渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告（优秀可研报告）

1 目 录 第一章 总论 . 1 1.1 项目名称 . 1 1.2 建设单位 . 1 1.3 项目负责人 . 1 1.4 项目编制依据 . 1 1.5 可行性研究范围 . 2 1.6 项目 概况 . 2 1.7 建设规模与内容 . 3 1.8 项目投入总资金及来源 . 3 1.9 建设工期 . 4 1.10 社会效益 . 4 1.11 可行性结论与建议 . 4 第二章 项目背景与必要性 . 6 2.1 项目背景 . 6 2.2 发展机遇及面临挑战 . 错误 !未定义书签。 2.3 项目的提出 . 10 2.4 项目建设的 必要性 . 10 第三章 场址选择及建设条件 . 14 3.1 场址选择 . 14 3.2 项目建设条件 . 14 第四章 项目规划布局 . 18 2 4.1 规划原则与规划理念 . 18 4.2 项目开发定位 . 20 4.3 主体工程布局与功能要求 . 20 第五章 项目建设规模与建设方案 . 27 5.1 建设规模 . 27 5.2 主体工程建设方案 . 27 5.3 配套设施建设 . 28 第六章 节能节水措施 . 32 6.1 节能标准和规范 . 32 6.2 节约能源的原则及要求 . 32 6.3 节能措施 . 33 6.4 节水措施 . 35 6.5 建立节能机构、加强节能管理 . 35 第七章 环境影响评价 . 36 7.1 环境现状 . 36 7.2 环境保护设计依据 . 36 7.3 施工期的环境影响 . 37 7.4 运营期的环境影响 . 37 7.5 环境保护措施 . 38 7.6 环境影响结论 . 39 第八章 消防与安全防护 . 40 8.1 消防 . 40 3 8.2 潜在危害分类 . 41 8.2 安全防护措施 . 42 第九章 项目管理与组织机构 . 43 9.1 项目管理 . 43 9.2 项目组织机构 . 44 第十章 项目招标 . 47 10.1 招标范围 . 47 10.2 招标程序 . 47 10.3 评标人员组成 . 49 10.4 投标单位条件 . 50 第十一章 项目实施进度 . 51 11.1 建设工期 . 51 11.2 项目实施进度安排 . 51 11.3 项目实施进度表 . 51 第十二章 投资估算与资金筹措 . 52 12.1 投资估算 . 52 12.2 资金筹措方式与来源 . 54 第十三章 效益分析 . 56 13.1 社会效益 . 56 13.2 财务评价 . 57 第十四章 结论与建议 . 66 14.1 结论 . 66 4 14.2 建议 . 67 附图： 附图 1 项目总体规划图 附图 2 辅助工程及配套设施图 附表： 项目建设投 资估算总表 财务评价报表 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 1 第一章 总论 1.1 项目名称 渭南卤阳湖现代产业综合开发区 卤阳大道商贸综合服务中心项目 1.2 建设单位 项目建设单位：渭南卤阳湖开发建设有限公司 1.3 项目负责人 陈虎成（渭南卤阳湖开发建设有限公司总经理） 1.4 项目编制依据 1、中华人民共和国城乡规划法 (2007)； 2、城市规划编制办法 (2005)； 3、关于印发近期建设规划工作暂行办法、城市规划强制性内容暂行规定的通知建设部【建规（ 2002） 218 号】文； 5、城市用地分类与规划建设用地标准 （ GBJ137 90）； 6、城市居住区规划设计规范（ GBJ50180 93）（ 2002 年版）； 7、城市道路交通设计规范（ GBJ50220 95）； 8、渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划 (2006-2010)； 9、渭南市城镇体系规划 (2006 2020)； 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 2 10、渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（ 2007 2025）； 11、渭南市卤阳湖现代产业开发区东片区控制性详细规划； 12、其他相关的法律、文件、标准等。 1.5 可行性研究范围 本项目依据国家相关政策、法规，按照 卤阳湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。 1.6 项目概况 1.6.1 项目建设区位： 规划区位于卤阳湖现代产业综合开发区的东片区，是卤阳湖开发区发展的重要综合项目区。北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地 和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。地理位置十分优越。 1.6.2 项目建设地点： 项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 3 什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中卤阳大道南侧 234.420 亩，北侧 278.411 亩。 1.6.3 建设规模与内容 项目总占地 512.831 亩，总建筑面积约 306545.9 平方米。 主要建设内容见下表： 主要建设内容 占地面积（亩） 建筑面积（万 m2） 金融 中心 66.88 8.026 商贸中心 87.72 8.772 客运站 6.00 0.280 大型服装城 85.09 4.538 小商品交易中心 60.70 3.238 “一村一品”特色农产品批发市场 57.18 3.050 建材批发市场 51.59 2.751 以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。 1.7 项目投入总资金及来源 项目估算总投资 52797.27 万元，其中主体工程投资 36120.00万元，辅助工程投资 750.00 万元，配套工程投资 2800.00 万元，其他部分费用投资 450.00 万元。 资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资36958.09 万元，项目单位自筹 15839.18 万元。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 4 1.8 建设工期 项目拟定建设周期为三年。 1.9 项目效益 （ 1）社会效益 项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。项目建设可以满足项目区居民生产 和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。 （ 2）经济效益 根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入 为 8480.66 万元，年均总成本为 4780.18 万元，年均上缴税金 1275 万元。年均净利润 2425.53 万元。 1.10 可行性结论与建议 通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。项目建 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 5 设的外部环 境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。项目的建设，必将会进一步提升开发区及渭南的商贸综合服务能力，促进渭南卤阳湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。 建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 6 第二章 项目背景与必要性 2.1 项目背景 2.1.1 渭南概况 渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经 108 58 -110 35，北纬 34 13 -35 52。南北长 182.3 公里，东西宽 149.7 公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。国土总面积 13134 平方公里，其中耕地面积 58.8 万公顷，占总面积的 44.8%。 目前，渭南市下辖一区 (临渭区 )、两市 (韩城、华阴 )、八县 (华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平 )和渭南高新区，196 个乡、镇、办事处， 3235 个行政村，总人口 546 万人，总面积13134 平方公里。 渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹 3 条高速公路，陇海、西南、西延、西韩 、南同蒲等 6 条铁路与108 国道， 101、 106 等 7 条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。 2.1.2 卤阳湖开发区基本情况 渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经 109 26 109 50， 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 7 北纬 34 59 3506。规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约1.5-7km，东西宽约 30km，总面积约 124.24km2。规划区域北距蒲城县城约 8km，西距阎良约 20km、距富平县城约 30km，南 距渭南中心城区约 35km，距省会西安约 85km。 卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及 6 个乡镇 51 个村及 2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。规划区现状人口约 5.5万。现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入 1398 元，而同时期蒲城县农民年人均收入 1983元，富平县农民年人均收入 1924 元，渭南市农民 年人均收入 2043元，陕西省农民年人均收入 2165 元。规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂 30 余个，年产量 3 万余吨，产值 3000 万元；企业 97 个， 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 8 年产值 2700 余万元。 2.1.3 卤阳湖开发区总体规划 根据西安建筑科技大学编制的渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（ 2007 2025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生 态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。 【一心】 即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。 【两廊】 即以“卤阳湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“卤阳湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 9 【三区】 即以“现代加工制造业综合园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中 心”为核心的卤阳湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区西区。 【四团】 即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区 A、 B、 C 以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区 D。 【五园】 即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。 2.2 建设单位基本情况 渭南卤阳湖开发建设有限公司是经陕西省人民政府同意批准成立的 国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是渭南市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高、踏实肯干的精英管理人员，为该项目的开发建设和今后的经营发展奠定了坚实的基础。 公司经营范围是：经营、开发项目区的建设用地；区内城市基 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 10 础设施项目的投融资和开发管理；参股经营企业。 2.3 项目的提出 卤阳湖现代产业综合开发区是渭南市建设“新型工业大市、现代农业强 市、特色旅游名市、文明绿色新市”的重点项目区之一，渭南市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品的精深加工产业，实现延伸农业产业链、以工促农、以销强农的发展目标，为卤阳湖现代产业综合开发区的全面发展创造了历史性机遇。 随着卤阳湖现代产业综合开发区总体规划的完善，和东部片区作为开发一期发展区的规划的完成，为了保证开发区整体开发的品质及树立高标准的开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区的建设和发展提供先期资金、技术、人 才、交通条件和科技力量支撑，构筑一个最有利于整个开发区逐渐成熟发展的金融、贸易平台。 2.4 项目建设的必要性 2.4.1 项目建设为开发区建设提供服务平台 渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色、生态、环保为基调，集现代制造业、现代化工业、现代农业、现代物流业、通用航空、特色旅游于一体，在建设规模、结构、投资、布局上都是渭南 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 11 地区领衔经济发展的大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目的。本项目就是为了作为一个充分、完整的支持和支撑平台而规划与建设的，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设的每一步发展，提 供信息、物流、技术、金融等服务，为更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。 2.4.2 项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长的必然要求 卤阳湖开发区的划分是对渭南市城市发展形态的一次重大调整，有利于更好的建设现代化的新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目的建设将会进一步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区的商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣的一大支柱产业地区。项目建成后将会为卤阳 湖开发区的经济增长贡献力量。 2.4.3 项目建设是开发区长期发展的需要 项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。 一是坚持壮大实力。整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 12 模，提高产业竞争力。抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新的跨越。 二是坚持优化结构。坚持市场化 、产业化和社会化方向，在发展中优化结构，以金融、商贸服务业为重点促进开发区全面发展，发挥服务业特别是金融商贸服务业对经济发展的支撑引领作用，实现产业结构优化升级和发展方式转变。 三是坚持创新机制。着力解决制约金融商贸发展的突出问题，深化服务业体制机制改革，顺应市场需求变化，推进理念创新、技术创新、管理创新、业态创新和商业模式创新，充分发挥市场配置资源的基础性作用，促进资源要素合理集聚，推进整个服务中心的标准化进程。 四是坚持协调发展。大力培育现代服务业，改造提升传统服务业，实现生产性服务业和消费性服务业协调 发展，充分发挥城市金融商贸服务业优势，强化城市对农村服务业的带动和领导作用，创建县域特色服务业，推进城乡基本公共服务均等化，实现服务业的合理布局。 2.4.4 项目建设是促进居民就业，构建和谐社会的需要 根据卤阳湖总体规划，项目建设区域将会带动附近居民城镇化建设步伐的加快，农民的就业问题在城镇化建设的过程中较为突出； 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 13 另一方面大量大中专毕业生需要就业，下岗职工需要再就业。卤阳大道商贸综合服务中心项目的建设，引进国内外商业集团和企业，加快了开发区的建设，为广大居民提供了大量可以安置就业的劳动岗位，创造了大量就业 岗位，吸纳安置需要就业的人群，为地方政府减轻了就业压力，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出了贡献。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 14 第三章 场址选择及建设条件 3.1 场址选择 3.1.1 项目建设地址 项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。其中卤阳大道南侧 234.420 亩，北侧 278.411 亩，总面积约 512.831 亩。 3.1.2 场址土地类别 项目区内现状用地以耕地为主，有少量村民住宅用地，另外还分布有部分盐碱滩地和水塘。 项目 总占地面积 512.831 亩，是渭南卤阳湖现代产业综合开发区整体规划中的重点金融商贸建设区域，承担着整个开发区建设的支撑平台作用，贯穿了开发区建设的整个过程。 3.2 项目建设条件 3.2.1 自然条件 1、地形地貌 项目规划区位于渭河盆地中段，受新华夏系干扰复合，地表被第四系疏松沉积层覆盖。规划区地势开阔平坦，地形总的趋势是西 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 15 高东低，由西北向东南方向倾斜，四周高，中间低，明显呈双环型封闭洼地。洼地南缘与渭河三级阶地相接，洼地内开阔平缓，地面比降 1/500-1/1000 不等，项目区位于东滩，东滩又称“内府滩”，海拔高程在 372.5-385.9m 之间，高差 13.4m。 2、气候气象 项目建设区域属暖温带大陆性季风气候。全年多东北风，次为西北风。四季分明，日照充足，雨量偏少。年均气温 14.5，降水量 521.8mm，日照 2242.9h，无霜期 158-220 天，相对湿度 64%，平均风速 2.6m/s。 3、土壤和植被 土壤类型以轻、中、重盐化潮土和盐土为主，土质粘重，土壤养分低，平均有机质含量 0.872%，全氮 0.0532%，碱解氮 29.8PPM，有效磷 12.6PPM。树木以梨树、杨树、柳树等耐碱树种为主，草类以水飞蓟、 苍耳、芦苇、青蒿等水生和半水生植物为主。 4、工程地质 项目场地为中盐渍土地区，水位埋深约 1.1 米 5米左右，上部地层主要为湖沼相沉积的粉质粘土 (黄土状土 )，不存在黄土的湿陷性问题。场地 l 2 层为盐渍土。坦深约 7.5 米左右，盐渍土分布广泛。其主要化学成分为硫酸盐与氯盐化合物。地下水对钢筋混凝土或钢结构均有中度腐蚀性。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 16 5、水文 地下水按赋存条件分为第四系孔隙潜水及岩溶水。第四系孔隙潜水赋存于地表黄土层孔隙内，受大气降水补给，一般井深 150m 以上，单井出水量 15-25m3/h。岩溶水赋于奥陶纪石灰岩裂隙内，简 称“ 380 奥灰岩溶水”，水量丰富，井深一般在 300-700m 左右，单井涌水量约 100m3/h。 3.2.2 建设条件 1、供水条件 卤阳湖现代产业综合开发区水资源十分丰富，除了丰富的地下水资源，开发区周边现已形成陕西东雷一期、二期抽黄工程。渭北380 水系人饮水直供开发区，东雷抽黄可保障工业用水，完全可满足工程用水需求。 2、供电条件 在电力供应方面，渭南卤阳湖现代产业综合开发区为了配合先期入驻开发区的通用飞机项目建设并兼顾大工业项目的建设，在开发区东侧已完成 110kv 党睦变电站的修建，已投入运行。同时，开发区 邻近蒲城发电站，电力资源充裕。目前，省电力公司拟建蒲城电厂三期 330kv 送出工程，架设线路沿开发区南边东西穿过，这位西区用电提供了便利条件。 3、排水条件 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 17 规划采用雨、污分流的排水体制。规划在卤阳湖东区和西区各建一座污水处理厂。项目位于卤阳湖现代综合产业开发区东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。 4、建筑材料供应条件 本项目建设所需的水泥、沙子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。 5、交通、通讯条件 渭南卤阳湖现代产业综合开发区西区北 距蒲城 8km，西距阎良20km，西北距富平 30km，南距渭南中心城市 35km，距西安 78km，距咸阳国际机场 92km，外围交通便捷发达。西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭 蒲高速公路在区内穿过。西延、西韩铁路横穿滩区，区内有张桥、钟家、陈庄三个火车站，为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。 项目区为蒲城县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户 7200户，宽带用户 150 户，现装机容量 14000 门。滇西网络通达每一个自然村，铺设方式为架空方式。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 18 第四章 项目规划布局 4.1 规划原则与规划理念 4.1.1 规划 原则 1）贯彻落实渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化开发区。 2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使开发区建设带动城市总体建设进一步加快发展。 3）结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。考虑开发区建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。 4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。 5）建立商贸综合服务中心与开发区其他功能分区通畅便捷的交通联 系，内外有机结合规划开发区的道路交通体系。 4.1.2 规划理念 空间结构 综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。根据卤阳湖东片区规划“一带、三园、一区、六组团”的功能 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 19 布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿卤阳湖大道形成的开发区商贸服务及景观轴带区域。 建设艺术与风格 不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体接触习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。了 解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如：金融中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神，而服务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。使其获得心理上的满足。 在尽可能的情况下，能让潜在投资的人只通过风格便能辨认这就是金融中心、商贸中心、或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。 建筑特征与结构 金融中心和商贸中心位于项目区 的核心位置，定位于甲级写字楼，将为对开发区的发展建设具有关键作用的金融机构、国外大型科技类公司、国内高科技企业以及有实力的中介服务公司提供优质、舒适、方便和人性化的高品位办公用房。 项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 20 和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。其中金融中心和商贸中心高 40米，是项目区目前已经规划的最高建筑，金融中心在设计上追求高新技术的广泛应用，并充 分考虑最终使用者的需要。 独特的定位、优越的地段与极具特色的设计使金融中心成为卤阳湖开发区的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。 4.2 项目开发定位 项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，总占地 512.831 亩，拟建设金融中心、商贸中心、客运站、大型服装城、小商品交易中心、“一村一品”特色农产品批发市场、建材批发市场等主体工程，作为开发区建设的服务平台。 4.3 主体工程布局与功能要求 4.3.1 平面布局要求 1、充分利 用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、构筑物和有关设施，并应减少土（石 )方工程量和基础工程费用。 2、结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 21 通风条件。高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。 3、防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。 4、合理地组织货流和人流。 5、使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。 4.3.2 总平面布置 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤 阳大道商贸综合服务中心建设项目将沿卤阳大道两侧进行布置，本项目主要由金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场、商贸资讯中心、大型服装城、建材批发市场组成，其中金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场位于卤阳大道北侧，商贸咨询中心、大型服装城、建材批发市场位于卤阳大道南侧，功能分区鲜明，布局合理。 根据渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划，商贸中心内部道路均为开发区内次干道，采用水泥路面，各功能分区均设置停车位。同时项目区内将将进行绿化美化环境设施，绿化引入有机环境的概 念，采用点、线、面相结合的手法，将各绿 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 22 化景点有机的联系起来。在项目区四周设立绿化隔离带，以便降低噪声和汽车尾气对环境污染。 总平面布置应根据建设布局、建筑防火、安全卫生、交通运输等各类设计规范要求及节约建设用地、合理使用土地等原则。 4.3.3 功能要求 （ 1）金融中心： 金融中心主要租户包括国内外银行、保险公司、证券机构、金融集团、会计师事务所、金融时报社、中心商场、星级酒店等机构。金融中心建筑意向图见图 4-1。 图 4-1 金融中心 主要功能有：清算和支付功能、融资功能、股权细化功能、资源配置功能、风 险管理功能、激励功能、信息提供功能。 建设卤阳大道金融中心实际上就是以区域金融中心来带动和支撑卤阳湖开发区经济的发展，进一步推动区域产业结构的调整与优化。 （ 2）商贸中心： 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 23 商贸中心的主要租户包括娱乐业、酒店业、国际咨询机构等企业集团和社会团体，为企业提供与商业有关的信息以及提供协助商业运作的工作。商贸中心建筑意向图见图 4-2。 图 4-2 商贸中心 （ 3）客运站： 客运站的主要任务是安全、迅速、有秩序地组织旅客乘车、下车，便利旅客办理一切旅行手续，为旅客提供舒适的候车条件。客运站的布局应有利于旅客 和车辆的流线。旅客一般都是经过广场、售票厅、托运厅、候车厅、检票口、站台等，这条流线应力求短捷，避免各区旅客相互干扰。客车的流线则是进站、下客、清洗、加油、停放、调车、上车、出站，要求车辆进出口大门分设，减少干扰，洗车台、 加油站 应顺序布置。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 24 客运站 客运站主体建筑平面主要由候车厅、售票厅两大部分构成。按两者的相互位置分为：沿马路一字布局，称为“一”字形，立面宏伟，但占用街道过长，立面处理费用较高。若候 车厅、售票厅相互垂直布置呈“ T”字形可突出临街部分，采用高层，满足城市建设的要求，根据旅客流线，这部分应为售票及综合服务之用，而候车厅则可用单层伸入内院。在交叉路口设站时，可用“ L”字形。 （ 4）大型服装城： 拟建的大型服装城将是渭南地区规模最大、装修最好、配套最完善的中高档时装批发中心，渭南市大型综合商业中心。在时装城内经营时装的业户将有 500 多户，囊括全国各地的服装企业和厂商。它既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。建成后日均客流量可达数万人，服交会期间日客流量可高达十万余人。 根据大型服装批发市场的需求，时装城内需建立一套完善的服务机制；如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。为进驻服装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 25 服装城 （ 5）“一村一品”特色农产品批发市场： 渭南一村一品集苹果之乡、酥梨之乡、花椒之乡之美誉，举柿子村、蔬菜大棚村、西瓜村、冬枣村之盛状，更有皮影专业村助兴；它养肥了“八鱼”，喂壮了“石羊”，唯关中腹地、农业大区渭南市不负盛名。一村一品”产业呈现出良好的发展态势。 （ 6）建材批发市场： 拟建建材批发市场是集家装、家具、建筑材料、装饰为一体的大型建材批发市场。市场内全部建筑采用钢结构构建，建筑主体采用象征着青春、活力、时尚的橙色，监控系统、空调系统、烟杆报警、消防栓、喷淋等消防装置一应俱全，并对全部展厅进行吊顶、隔断等精装修工作。本着适应渭南地区居民的需求，服务百姓生活白水苹果 韩城花椒 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 26 的需要为宗旨，构建渭南地区最具规模的融家装、家具、建材为一体的综合批发市场，开启一站式购物的新纪元！ 建材批发市场 家具展区 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 27 第五章 项目建设规模与建设方案 5.1 建设规模 项目总占 地 512.831 亩，总建筑面积约 306545.9 平方米。 主要建设内容见下表： 主要建设内容 占地面积（亩） 建筑面积（万 m2） 金融中心 66.88 8.026 商贸中心 87.72 8.772 客运站 6.00 0.280 大型服装城 85.09 4.538 小商品交易中心 60.70 3.238 “一村一品”特色农产品批发市场 57.18 3.050 建材批发市场 51.59 2.751 以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。 5.2 主体工程建设方 案 金融中心 ：建筑面积 8.026 万平方米，高 5 层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位 720 个； 商贸中心 ：建筑面积 8.772 万平方米，高 5 层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位 354 个； 客运站 ：建筑面积 0.280 万平方米，高 1 层，采用钢筋混凝土结构； 大型服装城 ：建筑面积 4.538 万 平方米，高 2 层，采用轻钢结 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 28 构； 小商品交易中心 ：建筑面积 3.238 万平方米，高 2 层，采用砖混结构； “一村一品”特色农产品批发市场 ：建筑面积 3.050 万平方米，高 2 层，采用砖混结构； 建材批发市场 ：建筑面积 2.751 万平方米， 高 2 层，采用砖混结构。 5.3 配套设施建设 5.3.1 绿地、停车场、道路、广场等建设 本项目绿化设计主要布置绿化座椅、景观灯等，以达到防止污染、净化环境、美化园区的目的。项目绿地面积 2.821 万 平方米； 本工程道路工程的设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求。停车场的布置充分利用地形，设置分散停车位，本工程停车场，道路，广场等面积 2.636 万平方米，水泥地面。 5.3.2 给水 净水：项目区用水由卤阳湖净水厂提供，引入管沿卤阳湖大道两侧敷设，主干管设计管径为 2*DN350。区内净水主管以环状布置为主，以确保供水安全，管道埋深均在冻土深度以下。 5.3.3 排水 据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划 2007-2025，规划采 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 29 用雨、污分流的排水体制。 排水管网的铺设沿路行走，尽量处于人行道下部，由于项目区地势平坦，地下水位很高，对区域排水相当不利。规划雨水管道收集雨水后尽量就近排入排碱渠。 污水工程：采用 DN400 DN1000 钢筋混凝土管，污水统一排至东区污水处理厂。 5.3.4 供电 项目区根据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划 2007-2025要求，东西两侧将设置无人值守 10kv 开关站、 10kv 箱 式变电站及10kv 变配电站。各级线路原则上敷设于道路两旁，与电信线路分侧布置，新建电力线路根据总体规划安排布置在道路东侧或南侧。 5.3.5 供热 热水锅炉一次网热水温度为 130 -80，二次网为 95 -70，一级管网接至各单位或居住小区的热力站或换热站，然后由二级管网送至不同热用户。供热管网枝状布置，主要采用有补偿直埋敷设，在主要路口等重要地段，根据情况分别采用管沟，顶管及开槽直埋敷设方式。 5.3.6 供气 根据卤阳湖现代产业综合开发区总体规划 2007-2025，项目区燃气气源为陕北天然气，规划区燃 气管网以环状与枝状结合的形 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 30 式布置，燃气管道埋地敷设，管道埋深在最大冻土深度以下；管道应尽量布置在人行道下，并应符合安全防护距离要求；燃气管道的设计、施工应严格按国家有关规范执行，并应由相关专业部门组织设计施工。 5.3.7 消防设施 根据城市消防规划建设管理规定，结合项目区实际情况，消防供水管网采用环状布置，管径不少于 250mm。消火栓的布置按间距不大于 120 米，保护半径不超过 150 米的原则布置，各企业内部按防火规范设置室外消火栓。长度大于 150 米的沿街建筑或总长超过220 米的建筑内必须规划建设不小于 4.0m 4.0m 的消防通道，消防通道上所有井盖均应为承重井盖。 5.3.8 管线综合规划 1、地下工程管线从道路向道路中心方向平行布置的次序，依次为电信电缆、电力电缆、燃气管线、热力管线、给水管线、污水管线、雨水管线。 2、规划将所有强电线路如：中压配电线路、低压配电电路、路灯线路等统一在强电管沟内，所有弱电线路如：电信、联通、移动、有线广播电视等线路统一在弱电管道内。 3、在安排各种管线的空间位置时尽量在竖向上错开，污水管道应在其他管道之下。在管线发生交叉时，按照压力管让重力管，小 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研