沧州房地产市场城市研究报告汇报版2019年.ppt

中 国 名 城 狮城 沧州铁狮是在我国古代铸造技术 雕塑艺术 社会生产力和佛都史都十分重要的具象资料 它也是古代沧州人民战胜自然的意识象征 武术之乡 沧州地处 九河下梢 土地瘠薄 常年灾害 民求生不得引发官民矛盾 反抗则必习武事 镖不喊沧 就是对沧州习武民风的典型描述 大运河 沧州是京杭大运河流经的20个城市中里程最长的一段 它的兴起引导了这座千年古城的搬迁 也让沧州这座城市走向了兴盛 沧州置于京津冀 机械制造 农产品批发 家具 食品加工 化工 物流 生物医药 纺织 18 北京外迁产业项目占比 外迁产业项目总量400 沧州占比18 68 35 吸纳北京商户占比 河北吸纳商户25000余户沧州占比28 28 河北城市主要高速及规划高速 津 京 人口流入 人口流出 沧州 邯郸 邢台 衡水 石家庄 保定 张家口 承德 廊坊 唐山 秦皇岛 城市基本面夯实 人口回流成未来发展关键 解读沧州 规划发展方向 重点向东发展 西部填空补齐 南北辅之 形成 东西并进 南北平衡 的整体空间格局 2030年后集中发展东部 当前格局 西部成熟区 汇聚商圈 大型配套 五场一馆 人气逐渐聚集 现状优于东部 城乡空间结构 一核 多星 一轴 三带 注 绿色为高铁线路 红色为高速线路 沧州交通后期以沧州市区和黄骅港 作为雄安重要的出海口 为主要枢纽 其次为环雄安的任丘 河间及泊头地区 沧州整体属于内生型城市 呈现一定程度的人口流出 各县市中河间 任丘受雄安规划 运河区 肃宁受城市发展的影响 属于人口净流入地区 658 600 287 260 148 240 244 243 244 109 75 46 145 84 246 东南部管道管件产业集群 东部装备制造和化工产业集群 南部机械制造产业集群 任丘石化产业集群 中部高端制造产业集群 沧州为资源型城市 产业布局较分散 以机械制造 石化 管道装备制造 纺织服装 食品加工为五大主导产业 机械制造业在规模以上工业产值占比中 从2013年突破20 2016年涨至26 首次超过石化产业 成为沧州第一主导产业 沧州汽车产业依托北汽和现代 打造沧州经济开发区 黄骅整车及零部件专业制造园区 河间汽车零部件再制造产业园区 构建 双核三区 多基地多集群 联动发展的产业格局 2017年汽车行业在机械制造业占比达到33 以上 跃升为主力产业 石油化工产业从2014年开始产值呈现负增长 主要原因在于传统上游产业的萎缩 2016年产业转型 向中下游延伸 未来仍为沧州支柱产业 产业发展向沿海及园区聚集 后期发展落位主要为任丘和黄骅 任丘重在产业链向中游延伸 黄骅在于全产业链的发展 管道装备制造及冶金行业工业增加值呈现逐年递增状态 占比稳定在20 25 行业整体处在稳定发展阶段 近两极 管道装备制造业 分为用于石化产业 工业产业 运输 市政建设 建筑等行业 与城市建设相关产业为后期潜力方向 主要分布在盐山 孟村和开发区 沧州管道装备制造业 主力发展集中在产业链中游环节 以制造产业为主 在2012年国内外棉价差拉大 国际市场低迷 产业经历低谷期 2013年引进先进技术设备产值创新高 近几年产值占比维持在5 截止2017年7月 7000多家北京商户签约 近1000家生产厂家落户 980多家服装生产企业在东塑服饰产业小镇购地建厂房 承接成果显著 沧州高新区东塑明珠商贸城 县域特色经济 重点产业升级 快速城镇化 沧州楼市 房子是用来住的 不是用来炒的 政策目标 房住不炒作为调控基本方针长期目标 建立房地产调控长效机制短期趋势 2019趋于宽松三四线仍需去库存2018年内严控仍将持续 为逐步落实长效机制提供稳定环境 预计2019年政策环境将趋于宽松 长效机制逐渐取代行政命令手段 2017年12月全国住房城乡建设工作会议针对各类需求实行差别化调控政策 满足首套刚需 支持改善需求 遏制投机炒房 库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作 深化住房制度改革 加快建立多主体供给 多渠道保障 租购并举的住房制度 目前金融政策处于加息上半场 房贷利率5 39 仍然处于历史相对低位 预计金融政策将会在未来1 2年持续收紧M2指数同比继续下滑 货币政策稳健中性 金融去杠杆 社融收缩 经济处于调整期 房地产长效机制 租赁房引领新一轮房地产投资方向 孟村 献县 泊头 东光 吴桥 海兴 严 沧州城区 沧县 近几年沧州市土地市场一直处于 供大于求 的状态 年供应面积稳定在350万 以上 年均成交量在260万 2017年供成交量激增 楼面价翻倍 土地市场热度攀升 2012 2017年沧州住宅土地供应成交量价走势 2017年土地成交集中在黄骅市 成交252万 占比高达60 其次是运河区 成交66万 其他县市成交较少 土地价格方面 运河区2017年楼面价创新高 已经突破7000元 43 21 18 31 14 8 14 9 14 70 中心城区 47 38 身份象征 环境改善 产业潜力 攀比心理 对两梯四户有明显抗性对户型方正有明确要求对品牌溢价接受度高 黄骅 青县 青县市辖区 南大港 黄骅市区 湿地资源 大型配套 童世界 康养机构 是投资客的核心置业驱动 周边仅青县不限购 承接部分京津外溢投资 本地客户 投资客户 洋房一定要带电梯 大学配套吸引置业 追求品质住宅 圈层概念较重 优先进入 重点关注 机会关注 基本质素40 区位 规划 城镇化率 人口量级 产业指标30 经济量级 行业丰富度 行业潜力 市场指标30 政策 房地价比 市场量级 客户丰富度 潜力区县排名 承接 连接 进城 返乡 生长 生活 沧州城市六重机会 产业一体化 交通一体化带来了沧州城市的产业升级 拉近了与核心城市的距离 也带来了新一轮的价值升级