房地产项目可行性研究---毕业设计任务书.doc

西南科技大学毕业设计（论文）任务书毕业设计（论文）任 务 书拟题单位 土木学院工程管理教研室 审题人 题目名称 兴苑御景名城可行性研究报告 题目性质 真实题目 虚拟题目学生学号 指导教师 学生姓名 专业名称 技术职称 学生院系 土木工程与建筑学院 学生层次 大学本科 所在单位 土木工程与建筑学院 年 月 日毕业设计（论文）的内容与要求：1.论文题目：XX住宅区项目初步可行性研究报告2.论文内容： 主要是对拟建项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。分析过程主要包括： 项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算（投资估算、资金筹措分析、赢利预测等），进行财务评价（计算财务评价指标、盈亏平衡分析、敏感性分析），最终提出项目研究结论。主要内容包括：第一部分 项目总说明（或总论）主要分析项目背景与概况： 项目可研目的、本报告的编制依据、本报告的编制说明等；主要技术经济指标。 其中：编制依据：（1）XX城市居住区规划设计规范n （2）XX市规划管理条例n (3) 中华人民共和国城市规划法n (4) 工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）n （5）住宅建筑设计标准n （6）XX市城市规划管理局地块规划设计条件n （7）国家计委 房地产开发项目经济评价方法n （8）建设项目经济评价方法与参数（第二版）n （9）XX市房地产开发项目资本金制度管理办法n （10）投资项目评估方法与实务n (11)xx城市房地产开发经营管理条例n （12） 其他相关资料注意：“XX”为项目所在地主要经济指标：见附表1（后）第二部分 项目概况主要描述项目名称、项目建设单位情况、项目建设场地、规划条件、公共配套条件、总体规划方案、建筑方案、水、电、气供应等等。 第三部分 项目组织机构及运行机制根据项目状况设计其相应的组织机构和运行机制。常见项目的组织形式为：工作队式、直线式、职能式、矩阵式。根据项目的设计规模和技术特点或工期要求等来选定本项目拟采用的组织结构形式。参考工程项目管理。第四部分 项目实施进度确定建设项目总进度计划表；具体安排前期工作、设计招标、施工、竣工验收等阶段主体工作及进度；并据此编制项目实施进度表（横道图）。 第五部分 投资估算及资金筹措 为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本：如对项目的建设投资进行估算，并编制投资估算表，包括分项投资估算表和总投资估算表；确定资金筹措方式与来源。估算依据：（1）XX市建设项目城建费用统一征收办法实施细则（2）最新四川省建筑工程综合概预算定额（3）最新四川省工程建设其它费用定额（4）全国统一建筑按装工程工期定额（5）目前市场上平均费用标准（6）项目规划方案估算原则反映市场情况，使投资估算准确合理。可参考用表：附表2至附表5。注意：投资估算系列表格中的项目并不是固定的，要根据本人所选项目情况确定，格式也可变化。只有达到目的：为确定项目的经济效益和财务效益，需要确定建设项目的总成本和经营成本，尽量详细的罗列各投资成本要素。第六部分 财务效益指标分析（或财务评价） 本部分主要是从公司财务的角度计算利润相关指标：税前（税后）利润、投资利润率等指标，编制损益表。 具体：财务评价基础数据选取：1、基础数据包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；2、编制收入估算表；编制评价财务报表，进行财务效益指标分析。参考财务管理课程 损益表、收入估算表见附表第七部分 项目经济效益评价主要包括两部分：1、盈利能力分析：（1）确定基准收益率（2）确定基础数据：包括销售收入数据、成本及税金、销售费用等(见第五部分)；编制收入估算表。（见第六部分）（3）盈利能力评价采用的现金流量表有两种类型：编制全投资现金流量表和自有资金现金流量表，确定各时期时点现金流量。（4）评价指标选取：静态和动态指标、效率性和效益型指标。如NPV、IRR、投资回收期（静态）2、偿债能力分析：根据损益表和现金流量表计算。可采用指标：借款偿还期、利息备负率。进行贷款偿还分析，评价项目偿债能力。注意：基准收益率的确定基准收益率一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。参考工程经济学教材第八部分 风险分析（不确定性分析）主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，以此评价项目的风险水平和抗风险能力。采用方法：量本利分析方法和单因素敏感性分析。注意：1、量本利分析方法，考虑用线性分析，所以分析前，首先明确线性分析的假定。画出盈亏平衡图。2、单因素敏感性分析。针对全部资金和自有资金的评价指标选取敏感性因素，影响企业效益的主要因素有房屋销售收入、土地成本和建设投资，对这三个变量进行单因素敏感性分析，考察它们对内部收益率、全部投资净现值等指标的影响程度。注意税前和税后现金流不同。画出敏感性分析表第九部分 项目评价的结论先列出项目投资收益相关经济指标汇总表，对各指标结果进行分析，得出相关结论。 第十部分 附 表附表1：建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表2 建设工程分项投资估算表附表2.1 前期工程费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1土地费用80亩8000100万元/亩2方案设计费1600001524015元/3初设及施工图设计费1600002032020元/4可研费16000010按合同为准5地质勘探费1440m1390元/米6工程监理费1600003483元/7异地人防上建面的30元/8城市建设配套费1600001402240140元/9白蚁防治费1600001.5241.5元/10规划许可执照费1600002510.1多层336001.03550元/的0.1810.2中高层、商业、车库、公建1264001.721950元/的0.1811建设工程综合服务费13464万元8建安标的的0.0612施工用水电20根据工程部经验估算13质量监督费13464万元47建安标的的0.3514招投标费13464万元54建安标的的0.415劳测费13464万元19建安标的的0.1416合计16000071911512附表2.2 工程建设费、设备费序号费用名称计算基数单位单价金额备 注元/万元1土石方工程M32建筑安装工程费用（含供水、供电、简装修）2.1多层2.2中高层、商业、车库、公建3电梯工程台4基础设施及市政工程费4.1环境景观绿化工程(含灯饰、室外管网工程)4.2道路m4.3供电工程费用台5合计附表2.3 公司管理费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1公司管理费用（一二）22合计附表2.4 销售推广费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1推广费用销售额的1.12销售费用销售额的0.553合计附表2.5 财务费用序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1公司财务费万元贷款额9贷款年限2合计附表2.6 不可预见费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1基本预备费万元（一二）12涨价预备费万元（一二+六（1）23合计附表2.7 营业税费序号费用名称计算基数单位单价金额估算说明元/万元1转让手续费万元总收入12营业税及其附加万元总收入5.75%3印花税万元总收入0.54小 计附表3 建设项目总投资估算表序号项目总投资（万元）单方造价（元/）备注1土地费用要对其做敏感性分析，故单独列出2前期工程费3工程建设费、设备费4公司管理费5财务费用6不可预见费7销售推广费用8销售税费前投资费用9销售税费10销售税费后投资费用附表4 投资项目用款计划表序号年度项目（季度安排）合计1土地费用投资比例（%）投资金额（万元）2前期工程费投资比例（%）投资金额（万元）3工程建设费、设备费投资比例（%）投资金额（万元）4公司管理费投资比例（%）投资金额（万元）5财务费用支出比例（%）投资金额（万元）6不可预见费投资比例（%）投资金额（万元）7销售推广费用投资比例（%）投资金额（万元）8销售税费支出比例（%）投资金额（万元）9合计投资金额（万元）附表5 投资计划与资金筹措表序号季度项目1总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3工程建设费、设备费1.4公司管理费1.5财务费用1.6不可预见费1.7销售推广费用1.8销售税费2资金筹措2.1资本金2.2银行借款2.3工程垫支2.4预售收入附表6 销售收入预测表序号季度项目2004.10-2005.102005.10-2006.10合计412341231多层住宅销售比例（）40%50%10%100%销售面积（）1344016800336033600销售均价（元/）250025002500金额（万元）3360420084084002中高层住宅销售比例（）20%40%30%10%80%销售面积（）187003740028050935093500销售均价（元/）2800280028002800金额（万元）52361047278542618261803商铺销售比例（）40%60%100%销售面积（）4800720012000销售均价（元/）80008000金额（万元）3840576096004车库销售比例（）10%30%30%20%10%100%销售个数（个）341031036934343销售均价（万元/个）55555金额（万元）17251551534317217155合计353299511182781976630576045895附表7 损益表序号季度项目1经营收入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2经营成本2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3利润总额4所得税5税后利润6累计税后利润7投资总利润率8投资总利税率附表8 现金流量表（全部投资）序号季度项目1现金流入1.1多层住宅销售收入1.2中高层住宅销售收入1.3商铺销售收入1.4车库销售收入2现金流出2.1土地费用2.2前期工程费2.3工程建设费、设备费2.4公司管理费2.5财务费用2.6不可预见费2.7销售推广费用2.8销售税费3所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量4所得税5所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标内部收益率（IRR）财务净现值（NPV）投资回收期（Pt）基准收益率（Ic）3、要求：（1）在毕业设计前二周内，在认真查阅资料的基础上，填写论文开题报告；（2）在设计进行过程中，要定期和不定期与指导教师沟通，汇报论文进展情况，填平时考核情况登记表，在第六周按要求填写“毕业设计中期检查表”和第十一周填“答辩资格审查表”；（3）设计要求：A进行房地产市场调查，保留原始调查表，并进行数据的整理、分析、计算；B计算依据：其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行；C资料充实、数据准确、论证充分、有自己的观点和建设性意见或结论；D.字数要求：至少15000字。E.格式要求：满足学校关于毕业设计的具体要求（附后）。 学院负责人： （签字）年 月 日附件本科毕业设计(论文)撰写规范1 毕业设计(论文)资料的规范毕业设计(论文)统一使用学校印制的毕业设计(论文)资料袋、毕业设计(论文)任务书、毕业设计(论文)考核表及毕业设计(论文)封面。毕业设计说明书和毕业论文必须用计算机打印，一律使用A4打印纸，上、下页边距为3cm，左右边距为2.5cm，宋体，小四号字。毕业设计(论文)装订顺序：封面、毕业设计(论文)任务书、开题报告、答辩资格审查表、成绩考核表、中英文摘要及关键词（或设计总说明）、目录、前言或引言、正文、结论、参考文献、附录、致谢、封底，然后与译文及原文影印件、工程图纸(按国家标准装订)、软盘等一起放入填写好的资料袋内。2 毕业设计(论文)撰写的内容与要求毕业设计(论文)的字数要求，根据各专业特点略有不同，原则上理工农类不得低于15000字，文科类不得低于9000字，外语类不得低于8000字。一份完整的毕业设计(论文)应包括以下几个方面：2.1标题标题应该简短、明确、有概括性。标题字数要适当，不宜超过20个字，如果有些细节必须放进标题，可以分成主标题和副标题。2.2论文摘要或设计总说明论文摘要以浓缩的形式概括研究课题的内容，中文摘要在300字左右，外文摘要以250个左右实词为宜。设计总说明主要介绍设计任务来源、设计标准、设计原则及主要技术资料，中文字数要在15002000字以内，外文字数以1000个左右实词为宜。2.3目录2.4正文毕业设计(论文)正文包括前言或引言、正文主体与结论，其内容分别如下：前言或引言应说明本课题的意义、目的、研究范围及要达到的技术要求；简述本课题在国内外的发展概况及存在的问题；说明本课题的指导思想；阐述本课题应解决的主要问题，不是重复开题报告，但应详细论述上述问题。正文主体是对研究工作的详细表述，