2012年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》全真模拟试题及答案（十五）

2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（十五） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、 1960 年美国密歇根州州立大学麦卡锡教授把各种影响销售的因素归结为 4 大类，即当今称之为（）。 A “4Ds” B “4Cs” C “4Rs” D “4Ps” 2、客源管理是从搜集信息、整理信息和（）开始的。 A分析信息 B应用信息 C反馈信息 D存档 3、均价的制定和房地产价格本身 的成本存在（）关系。 A正相关 B直接关系 C间接关系 D没有任何关 4、市场营销的目标就是使（）成为多余的。 A产品 B定价 C分销渠道 D推销 5、制订规范、标准的对外承诺（），是实行对外承诺标准化的关键。 A.制度 B.用语 C.条款 D.文本 6、业主会因为担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有（）。 A物理属性 B法律属性 C心理属性 D变动属性 7、卖点与项目定位不同之处在于（）。 A卖点必须具有可移动性 B卖点必须是能够展示的 C卖点必须得到目标客户认同 D卖点必须占有 一定市场地位 8、为适应和满足消费者的购买心理所采用的定价策略是（）。 A整数定价 B现金折扣 C季节折扣 D渗透定价 9、房地产经纪人带客户实地看房后，对房子满意，但认为价格偏高，此时，房地产经纪人应该（）。 A及时了解客户可接受的最高价 B及时了解房主可接受的最低价 C及时了解房主可接受的最高价 D及时了解客户可接受的最低价 10、按照 ()来划分 ,市场调查分为全面普查和重点调查。 A.调查的侧重点 B.选择调查对象的方式 C.抽样方法 C.调查所采用的模型 11、王 先生有一套房屋， 1999 年 可以售出价格为 48 万元， 2001 年可以售出价格为52 万元。 2003 年 7 月 王 先生急需一笔资金，只得以 44 万元成交，引起该套房屋价格最终变 化的是（）。 A市场信息 B出售心态 C新旧程度 D市场供求 12、王 先生作为一名房地产经纪工作者，平时经常收集售楼书和平面图，这一信息属于（）。 A交易信息 B动态信息 C静态信息 D常规信息 13、在新建商品房销售中可直接说明住房的销售状况，避免同一房号重复销售的重要工具是（）。 A价目表 B置业计划 C销控表 D宣传展板 14、下列关于房地产经 纪人接通咨询电话技巧的表述中，错误的是（）。 A电话铃声响过要及时接听 B以专业语言积极答复客户 C及时做好客户记录 D通话完毕先挂掉电话 15、 WO 对策是指（）对策。 A.最小一最小 B.最小一最大 C.最大一最小 D.最大一最大 16、成熟期的价格策略是（）。 A价格低一些，以薄利为宗旨 B灵活机动，该降则降 C可大幅度提高销售价格 D适当而薄利的价格 17、房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（）等因素决定销售人员人数。 A.销售进度 B.销售难度 C.广告投放 D.物业档次 18、在特 定的环境下，随着行业市场营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限是（）。 A.市场需求量 B.市场预测量 C.市场潜量 D.市场均衡量 19、一般来说对房地产项目各方面作较全面的说明，可以理解为一本简单的产品说明 书的房地产销售宣传资料通常称为（）。 A.形象楼书 B.功能楼书 C.置业锦囊 D.宣传单张 20、楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和（）。 A.可行性 B.概念性 C.时效性 D.附加值 21、利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法 叫做（）。 A门店揽客法 B上门揽客法 C客户介绍揽客法 D会员揽客法 22、美国著名市场营销学者菲利普 科特勒在其（）一书中论述了关系推广，它是指“买卖双方间创造更亲密的工作关系与相互依赖关系的艺术”。 A.营销管理（第四版） B.营销管理（第六版） C.营销管理（第五版） D.营销管理（第一版） 23、消费者的生活方式属于是市场细分因素中的（）。 A地理因素 B人 El 因素 C行为因素 D心理因素 24、（）主要是指针对销售现场管理制度、销售流程、接待制度、付款方式、促销优惠、相关 合同文件的签订规则等方面的培训。 A市场调查培训 B销售筹备培训 C销售规则培训 D宣传资料培训 25、户型种类、面积、采光通风条件、实用率及细部介绍等推广主题内容对应的房地产项目产品定位内容是（）。 A建筑风格 B小区环境 C功能定位 D户型设计 26、财务指标控制属于营销推广控制的（）类型。 A年度计划控制 B效率控制 C赢利能力控制 D战略控制 27、 FB 法则是指将房地产经纪人个人能力与团队优势转化为（）。 A经纪人利益 B团队利益 C业主利益 D经纪公司利益 28、一般情况 下，（）是房地产市场的 晴雨表 。 A空置率 B供应量 C市场价格 D开发成本 29、下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是（）。 A房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的 B房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的 C房地产市场营销系统不具有环境相关性 D房地产市场营销系统具有特定目标 30、关于房屋出租或出售，下列说法中错误的是（）。 A共有房屋出租和出售必须得到共有人的书面同意或委托书 B共有房屋出租和出售只要得到共有人的口头同意即可 C委托代理出 租和出售的，应当有房屋所有权人委托代理出租和出售的合法书面证明 D已抵押的房屋出租，应当有经抵押权同意出租的书面证明 31、某房地产开发企业开发一个 40000m2 的房地产项目，总成本为 12000 万元目标利润为 3800 万元，若销售税率为 10，则采用成本家成定价法确定的销售单价至少应为（）。 A 3555 元 m2B 3950 元 m2 C 4345 元 m2D _4389 元 m2 32、房地产经纪人在房地产经纪活动中私自抬高房源的售价，赚取其中的“差价”，后被客户发现索赔而给公司带来一定的损失。该项损失属于（ ）导致的损失。 A法律风险 B经纪人能力风险 C经纪人道德风险 D客户道德风险 33、运用人际关系法进行客户开发，其中“一米政策”的要点是（）。 A和客户保持恰当的距离，不宜和客户的关系过近和过远 B和客户面对面沟通时，最好保持 一米 左右的距离 C你所接触的所有人都在你的影响力范围之内，务必让这些人知道你在做什么，他们可以帮助你做什么 D和客户联系的次数不宜太多 34、挖掘卖点一般要经过（）个阶段。 A.2 B.3 C.4 D.5 35、不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是 ()。 A.定金必取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成 B.认购合同由销售人员统一保管 ,与客户共同签订 C.销售人员在签订认购合同前必须与销售经理核定房号 D.由销售人员通知收取定金 36、在对委托的房屋进行广告宣传时，最紧要的是（）。 A内容真实 B形式多样 C有个性 D打动准客户 37、为获取房源，房地产经纪人直接接触目标客户，这种方法的优点是（）。 A容易与客户建立良好的关系 B占用时间较少 C不受天气影响 D人情味不够 38、（）的代理模式渐渐成为市场的新兴力量。 A独家代理 B多 家代理 C双重代理 D多家委托 39、高考期间，地处某考场附近的一房地产项目的销售经理，组织销售人员向考场外烈日等候的家长派送饮料。这种行为属于房地产促销组合中的（）。 A销售促进 B关系推广 C广告推进 D人员促销 40、核实产权最直接的方式是（）。 A到房地产产权登记部门核实 B请鉴定机构鉴定 C请开发商核实 D请公证机关公证 41、产权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售的营销策略是（）。 A纯销售模式 B纯租赁模式 C租售结合模式 D其他方式 42、同一类户型的产 品因其（）不同，价格也会有很大的变化。 A位置 B周围环境 C交通 D朝向 43、不应计入房地产租赁经营投资成本的是 ()。 A.税费 B.房屋改造费用 C.经营管理费用 D.出租房屋所占用土地地 44、使用比较定价法确定均价时，市场调查的重点是以项目为核心、（）的范围内。 A半径 2km B半径 5km C半径 8km D半径 10km 45、目前营销部门组织机构存在多种形式，（）是最常见的结构。 A职能式组织结构 B事业部式组织结构 C直线式职能组织结构 D矩阵式组织结构 46、 房地产居间服务的原则包括平等化原则、珍惜常客和（）等。 A体察客户的希望原则 B合法原则 C售价最高原则 D节省费用原则 47、 WT 对策是指（）。 A.考虑优势因素和机会因素 ,目的在于努力使这两种因素都趋于最大 B.考虑优势因素和威胁因素 ,目的在于努力使优势因素趋于最大 ,使威胁因素影响趋于最小 ,用优势抵抗威胁 C.考虑劣势因素和机会因素 ,目的在于努力使劣势因素影响趋于最小 ,使机会因素趋于最大 ,劣势不成为机会的障碍 D.考虑劣势因素和威胁因素 ,目的在于努力使这两种因素影响都趋于最小 48、某房地产项目共有 住宅 400 套，在强销期内如果需要保留房号，数量不宜超过（）。 A 40 套 B 60 套 C 80 套 D 100 套 49、（）是房地产经纪人在工作中的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。 A与客户沟通 B收集信息 C洽商议价 D营销展示 50、下列关于市场营销与推销关系的表述中，正确的是（）。 A.市场营销就是推销 B.推销是市场营销几个职能中的一个，且往往不是最重要的 C.市场营销的核心是推销 D.市场营销的重要职能就是推销 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、在房地产项目产 品定位过程中，市场分析的调查方法有（）。 A座谈会 B会员制 C电视调查 D问卷访问 E实地调查 2、企业确定广告预算的主要方法包括（）。 A量力而行法 B销售百分比法 C目标任务法 D竞争对等法 E协商谈判法 3、市场营销核心概念包含（）等要素。 A需要、欲望与需求 B营销主体 C价值与满意 D交换和交易 E市场 4、现场销售过程中，销售人员的错误行为有（）。 A当客户提出问题时马上反驳，试图改变客户的真实要求 B站在客户的角度去思考问题，帮助客户选择 C不考虑客户特征，按 销售流程解说楼盘特征 D为促使成交，向客户推荐不满意的产品 E为促使成交，对客户超范围承诺 5、预测房地产广告沟通效果的主要方法有（）。 A.直接评分 B.组合测试 C.实验室测试 D.回忆测试 E.识别测试 6、（）属于现代的、新的经营观念。 A生产观念 B产品观念 C推销观念 D市场营销观念 E社会营销观念 7、房地产经纪机构面临的投诉主要来自（）。 A客户 B本机构经纪人 C其他从业的经纪人 D房地产行业组织 E房地产经纪行政主管部门解析： 8、写字楼项目运作目标主要包括（）。 A投资回报目标 B速度目标 C品牌目标 D均衡目标 E投资回收目标 9、房地产市场细分应该遵循的原则有（）。 A可测量性 B可进人性 C可替代性 D可盈利性 E口丁行性 10、从市场细分的发展历程来看，市场营销经历的主要阶段有（）。 A少量营销 B大量营销 C产品差异化营销 D目标市场营销 E社会化市场营销 11、按照预测对象的范围，房地产市场预测分为宏观预测和微观预测，下列选项中属于微观市场预测的有（）。 A.人口结构变化 B.企业产品价格 C.经济发展速度 D.企业产品市场占有率 E.企业利润 12、在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（）。 A包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理 B包括人自己管理，物业管理费用包括在租金里 C包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司 D业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费 E业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费 13、房地产项目从土地取得到入市销售 ,房地产营销划分为 ()等阶段。 A.项目取得与地块研究 B.产品设计与规划 C.项目策划与销售 D.物业管理 E.施工监理 14、市场调查按调查对象划分，有（）方法。 A全面调查 B重点调查 C典型调查 D抽样调查 E访问调查 15、（）是销售人员向客户讲解的重要工具。 A项目楼书 B户型手册 C折页 D置业锦囊 E宣传单张 16、对于一个城市的写字楼市场的把握主要可从（）等方面来分析。 A市场 B产品 C客户 D价格与租金走势 E交通便利 17、房地产销售前准备工作包括（）。 A准备销售资料 B划分销售阶段 C准备销售现场 D确定销售人员制定销售策略 18、在计算营业税的时候，普通标准住 房原则上应同时满足（）条件，在卖房时可享受优惠政策。 A住宅小区建筑容积率在 1 0 以上，单套建筑面积在 120 以下 B实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 2 倍以下 C允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过 20% D实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1 5 倍以下 E允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不准超过 15% 19、房源信息公盘制的优点主要有（）。 A促进了机构所有房源信息完全共享 B不利于房地产经纪人收集房源信息的积极性 C促 进了房地产经纪人工作效率 D会出现“留盘”行为 E防止了房源信息外泄 20、客户信息开发方式中，门店接待的优势有（）。 A简单易行 B开发成本低 C客户信息准确度高 D积极开拓 E不受场地的限制 21、下列（）可以成为房源开拓渠道的大业主。 A开发商 B建筑商 C资产管理公司 D小区业主 E大型企事业单位 22、房地产开发大体上可分为（）。 A.成片开发 B.新区开发 C.单项开发 D.旧城改造 E.商铺开发 23、商圈由（）三个层次构成。 A核心商圈 B主要商圈 C初级商圈 D次级 商圈 E边缘商圈 24、门店开设的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作，其中经营成本的构成项目包括（）。 A.门店开设的一次性费用 B.日常支出费用 C.销售佣金 D.销售费用 E.营业税 25、在房地产居间谈判过程中，应坚持的原则有（）。 A平等原则 B公开原则 C合法原则 D互利原则相容原则 26、客源管理是要掌握（）等资料。 A客户基础资料 B需求状况 C交易记录 D业主概况 E房屋状况 27、按建设部颁布的 规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合 （）条件。 A取得土地使用权证书 B持有建设工程规划许可证和施工许可证 C拆迁安置已经落实 D物业管理方案已经落实取得房地产预售票许可证 28、为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点，需考虑（）等因素。 A营销人员 B企业规模 C营销成本 D市场房地产种类 29、下列关于客源信息管理的表述中，正确的有（）。 A客源信息管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心 B客户信息管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录 C客源信息就是那些提出需求或打电话的潜在客户 D客源信息不应包括曾经作为 委托人完成交易的人 E客源信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始 30、介绍礼仪中正确的是（）。 A先介绍位卑者给位尊者认识 B先介绍年长者给年轻者认识 C先介绍年轻者给年长者认识 D先将男士介绍给女士 E先将本公司的人介绍给外公司的人 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用， E 房地产开发公司准备竞标开发。 1若 E 公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是（）。 A公司的财务 B投资人的倾向 C地块的区位条件 D地块的法律约束 2若 E 公司委托 H 房地产经纪公司做市场需求调研，则 H 公司主要应做（）。 A行情 B中心区土地存量 C房地产消费 D房地产消费行为 3若 H 公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在该商圈的设定分析方面，可 采取的方法有（）。 A项目实证分析比较法 B独立调查的方法 C利用政府商业主管部门通过调查而取得的现成数据 D商圈的层次区分法 4若商场已经建成，准备租赁，则（）。 A当写字楼、普通住宅遗迹公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁 价格 B当许多同类的或者相近的商店 或购物中心建于商场附近时，能显著增加商场 的租赁价格 C商场的租金通常由一个固定租金加上销售额的一定百分比来确定 D商场的租金主要取决于客户的整体盈利状况 5若开发的项目总面积为 6000m2，固定总成本 1200 万元，单位变动成本为 2000 元 m2，销售税费率为 10，开发商的目标利润为 1000 万元，则该项目全部销售出去的保本 价格和目标利润销售价格分别是（）。 A 4400、 4620B 4444、 4620 C 4444、 6296D 4400、 6296 2、甲房地产开发公司 (以下简称甲公司 )拟开发 一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终做出正确的决策。 1.为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序为 ()。 A.确定调研目的 收集资料 初步调研 调研设计 现场调研 提交调研报告 B.确定调研目的 调研设计 收集资料 初步调研 现场调研 提交调研报告 C.确定调研目的 初步调研 调研设计 收集资料 现场调研 提交调研报告 D.确定调研目的 初步调研 收集资料 调研设计 现场调研 提交调研报告 2.甲公司对房地产市场营销活动进行调研时 ，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对 ()等方面进行调研。 A.房地产产品 B.房地产价格 C.房地产营销渠道 D.房地产促销 3.甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研时，其调研项目应包括 ()。 A.居民基本情况 B.现有住宅 C.市场景气情况 D.期望住宅 4.甲公司对 23 年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测属于房地产需求的 ()。 A.长期预测 B.中期预测 C.短期预测 D.不定期预测 5.甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程序、信赖情况等为依据细分房地产 市场时采用的细分方法属于 ()。 A.行为细分 B.人口细分 C.心理细分 D.AIO 尺度细分 3、某先生投资万元购买了一套住宅，首付万，其余抵押贷款，贷款利率为，贷款期限为年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析： 1.该先生的投资方式属于（）。 A房地产买卖经营投资 B房地产置业消费投资 C房地产置业租赁投资 D房屋租赁投资 2.购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（）等因素。 A城市经济发展水平 B产业结构影响 C客源的流动性 D市场供应量 3.如果该住宅出租月租金收入 为元 m2，各类税费、经营费用等分摊下来元月，则本案例的投资回收期是（）。 A年 B年 C年 D年 4.假设月还款额为元，如果偿还年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（）。 A万 B 万 C万 D万 4、某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司 (以下简称甲公司 )准备参与竞标。 1.甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有 ()。 A.区位及其交通便捷度 B.物业管理水 平和服务状况 C.市场需求 D.建筑施工 2.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的 ()等需求信息。 A.建筑面积 B.空置率 C.用户行业 D.用户规模 3.甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为 ()。 A.写字楼供给行情 B.写字楼供给的市场反响 C.写字楼租赁企业 D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况 4.甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析 ()的发展前景。 A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.第一、二、三产业 5.对写字楼来说，其影响因素的风险程度从高到低 的次序为 ()。 A.政策风险、社会风险、经济风险 B.社会风险、政策风险、经济风险 C.政策风险、经济风险、社会风险 D.经济风险、社会风险、政策风险 2012年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（十五） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后（试题答案） 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、 D 2、 D 3、 D 4、 D 5、 D 6、 C 7、 B 8、 A 9、 A 10、 B 11、 B 12、 D 13、 C 14、 D 15、 B 16、 D 1