08第二章第2节 建设用地使用权(二)(2012新版).doc

4国有建设用地使用权终止(1)建设用地使用权因土地灭失而终止土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。(2)国有建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。例题：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权因( )等原因而终止。（2009年土地管理基础与法规试题）A工地使用权抵押 B土地灭失C土地使用权出租 D提前收回E土地使用权转让答案：BD解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。单纯从“城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定”角度，不能选择“土地使用权转让”。（三）国有建设用地使用权出让合同国有建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。出让合同有成片土地使用权出让合同，项目用地（宗地）土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。建设用地使用权出让合同主要包括下列三个内容：(1)合同的正本、副本。主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界线等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。(2)出让合同附件。主要内容有：地块四至平面、界桩定点、土地利用要求、城市建设管理要求、建设要求、建筑面积、限高、绿化率、建筑比例等。(3)补充合同。主要内容有：双方在土地使用权出让格式合同中尚未包括的未尽事宜，合同文本需要变换的事项等。注：2008年，国土资源部、国家工商行政管理总局制定了新的国有建设用地使用权出让合同示范文本，于2008年7月1日起执行。(一)合同的主要内容1合同主要内容包括：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；土地条件；土地使用期限；出让金等费用及其支付方式；开发投资强度；规划条件；配套；转让、出租、抵押条件；期限届满的处理；不可抗力的处理；违约责任；解决争议的方法。2合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。例题：土地使用权出让合同由( )与土地使用者签订。（2003年房地产估价师制度试题）A市人民政府 B县人民政府C省人民政府土地管理部门 D市、县人民政府土地管理部门答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十一条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。（四）国有建设用地使用权出让管理1管理权限国有建设用地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。国有建设用地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。2出让金缴纳土地使用者应当在签订国有建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。例题1：土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。(2010年房地产经纪人制度试题)A15 B30 C45 D60答案：D解析：在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按约定期限支付地价款，土地使用者延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。例题2：C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的的耕地，欲建一住宅小区。2012年5月1 日，C房地产开发公司签订了出让合同，按照规定，C房地产开发公司应在（ ）日前，支付全部地价款。A. 2012年7月1日 B. 2012年8月1 日C2012年9月1日 D2012年10月1 日答案：A解析：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。3出让后土地使用管理土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订出让合同，调整国有建设用地使用权出让金，并办理登记。注：关于改变土地用途处置法律、法规依据1、物权法第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。2、土地管理法第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。3、城市房地产管理法第十七条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用出让金。4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。5、协议出让国有土地使用权规定第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。例题1：开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须( )。（2001年房地产估价师制度试题）A. 经规划管理部门同意B经房产管理部门同意C经原土地使用权出让方同意D重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E调整土地使用权出让金答案：ACDE解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。例题2：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得()同意，并依法办理相关手续。（2004年房地产估价师制度试题）A原出让方 B转让人C规划行政主管部门 D原出让方和市、县规划行政主管部门答案：D解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。例题3：甲公司负责城市市区危改地块A的土地一级开发工作，甲公司委托乙公司承担拆迁业务。土地一级开发后收归市土地储备中心所有，并以住宅用地性质进行国有土地使用权拍卖。该地块的使用权由丙公司竟买得到。半年后，丙公司将该地块转让给丁公司，丁公司欲在该地块开发商业地产项目，而不建设住宅。（2005年房地产经纪人制度试题）1城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地出让的最高年限为( )年。A40 B 50 C 60 D 70答案：D解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的居住用地的土地使用权出让的最高年限是70年。2丁公司欲改变土地使用性质，须办理的手续和程序为( )。A取得土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意B签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同C将该地块重新进行拍卖D调整土地使用权出让金答案：ABD解析：用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。（五）国有闲置土地的处理注：1999年4月28日，国土资源部发布了闲置土地处置办法(国土资源部令第5号)，自发布之日起施行。2012年5月22日，国土资源部第53号令闲置土地处置办法出台。经法定手续，以征收、划拨、出让方式取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的国有建设用地，视为闲置土地，土地管理部门应对闲置土地及时处置。1.闲置土地的范围下列土地属于闲置土地：(1)未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；(2)核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；(3)已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；(4)法律、行政法规有其他规定的。2闲置土地的处置方式对于闲置土地的处置有下列方式：(1)延长开发建设期限，但最长不得超过1年；(2)变更土地用途办理有关手续后继续开发；(3)安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；(4)政府为土地使用者置换其他闲置土地；(5)政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；(6)政府收回土地，井与土地使用者签订收回土地协议书；(7)因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。注：新的闲置土地处置办法办法明确：对因属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的情形造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置：延长动工开发期限。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年。调整土地用途、规划条件。由政府安排临时使用。临时使用期限最长不得超过两年。协议有偿收回国有建设用地使用权。置换土地。3征收土地闲置费在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。4无偿收回土地未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告，下达收回国有土地使用权决定书，终止土地有偿使用合同，撤销国有土地划拨决定书、建设用地批准书，注销土地登记和土地证书注：2012年5月22日，国土资源部第53号令闲置土地处置办法出台。该办法明确：非属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，对未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。例题：对非属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照土地出让或者划拨价款的的百分之二十征缴( )。A耕地占用税 B土地使用税 C土地荒芜费 D土地闲置费答案：D解析：对非属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，如果未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。三、国有建设用地使用权划拨（一）国有建设用地使用权划拨的概念土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。划拨土地使用权有以下含义：(1) 划拨形式。划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和无偿取得(如国有的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。(2) 无期限限制。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。(3) 必须报批。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。(4) 按划拨土地进行管理范围。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。例题1：除法律、法规另有规定外，以( )方式取得的国有建设用地使用权没有使用期限的限制。(2011年房地产经纪人制度试题)A出让 B租赁 C抵押 D划拨答案：D解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。例题2：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、法规另有规定外，土地使用期限为( )。（2004年房地产经纪人制度试题）A40年 B50年C70年 D没有使用期限的限制答案：D解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制。（二）划拨国有建设用地使用权的范围下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施和公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。注1：依据划拨用地目录（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通讯线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。法律和法规明确规定可以采用划拨方式供地的其他项目用地。注2：划拨用地目录第四、法律、行政法规规定的其他用地包括：1、监狱。2、劳教所。3、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。例题1：下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A商品住宅小区用地 B加油站用地C县人民公园用地 D军事设施用地E造纸厂用地答案：CD解析：商品住宅小区用地、加油站用地、造纸厂用地，应以出让方式取得。例题2：依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括( )等。（2008年土地管理基础与法规试题）A国家机关办公用地 D高新技术产业用地C公共交通设施用地 D国家重点扶持的水利设施用地E经济适用住房用地答案：ACDE解析：高新技术产业用地，不是建设用地使用权划拨的范围。例题3：下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有( )。(2000年土地管理基础与法规试题)A军事用地 B城市基础设施用地C学校办公楼建设用地 D国家机关用地答案：ABCD解析：私立学校、商业用地，应以出让方式取得。例题4：下列用地中，不宜划拨供给的是( )。 （2003年房地产估价师制度试题）A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地答案：C解析：上市公司保卫科值班室建设用地，属于企业用地。（三）划拨国有建设用地使用权的管理1划拨国有建设用地使用权可以转让。划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。例题：经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拔方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A甲工厂缴纳 B乙公司缴纳C甲工厂与乙公司各缴纳一半 D甲工厂与乙公司协商缴纳答案：B解析：划拨土地的转让中，一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。因此，应当由受让方办理土地使用权出让手续，即由乙方交纳土地出让金。2划拨国有建设用地使用权可以出租。房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权 的地上建筑物出租的，应当将租金中所古土地收益上缴国家。用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。租赁时间超过6个月的。应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。3划拨国有建设用地使用权可以抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。4.对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。例题1：关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。（2010年房地产经纪人制度试题）A以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金B划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制C国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿D无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让E无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准答案：CE解析：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。划拨土地使用权管理暂行办法第六条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四)依照条例和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。例题2：依据城市房地产管理法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，以划拨方式取得的土地使用权( )。(2005年房地产经纪人制度试题)A一律不得转让 B经批准可以出租C可以随房屋所有权一并抵押 D可以收回E除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制答案：BCDE解析：划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。5国有企业改革中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。例题：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取（ ）等方式予以处置。（2009年房地产估价师制度试题）A国有土地出让B国有土地转让C国有土地租赁D国有土地作价出资（入股）E保留划拨土地使用权答案：ACDE解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。下列情况经批准可保留划拨土地使用权：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第、项保留划拨土地方式的期限不超过五年。6凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。7划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；土地使用者自动放弃土地使用权；未经原批准机关同意，连续二年未使用；不按批准用途使用土地；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。例题：国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取( )方式处置土地使用权。（2002年房地产估价师制度试题）A保留划拨性质 B改为出让 C作价入股 D租赁 E抵押答案：BCD解析：对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。四、国有建设用地使用权租赁或入股国有建设用地有偿使用的方式，除国有建设用地使用权出让外，还有国有建设用地使用权租赁和国有建设用地使用权作价出资或入股两种方式。1国有建设用地使用权租赁的概念国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。对于目前大量存在的行政划拨土地而言，实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行国有土地租赁。2国有土地租赁的方式国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。3国有土地租赁的期限国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。例题：根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。短期国有土地租赁的年限一般不超过( )年。（2004年土地管理基础试题）A. 5 B10 C15 D20答案：A解析：短期国有土地租赁的年限一般不超过5年。4国有土地租赁合同租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。国有土地租赁合同的内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。例题：国有土地租赁期限在( )个月以上的，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 (2010年房地产经纪人制度试题)A3 B6 C9 D12答案：B解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。5承租土地使用权的转租、转让或抵押国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。(1)承租土地使用权转租：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。(2)承租土地使用权转让：承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。(3)承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。例题1：承租的国有建设用地使用权不能( )。(2011年房地产经纪人制度试题)A转租 B转让 C抵押 D出让答案：D解析：承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。例题2：承租人将承租土地转租给第三人，承租建设用地使用权归( )所有。(2000年土地管理基础试题)A原承租人 B第三人C原承租人和第三人共有 D原承租人和第三人协商答案：A解析：承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有。6承租土地使用权的收回(1)国家因社会公共利益的需要，依照法律程序可以提前收回，但应对承租人给予合理补偿；(2)承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按合同约定交纳土地租金的，土地行政主管部门可以解除合同，依法收回承租土地使用权。(3)承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，承租土地使用权由国家依法无偿收回。7国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失问题，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。例题：2008年1月，甲企业因拓展业务需要，向A市B县政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建厂房，双方签订了国有土地租赁合同，租期20年。支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发建设，仅在其上建造了一栋办公楼。2012年1月，甲企业将办公楼抵押给C银行，并将土地转租给乙企业。1按照规定，甲企业租赁国有建设用地建厂房，应当由( )与甲企业签订租赁合同。AA市人民政府 BA市人民政府国土资源行政主管部门CB县人民政府 DB县人民政府国土资源行政主管部门答案：D解析：租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。2甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( )估价。A合同租金 B市场租金C合同租金与市场租金的差值 D剩余租期预期租金答案：C解析：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。3如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( )。A承租土地使用权 B土地优先受让权C承租土地处置权 D土地他项权利答案：D解析：将土地转租给乙企业，不能取得承租土地使用权、土地优先受让权、承租土地处置权。五、集体建设用地使用权因兴办乡镇企业和村民建设住宅需要，或因建设乡（镇）村公共设施和公益事业的需要，经依法批准，可以使用农民集体所有的土地，此类土地就是集体建设用地使用权。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县