南宁某大厦可行性研究报告

一、项目概况（一）项目名称某某大厦商住综合楼（二）项目地址广西南宁市XX大道与XX路交汇处（三）项目性质合作开发（四）项目规模拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2，其中商场共五层面积为16240，住宅建筑面积为21240.2，地下总建筑面积3248，容积率3.0，建筑密度26%。（五）编写可行性研究报告的依据1、南宁市人民政府提出的“136”城市建设计划以及南宁市房地产开发的有关政策和文件。2、投资项目可行性研究指南。（六）项目背景本项目位于 XX 大道与 XXXX 交汇处，宗地实际使用面积约12493.4（折合18.74亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于南宁市民族大道最热闹最繁 的路 ， 周1边， 、住、行、 、 设 一 ， 有二十六中，南有 广场，大热 中 ，西有广西 族 馆和 馆， 面 民族广场和 市及 ，有市场和市场及城currency1政，公共“，设 。该宗地城市fifl成 ，开发项目有广的市场 ”的 。本项目周边 的开发和城市，成 集商、公、 、住为一体的城市中 ，成 路（ 设 ）、路（IT产）、 路（高 ）、民族 中 （ 、），大热 （ 、 ） 的商 ， ， 的项目 城市 100，的市场位和市场 与 100 有 的， 南宁 城 的及的“六六城 大南宁 的成， 起每 南宁举的中国 盟览会和泛珠三角圈概念的提出，南宁向 域性国际大都市方向发展，南宁有 所未有的发展机遇，这也给南宁的楼市 灿烂的春天，同时也使本项目具有”的市场 和广的市场发展空间。（ ）项目建设的必 性南宁市位于中国的南部， 广西 族 的首府， 的政 、文化、中 ，也 中国大西南出海 道的重 交 枢纽。它毗邻粤、港、澳，面向 南亚，背靠大西南。 南昆铁路 线 车，南宁市成为 南圈、西南圈和 南亚圈的接点、中转站和桥梁。其优越的地理位置，不仅 广西各地先富起的许 人首选的地，也吸引 国内外各地商贾云集南宁投资置，更引起 国际上许 著名的大公司驻南宁设立公司及代表处或 支机构。 西部大开发战略2的实 和 2004起中国 盟 览会会址永久性落户南宁，南宁社会发展和城市建设 加快，城市辐射增强。南宁市市委、市政府为加快城市建设，2002确为“城市建设管理，以启动“一一小变，三一中变，六一大变的城市建设与发展目标，简称136目标， 使首府南宁的市容市貌 期内有一个根本性的观，提升南宁的城市 位，塑南宁象。民族大道作为南宁的 干道，也 南宁最繁 的街道 一， 现有的商场和住宅建筑不仅没有满 人的 和住 ，也 城市 观，更 南宁 增 的商发展 和南宁提出的建设 域性国际大都市的 。 ，开发建设一个设 “ 、集商场、住宅、 车为一体的商住综合楼 ，以 南宁快 发展的 。本项目拟建的某某大厦商住综合楼地处民族大道的繁 地 ，有、 、大热 和 一 街，人 大，所以本项目满人的 和住 ，同时也为民族大道以 南宁市增 一道 的 。（ ）项目建设开发的社会、 本项目的建成和为南宁市提一个 的商住宅楼，该综合楼的建成为都南宁的体象增 ， 商发展， 投资fi，吸引国内外currency1商南宁投资，一 积“ 外开政策，加 本地 的发展，增加地 fifl 具有积“的 。外，商场 一度上增加 机会、 市场，繁 市场，动 内 。 住宅楼的建设有于 民的住 件，为市民提 一个划合理、“设 的理”。3二、项目所 地 及动置（一）房建筑大部 为构， 为简房。（二） 方以 为 。（三） 用 2002南宁市公的城市房 管理（ 行） ：商 、民、其 用 为392 三 、投资fi （一）南宁市概1、中 城市的地位南宁 以 中国南 重 ， 有人称 “南 交 ， ，西接西， ，为粤 枢。 南宁 广西政 、文化、 、 、 、 中 ， 广西 族 政 首 机关的所 地。南宁不仅 广西发 域中 城市的作用， 发展成为中国大西南出海 道的枢纽城市。面向部、背靠云 、邻粤、港、澳的 位优 ，南宁 发展中 部城市发中 城市的 作用、 南、西南地 发枢纽城市的接作用， 南亚各国发中国沿城市的开发作用。42、 然气候南宁地处回归线以南，受海洋气候节，属亚热 季 ， 充 ，雨 充沛，霜 雪。平均气温21.7度，平均降雨 达1300毫米， 霜期345360天，有“草冬 不枯，花 春仍奔说。3、地理fi 南宁位于 1074510851，纬22122332。市 于广西四大盆地 一的南宁盆地，平均海拔7479米，最高处为496米。南宁fi内 河 为西江最大的支 郁江，穿城 的一 称为邕江，汇珠江水系。4、城市 誉南宁市1991以先后 获“中国城市综合实50强、“ 国生城市、“ 国城市fi综合 优秀城市、“ 国双拥模范城市、“国林城市 称号。1998作为 神文明建设的典型 国广泛宣传。2002获中国城市住fi建设的最高奖项中国人fi奖，被 为中国 合人 住的“色。1992以，南宁市还 幸地被国务院批准实行沿海开城市政策，被为 国优化资本构 点城市、城市综合“革 点城市以及扭亏增盈 点城市。5、 位优 （1）沿海的开城市南宁南临部，距广西的三大深水优港口城市海市、防城港市和钦州市仅204公里、173公里和104公里。广西出海口 中国离 5南亚地 以及 洲最的出海口。广西沿海港众 ，可开发的大小港口21个，开发后吞吐可达1亿吨以上。期划建设18个 吨 十 吨的泊位。广西确立 “南(宁)(海)钦(州)防(城港)”沿海发展战略，充 发南宁市 广西沿海地 的大城市 作用和辐射作用。这一地 成为广西乃 中国大西南发展最活跃的地 ，成为中国沿海地 发展的热点。（2）沿边的首府城市广西边fi有8个( 、市)与越南接壤，现有边fi口岸11个，南宁距中越边fi的广西祥、 兴口岸只有230公里和204公里，相邻的7个（市）与越南接壤，陆地边fi线 1020公里， 发展边fi有 天然的地利 件。（3）沿江的内河口岸城市南宁 西江水系广西fi内的4个内河口岸 一。西江水系 云 高 ，横穿广西，广 南海， 大西南地 往港澳的一 黄水道。目南宁 广州、香港、深圳、州 8 内河航线开 ，待西江航道二期 ，一千吨级内河船舶可 南宁直达广州和港澳地 。（4）线的枢纽城市 云南、 州、四 诸 幅员辽，人口众 ，面积和人口占中国的14和15， 一个巨大的市场。湘 、黔 、黎湛和南昆铁路 南宁交汇，使 成为粤琼港澳西的 户， 黔滇藏南下出海的枢纽。（5） 南、西南两大圈的交汇点 南宁毗邻粤、琼、港、澳，背靠云、 、 ，既可以接受 南沿海发达6的辐射，又可以利用西南地 丰富的资源。 两个圈的合部，南宁市作为中 城市， 域的发展有 举 重的作用。6、立体交 作为大西南出海 道的枢纽城市，南宁 成航空、铁路、公路、水路四 达的立体交 ：（1）航空 空中 开 往 、上海、广州、香港及越南河内、 国 的20 国内、国际航线，机场currency1 为250 人 。 （2）铁路 铁路 国最先的 气化铁路南昆线及湘 线与 广线干线相 ，可直达 国的大江南，其中湘 线 点还和越南接 。目，西南地 最大的铁路 站 南宁建设。（3）公路 公路 横交 ， 达广西各地、市和 国的公路共161 。拥有民用 currency1 车13202 ，民用 车18258 ，出 车3714 ，currency1 5446 人， 3450 吨。（4）航 水路 开 7 内河航线，沿西江 水 上可 州、 色，直云 ， 可达粤、港、澳，南宁港 吞吐 385 吨。（5）市内交 市内公共交 十 利，公共 车 部实行 人 ，1998空公共 车开 投 。市民和外地 currency1出 的可 ，出 车行的文明外地currency1兴 ，满 归。77、城市currency1设 ，南宁市“建设大西南出海 道枢纽城市的 ，加大投，加强城市道路、桥梁、 、 、水 currency1设 的建设，不fi”的生活、生产和投资fi。（1）路桥 fl 市道路总 599公里， 横交 的634 道路使市内交 四 达 66型 的大小桥梁 道道 于江、河、 上，其中市 内横邕江的大桥有4 39公里，还有5大桥 建设中，路幅60米的城市快 道建成 车。城市外线也建成车，南宁市的城市交 currency1本成。（2）水 充 南宁市民”没有水、 ，使 用水用 高 的 时节， 水达91.12 吨的市内5水和615463 千 的 仍然为民生活和 用水用 提 。（3）currency1政务 南宁市内的76个currency1政（所）开各 、currency1 、currency1政、国际国内快、文传 项务，currency1政的 。（4） 发展 南宁 模容 层 和 务水平不跃上 。1997市内 总容 达42.26 ，市 用户达23.4 户， 及率达每 人35部，跃 国城市先行 动 、 线 用户 增 公用 3704部， 及率名 国 会城市10名。目，8 、 、 现代 的 用成 以南宁为中 ，直 国各地及 200个国和地 。（5）设 市有生活 化处理（场）3， 中转站34，公共 所334， 水处理1（江南水处理 建设中），市 干道实行 机化， ，生活小 、小街小 都生。（二）政策 fi 1、房地产有关 南宁市政府 积“ 房地产发展。， 南宁市城市建设综合开发项目管理 行 、南宁市住宅小 建设管理的干、南宁市房地产开发项目综合 行 、南宁市住宅 管理 、南宁市城市房地产交管理 一系 ，加强 市房地产开发的观 和范化管理。房地产开发建设管理部 开发项目实 管理，同时积“引开发确立 的开发理念，以市场为中 ，实 战略，fi建名楼盘， 动和房地产开发项目向高标准、高 。2、“136”城市建设计划南宁 实 “136”目标和“城市建设管理方 ， 把城市建设管理作为该市 纪 增 点抓， 除去视城市建设为和花钱的观点，塑城市最佳fi，把 位优 和fi优 转化为优 ，生产发展。同时，开城市 ，拓展城市空间， 城，加快 开发，打 城市干道， “设 ，强化城市9管理，努把南宁建成具有民族色和亚热 格现代林城市。为确“136”目标和“城市建设管理方 的 利实 ，南宁 一批重 的“政策，以fi”、松的投资和建设fi。外，也加大城度，城市的 ，加快 貌换颜，突出城生态色。3、决策 南宁市“136”目标和大模的 城使许 被 户为 更”的住fi 持待 ，的“六六城 大南宁 的成和国内各地人口的涌以及 2004起中国 盟 览会会址永久性落户南宁，这会有大批的国内外currency1商聚集南宁，动 南宁房地产市场的急剧升温。4、西部开发优惠政策南宁出 西部开发优惠政策。外商南宁投资兴，可以享受沿海开城市和国西部开发的有关优惠政策，外商 南宁投资括房地产 内的13个项目，均可享受外商投资的鼓励 项目的各项优惠政策。（三）fi1、发展趋 二十一 纪以，南宁发展 fl”的历史发展时期， 后南宁继 面实 “ 兴市、农稳市、 立市、三产富市、以 市的发展战略，不社会 文明和 神文明建设，实现2010国内生产总值比2000翻一番以上的奋斗目标，把南宁建成西10南出海 道的枢纽、 南和西南地 的 域性商中 、 海外 港、澳、 地 及 南亚有吸引的开城市。2、投资方向南宁市投资领域 坚持“三产富市的方针，把发展第三产摆十 重 的位置。 所占投资比 看。“九五时期第一产只占1.38%，第二产占27.85%，第三产占70.77%，第三产 成的投资总 和所占比重均远远高于第一、第二产。投资产构的合理化，为市三个产的协发展作出 积“的贡献。3、房地产 2003，南宁市 实 “136” 的目标指引下，一 加大 城的度， 面实行 化 ，以及 开 每 南宁举的“中国 盟 览会、泛珠江三角圈概念的提出，利” “大 南宁房地产的开发 度。2003，南宁市的房地产 总面积为719.98 ，同比增 54.4%，竣 总面积为202.24 ，同比增 67.81%，销 面积为185 ，同比增 63.67%，销 总额为40.79亿 ，同比增 51.92% 2004一季度 总面积为578.24 ，同比增 62.72%，竣 总面积为55.26 ，同比增 1.77倍，销 面积为47.93 ，同比增 1.06倍。2003的商 房销 价格平均为2458 /，其中住宅平均为2430 /，公楼平均为3870 / 20041月5月商 房住宅销 价格平均为2915 /，价格上涨 9.14%。 以上的 可以看出，各项指标均fi出历史高，建设模 扩大，销 市场也持火暴，持 销两旺的”面。综上所述，二十一 纪的南宁市， 国实 西部大开发战略的大11潮中， 中国 盟 览会永久落户南宁，92泛珠三角圈的成， 城市建设的加强，投资置政策的 ，南宁”的 位优 和的快 发展， 疑使其成为具有巨大潜的城市。本项目及时建设不仅有”的投资fi， 其 也 观的。四、市场研究（一）市场 现 研究1、市场 南宁市“十五划提出2005人均住使用面积16的目标，比1999的目标（人均住使用面积9） 出7。南宁统计公2000人口 果 南宁市 人口180.4 人， 住 动人口40 人，市 人口比1999增加48.78 ，南宁撤销郊 又使城 人口增加40人，“ 归一的大南宁以及南宁市不 投资fi，“中国盟 览会每 南宁的举行，吸引 大批的国内外currency1商投资置，南宁行的“136” 和住房 度的革，这些都使南宁的房 有巨大的 ，不管 住宅还 商用房， ，南宁的房地产开发有 广的市场 和 限的”象空间。2、市场给现 2002和2003南宁市商 房销 （含预 ）面积 为113.03和192.20 ，2003比2002增加 79.17 。 建设投资、竣 面积 增 ， 渠道的房 体系currency1本成。2004一季度，南宁市房地产 面积为578.24 ，竣 面积为55.26 ，销 面12积为47.93 ，销 成交 与竣 交付面积currency1本同 。 个南宁市看，南宁的房 还currency1本满 现 的市场 ， 起 南宁举的“中国 盟 览会会大房 的 ， ，民族大道作为南宁最繁 的街道 一，商住楼的 空间远远没有满 ，由于该地 人口密集，商贾云集， 动人员 ，商住楼 紧张初露端倪。（二）销 价格 1、 最南宁十个楼盘的 ，南宁市房价（住宅）起价currency1本 下：单位: / 最高起价 最低起价 平均起价 4500 / 2700 / 3490 /江南 3200 / 1458 / 2293 /城 2800 / 1966 / 2320 /城 3500 / 2500 / 3183 /兴宁 3700 / 1887 / 3017 /2、本项目的 比楼盘currency1本表名称楼盘名称地理位置楼盘性 主要配套起步价 最高价 均价 开盘日期工程售销情光 100 民族大道住宅 地上停车场3088 6500 3500 2003.8 竣工 90%商 35000河两流域民族大道商住楼 地下停车场2998 3580 3200 2003.6 竣工 80%新朝 广场朝 路 商住楼 地下停车场28800 80%13 以上的 可以看出，南宁市的房地产价格持 高，各个楼盘的销 都”，” 开发一个成一个，所以，本项目的开发具有”的市场 。（三）综合 及预测2004，南宁市房地产开发投资持增 ，房地产产 格、 越越高， 也越越丰富。 开发商的观念更和 房者的 趋理性，“以人为本的设计开发理念开 成为南宁房地产的共识，楼盘的热销 动 南宁市房地产的快 发展。某某大厦商住综合楼位于民族大道旁，交 利， 其市场 广，商机 限，周边城市“设 ，fi优美 色怡人， 商贾投资兴的宝地。综上所述，currency1于某某大厦商住综合楼其独的地理位置，本项目把中高 商住楼作为目标市场， 面向南宁市及南宁市投资置的各地商贾，针 者市场， 建成一汇人文气 、 限商机、立于一体的综合性大厦。五、建设排（一）建设周期本项目建设周期，根 相关模 ，预计1.67内 成。可行性研究告审批后， 立开展 面 作。排” 作计划，缩短建设周期提受 。（二）项目建设度建议20054月200510月 成项目土地的批，落实土地使用权转。14200511月 成currency1设计、画红线、建设划 房地产开发相关。200512月“某某大厦奠currency1开发建设 20074月封顶200748月成立商场机构200710月 部交付使用，商厦 部投，住宅开 住项目实 度表:15六、 目投 估算项 资表一：项目投资估算表序号项目 计算依据 数量 单位 备注A 开发成本 一+二+三+四+五+六+ 12323.62 一 土地成本 2052.07 1 土地面积 18.74 亩 2 土地单价 109.50 /亩 3 其它土地 用 二 前期工程费用 200.51 1 可行性研究 10.00 2 划设计 建 *3% 122.18 3 审 18.33 5 场地平、临时设 50.00 三 建安工程费 4072.82 四 基础设施费 5412.25 1 200.00 2 水 100.00 3 排水 150.00 4 设 3600.00 5 化、道路 9245 462.25 6 煤气 300.00 7 智化 600.00 五 公共设施配建费 六 开发期间费税 344.33 1 城综合 务 0.00 2 城建“设 建 *3% 122.18 3 加 建 *1% 40.73 4 人防建设 10 / 37.48 5 白蚁防 2 / 7.50 166 监 建 *2.5 10.18 7 标 建 *1 4.07 8 监理 建 *1.0% 40.73 9 险 建 *2% 81.46 七 预备费 241.64 1 currency1本预 (一+二+三+四+五+六 *2% 241.64 2 涨价预 B 开发费用 +九+十 1532.16 八 管理费用 *3% 328.98 九 销售费用 销 额*3.5% 742.88 十 财务费用 P=5500 i=6.04% 2 460.30 C 总投资 A+B 13855.78 表二：经济技术指标、建安工程、项目利润估算表序号项目 计算依据 数量 单位 备注D 经济技术指标 一 总用地面积 12493.40 二 建筑密度 26% 三 容积率 3.00 四 绿地率 30% 五 地上总建筑面积 37480.20 1 住宅建筑面积 21240.20 2 商建筑面积 16240.00 3 公建筑面积 0.00 4 地下车库建筑面积 3248.00 5 地下公共“建面积 0.00 六 道路、绿化面积 9245.00 1 道路面积 2 化面积 E 建安工程费 4072.82 1 住宅建 1000 2124.02 2 商场建 1000 1624.00 3 公建 0 4 车库建 1000 324.8 5 公建建 0 F 总投资成本 13855.78 G 销售利润 6308.21 一 销 总额 21225.25 1 住宅销 额 2500 5310.05 2 商场销 额 15915.20 一层商场销 额 15000 4872.00 二层商场销 额 12000 3897.60 三层商场销 额 9000 2923.20 四层商场销 额 7000 2273.60 五层商场销 额 6000 1948.80 173 车库销 额 175个车库 0.00 二 fl 销 额*5% 1061.26 H 税后利润 4226.50 1 fl所额 6308.21 2 所fl 33% 2081.71 J 利润率 1 销售利润率 45.53% fl后2 税后利润率 30.50% 所fl后七、借 计划（ 表三） 目投 均 生在第一年建 期，所需投 金该项 资 发 设 资资 5500万元依靠行 ,8355.78万元 公司自有 金， 目 款 ：为 资 项 总额为 5500万元 ，自有 金 ：资 为 8355.78万元。 款分 期借 ：第一年 款 两 2000万，第二年再 款 3500万。建设期不付款 息，建 期利息在第二年末一次性付 。 款利率按 设 设 6.04%, 第二年需付息 :20006.04%2000(16.04%)35006.04%=460.30万元八、 目 分析项 fi务（一） 目 金流量表（ 表四）项 fi务现 1、flfl= 期 售收入 销 5%2、所得fl所得fl=（ 期 售收入 成本 用 销 总 -利息- ）fl 33%3、 金流量 现金流量 现 = 金流入现 - 金流出现18 金流出现 = 成本 用利息 所得总 fl fl表四中看出：此工程 目的 投 项 总 资额为13855.78万元,其中建设期第一年投资7501.47万元，建 期第二年投设 资5894.01万元。在 期的第一年 金流量 正， 现 为 为6221.12万元，到 目 期 束 ，其项 时金流量累 到 现 计额达 4686.80万元.（二） 目 金 源 金占用平衡表（ 表五）项 资 与资 金 源资 = 售收入销 +自有 金资 + 款 金占用资 =建 投设 资+ 款 还+利息还+fl+所得fl金盈余资 = 金 源 金占用资 资表五看出 ,此工程 目的基本建 投 分 由 行 款和企 自项 设 资 有 金取得资 ,其 分额 为5500万元和8355.78万元。由于 款期各年的还款 不同， 致 目在 期 的 金的盈余 有些 。还 额 会 项 内 资 动（三） 目 表（ 表六）项 利 = 期 售收入 成本 用 所得 销 总 fl fl表五中看出：工程 目在建 期第一年 项 设 有内没 利fi , 第二年利 。建 期第一年 在 售期的fi 设 销 1年中， 付息 地下还、商 和住 售 情 的不同， 致 的利 有所不同。车库 销 fi 、 目 分析项 （一） 目 、 目投 收期项 现值 项 资目 的 算 目 金流量表（表四）中各年的 金项 现值 计 项 现务现 现流量 基 ，各年 、 、累 表四所 。为 现 现值 计 现值19 在基 收 率I=12%的 下本 目累 金流量 项 计 现 现 为2508.9970万元,大于 。在 分析中， 行。单 为（二） 目投 收期项 资（ 建 期）设 投 收期的 算 目 金流量表（ 表四）资 计 项 fi务现 。为 的 用 该 , 售期，销 为1年， 目的建 期该项 设 为1.5年。不 建 期的投 收期设 资 = 建 期的投 收期设 资 1.51年 行。 建 期的投 收期 设 资 2.5年 行。不 金 价 的 下，本 目 投 收期 资 时间 值 项 态 资 为2.21年2.5年， 目投 在 期项 资 计划 2.5年 收，currency1 目 行内 项 在 金 价 的 下，本 目 投 收期 资 时间 值 项 动态 资 为2.41年2.5年，“投 在 期资 计划 2.5年 收，currency1 目 行。内 项（三） 收 率内收 率内 (Ir)取 于 目 在的各 金流量， fi决 项 内 时 现 与 fl 。 目的 收 率和 收 率（关 项 内 标 Ic） 价 的 行性。fl 目 项 现值=0万元时,I=39.82%=IR， 目的基 收 率该项Ic=12%， 有 Ir 大于远 Ic=12%, 目 行。说 项十、 目的 分析 的 位项 险 针 险 场本 目的 主要 自于 地 、 ” 项 险 国 产开发 变 变本地 的 ，fi 有一 金 ，本 三 行分析场 还 个资 险 节 出 。 1、 地 投 大国 内 产开发 资 险202005年317日，中 民 行 行的住 款 利国 现 优率 到同期 款利率平， 行下 理， 于地 价上归 实 产 涨的 地 ， 的最付 由目的 个 20%高到30%， 由各 的 行自 ，不 一 。 个 决 这继2004年1029日 息 的第二次息。第一次息利率 高 0.27 分，第二次息 个 0.2 分，按 个 的 fl此 的 行利息。 会 这 国 需 平高 价的 一 。 涨 个其 ，在年年， 不 出 地 行 行 实 国 产 。观 2003年6的121 ，高 地 产开发 2004年 停 出 性用地的 协议 831”，成 收 地 的分 。为 紧些 地 行 。 这 国 给 产 2004年地 价 高上 ，fl此一 地 的国 产 继 视为 产 需 于 。 的” 言， 能出 大的 ：一 地 现两个 趋 个 产投 的地 ， 下的 一步 ， 果目资热 观 场 险会的 有 奏 的 ， 出 的几乎 肯 的没 为 ， 理在向 代表大 代表 院做的 告中确 ，温 宝总 国 会 国务 说 价 上 重”，“ 价已 成 涨 为2005年府 的 成分一， 已 毋庸置疑 。一 面，由于 这 国在非地 投 地 的 不 一 ”， 一些产 资热 已 在 些 域投 的企 反映不 ， 地 的投 向 这 资 场 热 资会地 二三 流 。产 线 动21， ，地 面 自成本和价的总 国 产开发 重 ，必 注投 。双 资 险2、 南宁地 投 的特产开发 资A 地 投 保持 产开发 资 fl B 地 模 大产开发 继扩C 商品 售持 旺盛销 D 地 自 金 ，利用fi 产开发 资 资E 商品空置面 ，商 用空置面 有所上升。目我积 积空置高品的主要特 住 、 公 空置 一步消商 楼 用空置 。截止继 2004年末， 商品空置面 积为160.41平 米，年 11.8%。其中，商品住 空置面 积 9%，占空置面 的积 52.2%，年降1.4 分 公 空置面 个 楼 积年 4.4%，占空置面 的积 4%，上年降0.4 分个商 用空置面 积 18.7%，占空置面 的积 25.6%，年高1.5 分。fl此 看出，南宁商 性用的投个 资 住 和 字 大。险 写 楼3、 本 目 位场 险 项 场A 目 展。 目的确立、工 、项 这 项 销售 。在地 ” 仍 看好、仍 有利的情 下把 目做完产 项 ，得 天 ”。 时B 目 位必 富有特色。 本 目的商 分项 划 场 针 项 场言，本地段的商 地 疑 高 商 ，fl此，引入 似于 曼 产 纽约哈 、 京 座、北京王府井 商 取得 售成功的有力保 。 驻 销 22 南宁目有 大 、万 商 广 、 旺的商 ，但 楼 达 场 兴 场其由于 能引入 正有影 力的 品牌不能由始至 地 持走没 国际 坚高端路 ，fl此很 立高端”象。南宁商圈的共同 商 地线 场 占 大 ，高 字 、公寓、酒店 些商 ” 很 ， 产 写 楼 这 态 致南宁已有的商 圈 向于 的大 消 ，缺 高 商 传统 众 地 。本 目 要弥 空缺。 于 目的 塔 ， 位于高产 项 这个 项 两个 楼字 商 公寓， 引 著名酒店 升”象。 ，本 写 楼 务 国际 总 项目基于 越的地理位置，有 成 的高 商 ” 。在南宁优 态高 商 缺失的 下 能先 出， 必 到高 商 态 的巨大利 。 23下表：表三 款 款 源表 计划 还 currency1号 项 目 合计 计 期 1 21 “ 5500 2000 35001.1初本 额 2120.80 0 2120.801.2本“ 5500 2000 35001.3本 计利 460.30 120.80 339.501.4本还本付 5960.50 0 5960.50其中：还本 5500 0 5500付 460.30 0 460.301.5本 额 2120.80 02 还本资 源2.1 可用于还本的未“利 2.2 可用于还本的折和销2.3以度可用于还本资 2.4可用于还“的其 资5960.5024 fifl（1）“利率“6%计 （2）第一期“资 人民2000 ，第二期“资 人民3500 （3）“期限二，建设期期第二开 还本付 其中建设期1.5 。表四 现 表与动态 利 序号 目项 合 计 算 期计 (年)1 2 31 金流入现 21225.25 0 14220.91 7004.341.1 售（ 收入）销 21225.25 0 14220.91 7004.341.2 收固 余资产 值 0 01.3 收流 金动资 0 01.4其他 金流入现 0 02 金流出现 16538.45 7501.47 7999.79 1037.192.1建 投 （不含利设 资息）13395.48 7501.47 5894.01 02.2流 金动资 0 02.3 成本2.4 售 金 附销 fl 1061.26 0 711.04 350.222.5 值fl2.6所得fl 2081.71 0 1394.74 686.973 金流量（ 现 1-2） 4686.80 -7501.47 6221.12 5967.154累 金流量计 现 -7501.47 -1280.35 4686.80算指 ：计 标25 目 （项 fi务 现值 ic=12%）=2508.9970万元目投 收期项 资 动态=2.41（年） 态=2.21(年)上 指标可 本项目财务 2508.9970 一 的 投资 期 项目投资经 期 的 本项目投资可行 表五 项目资 源与资 占用平表序号 目项 合 计 算 期计 (年)1 2 31 金 源资 35081.03 6345.00 21731.69 7004.341.1 售（ 收入）销 21225.25 0 14220.91 7004.34自有 金资 8355.78 4345.00 4010.78 0向 行借款 5500 2000 3500 02 金占用资 16998.75 7622.27 8339.29 1037.192.1建 投 （不含利设 资息）13395.48 7501.47 5894.01 02.2借款利息 460.30 120.80 339.50 02.3 售 金 附销 fl 1061.26 0 711.04 350.222.4所得fl 2081.71 0 1394.74 686.973 金盈余（资 1-2） 18082.28 -1277.27 13392.4 5967.1526表六 售收入、 售 金 附和 估算销 销 fl 与 fl表4 销 、销 fl 与加和增值fl 表单位： currency1号 项目 合计 计 期（）1 2 31 销 （） 21225.25 14220.90 7004.351.1住宅销 5310.05 3557.73 1752.32住宅单价（ /平方米） 2500 250