【商业地产】-贵阳太慈桥商住项目市场环境报告-132PPT

2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 贵阳太慈桥项目市场环境报告 思源经纪 二零零七年十一月 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2 目录 第一部分 项目的初步判断 第四部分 结论与思考 第三部分 消费者调研分析 第二部分 项目市场环境分析 附 思源经纪简介 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 3 序 对本次招标与项目策划的理解 对项目开发目标的理解 项目策划的核心理论 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4 对本次招标与项目策划的理解 高瞻远瞩，明确制定本项目的开发战略 以整体市场化运营的操作模式，保障实现企业开发目标 选择优势的资源整合服务商进行合作 整合专业的、高水平的全案地产经纪公司，为项目全程运作提供保障 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5 对项目开发目标的理解 站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视： 提升价值，力争项目最大经济效益； 实现整体项目的可持续性销售，控制合理开发周期； 形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6 项目策划的核心理论：三个维度 价值最大化 自身条件 市场竞争环境 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 7 第一部分 项目的初步判断 区位及概况 经济指标详解 地块现状条件分析 对项目的初步判断 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 8 项目策划的核心理论：三个维度 价值最大化 自身条件 市场竞争环境 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 9 项目区域位臵分析 本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，地处城乡结合部，为旧城改造的一部分，是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。 地块位臵 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 10 项目交通环境分析 狭窄道路 目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条，且车水路为两车道狭窄小路，交通条件较差。 道路是项目非常严重的制约条件。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 11 地块总面积： 933,215平方米 规划建筑用地： 592,139平方米 市政道路面积： 20,096平方米 河道及保护面积： 35,787平方米 林地保护面积： 269,336平方米 教育预留用地： 15,857平方米 容积率： 3.0 建筑密度： 30% 绿地率： 35% 主要经济技术指标 项目红线 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 12 地块功能规划分析 地形较为复杂，规划建筑用地只占总地块的 63%； 林地和河道及河道保护面积共占总地块 33%，一方面成为项目自然环境的优势，另一方面由于山地地势因素，为项目规划构成一定的制约。 地块规划面积比例建设用地63%教育用地2%道路用地2%河道及保护面积4%林地面积29% 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 13 土地性质：商业、居住综合用地 商业建筑面积：约 80,000平方米 其他公共服务配套设施建筑面积：不低于 40,000平方米 回迁用房：暂定为 130,000平方米 套型建筑面积 90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的 70%以上 初步按照容积率 3.0计算，总建筑面积约 1,776,417平方米 项目地块属性 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 14 地块建筑功能规划初步估算 商业5%回迁房7%9 0 平米以上住宅26%9 0 平米以下住宅60%公建配套2% 受 70/90的限制， 90平米以下住宅占项目整体体量的 60%，总建约 107万平米，成为规划体量最大的部分。 规划功能 建筑面积 住宅 1,526,417 90平米以下 1,068,492 90平米以上 457,925 回迁房 130,000 商业 80,000 公建配套 40,000 总建面积 1,776,417 面积单位 （平米 ） 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 15 项目地块条件分析 河道水面 山地 地势起伏，三面环山，两面临水； 贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建议首先进行地质初勘，了解地质情况，再开始可行的统一规划； 贵阳人对河流、水系的青睐，可以指导河流两侧的产品形态，实现价值提升。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 16 项目红线 山林区 河道水面 山林区 丘陵区 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 17 项目地块可改造资源分析 北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地，目前处于拆迁阶段； 拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染，大大提升地块价值。 待拆迁宿舍 待拆迁矿场 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 18 建筑用地 林地保护 河流 高压线 现状铁路 拟建铁路 地块内有三条市政高压线环绕，且东、南、西侧（贵广线规划确定未实施）被三条铁路包围，综合环境受辐射、噪音影响严重。 周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。 项目周边不利因素分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 19 项目的初步判断 项目规模大，开发周期长，操作难度大； 区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素； 地块复杂，规划受限条件较多； 70/90政策对项目形成严重的制约； 项目属于城区内的大盘，具有地段位臵优势； 三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 20 第二部分 项目市场环境分析 宏观经济环境 城市规划 房地产行业环境 政策因素 住宅市场竞争环境 商业市场环境 酒店市场环境 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 21 项目策划的核心理论：三个维度 价值最大化 自身限制条件 市场竞争环境 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 22 调研数据来源说明 : 贵阳思源经纪 数据库 贵阳市政府网站 贵阳市统计局 贵阳市住宅房地产信息网 贵阳房地产市场运行分析报告 （ 2007年上半年） 通过销售员咨询 网络查询等等 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 23 宏观经济环境 1 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 24 0 200 400 600 800 GDP(亿元 ) 年度 1998-2006年贵阳市 GDP增长情况 GDP(亿元 ) 219.5 237.6 264.8 302.7 336.4 380.9 443.6 525.6 602.9 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 贵阳宏观经济情况分析 贵阳市 GDP呈逐年增长之势，经济增长连续保持 14%左右的强劲势头； 2007年上半年贵阳市 GDP同比增长 15.8%，创 20年历史同期最高增速。 信息来源：贵阳市统计局 GDP的强劲走势为房地产业提供了良好的发展环境 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 25 年人均可支配收入呈每年 10以上的增幅 2002-2006年贵 阳城市居民人均可支配收入及增长幅度7985898999281122273061 0 . 5 % 1 0 . 3 %9 . 7 %1 2 . 8 %8 . 4 %0300060009000120002002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %城市居民人均可支配收入（元）增长幅度贵阳居民收入情况分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 26 城市规划 2 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 27 根据贵阳市“畅通工程”实施方案，贵阳市城市道路建设将在五年内完善城区“三条环路 十条射线”道路骨干路网系统，使中心城区交通拥堵问题得到有效解决。 2006 2010年贵阳市路网规划 二环路和十条射线之一的花溪大道建设将可以有效改善本项目的外部交通状况 中心 城区 本案 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 28 房地产行业环境 3 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 29 贵阳市 2005年 -2007年上半年土地出让面积及同比增长示意图 161.9 203.35 196.96 0 50 100 150 200 250 2005年上半年 2006年上半年 2007年上半年 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 土地出让面积（万平方米） 贵阳土地供应分析 外地品牌开发商抢滩贵阳， 2006年以来，贵阳市通过土地招拍挂共计成功出让近百宗地块，总占地面积在 8000亩以上，预示未来市场竞争激烈。 土地供应总量充足， 2006年共计出让近 8000亩土地 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 30 房地产开发投资额稳定增长，年均增长 23.2 2000-2006年贵阳市房地产开发投资额变化情况 0 20 40 60 80 100 120 年度 投资额 (亿元 ) 31.05 43.33 50.03 61.19 72.45 90.74 108.54 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 贵阳房地产投资分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 31 0 100 200 300 400 500 年度 2000-2006年贵阳市商品房开工面积图 开工面积 (万 ) 221.26 220.82 204.83 412.56 399.35 363.23 447.94 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房新开工面积增势强劲，市场供给加速放量 新开工面积年均增长 12.4% 0 100 200 300 400 年度 2000-2006年贵阳市商品房竣工面积变化情况 竣工面积 (万 ) 200.5 241.9 238.2 280.27 328.38 260.1 278.38 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 竣工面积年均增长 5.6 贵阳房地产建设情况分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 32 贵阳市商品房销售面积及同比增长示意图1 4 4 . 2 31 2 3 . 51 7 6 . 1 9- 1 2 . 7 0 % - 1 4 . 0 0 %4 2 . 7 0 %0501001502002 0 0 5 年上半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 7 年上半年- 2 0 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %商品房销售面积（万平方米） 同比增长率 2007年上半年商品房供需呈同比放量增长态势 商品房供应面积同比增幅 117.5% 商品房销售面积同比增幅 42.7% 贵阳市商品房批准预售面积及同比增长示意图1 4 1 . 3 79 7 . 7 72 1 2 . 7- 5 3 . 2 0 %- 2 1 . 0 0 %1 1 7 . 5 0 %0501001502002502 0 0 5 年上半年 2 0 0 6 年上半年 2 0 0 7 年上半年- 1 0 0 . 0 0 %- 5 0 . 0 0 %0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %1 5 0 . 0 0 %商品房批准预售面积（万平方米） 同比增长率贵阳商品房供求分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 33 目前商品房供求仍以云岩、南明两区为主 贵阳市2007年上半年各区域商品房批准预售面积结构示意图28.00%14.20%3.30%54.70%云岩、南明区金阳新区小河、花溪等5 个区一市三县贵阳市2007年上半年各区域商品房登记销售面积结构示意图10.20%26.00%12.00%51.80%云岩、南明区金阳新区小河、花溪等5 个区一市三县 两城区商品房批准预售面积占比 54.7%; 两城区商品房登记销售面积占比 51.8%; 贵阳商品房供求区域分布 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 34 贵阳住宅产品形态构成 贵阳市现已形成以高层、小高层为主体，花园洋房、别墅为两翼的多元化产品分布，产品形态较为丰富。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 35 贵阳市2 0 0 7 年上半年新建商品住房套型供求结构图051015202530356 0 60-80 80-90 90-100 100-120 120-144 144-180 1 8 0面积：平方米百分比批准预售占比( % ) 登记销售占比( % ) 户型面积供求主要集中在 100 144 其中 120-144 的舒适型三居最受市场追捧 贵阳商品房供求面积分布 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 36 房地产价格持续高涨，年均涨幅高达 9.9% 2000-2006年贵阳市商品房住宅价格变化情况 1401 1364 1471 1704 1752 1925 2130 0 500 1000 1500 2000 2500 年度 均价1401 1364 1471 1704 1752 1925 2130 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 贵阳房地产价格走势 33203010260023801880 182012209800500100015002000250030003500云岩、南明区 金阳新区 小河、花溪等 5 个区 一市三县贵阳市2 0 0 7 年上半年各区域商品房销售均价示意图商品房总均价（元 / 平方米） 商品住宅均价 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 37 住宅市场分布情况分析 区域 区域特点 住宅板块 主要产品形式 售价 住宅市场描述 典型楼盘 中心区 土地稀缺 价格偏高 云延板块 高层塔楼 5200 房源逐步减少，售价普遍偏高 ，具有较高的投资价值 亨特上城 南明板块 高层塔楼 金岸玉都 城西区 新区带动 整体趋热 三桥板块 多层、花园洋房 3200 典型的城郊结合板块，性价比较高 圣泉流云 金阳板块 多层、小高层、高层、 花园洋房、别墅、经适房 3600 实力开发商云集，超大开发量、开发高速度、楼盘品质高 新世界 世纪城 白云板块 经适房、别墅、多层、 1800 离市中心较远，除别墅外，住宅品质较低，楼盘规模不大，但具有明显的价格优势 南湖丽水名苑 城东区 性价比高 潜力巨大 油榨街板块 多层、高层、叠拼别墅、 LOFT 3800 新崛起的城郊结合板块，环境改善后，发展后劲十足 中天世纪新城 城北区 品种丰富 数量充足 大营坡板块 多层、小高层 3900 城郊结合板块，地州购房人口较多 银海嘉怡花园 乌当板块 多层、小高层、高层、花园洋 房、别墅 2800 自然环境优越，大盘供应较多 保利温泉新城 城南区 市场活跃 后劲十足 太慈桥板块 多层、小高层、高层、经适房 4000 污染较严重，居住环境较差，生活配套少，区域认可度低 众福家园 沙冲路板块 多层、经适房、小高层、高层 3100 由于小河板块的带动作用，发展较好 山水黔城 小河板块 多层、小高层、花园洋房、别 墅 3300 城市居住新区，发展成熟度较高，住宅配套齐全 兴隆城市花园 花溪板块 别墅、多层 2600 供应量小，旅游资源丰富 ,高档住宅的发展前景较好 梦溪笔谈 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 38 中心板块 土地供应稀缺，价格多年来持续稳定的上涨； 三桥板块 随着政府对马王庙片区改造计划的确认实施，板块周边环境将大大改善，预计该板块房地产业将进入新的高潮。 金阳板块 是政府大力推进扶持的热点板块，是品牌开发商陆续进入贵阳的集中地，该板块目前进入高速放量阶段，板块供销两旺， 2007年销售价格同比涨幅达到 15 20%。 乌当板块 自然条件优越，住宅市场发展也较早，前期以中低端住宅为主，随着保利温泉新城的推入，对该区域的价值提升起到积极推动作用。 沙冲、小河板块 因有山水黔城、兴隆珠江湾畔等相对成熟的大盘支撑，该板块成为城市居住新区，发展成熟度较高，住宅配套齐全 典型板块分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 39 以贵阳本土及省内其它地州为主 外省及境外购房者呈现需求上升趋势 客户构成分析 贵阳市商品房购买者对象结构示意图3 7 . 94 3 . 63 6 . 22 9 . 11 1 . 81 1 . 42 4 . 63 3 . 43 9 . 78 . 4 1 1 . 2 1 2 . 80%20%40%60%80%100%2005 年 2006 年 2007 年贵阳市城区 贵阳市其他地区 省内其他地区 外省及境外 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 40 GDP走势强劲，为房地产业提供了良好的发展环境； 整体土地供应总量大，品牌开发商大举进入，市场竞争激烈； 城区土地供应紧缺，住宅产品逐步向近郊、郊区转移； 价格持续高涨，年均涨幅高达 9.9%； 贵阳本土及周边地州县为主要客群，省内其它地州、外省及境外购房者呈现需求上升趋势。 房地产行业环境小结 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 41 政策因素 4 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 42 土地调控政策 2003年 9月 4日， 关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 （国土资发 2003 345号）； 2004年 3月 31日， 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 （国土资发 200471号），即8.31大限 ； 2007年 9月 12日，国土资源部发布 关于加大闲臵土地处臵力度的通知 ； 2007年 9月 30日，国土资源部 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 严控高档住房类土地供应； 协议出让经营性土地的做法被正式叫停，以招标、拍卖、挂牌为主导的新的全国土地政策正式实施 ； 有助于缩小建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期，确保土地调控政策的有效实施 ; 确保市场有效供应 ,一定程度上控制了大宗土地的出让； 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 43 金融税收政策 2003年 6月 5日， 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 （银发 2003121号） ； 2005年 5月 27日， 关于加强房地产税收管理的通知 （国税发 200589号）； 2006年 7月 11日， 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 （建住房 2006171号） ； 2006年 12月 28日， 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 （国税发 2006 187号）； 2007年 9月 27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 （银发 2007 359号） 中央政府对房地产的态度由支持转为警惕，从而拉响这一轮宏观调控警报 ; 通过税收手段，抑制住宅投资性需求，加大住宅投资风险 ; 外资主要投资于一线城市，因此此项规定对二线城市的影响不大 ; 提高开发商的开发成本，进一步间接提高房价； 央行在严控房地产信贷，防范金融风险。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 44 中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含 )以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%。贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍 ； 重点金融调控政策解读： 提高第二套房贷的首付比例与贷款利率政策 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 （银发 (2007)359号 ） 影响： 房地产交易量及交易速度将会受到一定程度的影响； 对于投机起到一定的抑制作用。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 45 市场调控政策 2006年 5月 29日，建设部、发改委和监察部等九部门联合下发 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （国办发200637号） ，即“ 70 / 90” 新政； 2007年 3月 16日， 中华人民共和国物权法 正式通过， 2007年 10月 1日起开始实施。 2007年 8月 7日，国务院下发 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发 2007 24号） ，即 24号文； 提出 06年 6月 1日后的新开工项目将按“ 70 / 90” 执行。 物权法 和房地产业关系最密切的是：基本原则的规定和关于不动产登记制度的规定；建筑物区分所有权的规定；建设用地使用权的规定；担保物权的规定。 表明政府调控由“主调市场”转向“主调保障”。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 46 “ 自 2006年 6月 1日起，各城市（包括县城）年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到 70%以上。 ” 重点市场调控政策解读： 70 90政策 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 （ 165号文件） 影响： 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 未来房地产市场的产品趋于同质化； 纯粹的大户型社区稀缺，甚至绝迹。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 47 政策影响小结 70-90政策将成为一项房地产调控的长期国策； 国家对房地产宏观调控力度会逐渐加强，未来不可预见的房地产政策风险依然会加大。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 48 住宅市场竞争环境 5 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 49 竞争市场界定原则 城市标识性大盘竞争项目 太慈桥区域项目 规模大 项目周边 城市标识性大盘项目界定： 实力开发商开发，具有较强品牌识别性、对本项目将产生竞争影响的城市名盘、大盘。 太慈桥区域项目界定： 本案所属住宅区域范围内的商品房项目。以本案所处位臵为出发点，向西以项目边缘为界，向南延伸至甘荫塘，北侧以花果园立交桥为界，东止于南明河。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 50 城市标识性大盘 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 51 项目 所处区域 山水黔城 南明区 已开售 保利温泉新城 乌当区 金阳新世界 金阳区 中天世纪新城 南明区 未开售 世纪城 金阳区 成都远大项目 金阳区 选择的六个大盘中，中天世纪新城及山水黔城与本案区域位臵相似；其他项目均处于新开发区或稍远位臵。 标识性竞争大盘样本选择 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 52 品牌地产涌入，现推供应只占小量，冰山只露一角 当前大盘的整体规划体量不断激增 ，而市场中仅有山水黔城、保利温泉新城及金阳新世界已有部分放量入市，最多约为 104万平米左右， 推售量仅占样本大盘整体规划量的 10%左右 。 销售状态 项目名称 开发商 总建面 已开发建面 未开发建面 已开售 山水黔城 贵州宏立城集团 100 50 50 金阳新世界 香港新世界集团 330 30 300 保利温泉新城 保利集团 83 10 73 中天世纪新城 贵州中天集团 100 14 86 未开售 世纪城 世纪金源集团 300 300 成都远大项目 成都远大集团 110 110 合计 1023 104 919 现有供应量分析 单位：万 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 53 未来供给量分析 已开售 104万平米，占 10% 未开售 919万平米，占 90% 样本大盘总规划的建筑为 1023万平米以上； 已开发并进入销售市场的仅为 104万平米左右； 其余 90%未入市部分，总量达 919万平米以上。 供应量巨大，竞争严峻 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 54 容积率分析 容积率低，集中在在 1.8-2.0之间 容积率比较1.971.85 1.81.072 200.511.522.5山水黔城金阳新世界保利温泉新城 中天世纪新城金源世纪城成都远大项目容积率 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 55 建筑形式分析 小高层及高层的市场供给量较为充足； 花园洋房及别墅类产品市场供给量有限； 总体而言，产品的形态及种类，目前已呈现出丰富的市场状况。 各项产品类型供应量253818400 241221820702620 013561510240 0 0 0050010001500200025003000小高层 高层 花园洋房 叠拼 独栋 联排单位:套山水黔城 保利新城 金阳新世界 在售项目产品类型丰富，小高层为主流 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 56 在售户型供应情况分析 大盘已开发整体户型比例55%20%1%12% 0% 12%一居 两居 三居 四居 五居 复式 三居的供应量比例最大，为目前供给的主流户型； 三居以上及复式户型作为辅助性产品，有效的丰富了产品线； 主流户型面积集中在平米以上。 项目 主力面积区间 所占比例 山水黔城 100 148 57.70% 保利新城 130 180 45% 金阳新世界 105 128 60.16% 单位：平方米 三居为供应主流 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 57 建筑风格分析 山水黔城 保利温泉新城 金阳新世界 欧洲后现代主义 地中海欧洲风情 简约，现代 风格差异化，符号更具特点 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 58 户型设计分析 山水黔城 保利温泉新城 金阳新世界 小高层首层架高 7米 ,休闲园林 3.15米层高 入户花园 错层设计 中空客厅搭配阳光房 入户花园 ,观景阳台 多开窗 ,多采光引景入室 独栋别墅温泉入户 板式设计 ,户型方正 观景阳台 ,飘窗 设计丰富，但独特亮点不多 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 59 绿化率区间分布48.0%40.0% 39.7%38.5%48.0%40.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%中天世纪新城金阳新世界 贵阳世纪城保利温泉新城山水黔城 成都远大绿化率园林绿化率分析 由于拥有一定面积的林地保护，绿化率 基本在 40%左右 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 60 园林分析 山水黔城 保利温泉新城 金阳新世界 地中海风情 结合山脉，水系打造不同水景，利用植被营造 “ 地中海 ” 风情 自然，生态 营造内部两湖，溪流水系 结合果岭，温泉， 打造生态小镇环境 自然，原生态 与地块原生态充分结合 引用地下水形成园区水系 融入贵州田风情的梯台阶设计 设计：贝尔高林 设计：新加坡 DPC 加拿大森拓设计机构 设计：美国易道 邀请知名园林设计公司，借助地形打造独特风格 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 61 毛坯房在市场中一直保持较高比例 ,而近一年“精装”的概念由大盘引入贵阳，并在贵阳引发升温； 精装修项目在市场中反馈效果尚好，目前仍可达到差异化竞争的效果； 精装水平尚待提高。 交房标准分析 项目 交房标准 装修标准（元 /平米） 山水黔城 精装修 1500 金阳新世界 精装修 1000 保利温泉新城 毛坯 中天世纪新城 毛坯 备注：中天世纪新城三期尚未开盘，市调获悉其交房标准依然采用毛坯方式 精装修产品被部分客户认可 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 62 配套分析 样本项目的常规性配套设施，规划上比较齐全； 特色配套比较受追捧，例如山水黔城，保利温泉新城规划中的五星酒店、博物馆、美术馆、剧院等配套增强了项目的整体档次，也受到消费者的欢迎； 保利温泉新城，山水黔城的配套先行，增加了客户对项目的信任度。 配套完善，亮点配套受追捧 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地