 中国农业大学硕士学位论文第一章绪论 第一部分，总结、评述有关货币政策有效性和传导机制的概念和理论成果以及其对房地产 投资和价格影响研究的主要成果，并借鉴国外经验从实证介绍研究背景及意义、国内外研究现 状以及预期取得的成果，介绍论文框架，分析中国房地产市场的特点及我国房地产市场的发展 现状及存在的问题。这一方面的内容由前三章构成第一章简要分析货币政策对我国房地产投 资规模和价格调控的有效性分析的研究背景、研究意义，并归纳了本文的研究思路和研究方法 第二章介绍房地产市场的特点及我国房地产市场的发展现状及存在的问题。第三章介绍相关理 论并综述国内外研究现状。对国内外研究成果作简单的评介 第二部分，列举年代初期以来的我国房地产市场货币政策宏观调控措施并对货币供给和 利率杠杆、存款准备金率在房地产投资、价格调控中的作用进行实证研究这一方面的内容由 第四至第五章构成。第四章对9 8 年和0 2 年开始的两次次宏观调控进行研究和比较。第五章对 货币供给和利率杠杆在房地产投资和价格调控中的作用进行实证研究，并对货币政策有效性的 实证结果和我国货币政策传导渠道的缺陷进行研究 第三部分是第六章，根据前面的研究，得出结论并提出政策建议 1 5 研究思路 货币政策的有效性一直以来都是各学派经济学家争论的学术焦点尽管在理论上存在着种 种争论，但是在实践中，各国长期以来都非常重视运用货币政策实现宏观经济调控目标本文 的研究思路在一定的理论基础之上做相关变量的实证研究，然后再用理论工具对实证结果进行 分析。最后得出结论具体地说，就是在货币政策理论基础之上做相关变量分析，看货币政策 变量如何影响房地产投资及价格，最后找出阻碍其发挥作用的障碍，提出相应的建议 1 6 拟解决的关键问题 l 、基于货币政策传导机制的传统理论框架，结合房地产市场自身的特点和目前存在的问题， 对货币政策在我国房地产市场的运用情况进行探讨。 2 、对房地产市场的有效性进行实证分析，研究货币政策到底在多大程度上和如何影响房地 产投资及价格。 3 、借鉴国际经验，对我国未来采取适当的货币政策对房地产业投资规模和价格加以调控提 出自己的建议。 中国农业大学硕士学位论文第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 2 1 房地产业在国民经济中的地位和作用 2 1 1 房地产业是我国国民经济的支柱性产业 房地产业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可缺少的组 成部分，能较大程度地制约其他产业和部门的发展在现代经济条件下，房地产业是人们进行 社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生等活动的基础和空间条件，是社会会生 产和人类活动的基本要素。房地产业是我国支柱性产业有两个方面的含义：一是，在国民经济的 运行周期中，房地产业常常有先行的示范作用；二是，房地产业是产业链长、关联度高的产业， 是提供最终产品的部门房地产业具有一定程度的前后衔接性和侧向关联性，在自身周围形成 了巨大的产业体系。它的健康发展，往往能够自接或者间接地带动相关产业的发展实践已经 证明，房地产业己经成为我国国民经济的支柱性产业所谓支柱性产业，是指在国民经济中来 看，房地产业己成为我国经济发展的支柱产业：2 0 0 3 年9 月国务院关于促进房地产市场健康 发展的通知( 国发 2 0 0 3 】1 8 号) 文件中，经济明确指出：“房地产业关联度高，带动性强。已经 成为国民经济的支柱产业。” 2 1 2 房地产业与国民经济的关系密切 房地产业与国民经济不仅是一个局部整体关系，而且有着内在的密切关系和相关性房地 产业对国民经济的作用，可以分为两个方面：促进和牵制。在接个国民经济运行过程中，如果房 地产业运行态势良好、经济效益高、发展势头正常，就会对国民经济起到强有力的促进作用 反之，如果房地产业发展规模失控，市场炒作严重，交易不规范，房地产价格飞涨或者房地产 业发展迟缓，开发规模、竣工面积过小，市场低迷，房地产价格下滑明显，则会对国民经济的 发展出现牵制作用。 可见，由于房地产业在我国国民经济中的重要作用和地位，则当房地产业在发展中出现问 题，我们政府就必须对其进行宏观调控。促进其健康，平稳的发展。下面从国家宏观调控房地 产目标开始，分析9 0 年代以来我国房地产业的具体情况，即国家宏观调控政策出台的背景分析。 2 2 我国房地产市场当前所面临的主要问题及分析 2 2 1 我国房地产市场当前所面临的主要问题 我国房地产业从1 9 9 8 年国家停止福利分房实行住房货币化，城镇住房制度改革取得重大进 展后，开始真正发展起来。在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长。房地 4 中国农业大学硕士学位论文第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 产投资占g d p 比例逐渐增加，房地产价格也随之上涨。随着城镇居民的经济水平不断提高，购 房需求不断增长，房地产业得到飞速发展但高昂的价格阻碍了居民住房水平的改善。抑制了 房地产有效需求的实现，刺激了房地产热的发展，自2 0 0 3 年下半年开始，区域性、结构性问题 较为突出主要表现在： 1 房地产价格水平偏高，上涨较快，且长期持续增长 根国家统计局的报告显示，2 0 0 4 年商品房和商品住宅平均销售价格涨幅分别为1 4 4 和 1 5 2 ，2 0 0 5 年继续保持两位数的增长。有的东部大中城市平均房价连续三年涨幅在1 5 以上， 并呈向中，西部地区扩展蔓延态势，且带动二手房价格飙升2 0 0 4 年前3 季度，全国城镇居民 家庭人均收入为7 0 7 2 元，而l 至5 月份，全国商品房平均销售价格为2 7 0 8 元，平方米按以上 数据，一个- 1 = 1 之家购买一套平方米的住宅需要2 1 6 6 4 0 元房价收入比为1 0 2 1 当前我国 的房价收入比反映了房地产价格过高，超过了正常的房价水平。从1 9 9 7 年到2 0 0 3 年这7 年间， 房屋平均销售价格除1 9 9 9 年微有下降外，明显呈现出上升趋势，其中与居民生活关系密切的住 宅价格增速较快 2 房地产业市场供给结构不合理 当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩但又短缺二者并存的现象，具体表现 为商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升商品住宅中。中低价位、中小套型住 宅、经济适用房供应比例偏低，供不应求。部分城市商品住宅供应中，1 0 0 平方米，套以上的占 总量的6 0 * 0 - - - 7 0 ，有的城市高达8 7 一些城市经济适用住房开发投资出现负增长，有的地 区甚至停止了经济适用住房建设。 在房地产价格居高不下的同时，我国商品房空置面积也维持着较高的水平。2 0 0 3 年i - 9 月， 全国商品住宅空置面积达到6 5 0 5 8 0 万平方米，同比增长7 研钆同年n 月底，全国商品房空 置面积超过l 亿平方米，同比增长6 5 ，其中空置1 年以上的面积达到了4 2 2 0 万平方米 一方面是中高档以上的商品房、别墅和写字楼滞销严重，另一方面是广大的消费者期待的 经济适用房和中低档商品房处于短缺之中。结构性矛盾已经成为影响房地产业健康发展的关键 因素。如果不能有效解决结构性矛盾，满足消费者的合理需求，引导房地产业健康发展，将会 带来经济的更大波动和不稳定，影响整个国民经济的协调发展 3 市场需求偏大，供求矛盾突出 2 0 0 0 年以来，全国商品房销售面积增幅连续5 年大于竣工面积增幅，其中2 0 0 4 年销售面 积增幅高出竣工面积增幅1 1 6 个百分点。一些地方拆迁规模反弹带来被动性住房需求上升， 加剧了供求矛盾 4 部分地区房地产投资增长仍然偏快。 2 0 0 3 年以来，房地产投资开发增长一直呈高速增长，以2 0 0 4 年为例，房地产开发投资增 长2 8 1 ，高于全社会固定资产投资增幅有1 3 个省区市房地产开发投资增幅超过3 0 * 4 ，其 中6 个地区超过5 0 0 ，最高的达到1 1 5 。 2 2 2 存在问题的原因分析 产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水 中国农业大学硕士学位论文第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高。 配套设施和环境改善，开发建设成本增加。但也有许多不合理因素。 1 大量资金涌入房地产市场 近年来，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤 向房地产市场。特别是在负利率情况下，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资 金，成为开发企业最主要的资金来源。 2 国内投资性购房和投机性炒房抬头 一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅 速扩大，投机炒作现象严重如曾经活跃一时的愠州炒房团”、“山西购房团”，聚集几百亿元 资金在一些城市进行期房买卖城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资，进 一步加剧了房价过快上涨的态势。 3 境外资金参与国内房地产市场开发和炒作 外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场由央行房 地产金融分析小组完成的 2 0 0 4 中国房地产金融报告”指出，“受房价快速上涨和人民币升值预 期的影响，已有境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场”据人民银行 上海分行统计，2 0 0 4 年1 “月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过2 2 2 亿元，较2 0 0 3 年增长1 3 5 ，其中用于房地产开发的约1 5 0 亿元，占全年房地产开发总额的1 2 8 ；用于购 房的外资约7 0 亿元境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2 0 0 5 年前两月，境外 资金购买上海单价1 1 0 0 0 元，平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长7 6 和7 3 ，购 买单价1 1 0 0 0 元，平方米以上二手住房面积、金额同比增长2 8 倍和3 1 倍。 4 一些地方政府行为不规范 前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求。一些城市年拆迁安置用房需 求一度占市场需求的一半，有的甚至达到6 0 , 4 。 5 市场秩序比较混乱 一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，谎报商品房销售进度，发布不实价格 信息，哄抬房价，误导市场预期有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成 市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。 6 不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨 部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行及企业过度依赖房地产获 取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利 益主体相互影响，共同推动房价非理性上涨。 2 3 政府利用金融手段调控房地产市场的可行性和必要性分析 2 3 1 政府利用金融手段调控房地产市场的可行性 6 首先，从房地产开发商来看，房地产的开发建设具有规模大、投入大、周期长等特点，动 中国农业大学硕士学位论文第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 辄占用几千万甚至几亿、几十亿的资金和几年的时问对于开发商而言，他们不可能单凭自己 的资金来进行房地产投资，必须借助外部自己力量来保持房地产投资的良性循环否则，地产 开发建设就无法扩大规模、改善质量、提高技术、满足市场的需求。房地产开发建设的外部融 资渠道有很多种，在现代社会，通过金融手段融资无疑成为首选 其次，从房地产消费者来看。房地产开发建设的这一特点也决定了房价与一般商品相比所 具有的昂贵性人们总是期望有良好的居住条件，厂商总是希望有好的生产办公条件。其关键 在于资金的约束。例如，我国2 0 0 4 年城镇居民人均可支配收入9 4 2 1 6 元，而同期全国平均商 品房销售价格2 6 4 0 2 7 元以每户家庭二人、就业人数二人、预期住房1 0 0 平米来计算，平均 需要1 4 年收入的全额积累才能购买因此，如果没有外部资金的支持，许多家庭可能永远买不 起住房。 而要解决收入与支出的时间差问题，使居民的住房消费提前实现，可以由国家财政担负居 民消费性住房需求的资金供给，也可以由市场来解决当前大多数国家包括我国居民，是通过 金融方式，主要是银行贷款来融资购房在我国1 9 9 8 年开始己实行货币化分房，从1 9 9 8 年 到2 0 0 3 年的六年间，个人住房消费贷款己经增长了2 6 6 4 倍3 ，极大的推动了居民居住水平的 改善。 可见，房地产的供给和需求都离不开金融的支持，房地产与金融有着天然的联系，政府通 过金融调控可以同时影响房地产的供给量和需求量，从而推动房地产市场健康高效的运行、稳 定发展。金融手段对房地产业进行调控是宏观调控的一种重要方式 2 3 2 利用金融手段调控房地产市场的必要性 消费性的、生产性的房地产市场是实体经济的一部分，而实体经济通常是不存在泡沫的 只有当房地产被当成资产用于投资或者投机时。尤其是当大量银行资金或者游资介入其中时， 才会产生泡沫这已经为许多专家学者所肯定，同时，国际经验也证明：历史上各种泡沫的形成 都离不开银行信贷的支持 房地产泡沫是房地产市场没有健康稳定发展的典型症状，如何预防泡沫的产生和减少泡沫 的危害是各国政府调控房地产市场所面临的共同难题。鉴于金融( 主要是银行贷款) 在房地产泡 沫生成过程中的重要作用，我们认为治理房地产泡沫必须依赖于对房地产市场的金融调控当 然这并不意味着促进房地产金融市场健康稳定的发展不需要其他政策，在进行金融调控的同时， 也需要土地政策、税收政策等的配合。 综上所述。政府利用金融手段能够达到调控房地产市场的目的，而且调控房地产泡沫必须 配合使用金融手段。格林斯潘曾谈到他对货币政策与泡沫经济关系的认识。认为没有一项低风 险，低成本的紧缩货币政策能可靠地遏止泡沫的发展，也没有一种政策能缩小泡沫的规模和它 的附带后果。但他相信能够将来能找到遏制和缩小泡沫的方法，房地产泡沫的形成并非一朝一 夕，因此政府的关注和实施调控很重要。我们比较赞同他的观点，泡沫一旦生成就终有一天破 灭，破灭就会给经济带来危害。目前没有可行的方法杜绝房地产泡沫，但是泡沫从形成到破灭 的周期可以延长。我们的研究旨在探讨政府如何运用金融手段有效的延长泡沫的形成周期，实 现房地产金融健康稳定地发展。 7 中国农业大学硕士学位论文第二章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 2 4 影响房地产市场的因素 影响我国房地产市场的因素有很多，主要是以下一些：供求关系的不平衡、就业率、收入 因素、通货膨胀因素、按揭贷款数量、利率因素、人民币汇率、政府政策，人口数量的变化及 人口的分布、建设成本、建筑设计和品质、房产竣工数量、房产租金、实际资本回报率、消费 者的信心、不同城市房产价格的差异、城市中的房产价格差异、房地产和经济等等。其中最主 要的影响因素是供求关系、政府政策，按揭贷款数量和利率因素。下面我们就分别分析各个因 素： 1 供求关系 房地产价格是由供求关系决定的。与需求正相关。与供给负相关，其它所有因素只能影响 价格而不能决定价格，所以说，供求关系是房地产市场最重要的因素。首先来看房地产的需求 房地产需求可以指在特定的时间和特定的价格下消费者愿意和能够购买一定数量的产品的能 力。影响人们投资决定的主要因素有：政府政策、住房拥有率、房租、贷款市场情况、利率的 浮动，其他投资品种的机会，就业机会，消费者和银行的信誉，股票市场的变动等。房地产的 供应可以包括给住房自用者的供应和住房投资者的供应，而影响这种供应状态和特性的主要因 素有：建设成本、融资成本、政府法规、经济状况、消费者和企业信心、现有房产数量以及供 求情况和出租房的供应和空置率等房产的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着首要 的主导作用，另外房产价格的供应和需求同一般商品相比还有其特殊的地方：房产是一种特 征性非常强的商品，房产不仅是消费品，也是投资品因此，对房产的需求分为消费需求和投 资需求，两者的需求类型有一定的区别。每年新增房产的数量只占全部房产市场总量很小的 一部分，例如2 0 0 3 年只占2 6 8 。供应变化相对于许多商品较迟缓。因此，从短期来看，房产 的价格更多地取决于需求数量而不是供应数量。一般来说，房产的需求越大则房产的价格越高， 而房产的供应越大则房产的价格越低。 2 政府政策 房地产市场在国家经济中是一个很重要的部分，而房地产问题也是与人民生活最密切相关 的大事之一，任何国家和地方政府都会在一定程度上直接或间接通过政策来影响它，从我国最 近十多年的房地产市场发展来看，我国政府政策与房地产市场有着直接密切的联系，其对房地 产市场健康发展和房价上涨、下跌有着重要的作用。这些年来，我国的房地产业经历了多次大 的变化，而这多次变化都是和国家房地产政策有着直接的关系。我国政府的主要房地产政策、 购房贷款政策和房屋政策、土地政策等。 3 利率因素 利率是货币的价格。也是存款的收益，利率作用于房地产价格经由两条途径：一是提高利率， 则存款的机会成本减小，储蓄的意愿提高，投资意愿趋弱，从而减少买方市场，房价降低，反 之利率的降低刺激购房；二是提高利率，则在一定程度上抑制了贷款需求，从而减少了贷款购房， 房价降低，反之，房价提高。可见利率兼有调控需求和供给双重作用，由于这两方而彼此消长， 所以利率对房地产价格的最终影响是两种效应相互博弈的结果，但这显然会削弱利率对房地产 价格的总体影响程度。 8 中国农业大学硕士学位论文第m - - 章我国房地产市场的特点和发展现状及存在问题 4 货币供应量 货币供应量是货币政策调控的最主要手段，它对房地产价格的影响主要有两条途径：一是托 宾q 效应渠道，货币供应量一利率一托宾q 值一房地产价格；一是不通过其它变量直接作用于 房价，即货币供应量增加，其所代表的土地价格相对减少，价格提高在我国，由于利率长期 受到严格的管制，货币供应量与利率间的联动性差，第一条途径阻塞，因而货币供应量主要是 直接作用于房地产价格。 5 存款准备金率因素 存款准备金率可以通过影响商业银行可贷款乘数的大小来影响贷款数量当存款准备金率 上升，商业银行可贷款数量减少；存款准备金率下降，商业银行可贷款数量增加 其实，货币供应量和存款准备金率都在通过影响贷款数量及其变化对买房自住者或投资者 产生影响。有国际方面的研究表明，房产投资所能够得到的按揭贷款数量和房产的潜在需求有 明显的联系。并且最终会影响到房产的价格变动一般来说，贷款数量的大幅上升会使得房产 交易需求量增加，即由于贷款数量增加，尤其是对购买已建成房产而发放贷款数量的增加而 新住房按揭数量的减少预示着对房产的需求量将减少 6 经济增长和物价水平 事实上。房地产价格与经济增长和物价水平之间互为因果关系。在货币政策传导过程中， 货币政策可以通过改变房地产价格进而作用于产出和物价；相反，经济增长和物价水平变动也会 对房地产价格造成影响。经济增长必然提高人们的购买力水平，购买力提高潜在增加了购房需 求，房地产价格上涨；而物价的上涨使得房地产原料上涨，房地产价格