2011年咸宁某地块商业计划书

咸宁 地块商业计划书 1 商 业 计 划 书 编制单位 ： 编制时间： 咸宁 地块商业计划书 2 目 录 一、咸宁概况 . 5 1、咸宁城市映象 . 5 1.1 历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明 . 5 1.2 自然生态环境优越，打造“绿色咸宁” . 6 2、咸宁自然概况 . 6 2.1 地理位置 . 6 2.2 自然气候 . 7 2.3 辖区及人口 . 7 2.4 自 然资源 . 8 3、咸宁经济环境分析 . 9 3.1 整体经济运行情况 . 9 3.2 产业结构变化情况 . 11 3.3 开发区发展情况 . 12 3.4 居民消费能力趋势 . 13 4、咸宁城市总体发展规划与构想 . 14 4.1 城市区域定位 . 14 4.2 咸宁市建设生态城市的目标 . 14 4.3 咸宁市城市发展方向 . 15 5、两型社会建设、 8+1 城市圈与咸宁区位优势 . 15 5.1 生态优势 . 17 5.2 区位优势 . 18 5.3 资源优势 . 19 6、咸宁城市规划 . 20 6.1、城区交通规划 . 20 6.2 城市中心商务商业发展规划 . 21 6.3 城市人口规划 . 23 二、咸宁市房地产市场分析 .24 1、咸宁市区各主要区域概况 . 24 1.1 咸安区 . 24 1.2 温泉区 . 25 咸宁 地块商业计划书 3 1.3 咸宁经济开发区 . 25 2、咸宁市房地产发展现状 . 26 2.1 咸宁商品房走势 . 26 2.2 高层逐步成为市场主流 . 27 2.3 户型面积供应 情况 . 27 2.4 消费群以本地人为主 . 28 3、咸宁房地产发展趋势 . 28 3.1 咸宁未来市场供应情况 . 28 3.2 咸宁市场消化力预判 . 28 3.3 高层建设量继续放大，户型面积进一步紧缩 . 29 3.4 城市房地产发展水平将不断提升 . 29 4、住宅市场研究 . 30 4.1 主要楼盘基本信息 . 31 4.2 典型楼盘研究项目分析 . 32 4.3 住宅分析小结 . 43 5、商业市场研究 . 43 5.1 温泉路商圈 . 44 5.2 南大街商圈 . 44 5.3 商业业态分布分析 . 45 5.4 咸宁市主要在售商业项目介绍 . 46 5.5 咸宁市建材家居 市场分析 . 48 6、咸宁写字楼市场分析 . 49 7、咸宁酒店市场分析 . 50 8、市场分析结论 . 51 8.1 住宅市场分析结论 . 51 8.2 商业地产市场分析结论 . 52 8.3 写字楼市场分析结论 . 52 8.4 酒店市场分析结论 . 54 三、项目定位 .55 1、项目概况 . 55 1.1 项目基本情况 . 55 咸宁 地块商业计划书 4 1.2 项目周边交通情况 . 56 1.3 项目用地条件 . 56 2、地块 SWOT 分析 . 57 2.1 地块优势 . 57 2.2 地块劣势 . 57 2.3 地块机会 . 57 2.4 地块威胁 . 58 3、项目产品定位 . 58 3.1 综合楼商业定位 . 59 3.2 综合楼写字楼定位 . 67 3.3 综合楼酒店定位 . 69 3.4 住宅定位 . 71 3.5 物流中心定位 . 73 四、投资估算与财务 分析 .73 1、投资估算 . 74 1.1 主要基础数据 . 74 1.2 主要基础数据的确定 . 74 1.3 各类物业销售收入估算 . 75 1.4 销售收入估算表 . 76 1.5 投资开发成本与费用估算 . 76 1.6 各项成本明细 . 77 2、资金筹措方案 . 78 2.1 项目资本金及其 构成 . 78 2.2 项目借款 . 78 2.3 销售收入再投入 . 78 2.4 投资使用计划 . 78 3、财务评价 . 78 3.1 投资开发成本与费用估算 . 78 3.2 利润与税金 . 78 3.3 资金平衡能力分析 . 79 咸宁 地块商业计划书 5 一、 咸宁 概况 1、咸宁 城市映象 1.1历史文化底蕴深厚，民间艺术特色鲜明 咸宁 有着深厚的历史文化底蕴，以铜鼓为代表的 商周青铜文化 ，以赤壁之战为代表的 三国文化 ，以北伐战争汀泗桥战役为代表的 革命文化 ，以向阳湖文化名人村为代表的 名人文化 ，以温泉、九宫山、陆水湖为代表的 生态文化 ，在全省乃至全国都有着广泛影响；民间文学艺术特色鲜明，民间歌舞、音乐、剪纸、布贴等远赴欧洲十几个国家演出 和展览，呜嘟、高筒提琴是全国独有的民间乐器，提琴戏是全国独有的地方剧种，民间机智人物故事、民间叙事诗在全国民间文学殿堂占有重要的位置 。 【 咸宁温泉 】 【 九宫春晓 】 【 高筒提琴 】 【 呜嘟 】 咸宁 地块商业计划书 6 1.2自然生态环境优越，打造“绿色咸宁” 咸宁，物华天宝。全市森林覆盖率达 53%， 空气质量 极 好，全年有 300 天以上空气质量属于优良 。木材蓄积量约 800 万立方米，被植物学界誉为“中国亚热带自然生态平衡之典型”，是闻名全国的 “桂花之乡”、“楠竹之乡”、“苎麻之乡”、“茶叶之乡” 。现有的桂花面积 11635 亩，居全国第一，年产量 15.5 万公斤，居全国 第二。 2、 咸宁 自然概况 2.1地理位置 咸宁市位于湖北省东南部， 地跨东经 11332 11458 ，北纬 2902 3019 ， 138 公里长江黄金水道依境东流，京广铁路、 106、 107、京珠高速公路贯通南北 长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有 “ 湖北南大门 ” 之称 。 咸宁东与黄石市的阳新县交界，南与江西省的修水县、湖南省的平江县接壤，【 楠竹 】 咸宁市 咸宁 地块商业计划书 7 【咸宁市行政区划图】 西与湖南省的临湘市相连，北与荆州市的洪湖市隔江相望，与武汉江夏区、鄂州市、大冶市毗邻。 咸宁区位适中，交通便捷，距北京、 上海、广州的空中里程均为 1000 公里，车程一个半小时即可抵达武汉天河机场，是湖北对外开放的南面窗口。 2.2自然气候 咸宁 市 属亚热带大陆性季风气候 。 气候温和，降水充沛，日照充足，四季分明，无霜期长。冬季盛行偏北风，偏冷干燥；夏季盛行偏南风，高温多雨。年平均气温 16.8 ，极端最高气温 41.4 ，极端最低气温为零下 15.4 。年平均降水量 1577.4 毫米，年平均日照时间为 1754.5 小时，年平均无霜期为 245 258天。主要灾害性天气有倒春寒、大暴雨、水灾、洪涝及夏旱、伏旱。 2.3辖区及人口 咸宁市辖 嘉鱼县 、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区 四县一市一区，共设 11 个乡、 51个镇、 6 个办事处，下辖 1271 个村民委员会、 11585 个村民小组。 咸宁 全市国土面积 9861 平方千米 ， 主城区国土面积 1502 平方千米， 全市城市建成区面积达到 91平方公里，拥有城市人口 96 万人，城市化水平达到 37%。市区规划区面积为 317.76 平方公里，建成区面积为 25 平方公里。 咸宁 地块商业计划书 8 2009年末全市总人口为 290.63 万人， 城市 人口 58万人，其中 咸宁市区 城市人口 28.23 万人。 2.4自然资源 土地 资源 ： 咸宁市土地总面积 974983.94 公顷，大体为 “ 六山一水两分田，一分土地为家园 ” 的土地使用格局。其中：耕地面积 209369.44公顷，占 21.47；林地 417258.84 公顷，占 42.8；牧草地 15.98 公顷，占 0.0016；居民点及独立工矿用地 34195.67公顷，占 12.77 ； 未利用土地 1515.55公顷，占 15.54。全市人均耕地 0.078 公顷，低于全省平均水平，人地矛盾比较突出。 矿 产资源 ： 以非金属矿产为主，金属矿产次之，能源、水气矿产少 。已发现矿产 37 种，其中查明资源储量的矿产 18种，包括能源矿产 2 种、金属矿产 8 种、非金属矿产 7种、矿泉水 1 种。全市有 11 种矿产资源的储量列居全省前五位。其中，居全省第一位的有镁、锑、独居石、钽、地热等 5 种矿产，居第二位的有金、铌、冶金用白云岩等 3 种，居第四位的有煤、钒、锰 3种。 水资源： 咸宁市境内水面宽阔，河港沟渠纵横交错，塘堰河库星罗棋布，水利资源十分丰富 。长江依境东流，境内里程 126 公里。全市有中小河流 254条，其中，河长在 50公里以上的 7 条， 20 49.9 公里的有 37 条， 5 19.9 公里的有 210 条。 其中， 市内有大小湖泊 11 个，总湖容 31.523 亿立方米。 物产资源： 农作物 ： 稻谷、小麦、大麦、玉米、棉花、油茶、花生、荞麦、豆类、芝麻、苎麻、甘蔗、烤烟、蔬菜等。 动物资源： 分为两大类，一是家养畜禽，主要有猪、牛、羊、鸡、鸭、番鸭、鹅、蜜蜂等。二是野生动物，有 103 种，其中国家、省级保护珍稀动物 52种，主要有华南虎、云豹、巨蜥、穿山甲、赤狐、水鲵、白颈长尾雉、小灵猫、白鹭等。 植物资源： 全区森林植物资源共有 189 种 600 多属 2100 多种。其中木本植物 530 多种。 其中包括 用材林树种 、 珍稀树种 、 竹类 、 经济树种 、 知名中药材等。 水产资源： 全区有水生生物 180 种，其中水生动物 152 种，水生 植物 18 科28种。鱼类 91 种，隶属 19 科。主要经济鱼类有青、草、鲢、鲫、鳊、鲶等 20 咸宁 地块商业计划书 9 多种；名贵鱼有春鱼、银鱼、鲴鱼、鳗丽、鳜鱼、团鲂等。主要经济水生动物有蟹、虾、蚌等；主要经济水生植物有莲、藕、菱、荸荠、蒲草等。 3、 咸宁经济环境分析 咸宁属于湖北中等发展城市 ， 在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，武汉 “8+1” 城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为“ 后花园 ” 的咸宁市确立 了一系列城区规划方案与措施， 期望在 3 5年内 成为湖北省新经济增长板块。 3.1整体经济运行情况 3.1.1 国民生产总 值稳步上升 ， 商业具有可持续发展的经济基础 从 2002 年起咸宁 市 国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过 10%， 2009 年 全市生产总值（ GDP） 405.15 亿元，提前一年完成了 “ 十一五 ”计划目标，完成 “ 十一五 ” 计划的 123%，比上年增长 15.2%，增幅比全省高 2个百分点。咸宁 G D P 情况0200400600600080001000012000140001600018000G D P ( 亿元） 1 8 0 . 5 6 2 0 4 . 0 9 2 3 4 . 6 5 2 8 6 . 8 1 3 5 9 . 1 9 4 0 5 . 1 5人均 G D P （元） 6503 7372 8328 11445 14299 161012004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年2009 年 全市财政收入 18.87 亿元，增长 27.9%。 3.1.2 固定资产投资 持续增长 2009年 全市全社会固定资产投资完成 301.58 亿元 ,比上年净增 100 亿元，增长 50.1%。其中：城镇以上固定资产投资额 249.10 亿元 ,增长 51.4%；农村固定资产投资额 52.47 亿元，增长 44.5%。全市城镇以上一、二、三产业固定资产投资全面增长。其中，第一产业 6.56 亿元，增长 86.1%；第二产业 95.99 亿元，增长 24.3%；第三产业 146.55 亿元，增长 75.0%。 2006 年至 2009 年共完成固定 咸宁 地块商业计划书 10 资产投资额 743.15 亿元，完成 “ 十一五 ” 计划的 143.3%。 75.3 83.1103.8138.4200.83301.580501001502002503003502004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年固定资产投资额（亿元）2009年 全市房地产开发投资 39.55 亿元，比上年增长 56%。当 年商品房竣工面积 121.86 万平方米，增长 95.5%；商品房销售面积 105 万平方米，增长 21.5%。 2.58 3.87.8814.625.3539.55010203040502004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年房地产投资额（亿元）3.1.3 财政收入 情况 2009年 咸宁 全市地方财政总收入 32.09亿元 ,比上年增长 21.5%；地方财政一般预算收入 18.14 亿元，完成 “ 十一五 ” 计划的 139.5%，增长 27.9%，增幅比全省高 13.3 个百分点。 全市税收收入 10.85 亿元，比上年增长 33.9%，税收收入占财政一般预算收入比重达 59.8%，比上年提高 3.2 个百分点。其中，营业税增长 30.8%，企业所得税增长 48.4%，个人所得税增长 20.4%，城市维护建设税增长 21.1%，房产税增长 28.6%，印花税增长 21.3%。 咸宁 地块商业计划书 11 3.2产业结构变化 情况 全市着力实施“兴工强市”战略，抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈 “ 两型社会”建设机遇，加大招商引资力度，加快武汉城市圈建设，促进工业快速发展。 2009 年 经济结构也得到进一步优化。一、二、三产业结构为 21.5： 43.2：35.3，第一产业下降了 1.3 个百分点，第二、三产业分别上升了 0.4、 0.9 个百分点。人均 GDP 达 16101 元，比上年增长 15%。 3.2.1 工业 生产快速增长，主导作用明显 全市强力推进“工业兴市”战略，着力发展新型工业产业，加快工业结构优化升级，工业生产水平快速提高。工业企业经济效益继续提高。 2009 年 全市规模以上工业实现增加值 147.38 亿元，完成 “ 十一五 ” 计划的 164.7%，比上年增长 27.3%。其中，轻工业增加值 54.23 亿元，增长 21.9%；重工业增加值 93.15亿元，增长 30.6%。规模企业个数增加。全市规模企业达到 726 家，比上年底增加 99 家。 多数行业保持增长态势。全市规模以上 32 个工业行业中，除文教体育 用品制造业、皮革毛皮及其制品业等 2 个行业生产低于上年外， 30 个行业生产比上年均有不同程度的增长。其中， 20 个行业增幅超过 10%；塑料制品业、化学原料及化学制品制造业、有色金属冶炼及压延加工业、通信设备及其他电子设备制造业、黑色金属矿采选业等 5 个行业增幅在 50%以上。 工业效益整体向好。全市工业经济效益综合指数 222%，比上年提高 19个百分点。实现利税 36.6 亿元，增长 19%；产成品资金 18.1 亿元，增长 15.3%；应咸宁0 9 年产业结构图24%41%35%第一产业第二产业第三产业 咸宁 地块商业计划书 12 收账款 23.4 亿元，增长 17.5%。 建筑业快速增长。全年建筑企业增加值 17.62 亿元，比上 年增长 30.4%。 3.2.2 农业 经济 稳 步发展 2009年全市农业总产值（按现行价格计算，下同）达 140.18 亿元，比去年增长 5.7%。 农牧渔业产值分别增长 4.9%、 5.3%、 12.3%。 主要农产品产量稳定。全年粮食总产量 112.51 万吨，增长 9.5%；油料产量8.26 万吨，增产 4.1%；蔬菜产量 199.22 万吨，增长 3.1%；茶叶产量 1.83 吨，增长 4.0%；园林水果产量 4.42 万吨，增长 1.0%；生猪出栏 188.64 万头，增长6%；家禽出笼 3388.62 万只，增长 28.4%；水产品产量 19.01 万吨， 增长 7.7%。木材采伐量 21.84 万立方米，楠竹采伐量 1625.4 万根。因市场价格回落，棉花产量 2658 吨，下降 4.6%；苎麻产量 1.81 万吨，下降 20.8%。 3.2.3 突破发展旅游业，确立第三产业主体地位 全市以创建优秀旅游城市活动为动力，使旅游景区服务水平大大提高。 2009年 全市接待国内外游客达到 716.77 万人次，比上年增长 27.8%；实现旅游综合收入 34.12 亿元，增长 66.8，占全市 GDP 的 8.4%；旅游门票收入 5212.83 万元，增长 59.9%。截至年底，我市已有 4A 级景区 5家， 3A 级景区 5 家。以 “ 温泉文化旅游 ” 为主题，成功举办了中国 咸宁首届国际温泉文化旅游节，达到了“ 以节造势、以节聚客、以节促发展 ” 的目的。 3.2.4 消费市场 趋于活跃 2009 年 全市实现社会消费品零售总额 165.88 万元，完成 “ 十一五 ” 计划的120.2%，比上年增长 21.3%，增幅比全省高 2.3 个百分点。其中，批发零售贸易业零售额 139.1 万元，增长 19.6%；餐饮业和住宿业零售额 20.93 亿元，增长36.4%；其他行业零售额 5.91 亿元，增长 21.3%。全年城市市场社会消费品零售总额 111.88 亿元，增长 23.7%；农村 市场社会消费品零售总额 54 亿元，增长16.4%。 3.3开发区发展情况 全市建成 8 个省级经济开发区和工业园， 2009 年新增了蒲纺工业园。推进了武汉东湖高新技术开发区 “ 中国光谷咸宁工业园 ” 、武汉经济开发区 “ 咸宁工业园 ” 等产业转移示范园区建设，并以 “ 园外园 ” 为载体，建立了企业和项目在 咸宁 地块商业计划书 13 圈域内转移的利益协调机制。 2009 年，开发区实际开发面积 4455.67 公顷，比上年扩大 1628 公顷。进园规模以上工业企业 626 家，占全市规模以上工业的86.2%；规模以上工业增加值 90.83 亿元，占全市规模以上工业增加值的 61.6%，比上年增长 32.7%；创税收 13.47 亿元，比上年增长 23.8%；固定资产投资 96.98亿元，占全市全社会固定资产投资的 32.3%，比上年增长 27.2%。 咸宁 抢抓国内经济结构调整和武汉城市圈 “ 两型社会 ” 、长江经济带建设机遇，引进了武汉富士康、中芯国际等大型项目；引进了武汉黄鹤楼酒业及天然香料研发、康誉食品、实华实业、今晨牙刷等食品饮料企业；引进了爱帝服装、世诚职业服饰、乔万尼服饰、佐尔美时装、元田制衣等武汉服装企业；引进了武商量贩、中百仓储、中商平价、银泰百货、中商百货、武汉恒信德龙 4S 店等知名商家。咸 安、嘉鱼、赤壁三县市区纳入了武汉新港建设规划。 可以预见，未来的三五年内，开发区将建成市区经济新的增长点，建成咸宁现代制造业的集中区、吸引外来投资的集聚区、体制机制改革的先导区、生态环境优美的新城区，成为拉动咸宁工业经济发展和促进结构优化升级的强大引擎，成为咸宁招商引资、项目建设和经济发展的大品牌 。 3.4 居民 消费能力 趋势 咸宁 城镇居民人均可支配收入在 2005 年突破了 8000 元大关，近几年均以10%以上的速度大幅增长。随着经济快速发展，城市居民可 支配收入也维持了较快的增长速度， 为房地产市场的快速发展提供了基 础。 3.4.1 人均收入情况 7313.18800488079991 1059711627020004000600080001000012000140002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年人均可支配收入（元) 咸宁 地块商业计划书 14 2009年，城区居民人均可支配收入 11627 元， 增加 1030 元，增长 9.7%。其中，工薪收入 7800 元，增长 7%；经营性收入 1997 元，增长 10.8%；转移性收入186 元，增长 2.8%；财产性收入 2355 元，增长 23.1%。 3.4.2、在控制范围内， 物价 平稳上升 2009年居民消费结构性调整，居住条件改善。全市 全市城镇居民人均消费支出 8430 元，比上年增长 7.9%。其中，人均食品支出 3634 元，增长 6.9%。居民恩格尔 系数为 43.1%，比上年提高 1.3 个百分点。人均住房使用面积 42 平方米，增加 6.12 平方米。 农村居民人均生活消费支出 3459.82 元，比上年增长 3.5%。其中，人均食品支出 1589 元，下降 7.7%。居民恩格尔系数为 45.8%，比上年下降 4 个百分点。农村人均住房使用面积 41 平方米，增加 0.65 平方米。 4、 咸宁城市总体发展规划与构想 4.1城市区域定位 咸宁离武汉市仅近 90 公里的空间距离， 1 小时左右的时间距离 ，是 武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的中等生态城市。 咸宁 自然环境优美，湖泊众多、淦河环绕，森 林覆盖率高，主 要物产、文化氛围与武汉市有较大差异，有作为优质后花园的资源秉赋，是 武汉城市圈的生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城 。 温泉位于城市中心，被国家国土资源部命名为 “ 中国温泉之乡 ” 。是武汉市民良好的休闲、养生之地。 咸宁是 鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心，以发展高效清洁能源、轻工和生态旅游等生态型产业为主的鄂南综合性中心城市。 4.2咸宁市建设生态城市的目标 咸宁生态城市的总体发展定位 :全国生态人居名城（市），武汉城市圈重要的生态城市，生态精品示范城市，长江中游城市生态产业综合发展示范区 ，武汉市的 “ 大花园 ” 和生态旅游休闲胜地。 咸宁 地块商业计划书 15 指导思想： 建设咸宁生态城市，维护城市合理的空间布局，确保城市生态环境质量，为城市的可持续发展创造空间与环境条件。逐步实现绿化建设与城市产业结构调整、生态建设与城市发展的联动，发展绿色产业，实现生态、社会、经济的综合效益。 总体战略： 强力打造 “ 生态城市 ” 建设主骨架，实行 “ 生态农业稳市，生态工业强市，生态旅游活市、生态家园富民 ” 的 “ 生态市 ” 建设总体战略，主动挂靠，发展配角经济。 4.3咸宁市城市发展方向 咸宁 城市总体布局形态由“哑铃”型城市转变为“组团式”城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市的基本框架。 （ 1）南北两区继续相向发展，充分实现对接，进一步强化紧凑度和集聚度。 （ 2）拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站的建设和银泉大道以东市工业区发展，进一步强化南北两区的集聚度，促进组团城市的形成。 咸宁“生态旅游名城”和“现代型商贸物流中心的综合型城市”的城市性质定位，准确抓住了咸宁所拥有的旅游资源和便捷的交通区位两大城市优势，随着城市产业分工的明确，咸宁做为区域生态型的商贸物流中心地位将越来越明显，国民经济增长水平有望进 入增长的快车道，商贸流通业发展前景良好。 温泉、咸安南北两区相向发展的城市发展规划，将加快咸宁市区一体化的进程，随着南北两区集聚度的提高，区域商业互动性增强，将大大凸显咸宁中心城区的商业地位与竞争力，有效提升城市商业的辅射力，批发、零售型商业市场将更为活跃。 5、 两型社会建设、 8+1城市圈与咸宁区位优势 在中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势， 两型社会、 武汉 “8+1” 城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为 “ 后花园 ” 的咸宁市确立 了一系列城区规划方案与措施， 期望在 3 5年内 成为湖北省新经济增 长板块。 咸宁 地块商业计划书 16 2007 年 12 月 7 日，武汉城市圈和长株潭城市群同时获批国家“两型”综合配套改革试验区。这是中央支持中部崛起战略的重大决策。作为武汉城市圈的重要成员，咸宁北接武汉，南连长沙，尽得天时地利，面临着重大发展机遇。 武汉城市圈城镇布局规划将咸宁定位为工业贸易、旅游城市。它 在武汉城市圈中既是复合型产业与城镇发展的有机组成部分，又是唯一以生态城市建设为主导的生态花园。 “ 8+1”城市圈 2002 年 6 月，省委、省政府审时度势，在省八次党代会上明确提出了一项重大战略部署：建设武汉城市圈，即以武汉为核心 ，包括周边100 公里以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、 咸宁、 仙桃、天门、潜江 8市，形成湖北乃至长江中游最大、最密集的城市群，逐步将其发展成内陆地区最重要的经济增长极之一。 【 8+1 城市圈】 咸宁 地块商业计划书 17 咸宁是武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力的生态城市。咸宁处在武汉城市圈 “ 南大门 ” 的战略位置，是武汉城市圈南部综合性中心城市和湘鄂赣交界处区域性中心城市。咸宁不仅是城市圈的 “ 大花园 ” ，也是城市圈的 “ 生态前屏 ” 。 2004年 4 月， 为推动 “ 武汉城市圈 ” 战略的实施，我省启动 7 条从武汉出城的高速公路项目建设，即武麻、汉英、汉孝、和左、青 郑、汉蔡和汉洪。 2006年 5 月， 武汉关山至葛店的关葛一级公路开工，使武汉城市出口路增加到 8 条，使武汉与其城市圈内的 8个城市形成 “ 1 小时经济圈”。 2008 年咸宁 率先在武汉城市圈 “ 两型 ” 社会建设重点改革领域取得突破，推进了产业发展、金融体制改革、空间发展、交通建设、社会事业发展、旅游事业发展等方面的 “ 两型 ” 社会综合配套改革工作。目前已签约的有武汉东湖高新技术开发区 “ 中国光谷咸宁工业园 ” 、武汉经济开发区 “ 咸宁工业园 ” 。 “ 好吃佬 ” 鸡汤、黄鹤楼酒业、武汉元田制衣、世诚服饰、爱帝服装、佐尔美服装等知名企业落户咸宁。 此 外，咸宁 与武汉城市圈其他 8城市签订了旅游合作框架协议，推出了咸宁一日游、二 日游、三日游精品线路，重点推介咸宁温泉养生之旅、九宫山避暑之旅 。 5.1生态优势 咸宁最大的 潜力和优势在于 “生态” ，有不可比拟性， 旅游开发 是其发展的重点项目。咸宁在武汉 城市圈中的位置 是“既是 复合型产业与城镇发展的有机组成部分 ，又是唯一以生态城市建设为主导的 生态花园 ”。 咸宁 地块商业计划书 18 旅游开发是咸宁发展的重点项目。 咸宁市是一座具有山水园林特色的中等城市，城市旅游资源丰富，境内拥有众多旅游亮点和精品线路。自然旅游资源以山青、水秀、洞奇 、泉温、桂香、竹翠为主要特色，有闻名遐迩的地热水资源温泉；秀丽飘逸、景色迷人的省级风景名胜区星星竹海；闻名全国、独树一帜的桂花之乡；鬼斧神工、分布广泛的天然溶洞；飞瀑流泉、移步易景的省级风景名胜区陆水湖。人文旅游资源以革命历史纪念地、古文化遗址而著名，主要有具有考古价值的新石器时代古遗址、羊楼洞明清一条街；雄风千古的三国古战场赤壁；情怀悲壮、感天动地的闯王陵；闻名中外的北伐战争遗址汀泗桥；神秘宏伟的“ 131”地下工程以及中国向阳湖文化村等等。目前，咸宁已基本形成了以温泉为中心，以赤壁、通山为重点，以温泉商务 疗养旅游区、陆水湖度假休闲旅游区、赤壁文物古迹旅游区、九宫山避暑旅游区、嘉鱼现代农业旅游区和青山水库体育健身旅游区为框架的“一个中心，两个重点，六大旅游区”的旅游格局 。 咸宁市区拥有华中第一泉的温泉，现有中心城区周边的星星竹海、太乙洞、金桂湖 、温泉谷 等多个旅游景点有机串联起来，形成白天游周边，晚上住温泉的旅游经济链。 5.2区位优势 咸宁离武汉市的距离只有 60多公里，武广高速铁路客运专线 已 建成 开通 ，咸宁 到武汉只需要 20分钟 车程。咸宁 区位交通的 先天 优势， 促使其 成为 武汉市主导产业的协作配套的基地 。武汉市正处在一 个产业结构调整优化升级的过程中，有 大 批产业需要进行转移，这对咸宁 而言 是巨大的机遇 。 咸宁 人 少地广 、 空间 充足且用工成本较低，可将其 打造为武汉市产业转移的一个承接首选地 。 从地理区位上分析，咸宁市处在中国“中部之中“的经济腹地，处在国家“十”字型一级发展轴线长江经济带和京广经济带的交汇处，是南下北上的主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上的一个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚的优势。可以预见随着咸宁区域交通中心地位的进一步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用的逐渐体现，咸 宁的商贸流通业必将进入一个新的阶段，得到进一步的发展。 从武汉城市圈的发展分析，以武汉为中心， 100 公里为半径的“ 8+1”城市 咸宁 地块商业计划书 19 圈的发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上的有效对接，实现经济上的良性互动，推动咸宁经济上新的台阶。咸宁城市整体经济的发展，将催生消费经济的热潮，从而带动商贸流通业的发展。 5.3资源优势 咸宁具备建设能源大市的良好条件 ：第一，咸宁地处湖北乃至华中电网的负荷中心地带，与武汉、黄石、鄂州等市距离不过 100 公里，供电半径合理；其二，能源类型比较齐全，可与需要调节的三峡等水电厂配套；其三 ，建设核电、风电等新型电厂，可缓解湖北这个贫煤省的缺煤之急。 目前，咸宁通山核电站进展顺利。通山县大畈镇高坑村位于富水水库中段北岸，具有地质地形稳定、交通便利等优势条件，是建设核电站的最佳厂址。 5.3.1 促进城市居住需求 内陆首座核电站 湖北咸宁大畈核电站高收入、高素质以及高消费需求 的“ 三高 ” 核电从业人员将被安置在咸宁市政府所在城区 温泉 ， 使该城区增加3000 户家庭的商住规模。 5.3.2 完善城市交通格局 通山 大畈核电站 的 落实将进一步明确咸宁在整个城市圈中的能源城市定位。“ 核电站延伸出的道路将对接京珠 、大广、杭瑞、 107 等几大公路网，区内的潘家湾则规划为大件运输码头。实现 咸宁境内 公路、水路互纵连横， 将 极大改善整个咸宁市的交通条件。 推动武汉城市圈实质性起步 通山 大畈核电站 的 落实将进一步明确咸宁在整个城市圈中的能源城市定位 。 核电站的建成对于当地的旅游与房地产行业也有影响 中 国第一座自行设计建造的秦山核电站所在的海盐县城武原镇东 8公里的秦山镇杭州湾畔，原本也只是一个小渔村，但如今已经发展成 4A 级旅游景区。“ 核电站带动的旅游设施建设，基础生活设施建设能直接让区内居民受益。让核电站能够更好地服务于城市。 ” 在 中部崛起的背景下，咸宁的经济发展也呈现快速良好的发展态势，武汉“8+1” 城市圈规划为咸宁经济发展带来机遇，作为 “ 后花园 ” 的咸宁市确立 了 咸宁 地块商业计划书 20 一系列城区规划方案与措施， 期望在 3 5 年内 成为湖北省新经济增长板块。 6、 咸宁 城市规划 6.1、城区交通规划 6.1.1城区内部交通及公共设施建设规划 根据咸宁十一五规划， 改造和扩建青盘路、金桂路、双峰路、车站路。完成淦河防洪、城区污水和垃圾处理工程，建成淦河永安游憩带。 保护好东门山城区中心绿地，推进双龙山城市公园的建设，新建长安大道文化休闲广场。改造城区排水系统，延伸城市公 交线路，加强城区公厕、停车场建设和绿化工程施工 ，新建一座消防站。 6.1.2城市外部交通规划 武广高速铁路加快经济发展步伐 武广高速铁路是我国线路最长、投资最大的客运专线 ,设 25 个车站，与京广铁路基本平行 ，铁路北起武汉新火车站， 途经江夏、咸宁、岳阳、长沙、株洲 。武广高速的开通，城际高速铁路的开建，使处于武汉城市圈与长株潭城市群连接地带的咸宁，在 “ 双高 ”“ 催化 ” 作用下， 加强了咸宁与武汉各地的经济联系与往来，加快咸宁城市化进程，对促进咸宁的发展起着举足轻重的作用。 青盘路 车站路 双峰 路 金桂路 十六潭路 咸宁 地块商业计划书 21 建设杭瑞 高速公路 ，将加强咸宁与长江三角洲联系 杭瑞国家级高速公路是国家十一五重点工程，全长 3405 公里，起自浙江杭州市 (接上海至杭州高速公路 )，经黄山、景德镇、九江、咸宁、岳阳、吉首、铜仁、遵义、毕节、六盘水、曲靖、昆明、大理，止于云南省瑞丽，是改善我国公路网络布局的一条重要大通道，是连接贵州与长江三角洲的高速通道。 沿途经过湖北省黄石市阳新县及咸宁市通山县、崇阳县、通城县。杭瑞高速公路湖北省阳新至通城段公路，计划 2011 年建成通车。 多条 高速公路的建成通车， 将 加强咸宁与外部经济联系，提供很好的发展机遇。 6.2城市中心商务 商业 发展 规划 6.2.1城区中心商务区规划 中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为城市广场及十六潭公园，紧靠行政办公区，南连温泉谷、潜山风景区，区域环境良好，是进入温泉谷的门户区。 商务中心在充分尊重城市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅游和商业相结合的新型消费结构和消费形态。规划的功能是旅游商业，餐饮业、娱乐以及突出反映城市品质的文化和展示功能。 咸宁 【武广高速铁路】 咸宁 地块商业计划书 22 3.2、城区商业网点规划 2006 年至 2015 年 ， 咸宁市 政府将在 咸安城区和温泉城区规划 建设 城区商业体系和 城区各商业业态布局 ， 具体包括各类零售网点、各类市场、超市、宾馆、酒店、特色商业步行街等。 现状市 级商业中心 现状区域商业中心 规划市级商业中心 规划区域商业中心 怀德路 南大街 长安大道 文笔大道 学苑路 十六潭路 咸宁大道 潜山路 温泉路 马柏大道 市委 市人大 淦河大道 咸宁 大道 市政府 中心商务区建设用地 滨河西街 咸宁 地块商业计划书 23 根据发展规划，城区规划设置 市级（一级）商业中心 5处 ，即 咸宁大道商业中心 、淦河大道及温泉路商业中心、学苑路与十六潭路交汇处以南商业中心、文笔大道与长安大道交汇处商业中心、怀德路及南大街片区商业中心； 区域（二级）商业中心 6 处 ，即岔路口商贸区、 银泉大道中部商贸区、 马柏路口商贸区、明珠广场商贸区、咸宝路西端商贸区、双峰路南端商贸区； 特色街（道、区） 12 处 ，其中咸安 区 5处，温泉 区 7 处。 6.3城市人 口规划 目前人口集中区域还在在老城区 咸安，和新城区 温泉；政府下一步规划发展人口集中居住区沿银泉大道西面；预计未来人口居住发展方向逐渐由两边向中间移动，即向银泉大道与长安大道沿线。 小结： 咸宁历史文化悠久，是湖北省对外开放的“南大门”，是武汉向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出； 咸宁宏观经济呈快速良好发展态势，各项指标有所突破 ， 经济实力大幅提升； 咸宁的交通日益完善便捷，不仅使咸宁与武汉及周边城市联系更加紧密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个城市的环境面 貌提升； 咸宁在优惠的招商引资政策下，大力发展工业和旅游业，未来城市经济增长速度将日益加快； 随着众知名企业的进驻，城市建设力度的加大，城市人口也将逐渐增加；由于土地的稀缺性，未来城市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐渐向中间14 万 8 万 11 万 主要 发展人口居住区 主要 现状 人口居住区 长安大道 银泉大道 咸 安 温 泉 咸宁 地块商业计划书 24 长安大道与银泉大道沿线聚集； 武汉“ 8+1”城市圈规划为咸宁经济发展带来了机遇，作为“后花园”的咸宁市紧抓市内交通环境与经济环境的建设，为招商引资，大力发展城市经济、改善城市面貌提供有力支持。 二 、 咸宁市房地产市场 分析 2005 年咸宁城市建成区面积为 25 平方公里，城市人口 26 万人。市 区 由咸安区的永安街道、浮山街道、温泉街道 3 个街道 组成，永安街道人口 11 万人、浮山街道 3.8 万人、温泉街道 12余万人。现已形成咸安、温泉两个相对独立的老城区。 1、咸宁市区各主要区域概况 1.1咸安区 咸安区原名咸宁市（县级）， 1998 年 12月咸宁地区撤消改为地级咸宁市后原县级咸宁市更名为咸安区，下辖 3个街道办事处 ,9 个镇 ,一个乡。该区户籍人口 56.57 万。 咸安区城区是咸宁市市区的对外交通入口，区内有京广铁路火车站、京珠高咸 安 温 泉 【 咸宁市辖区地图 】 咸宁 地块商业计划书 25 速公路咸宁入口。武广高速铁路的新火车站也在区内。 1.2 温泉区 温泉区是咸宁市委、市政府所在地。温泉区实际上是一个地理概念，是由于原来咸宁地委设立在该地而形成的咸宁政治中心区域，目前该区域行政隶属咸安区温泉办事处。区域户籍人口和常住人口约 15 万人。 温泉区因为区内有温泉而名，国家国土资源部根据该温泉将咸宁市命名为“ 中国温泉之乡 ” 。区内淦河环流，山水园林特色鲜明、生态环境良好。现有和在建的温泉疗养场所众多，旅游资源丰富，是武汉市民的理想休闲地。 温泉城区是鄂南经济、政治、文化、信息交流中心，城区内分布着众多的政府行政机关、事业单位，大量的政府工作人员，成为温泉城 区商业的主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力的支撑。 根据统计资料显示， 2005 年咸宁共有普通高等院校 3 所，在校学生数 29127人，中等职业教育学校 17所，在校学生 34753 人，中高等院校共有在校学生 63880人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大的学生消费群体，构成了温泉商业的重要消费力量，有力推动了温泉城区商业的进一步发展。 1.3咸宁 经济开发区 湖北咸宁经济开发区是 2006年 7月 26日在原咸宁温泉开发区和长江产业园的基础上组建的新的省级开发区，是市委、市政府为了促进市区一体化，加快咸宁经济社 会发展，根据国家发改委发布第七批通过审核的省级开发区名单公告，作出的重大决策。现辖长江产业园、温泉工业园、凤凰工业园。 凤凰工业园 温泉工业园 长江工业园 咸宁 地块商业计划书 26 2、咸宁市房地产发展现状 咸宁成规模的房地产开发始自 2000 年。当时，该市政府提出建设最适合居住的工贸 旅游 城市，全力打造武汉后花园。从明珠广场、文笔路小区开始，一片片低矮 破败的老房被拆除，一个个绿茵如画的住宅小区建起来，一批批市民搬进了配套设施完备、环境优雅的 “ 花园 ” 、 “ 广场 ” ，居住环境大为改善。 房地产开发由早期的分散式小规模经济适用型社区逐步开始发展为大规模成片开发的配套齐全、环境优美的舒适性社区。 2.1咸宁 商品房 走势 2007 2009 年咸宁商品房成交有了快速增长，但是这三年商品房年成交量基本维持在 90 万方上下。从市场发展来看，在未来几年里，咸宁市商品房成交量仍将以稳定的速度增长。 15.917.6838.1551.7279.888.1895010203040506070809010003年 04年 05年 06年 07年 08年 09年咸宁市商品房销售统计分析单位：万平米0 7 - 0 9 年咸宁商品房销售价格走势图单位：元/ 平米22602450232015001700190021002300250027002007年 2008年 2009年 咸宁 地块商业计划书 27 2007 年销售均价为 2320 元 /平方米； 2008 年销售均价 2260 元 /平方米； 2009年销售均价为 2450 元 /平方米，目前房价约在 2800 元 /平方米左右。说明了咸宁房地产市场供销 均衡 、市场 前景较好 。 2.2 高层逐步成为市场主流 随着大盘和品牌开发商的推出， 中央城、福星城、大楚城的推出， 咸宁楼盘品质稳步提升，在建筑质量、楼盘小区绿化、景观上等有质的提高 .推售产品基本为高层，且面积和户型基本集中在三房和大面积两房。 2.3 户型面积 供应 情况 据统计，咸宁市房地产市场以 偏 大户型为主，即三室两厅、四 室两厅，个别楼盘设有复式结构，面积段多为 110 130 、 140 160 ， 90 120的户型相对较少， 90 以下的房型所占比例更小 ，而 90 110 是房地产市场的需求重点， 但实际供应 相对缺乏。 从近期市场成交产品的面积段来看，主力面积集中在 120-140 平米，其次为100-120 平米，另有小部分的 100 平米以下面积段产品。 1% 9% 38% 26% 10% 16% 2009 1% 8% 37% 25% 13% 13% 2008 1% 7% 36% 21% 11% 18% 2007 180 以上 140-180 120-140 100-120 90-100