挖掘南宁商铺“潜力股”.doc

娱人码头、台湾时尚主题、孕婴大世界、休闲精品街坊、建材家居旗舰最近商铺市场新货众多，业态定位丰富多样，投资者乐开怀的同时，又心生困惑：如何考察业态定位，买到一间“潜力股”商铺?正所谓买铺看定位，选好业态走对路，掌握几门技巧，练就慧眼，才能买铺更保险。市场供应新铺业态多样 投资者挑花眼商业投资持续走热，南宁商业地产“烽烟四起”，超10个项目近期以不同的业态定位亮相。朝阳商圈的台湾城爱之味，主打台湾时尚主题，将于11月2712月5日举行“台湾美食嘉年华”活动，呈现商场主题氛围并试水市场。致力于打造南宁建材家居航母的大嘉汇东盟国际建材家居城，将于11月28日上市东兴新特区中心的百业东兴东盟红木文化街，边贸城市红木文化经济有大发展，开盘当天千人到场看铺买铺。此外，打造一站式孕婴购物广场的南宁澳门街、韩国风情浓郁的韩国园首尔街、定位为东盟休闲业态的荣和凤岭娱人码头、学府中心多业态组合的昌泰西城中央大街等，以不同业态定位、不同主题的商铺面市。面对众多选择，投资者挑花了眼，也生怕看走了眼。投资话题业态定位事关商业投资成败由于前期定位不准，某个商业项目错过最好旺场时机，财富蒸发的故事常有上演。错过此商铺的投资者后悔不已，只能眼巴巴看着走对路子的人赚大把钞票。做投资功课时，必须认识到：业态定位是否精准，直接影响项目市场成活率和旺场几率，更直接关系未来的投资回报。同路不同命的两个投资者半年前，何女士和肖女士各自以80多万的总价在城市中心同一地段的不同项目买下一间商铺。最近，何女士的商铺因生意不好租金每况愈下而苦恼，肖女士的店铺却因场子越来越旺租金快速往上走。同个区域，为何出现 “同路不同命”的情况?“全赖商场定位精准，做青年服饰消费，有效聚集了周边目标消费人群，生意好了，商铺就抢着租，租金就上去了。”肖女士感慨道。相反，何女士的商铺所在的商场，同样做服饰生意，由于定位混杂，无法抓住规模性的消费群体，生意日渐惨淡。“商业成功70%看业态定位”关于业态定位的重要性，世嘉瑞邦投资咨询(南宁)有限公司房地产事业部总经理陈宇钢认为，只有把事情做对，才能做好。商业业态定位至关重要，在前期策划阶段就要把这一点放在首位，否则将有可能浪费掉最佳的投资机会。陈宇钢以百家汇流行前线为例说，当初该项目做定位讨论时，曾考虑做五金生意，但经过调查，朝阳中心时尚消费能力庞大，再多一个裕丰商场都不足以满足需求，加上年轻人才愿意往“地下道”消费。通过类似以上的多种调查，该商场定位为时尚潮流消费，如今日渐兴旺的生意证明了定位的精准度，也给投资者带来可观的回报。“一个商业地产开发的成功与否，70%以上由业态定位决定。”南宁众联恒项目管理有限公司总经理黄立道出业态定位的重要性。专家支招观察对比分析 慧眼辨定位定位精准的商铺能给投资者带来源源不断的稳定回报，投资者又该如何辨别呢?不妨听听专家的观点。观察：多元考察是否有市场份额考察业态定位的精准度，黄立表示一要看市场，考察周边市场经营的业态类型，需求量如何，是否已饱和。二要看“别人”，考虑怎样的定位才能够更胜他人一筹。陈宇钢认为，考察业态定位要多元调查。第一，要对所要投资的市场进行人群分析，根据消费者需求确定市场供给;第二，对周边商业状况进行整体分析，寻找商业空白;第三，对商业区域发展规模趋势进行分析，选择朝阳产业;第四，对项目本身进行分析，了解自己合适做什么，擅长做什么。南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司澳门街项目总监李晓斐说：“没有差别化的业态主题难以突围。所以南宁澳门街定位孕婴大世界，正是看到了市场空白。”台湾城爱之味项目代理公司、北京甲京邑房地产经纪有限公司董事长张文正说，业态定位要坚持市场的差异化，争取到市场份额才是王道。对比：是否做到借势、顺势、造势市场讲究成行城市，观察业态定位精准度可以看它是否做到借势、顺势和造势。南宁新和平服装批发市场商场就是“借势”的典范，在旧和平的商业批发基础上，借助周边裕丰商场一带兴旺的时尚青年消费东风，开辟了又一个城市中心的服饰消费集散地。曾有人开玩笑，一路跟着万达走，生意不愁不旺。黄立认为，造势的例子中，万达商业广场是做得比较成功的，因为管理团队整体实力强大，造势能力强，很快就占领了市场的风头。又如相思湖新区中心的昌泰西城中央大街，打造多元业态组合的消费中心，强大势头令投资者看好其发展前景。分析：是否是行业或区域潜力业态除了市场和人群分析，考察业态定位还要从行业发展、区域特性和城市发展重点，以及经济走势等高度来分析。如果定位业态是当下消费的潜力趋势，是城市产业发展重点，则意味该业态有较大市场前景。如最近热销的百业东兴东盟红木文化街，定位为以红木业态是基于东兴作为国家重点开放开发实验区，本身具有发展红木产业的地理优势。辉煌地产广西公司项目总监雷番皓认为，业态定位要考虑区域的经济特性，如保利山水怡城打造区域休闲消费中心，符合兴宁打造成商贸中心和中高端居住中心的需求。这些商铺你可以考虑百业东兴东盟红木文化街地址：东兴市北仑大道533号面积：60平方米以上售价：均价约1.2万元/平方米动态：第2批商铺即将上市业态定位：精品红木文化专业市场点评：项目所在东兴市被列为国家重点开放开发区，区位优势明显，定位红木精品文化市场，符合当地经济重点发展趋势。其6万平方米规模化红木经营区，全国罕见，优势突出。台湾城爱之味地址：朝阳路68号面积：主打835平方米中小商铺售价：二层均价2.9万元/平方米，三层均价1.5万元/平方米动态：部分商铺在售，第2批商铺即将上市业态定位：台湾时尚主题点评：位于朝阳中心、人流聚集地段，台湾时尚消费主题填补朝阳商圈甚至南宁市场空白，尤其是台湾美食业态，在美食文化丰富的南宁，有较大发展潜力。大嘉汇东盟国际建材家居城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)地址：昆仑大道95号(金桥客运站对面)面积：30100平方米售价：70002.2万元/平方米动态：11月28日开盘业态定位：打造集展示、交易、办公、仓储、物流、餐饮、休闲为一体的建材家居一站式体验中心。点评：项目处在南宁外东环建材商圈，打造南宁建材家居航母，在城市发展、家居建材需求加大的市场趋势下，项目投资前景看好。韩国园地址：朱槿路5号面积：120190平方米售价：起步价3.2万元/平方米动态：15间商铺在售，买铺最高优惠达40万元业态定位：涉外区、高端私服街区点评：位于东盟国际商务区，高端人口聚集。业态具有东盟特色，高端私服街区将独树市场旗帜。昌泰西城中央大街地址：相思湖新区石埠路68号面积：