宁波别墅市场分析

宁波别墅市场研展 2010年 6月 10日 市场在变，游戏规则在变 对市场需求的洞察，是一切工作的前提 我们，在追索市场的需求中 寻求制胜之道 【 感悟 】 一、整体市场环境篇 经历 08年相对低谷后， 09年在政策救市的有利背景下，购房需求释放，价量齐升，投资客重新入市，市场呈一面倒的红火走势。 10年楼市上演冰火两重天，新政之前楼市呈现疯狂局势，新政之后楼市遭遇滑铁卢，宏观调控政策愈演愈烈。 高房价 观望 降价 需求 救市 资金流充裕 供应 相对平稳 经济危机 需求激发 价格上涨 地价上涨 国家调控 宏观走势 07年底 -08年 09年 10年（目前） 价格坚挺 叛逆调控 地价猛涨 终极疯狂 金地梅虚地块 楼面价： 8170元 /平米 雅戈尔高新区地块 楼面价： 9920元 /平米 兴普东部新城 B4花园 楼面价： 12030元 /平米 雅戈尔联心地块 楼面价： 8707元 /平米 荣安庙堰地块 楼面价： 13765 元 /平米 城投薛家地块 楼面价： 10406元 /平米 雅戈尔茶亭地块 楼面价： 5520 元 /平米 万科董家桥地块 楼面价： 5008元 /平米 万科西湖地块地块 楼面价： 5187元 /平米 环球置业地块 楼面价：约 3900元 /平米 维科镇海新城地块 楼面价： 6589元 /平米 本案 保亿镇海新城地块 楼面价： 5052元 /平米 布利杰城西地块 楼面价： 6194元 /平米 雅戈尔成教地块 楼面价： 5008元 /平米 雅戈尔庆丰地块 楼面价： 18740元 /平米 09年以来主要住宅地块成交楼面价： 从供应源头看，土地市场争夺激烈，土地价格节节高攀，地王不断被刷新，为高房价提供了支撑平台，同时也推动了房价不断上涨。 出让土地 05010015020025030035004年 05年 06年 07年 08年 09年市四区供应量（万方） 市四区成交量（万方）0200040006000800010000120001400004年 05年 06年 07年 08年 09年成 交 均 价 ( 元 / 平 米 )从 04年以来，整体市场经历了 05、 08两个下坡后，均有明显的反弹，尤其是 09年，市场成交突破 300万方。 10年始成交大幅度上涨，新政之后便走向冰点 年度成交价格保持高速增长， 09年已完成对04年价格的翻倍过程。 市四区年度住宅供求状况 市四区年度住宅均价走势 年均成交230万方 从历年整体走势看， 09年市场火爆，消化量和房价均创历年新高，市场呈明显供不应求，价格处于高位运行。 10年市场持续火爆，新政之后成交走向冰点，但价格依然坚挺 09年销售情况 09年因素 成交量 价格 国家政策刺激 宁波地方政策刺激 08年被抑制刚性需求释放 经济回暖 -投资需求 高价地频出 通货预期的投资 /保值需求 城市化建设（拆迁带动） 051015202530354045500 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4 0 9 . 5 0 9 . 6 0 9 . 7 0 9 . 8 0 9 . 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 1 1 0 . 2 1 0 . 3 1 0 . 400 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 6成交面积 新增供应量 供求比09年以来宁波宁波住宅市场销售火爆，月供求比基本维持在 1以内，市场呈供不应求局面； 2010年 4月份市场供求比达 1.4，供应量处于较高的水平，市场成交热度明显下降。 5月份成交呈现急剧下滑的态势 ,只成交了 720套。 09年以来宁波市四区供求走势 09年至 10年 4月销售情况 09年以来宁波市四区住宅成交价格走势： 050001000015000200002500009.1 09.2 09.3 09.4 09.5 09.6 09.7 09.8 09.909.10 09.11 09.1210.1 10.2 10.3 10.44月份宁波市六区成交均价为 17569元 /平米，而四区成交均价首次突破 2万元 /平米，达 21814元平米，其价格较上大幅度上涨主要是受长岛花园、卡纳湖谷等高端项目成交量大幅度提升影响。从各区域成交价格来看东钱湖区块价格最高，达到 31337元 /平米，其次为江北区成交均价为 28742元 /平米，江东、科技园、鄞州、海曙等区域成交均价都在 16000元 /平米以上，江北北区、镇海成交均价在11000-12000元 /平米。 价格持续高位运行，价格再创新高，目前市场处于僵持阶段 价格走势 二、别墅分布及特征篇 目前宁波别墅市场主要有三大类：位于城市中心区域的城市别墅，拥有景观环境优势的山水别墅以及位于郊区的普通别墅。本案地段若发展别墅短期内为郊区别墅，但随着新城开发深入可往城市别墅方向引导。 东湖观邸 宁波别墅项目 合生国际城 英伦水岸 湖景花园 慈城新天地 半岛华府 新星都市 比华利 香颂湾 城市花园 都市森林 东方湾邸 上上城 颐和名苑 城市别墅 郊区普通别墅 郊区山水别墅 本案 卡纳湖谷 雍城世家 韩岭古镇地块 茶亭 都市华庭 白石仙坪地块 塘家湾地块 香湖丹堤 砖瓦厂地块 BOBO城 盛世天城 北郊路地块 银泰柏锐 城市别墅 : 在售： 城市花园、 BOBO城、雍城世家、盛世天城。 未来可能项目： 北郊路地块、长岛花园、联心地块 郊区普通别墅： 在售： 上上城、东方湾邸、颐和名苑、新星都市、合生国际城和都市华庭。 未来可能项目： 金地地块、塘家湾地块、新坐标中汇地块。 郊区山水别墅： 在售： 卡纳湖谷、东湖观邸、英伦水岸、香湖丹堤、九龙湖畔。 未来可能项目： 茶亭地块、银泰柏锐、砖瓦厂地块、白石仙坪地块、韩岭古镇地块、维拉小镇、万科慈城地块。 九龙湖畔 万科慈城地块 维拉小镇 长岛花园 金地地块 ART蓝海 新坐标中汇地块 别墅市场分布 城东板块 繁景花园 国际村 莱茵堡 康桥经典 白云山居 京华苑 藕池恒江 国际经贸园 香洲晓筑 永久花园 常青藤 丹桂苑 锦诚花园 桃园别墅 荷兰村 江南春晓 中山华庭 浅水湾 东方瑞市 太古城 东湖花园 华泰剑桥 金湾华庭 格兰云天 莱茵河畔 独栋为主 排屋为主 姚江板块 城西板块 科技园板块 鄞州中心区板块 水尚阑珊 合生创展 格兰春天 颐和名苑 半岛华府 江南一品 城区板块 游艇俱乐部 启新高尔夫 水上美食娱乐中心 动物园 华茂东钱湖酒店 东钱湖度假区管委会 效实中学 二灵水乡 SPA度假村 国际运动村 柏悦国际会议中心 沙山村度假村 小普陀 东钱湖新城 福泉山景区 雅戈尔 钱湖比华利 中海 东湖观邸 雅戈尔 香颂湾 华润卡纳湖谷 茶亭地块 恒元 英伦水岸 东钱湖板块 宁波别墅市场区域演变 1998 2000 2002 2004 2006 1996 1994 1992 东钱湖板块 姚 江 板 块 城 西 板 块 城 东 板 块 科 技 园 区 板 块 鄞 州 中 心 区 板 块 2007 2008 2009 城 西 板 块 姚 江 板 块 别墅产品特征 别墅产品特征： 从别墅产品特征来看，拥有景观资源（或者占据项目内部最佳资源）、高产品附加值（阳台露台地下室）、私密的生活空间等产品优势，使别墅能达到高的溢价能力 社区景观绿化 私家花园 阳光地下室 挑高大堂 阳台露台 景观资源 三、别墅市场发展篇 别墅整体市场 宁波别墅销售市场呈现不断升温的走势， 2008年受经济危机影响，别墅销售量较低，而 2009年则上升为历史最高， 2010年至目前（ 6月 10日）销售 280套，主要为长岛花园和塘家湾。 宁波2 0 0 6 年至今别墅销售套数115812777151500280020040060080010001200140016002006 2007 2008 2009 2 0 1 0 至今销售套数别墅整体市场情况： 02468101208.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.120500010000150002000025000供 应 面 积 ( 万 方 ) 成 交 面 积 ( 万 方 ) 成 交 均 价 （ 元 / 平 米 ）05101520253008.01 08.02 08.03 08.04 08.05 08.06 08.07 08.08 08.09 08.10 08.11 08.12 09.01 09.02 09.03 09.04 09.05 09.06 09.07 09.08 09.09 09.10 09.11 09.1201002003004005006007008009001000市场库存（万方） 库存套数09年宁波市区供应约 870套，成交面积 30.5万方，成交 1500套，成交面积 47.1万方。 09年市场月均成交 124套，比 08年 68套，市场明显表现出色。 截止 09年 12月，别墅市场存量8.96万方，库存套数 303套，市场存量少，销售形势较好。 09年别墅市场表现活跃，存量不断减少，截止 09年 12月市场可售量为 300套，按 09年市场行情 3个月即可消化完毕，市场形势比较乐观。 09年别墅市场 项目 08年上半年 08年下半年 09年上半年 09年下半年 颐和名苑 上市 44套，销售率 6.8% 新星都市 上市 62套，销售率 31% BOBO城 上市 144套，销售率 100% 合生国际城 上市 72套，销售率 99% 合生国际城 上市 62套，销售率 100% 合生国际城 上市 127套，销售率 100% 九龙湖畔 上市 66套 47% 雍城世家 上市 106套，销售 98% 雍城世家 上市 18套，销售率 100% 卡纳湖谷一期 上市 106套，销售率 100% 卡纳湖谷二期 上市 60套，销售率 90% 卡纳湖谷三期 上市 56套，销售率 84% 英伦水岸一期 上市 72套，销售率 99% 英伦水岸二期 上市 120套，销售率 98% 英伦水岸 上市 26套，销售率 77% 中海东湖官邸 上市 94套，销售率 97% 中海东湖官邸 上市 65套，销售率 100% 都市华庭 上市 75套，销售率 56% 青林湾 上市 200套，销售率 100% 东方湾邸 上市 210套，销售 95% 香颂湾二期 上市 95套，销售率 99% 08年以来主要上市别墅销售情况： 09年别墅销售表现出色，新推项目销售周期明显缩短，除个别郊区普通别墅（新星都市、颐和名苑）外，产品销售率较高，市场前景被看好。 09年别墅市场 2 0 1 0 年宁波别墅每月成交套数1526721174550204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6 月（1 0 日）成交套数2010年别墅市场 2010年第一季度别墅成交呈现逐步走高的态势，但是在新政之后，成交量下降较快， 5月份成交 45套， 6月份至今只成交 5套。 项目 区域 成交套数 成交价格（元 /平米） 中海 雍城世家 鄞州 15 32000-39000 中海 东湖观邸 鄞州 2 15000 镇海中意马达地块商住小区 镇海 7 13000 颐和名苑 江北 2 17000 新星都市小区 江北 3 15000 塘家湾一期 江北 64 11000-13500 盛世天城 鄞州 10 30000 开元九龙湖畔 镇海 8 23000 都市华庭 鄞州 34 20000 东源华府 鄞州 4 12000 卡纳湖谷 鄞州 18 30000-35000 英仑水岸 鄞州 3 16000 东方湾邸 鄞州 9 13000 慈城新天地 江北 31 11000 城市花园 鄞州 13 21000-26000 长岛花园 江北 67 29000-31000 2010年别墅至今（ 6月 10日）共销售 280套，主要以塘家湾和长岛花园为主，主要集中在江北区，鄞州区其次，镇海较少。 东方湾邸 中海东湖观邸 英伦水岸 钱湖比华利 华润卡纳湖谷 目前主要在售别墅楼盘 少量供应 集中供应 少量供应 宁波低密度产品供应以东钱湖板块为主，市区范围内也有少量的低密度产品供应。目前主要以江北个盘供应为主，如长岛花园和塘家湾。 类型 产品类别 项目（总价位） 主力总价（万元 /套） 郊区普通别墅 独栋 合生国际城 (（ 800-900） 800-900 双拼 合生国际城（ 600）、东方湾邸 (400-500)、新星都市（ 400)、 400-600万 联排 新星都市 (300-350)、上上城、东方湾邸、颐和名苑（ 500-600）、都市华庭（ 500）合生国际城（ 300-400） 300-600万 城市别墅 独栋 盛世天城 (1500-1600)、 ART蓝海 (2700-3500) 1500万以上 双拼 雍城世家 (1000万以上）、盛世天城（ 10000-12000） 1000-1200 联排 雍城世家（ 800-900）、盛世天城（ 800-900） 800-1000 郊区山水别墅 独栋 九龙湖畔（ 1500-2500）、香湖丹堤 (1000) 1000万以上 双拼 英伦水岸（ 500-600）、卡纳湖谷（ 800-1200) 500-1200 联排 东湖观邸（ 450-600）、英伦水岸（ 400-500） 400-600 别墅为高利润产品、溢价能力高，目前在售城区别墅主力总价均超过 400万。郊区别墅由于其产品所拥有的资源一般较难与山水别墅或城市地段型别墅抗衡，其产品多控制总价（集中在 400-600万），总价优势取胜。 别墅总价位分析： 别墅销售市场 供应列表： 类型 项目 项目区位 别墅类型 体量 （万方） 套数 推售时间 户型 开发商 城市别墅 北郊路地块 老三区 联排 1 10年下半年 1000 雅戈尔 长岛花园 江北北 双拼、联排 3.93 131 10年 4月 450-600 雅戈尔 甬港南路 老三区 独栋、联排 0.3 6 11年以后 荣安 玺园 鄞州 联排、双拼 0.9 11年以后 300 雅戈尔 雍城世家 鄞州 双拼、联排 0.49 16 2010年 3月 279-362 中海 翡翠湾 高新区 独栋 2.4 16 2010年 6月 960-2200 均胜房产 郊区普通别墅 格兰春晨二期 城西 联排 7.8 10年下半年 中建 都市华庭 鄞州姜山 联排 1 38 10年 4月 263-276 雅戈尔 新坐标镇海地块 镇海老城 7（总建） 11年以后 杭州新坐标 合生国际城 镇海新城 联排、独栋 3.2 107 10年下半年 260-360 合生创展 郊区山水别墅 维拉小镇 江北慈城 独栋、双拼、联排 25.71 600 2010年 5月 220-350 城投 塘家湾悦府 江北慈城 联排、双拼 16.48 331 10年上半年 270-800 宁波众茂 慈城湖西地块 江北慈城 独栋、双拼 20（总建） 10年下半年 万科 五龙潭别墅项目 鄞州五龙潭 联排、双拼 6.61 200 2010年 10月 220-250 奥克斯 卡纳湖谷 东钱湖 双拼、独栋 10 206 10年 4月 双拼 420-520 华润 比华利二期 东钱湖 2 40 10年以后 500 雅戈尔 香湖湾 鄞州东吴 联排 8 240 2010年 5月 雅戈尔 九龙湖畔 镇海九龙湖 独栋 8 164 10年上半年 517-1332 开元 茶亭地块 东钱湖 32.9（总建） 11年以后 雅戈尔 砖瓦厂地块 东钱湖 3.6 11年以后 广博 白石仙坪地块 东钱湖 32.5（总建 ) 11年以后 华丰 韩岭古镇地块 东钱湖 0.6 11年以后 均胜房产 2010年别墅供应在 30万以内 ,市场供应量保持相对稳定 2010年 4月长岛花园、卡纳湖谷和都市华庭别墅三大高端项目推出量将近 10万方别墅排屋体量，成为市场新增供应的主力。 项目名称 区域 上市面积(平方米 ) 上市套数 主力户型 (平方米 ) 推出物业类型 开盘价格 (元 /平方米 ) 雅戈尔长岛花园 江北 145438.7（别墅：37342） 别墅： 79套；高层 619 140-149（平层）220-240（跃层），410-600（别墅） 高层、别墅 高层 24000、跃层 30000，别墅 30000-40000 维科水岸枫情 城西 26122 240 60-140 多层 19000 世贸广场 镇海区 24468 252 80-140 高层 10000 卡纳湖谷 东钱湖 41893 94 400-510 双拼 35000 城南公馆 鄞州区 5933 159 34-78、 130-180 小高层 17000 晴园 鄞州区 33999 418 67-90、 120 高层 15000-16000 钱湖云庭大厦 鄞州区 22282 单身公寓 601 30-48 高层 16500（装修2500） 都市华庭 鄞州区 9452 36 263-276 别墅 22000 BOBO城 江东 17172 72 220、 250 高层 26000-29000（含装修 5000） 新开盘情况 四、东钱湖板块及个案分析 地缘性 城市边缘（三江口聚集型城市心理） 资源性 东钱湖生态湖景（西湖之秀美，太湖之浩瀚） 定位性 国家级生态度假风景区 人脉性 周边原著居民 文脉性 历史文化古迹 东钱湖板块之空间维度 专属板块 板块 多元冲突 边界冲突 东钱湖 城市结点 复合板块 板块论：同一板块，生活主张一致，生活层次差异，阶层差异，错落化 和谐冲突 东钱湖之板块论 东钱湖新城规划 重点建设“一城一湖，十景十村”，开辟“一廊 (生态廊道 )、二轴 (景观水轴 )” ，形成四大功能区 (宾馆、会议、商务区；度假、休闲区；生活居住区；移民安置区 )。 5年内投资 100亿元，把东钱湖建设成为蓝天、碧水、青山、绿树的国家重点生态型旅游度假区、华东地区重要的国际会议中心、具有最佳人居环境的现代化新城区和现代化国际港口城市的后花园。 东钱湖区域区域内自然景观优越，是宁波未来绝对的富人区，但是由于目前政府缺少大量资金投入，各项配套设施相当匮乏，板块成熟期相对会长些。 区域存在较高的认可度，缺少更多的接受度，普通居住人口导入存在困难应 充分利用有利资源，以别墅等高端产品启动市场，减弱消费者对距离、配套设施的抗性 东钱湖周边相关高端配套 游艇俱乐部 启新高尔夫 水上美食娱乐中心 高尔夫练习场 华茂东钱湖酒店 东钱湖度假区管委会 凯悦酒店 二灵水乡 SPA度假村 国际运动村 东钱湖国际会议中心 鄞州 主力价格： 1万 -2万 /平米 老三区 主力价格： 2万 /平米以上 东钱湖 主力价格： 2万 /平米以上 东部新城 主力价格： 1.5万 - 3万 /平米 城西 主力价格： 1万 -2万 /平米 洪塘 主力价格： 1万 -1.5万 /平米 市场份额： 镇海新城 主力价格：1万 -1.5万 /平米 镇海老城 主力价格： 0.8万 - 1.2万 /平米 北仑区 主力价格： 0.7万 - 1.2万 /平米 区域现状 东钱湖区域市场发展在宁波区内的占位有较大的优势，虽然市场份额小，但东钱湖已经公认为宁波最好的别墅区。 成交量 （万方） 市场份额 年成交均价 （元 /平米） 老三区 41.8 10.2% 16781.1 东部新城 59.3 14.5% 13155.0 江北北区 24.8 6.0% 8258.4 城西板块 24.3 5.9% 9203.6 鄞州中心区 131.9 32.2% 11081.0 东钱湖 22.3 5.4% 13302.8 北仑板块 66.5 16.2% 6896.4 镇海板块 38.9 9.5% 7853.5 合计 409.9 100.0% 10816.1 目前板块形 象 政府规划（支 持力度） 发展成熟度 未来宜居性（各类配套条件） 未来发展核心驱动力 发展评价 老三区 中提升，旧城 改造 高端项目为主 东部新城 城市新中心打造 城市发展方向，占尽各类优势 鄞州中心区域 商业升级 产业升级 发展相对成熟，认同度高 城西板块 城市郊区化，轨道交通 支持力度相对弱，区域价值未完全体现 江北洪塘板块 商业升级 开发力度不断深入，区域价格优势逐渐被消耗 镇海新城（南区） 配套升级 人文教育景观资源 支持力度好，未来宜居性强，板块潜力巨大 东钱湖 景观资源 富人居住区，高端项目 主要板块的发展比较： 区域未来 五星级的地段的区位价值成就了东钱湖区域未来发展将成为宁波城市的一块瑰宝，而别墅稀缺价值将在东钱湖发展到极致。 一期 二期 三期 卡纳湖谷 位置： 东钱湖环湖大道以南，效实中学分校东南； 经济指标： 占地 317155平方米，总建筑面积约 190000平方米，共 480套，容积率约 0.4，绿化率 46%，建筑密度 18%； 户型： 面积区间在 260-310平米，地下室 100平米左右，其中面积段靠近310平米的大户型较多。二区南区500平米的大户型为主。 华润卡纳湖谷定位为东钱湖高档次口碑别墅社区，依托其独有的临湖优势，档次已超越香颂湾、东湖观邸和英伦水岸等项目。首批推盘自开盘热销 50%后，后续去化一直较差， 09年 3月开始销售情况转好。二期南区于 2010年 4月推出。 个案推案及销售情况 卡纳湖谷（在售） 优势： 1、产品规划纯粹全部是双拼； 2、区域位置优越，地处东钱湖畔，设计有宽景餐厅， 3.8层高的会客厅，景观系数佳； 3、定位高，山水类双拼别墅，是目前双拼市场中的翘楚； 4、入门设计巧妙，同一幢双拼，采用不同方向的入户门，强调了生活的私密性； 缺点： 1、区域生活配套不完善，未来规划较单一； 2、项目位置位于东钱湖南岸，北面靠水，南面靠山，地势南高北低，风水不好，不适合居住； 产品描述： 推盘情况： 卡纳湖谷 4月 17日推出二期“君天下”。天鹅湖组团目前还有少量房源在售中，面积在 500 左右，价格 1500万元 -2000万元。楼盘位居钱湖最高、湖谷深处，周围群山环抱，并且一线独享 62000余平米的内湖私属秘境 推盘时间 推出量 总价（万元） 销售情况 一期第一批 2008-8 4.51万方， 106套 500-800 目前去化 106套（售完） 一期第二批 2009-4 2.56万方， 60套 500-900 目前去化 54套（剩余 6套） 二期第一批 2009-9 2.52万方， 56套 600-1000 目前去化 50套（剩余 6套） 二期第二批 2010-4 4.2万方， 94套 1500-2000 目前去化 17套（剩余 77套） 恒元 英伦水岸 位置： 地处东钱湖旅游度假区新城中部，北面为鄞县大道，其余三面被双桥江所环绕，南面是城市绿化带及规划道路； 经济指标： 总用地面积 91514平方米，其中地上面积 59500平方米。容积率为 0.65，绿地率在 30%，规划总户数为 218户； 户型： 以双拼为主的纯英伦风格别墅（与红郡相似），以天然水系将地块内分为三个组团，联排、双拼产品各约 50%，面积在 235-335平方米之间不等 ，面宽 8.0-12.3米之间，分 8个户型。 英伦水岸三面环水，自成三岛，是一个独立式包合式格局的纯别墅小区。打造东钱湖首家英伦风格别墅区，别墅特点是面比较宽、采光度、透光度比较好。项目目前全部售完 一期 二期 三期第一批 四期 英仑水岸（已售） 开盘时间 推出量 总价（万元） 已销售情况 一期 2008-05-06 36套联排 36套双拼 联排 300-500，双拼 550-800 72 二期 08年 11月底 30套联排 16套双拼 联排 300-450，双拼 450-600 54 三期 08年 12月初 42套联排 32套双拼 联排 300-450，双拼 450-600 64 四期 09年 4月底 26套双拼 双拼 500-800 26 各批次历月成交均价走势 单位：元/平方米0500010000150002000008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸)一期东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸)二期东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸)三期各批次历月成交套数走势 单位：套-50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸) 一期东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸) 二期东钱湖A - 2 地块( 英仑水岸) 三期英伦水岸是联排和双拼混合搭配的中档别墅盘，联排总价 300-500万元 /套，双拼总价 450-800万元 /套； 开盘热销，主要原因是前期客户蓄水，其他时间段的去化情况受整体大环境走势影响较大。 推盘情况： 香颂湾（已售） 项目位置：宁波市东钱湖镇新区 占地面积： 108006平方米（约 162亩），其中居住用地 94666平方米，商业用地 13340平方米， 项目规划：居住用地共规划了 206幢联排与双拼 总建筑面积 :82857平方米（其中，地上建筑面积 59956平方米，地下建筑面积 22901平方米） 容积率： 0.9（其中居住用地容积率为 0.88，不计算地下室，容积率0.63。） 项目产品：规划双拼 21幢，共 42户；占 20%； 三联排 12幢， 36套， 17%； 四联体共 25幢， 100户， 48%； 五联体共 6幢， 30户， 15%。 其中东西首 128套， 62%；中间 80套， 38%。 总价范围： 600万 -7000万 一期 二期 宁波首个西班牙风情宽景别墅住区，在建筑产品设计上积极创新，超越以住的 TownHouse，在宁波首创联排别墅三面南向超大开间户型设计，面宽达 12米以上，带给住户独栋别墅生活情怀； 6.3米挑高客厅； 产品特点： A、下沉式花园，全采光地下室； 宁波首次双首层设计，南北双庭院 3米层高全明全通风地下室。仅 0.9米低于地面。 B、立体 4重景观； C、内部空间独栋化： 6.45米挑高， 5.1米主卧面宽 12米面宽 规划特色： 纯联排水岸社区 面积： 300平米 纯联排社区，四联为主 13， 000平米风情商业街（泛会所） 内外双水系环绕。 西班牙建筑风格 A1户型 271平方米 B1户型 286平方米 开盘时间 推出体量 户型配比 价格区间 销售情况 2007-11 一期（ 111套） 270-330平米 16000 没有正式开盘，四天内销售 90%，目前售完 2008-03 二期（ 95套） 20000 开盘当天销售 27套，目前售完 2009-11 三期（ 8套） 400-450 16900起 目前售完 推盘情况： 雅戈尔钱湖香颂湾于 2009年 11月推出一线水景别墅，房源共计 8套，面积为400-450 价格为 16900元 / 起，总价为 695万 比华利别墅已于 08年底全面售罄 一批 72套 二批 76套 雅戈尔 钱湖比华利 投资商： 雅戈尔集团； 发展商： 宁波雅戈尔钱湖投资开发有限公司； 项目地址： 东钱湖鄞县大道以南，雅戈尔动物园以东； 占地面积： 33.3万平方米； 总建： 共 36.8万方，其中一期 6.8万方，二期 8.9万方，三期 21.1万方； 建筑类型： 独栋别墅、 3幢高层； 容积率： 约 0.45； 产品特色： 部分别墅享用 6米以上挑高客厅，并每户赠送 200平米左右地下室。山地别墅依山而建，退层设计，并配有大面积室外观景露台，个别豪华单位设有室内电梯。 钱湖比华利（已售） 二期 公寓 套数 推案时间 销售完毕时间 第一批房源 72套 06年 11月 08年 5月售完 第二批房源 76套 07年 6月 08年 12月售完 价格： 价格整体高走趋势明显，尤其是二期价格，主要原因为 07年市场整体走高，而项目至 07年底已基本销售完毕，故价格自 07年 8月后未变动。 价格变化 月份 06年下半年 07年上半年 07年下半年 08年上半年 08年下半年 销售套数 57 39 35 11 6 半年度销量 推盘情况： 东钱湖板块未售别墅项目 项目 地理位置 占地面积 物业类型 容积率 楼面地价 雅戈尔茶亭地块 东钱湖旅游渡假区东北紧邻环湖南路，西南紧靠山，东南面为象坎村 329088平方米 别墅 1 552