2008年北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告

房地 商域 产 网 - 海量房地 料下产资 载！北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目申请报告房商网 - 全国最低价销售2015房地产营销策划大全 联系QQ：1053527879中船建筑工程设计研究院二零零八年十一月目 录第一章 申报单位及项目概况 .1 一、项目申报单位概况 .1 二、项目概况 .1 三、报告编制原则及依据 .5 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 .7 一、发展规划分析 .7 二、产业政策分析 .10 三、行业准入分析 .16 第三章 资源开发及综合利用分析 .18 一、北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划.18 二、项目土地使用状况 .18 三、项目土地利用状况分析 .20 第四章 节能方案分析 .23 一、用能标准和节能规范 .23 二、设计方案和能耗状况分析 .25 三、节能措施和节能效果分析 .27 四、能耗指标 .29 五、 效果分析 .30 第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 .31 一、项目选址及用地方案 .31 二、土地利用合理 分析 .32 三、 地 和 规划方案 .33 第六章 环境和生态影响分析 .34 一、 和 状 .3 二、 分析及 保护措施 .35 三、地 分析 .39 四、 分析 . 0 第七章 经济影响分析 .41 一、 用效 用效果分析 . 1 二、行业 分析 . 8 三、区 分析 . 9 四、 分析 . 9 第八章 社会影响分析 .51 一、 效果分析 .51 二、 分析 .52 中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目一 申报单位及项目概况一、项目申报单位概况建设单位：北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 currency1“：fi联系地址： 北京市朝阳区十八里店乡周庄fl 资3508制：” 制 “：77549515-x二、项目概况1、项目：北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目 2、项目建设地：项目位朝阳区十八里店乡周庄 ”四范： 大 北周庄二期规划 大79 院 3、项目 单位：北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 4、项目建设 ：商业及 ”用 、 用 、 、市 1中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目1 1项目区 位 5、项目 资：项目 资 1800 6、项目资 源：项目资北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 7、项目建设周期 目 理 周期及工 项目 及 区 建设 项目 建设周期计划 22 月 其中 期工10 月 实际施工期 12 月2010年10月底 入使用 7.1项目启动阶段项目绿化隔离地区产业 项目须完善各种 期 准备 预计工时间2008年12月2009年9月 7.2全面建设阶段2中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目完成基础建设、 建设、 部装修、室外工程建设等 预计工期间2009年10月2010年10月 8、项目建设 资进度根据项目 期 理进度 预测依据各项 用 入 顺序制定项目 资进度如下：项目初期一阶段分别 入用地补偿资、基础设施建设 和部分建 工程 900占 资 50%项目二阶段（即项目全面建设期） 入建设资900占 资 50% 9、 规模及技术指标9.1建设用地面积：1.76公顷9.2建筑面积：22860平方米其中：地 建筑面积: 22860平方米9.3层数：地 3层 9.4 积率：1.39.5项目”技术指标如下 ：1 1 项目建设技术指标3中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目用地用地面积（公顷）建筑面积（平方米） 积率建筑高度层数 停车数面积 地 面积地下面积地地下数地地下商业 1.76 22860 22860 1.0 2 1 计 1.76 22860 22860 1.0 2 10、平面布 项目 大 与京津塘高速 隔 望 北周庄规划 与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新物业小区 呼 磨房 项目用四周消防通道商业楼出入口均与消防 连 11、 主建筑物 建筑 项目 设计风格、三维尺度、外立面颜色 与周边 和谐细节设计包括：如砖、窗、屋顶 件等也 遵循协调统一 外立面设计可合目 流行趋势以及项目 以 “简 建筑风格主以给一种大气、简 、实用、时尚 感觉 12、项目进展情况2008年7月9日 对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目申报朝阳区发改委做出 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （朝发改 资 2008 77 ）2008年11月3日朝阳规划 朝阳区发改委 件 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （规朝文2008 090 ） 北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 “北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目” 土地开发 项目 开发建设 4中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目13、项目 标项目建设 程中 及 标 主包括： 标、设计标、施工 标、 理 标和其 业工程 标 项目 标工 北京市规划委 发北京市规划委 建设工程 设计 标备案程序 行规定 通 、北京市工程建设项目 标范和规模标准规定（北京市 政 89 ）、 发北京市工程建设项目 标方案 准 currency1 通 （京发改（2006）664 ）等文件 规定 行 三、报告编制原则及依据1、报告编制原则报告 中 和北京市 ”规划合理 和利用 土地资源 开发和建设 可 发展 节能方 效 和 效 统一建设大化 一流 建筑currency1 面“、面、面与和谐 2、报告编制依据2.1国发展改委 发布项目申请报告通用文 通 （发5中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目改 资20071169 ）2.2国发改委和建设部发 建设项目 fi价方currency1与fl数(三 )2.3北京市”规划(2004年2020年)2.4北京市土地利用”规划(2005年2020年)2.5北京市朝阳区区 ”规划2.6北京市朝阳区国 和 发展十一 五年规划2.7北京物流、十八里店乡规划2.8 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （朝发改 资 200877 ）2.9 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （规朝文2008090 ） 2.10委 方 其 数据资6中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目二 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1、项目合北京市国 和 发展十一 五年规划北京市国 和 发展十一 五年规划 “ 统” 原则 进乡和区 协调发展” 规划原则中指出：市”规划和区 能定位 分指完善产业布 进区发各 势实 色发展 建立乡补、区 协调、统发展 制进 主 新建设 区化、“化进程中 新 发展建设 积 fl与和动京津 市 合 进区 协调发展 项目 北京市绿化隔离产业用地 商业楼项目建设 北京部地区位京津塘高速与京 高速 汇 间利实市 能化 fl与京津 市 发展 项目北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 出资建设 利一”化、 “化进程 项目 建设 合北京市国和 发展十一 五年规划 2、 项目 建设合北京市”规划 200 年2020年 “化建设 2002年5月北京市 “ 出 修编北京市”规划 工 根据2003年国 院7中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目对北京市间发展研究 currency1 以及2004年1月建设部请 开展北京市市”规划修编工 编制北京市”规划（2004年 2020年） 2005年1月27日国 院 北京市”规划做出 (国 20052 ) ”规划 实施 北京市”规划（2004年 2020年）中对建设用地规模进行 规划 2020年北京市建设用地规模 制 1650平方公里均建设用地 制 105平方米 其中中建设用地规模778平方公里均建设用地 制 92平方米新建设用地规模 640平方公里均建设用地 制 112平方米及 建设用地规模 212平方公里均建设用地 制 120平方米以 项目利用” 地土地建设周庄商业楼建设项目位北京 市 能展区 项目 建设 与建设规模 北京市朝阳规划委 下发 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （规朝文 2008 090 ） 项目 建设合北京市”规划 项目 建设利市 、基础设施改善、利市能中 3、项目合北京市朝阳区国 和 发展十一 五年规划 北京市朝阳区 市 能展区 成国际 窗口、中国与 联系 节、对外服 业发达地区、 “”育文化8中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目中和高新技术产业基地 项目位北京市朝阳区 北京市朝阳区国 和 发展十一 五年规划中指出“十一五”期间朝阳区 主 一 先发展 “服 业 对外服 业发达地区 能定位完善政策改进服 化服 业发展 稳定融保险、商 服 、 展旅游、商贸流通等势行业发展文化传媒、教育fi训、医疗保健、”育健身、信息服 等 潜大 行业 建“高增值、辐射、广 业” “服 业”系增 “服 业 主用 依 CBD等 能区大发展部 吸引更多跨国公司设立地区部、 资公司、研发中和采购中带动 计、 计、fi 、律师、信息咨询等中介服 业发展使朝阳成国 外跨国公司和国际 聚地高朝阳区综合服 能 北京市朝阳区国 和 发展十一 五年规划 土地资源管理中指出完善土地储备制度合理 土地 放 数化土地资源 节 和 利用土地 挖潜土地存理利用闲 土地土地 和 调 “ 规划、板块发展”进边缘 建设 进绿化隔离地区建设 建奥运、CBD、 子、温榆河、定福庄、垡头六大市 布 合理利用市地下间进地下 通系统、地下防系统和地下公共设施系统建设 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目 北京市市 能展区 朝阳区范 朝阳区 林带建设区 项目 建设利9中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目化区 服 业发展 理利用闲 土地保护 时 进劳动 业 项目合北京市朝阳区 发展规划 二、产业政策分析根据北京市朝阳区国 和 发展十一 五年规划1. 进产业级调不合 能定位 产业 走高端产业发展 严格限制高能耗、高物耗、高污染、低附值产业发展 小商 发市场、贸市场改造级限制并淘汰低级 产业高产业发展层 和技术水平高规模和聚效 对限制新建项目禁止 资对 限制 资项目改造级 先发展 “服 业 对外服 业发达地区 能定位完善政策改进服 化服 业发展 稳定融保险、商服 、 展旅游、商贸流通等势行业发展文化传媒、教育fi10中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目训、医疗保健、”育健身、信息服 等 潜大 行业 建“高增值、辐射、广 业” “服 业”系增 “服 业 主用 依 CBD等 能区大发展部 吸引更多跨国公司 区设立地区部、 资公司、研发中和采购中带动 计、 计、fi 、律师、信息咨询等中介服 业发展使朝阳成国 外跨国公司和国际 聚地高朝阳区综合服 能 改造传统产业 绕市 能、 进劳动 业动商贸、餐饮、 通运输、 区服 、物业管理等服 业发展 运用先进用技术大服装、居、包装、食 、 刷等 市型工业水平 大商贸、大流通发展方规范引 色市场、 业市场发展 充分利用绿色资源以市场 发展合市化 市11中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目业和绿色产业 引房地产业发展先支增 发展后劲和”竞争 房地产项目合理 制住宅开发规模 进房地产二级市场发展 2. 发展循 土地资源管理 完善土地储备制度合理 土地 放 数化土地资源 节 和 利用土地 挖潜土地存理利用闲 土地土地 和 调 “ 规划、板块发展”进边缘 建设 进绿化隔离地区建设 建奥运、CBD、 子、温榆河、定福庄、垡头六大市 布 合理利用市地下间进地下 通系统、地下防系统和地下公共设施系统建设 3. 保护 12中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目绿化美化 绿化隔离地区绿化水平 温榆河、京 高速 、五 、京 高速 、场高速 等 林带建设奥林匹克森林公园、太阳宫公园、朝阳公园、高碑店兴隆公园、坝千亩湖 公园等 公园建设创造一currency1 公园 完成三大 能区规划绿地建设积 进市中绿地、居住区绿化建设新增道 、河道水系、 区公园建设湿地保护和建设 建设和保护 巩固和发展国级 范区创建成果进国 保护模范区和全国 区建设 水 建设大对清河、坝河、凉水河等主河道及骨干水沟 截污理度污水放管线和截流管线建设化对污染放 管全面改善区 水 大气污染防严格 制扬尘、燃煤、动车13中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目放和餐饮业 污染 污染防进 小区建设 固” 物污染防完成高 化 理中建设完善 和中 理”系 基础设施建设进市 分 和化、资源化、 化 理 实 实 管理 制 currency1 发展 保护 和 区公 高全 fl与管理 引公 成文 、健 . 大劳动 业多 道 进 业 业与产业 对 开发饮食服 、商贸流通、 通运输和 业 色市场等 业 位挖物业、政、和保健等 区 业潜展 业间 进合区 能定位 劳动型行业和中小业发展增 业 以14中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目“ 050”业 和低保、currency1 业 完善 进 业政策“业 业和主创业 对currency1居 、低保 和地 采 积 进 业措施 完善劳动currency1 业政策支”系和乡一”化 业服 ”系 进劳动 业 健全 业和业统计分析制度建立业预制 化劳动合 管理完善劳动保fi 制度依currency1劳动用工管理维护劳动 合currency1 技能fi训和 业服 广fl发动 资源劳动 开展多层 、多 业fi训和创业fi训高劳动 业能和创业能 区、 （乡）、 区劳动市场建设实 各级公共服 业 信息共 高劳动市场 服 能 发展和规范各种 业业中介 和劳 、业咨询指、 业信息服 等 化服15中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目“ 各业中介 乡劳动 信、效 业服 完善业介补 政策建立与服 成效 制对 业介服 各业中介 给补 综 ”项 目商业地产项目 “十一五”规划 如房地产业等消 服 业 发展 项目 建设合 产业政策 三、行业准入分析项目 北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 开发建设十八里店乡周庄商业楼项目开发主” 资 等级 定资 开发业 资 规定开发业可 10平方米以下（）开发项目 根据业资产、 业技术管理 等情况 准可 项目规模 项目建筑面积22860平方米根据 件北16中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目京市朝阳区十八里店乡周庄 合 土地开发 合行业准入 件 17中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目三 资源开发及综合利用分析中国多地 基国情 定 土地资源高效 利用不 实发展 建 主 和谐 实 口、资源、 可 发展须 大 资源节 型、 型须高度 一、北京市“十一五”时期土地资源保护与开发利用规划“十一五”时期 北京市 实“新北京、新奥运” 、全面实施国 院 北京市”规划（2004年2020年、 全国率先基实 “化、 建 “国际市基 时期 北京市山地多平原可用开发建设 土地 占 低 土地后备资源不 等 高速发展阶段土地资源对发展 用 日 二、项目土地使用状况1、项目 建设 土地使用状况北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目用地面积1.76公顷建筑面积30920平方米 项目位朝阳区十八里店乡周庄 ”四范： 大 北周庄二期规划 大79 院 18中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目对北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目 申报朝阳区发改委做出 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （朝发改 资 2008 77 ）朝阳规划 朝阳发改委 件 十八里店乡周庄商业楼项目建设用地规划 （规朝文 2008 090 ） 北京市朝阳区十八里店乡周庄 合 “北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼项目” 土地开发 项目 开发建设 2、项目土地利用方案项目 大 与京津塘高速 隔 望 北周庄规划 与周庄嘉园、汇中园、山水文园及新物业小区 磨房 项目用四周消防通道商业楼出入口均与消防 连 项目建筑面积22860平方米其中地 建筑面积22860平方米 包括商业及 ”用 、 用 、 、 市 等 项目商业建筑 积率1.3地 商业建筑及 3层 项目备 立商业建筑 能以商业购物主合理 公建设施完善周边道 、停车、 等各项公共设施 能融入周边区 建设 以 进项目与周边区 和谐 项目 建设 效 高土地 使用率区 购物 高市政 件利土地资源 高效 19中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目三、项目土地利用状况分析项目实施以 地 、市政 、 件 不理 通项目 实施改善 地市居 居住 件使地区成北京新市建设中一 居住、商业、 公、 闲 一” 区项目建成后使 区 商业 全、 件 、购物 美使地区 效 与 效 并 进 项目商业楼建设用地不存 资源开发和综合利用 根据市政规划项目周完善 、污水市政管网 运营期间产 污水通 市政污水管网放不 对地、地下水造成不利 四、水资源利用分析项目 建设阶段主消耗 、 土等建筑 规资源 入 保建筑 下以成最化目标合理使用建筑间 、建 开发利用 项目建成后主用文化 动中用对资源中 水 一 北京市水资源严 市均水资源不 20中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目00 3全国 1 7 全 1 28.目 北京市年用水 达 平水年水资源（ 2 3）水资源 成制 和 发展 一 主 节 用水成 不 实” 项目 建设及后期使用阶段fl 对水资源 利用与节 根据项目建设规模、使用 fl 设计规范能计 出项目对水 ”用 其中 给水用水300 3 （最高日） 效节 用水项目采用如下节水方案：（一）合理使用管、 低水能耗使用 水管管道沿程水头损使用低阻阀门和倒流防止 较管道 部水头损水利损 低后 可水泵水压以 低水耗能 21中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目（二）采用节水型 漏水 象 设备采用节水型各种阀门采用建委、规委允许产 坐 采用冲洗水6水 节水 采用两档冲洗阀门水龙头采用陶瓷芯片公共 间采用红外线感 水嘴感 冲洗阀冲洗大小 消除长流水 22中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目四 节能方案分析能源既 赖以 存和发展 基 件 时也 制 国 发展 素 能源 根出 开发与节 并 、节 先 方大进节能 耗高能源利用效率 项目 房地产开发项目建筑节能型项目实 节能 耗一项 工 项目 严格遵 用建筑节能设计标准（采暖居住部分）JGJ26-95、北京市居住建筑节能设计标准（DBJ11-602-2006)及公共建筑节能设计标准(DBJOl-621-2005)等 规范标准进行各项细部设计与建设以使项目 建筑水平达 节能型建筑标准 选用节能、节水型建筑设备与产 并使用市政中水以利水资源 节 一、用能标准和节能规范建筑节能主 指 建筑中合理使用和效利用能源不断高能源 利用率能源消耗（主包括采暖、通风、调、 、炊事、用 和热水 等 能源效率） 我国建筑节能工始20 纪80年“初期 建筑节能技术研究、节能标准制定 探索与试行后 进入制订建筑节能政策和全面实施阶段并 住宅建筑采暖节能目标与公共建筑”节能标准 ” 如下：23中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目1、北京地区住宅建筑冬季采暖 节能目标 ： 1980年住宅通用设计采暖能耗基准水平 基础 节能60%2、以20 纪80年“改开放初期建造 公共建筑较能耗基础 “公共建筑节能目标50%,”能耗包括建筑维护 以及采暖、通风、调和 用能源消耗 3、达 ” 建筑节能标准项目 期规划、建筑设计与建造 合国布 节能政策、规范与设计标准：3.1 currency1律、currency1规、规划和产业政策（1）中华 共和国节 能源currency1（2）中华 共和国建筑currency1（3）中华 共和国计currency1（4）国 院 节能工 定（国 院 28 ）（5）建设部 国 院 节能工 定 实施（建仁2006231 ）（6） 用建筑节能管理 currency1（建设部 143 ）（7）节能中长期 项规划（国发改委发改 资2004】2505）（9）北京市 实国 院 节能工 定若干 （10）北京市建筑节能管理规定（北京市 政 80 ）（11）北京市固定资产 资项目节能fi 和 查管理 currency13.2建筑节能规范与设计标准24中船建筑工程设计研究院 北京市朝阳区十八里店乡周庄商业楼建设项目（1）公共建筑节能设计标准GB 50189-2005（2）公共建筑节能设计标准DBJ 01-621-2005（3）采暖通风与气调节设计规范GB50019-2003（4）外墙外保温工程技术规范JGJ 144-2004（5）建筑 设计标准GB50034-2004（6）全国 用建筑工程设计技术措施-节能 篇（2007)二、设计方案和能耗状况分析1、调工程调系统采用中调系统 2、水工程 2.1水 状项目紧邻北京物流可利用市政 水主干网 2.2水方案分析（1）给水系统给水包括 水