项目开发工程部技术主管职责及管控1.doc

工程部技术主管职责及各阶段的管控工程部作为房地产开发企业重要部门，在企业决策开发一个项目开始至项目开发结束交付使用肩负着重要责任。应对项目各个阶段工作实施进度及所需投资成本进行分析，并做好进度成本分析，配合整个项目各个部门进行成本分析、编制计划并组织实施。进度成本分析和成本控制直接关系到房地产开发企业的开发成本和利润空间，如何做好进度、成本控制关系到房地产企业的生存和发展，因此每一个房地产企业都会重视成本控制，工程部在建设项目各个阶段如何进行成本分析和成本控制浅谈如下。一、可行性研究阶段该阶段需要对项目各个阶段工作实施所需投资进行分析，即投资估算，主要包括土地开发费用、建筑安装工程费用和其他的行政性收费等，结合当前的成本市场的趋势和影响成本的其他因素，提出一些有用的建议，例如项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期及其他一些不可预见费用等。2、 图纸设计和审查阶段（包括方案设计）设计阶段对造价控制就是事前控制，这个阶段是决定项目投资比重较大的建安费用的重要环节，通常占项目总成本的70%左右。设计决定了工程造价，因此设计不仅要做到满足功能要求还要经济合理、最大限度的降低成本，在满足设计的安全可靠、美观、使用功能及与周围环境的协调前提下可提出了“限额设计”落实目标成本控制要求。在满足生活环境、使用功能和符合法规标准的前提下，要求设计单位提高现有土地的利用率，在规划部门允许的范围内最大限度的提高容积率；对单体建筑设计方案提出优化建议，建筑方案平面优化调整意见，在户型设计应考虑合理、经济的结构布置；在保证性能、质量的前提下，优化选用材料设备。如隐蔽材料的选用只需满足国家和地方设计规范和质量验收规范，要求及达到国家质量认证的产品即可；面对购房者关心或能突出产品品质的部分材料设备可选用地域知名度和信誉度高的产品；阁楼及空调机位和卫生间平面布局优化调整；优化梁、柱设置数量、截面尺寸及砼、水泥砂浆的强度。室外管网系统优化，做好室外管网综合，最好一沟多用，降低成本；高低压供电系统的费用较高，公司应充分利用政策规定，采取多种方式与供电部门协调关系，在供电外网设计时尽可能利用附近的变电所等资源、外网费用政府负担或几家单位共同承担等，合理降低该部分费用；合理的进行道路布置和绿化景观设计；减少公共设施的占地面积。对设计方案进行审核，择优选择，提出优化方案，确保工程造价控制在概算范围以内。对设计施工图纸快速做出反应，理清意图。对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审。对图纸上的一些错误和疏漏进行修改和补充，特别是基础部分、主体结构与建筑外立面及装饰装修细部设计的准确描述，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理或失误所造成的投资损失和浪费。配合成本合约部门编制施工图预算。三、工程招标、施工单位选择和合同签订阶段这个阶段也是成本控制的重要环节，是建筑安装工程成本控制的核心，招标文件的起草对以后所有工程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、零时用工、水电使用与结算方法、措施费用、安全文明施工费用、劳保统筹等都应做出必要的说明；对甲供、甲限、甲指乙供材料要明确；对变更索赔、签证洽商的处理方法要明确时间实效、结算方式、量度标准等；质量标准评定等级要合理，工期推算计划要准确并科学合理，奖惩条款要有理有据、合理实际。工程项目的质量好坏决定开发公司的社会地位、口碑、市场卖价、销售业绩和后续开发，选择一个好的施工单位很重要，开发项目应首选邀请招标，建立长期合作伙伴，建立信任，知己知彼、互利共赢；在合同中要明确风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费、甲供材保管费等问题以及政府调价文件的执行使用情况。四、施工组织设计的审定、图纸会审及设计优化在施工组织设计中，施工单位总会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容，如挖土方式、运土距离、模板摊销周转、电线电缆、桥架等；另外，还要注意施工组织设计中提出的施工方法与国家强制实行的标准或规范是否矛盾冲突；在施工阶段实施的进度计划、投入的人员和机械是不是和施工组织设计中预期的一致；施工单位采取的赶工措施是不是与施工组织设计吻合；这个阶段虽然控制成本的难度较大，方法比较难于把握，需要工程技术人员、造价人员具有良好的施工经验和专业能力，但是一旦疏漏可能会造成较大的损失，所以施工组织设计的审定，工程技术及造价人员应积极地参与严控把关。图纸会审是由各专业的具体实施人员对图纸上的错漏进行核对，对设计图纸在技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，并由设计单位出具正式的设计变更文件，是对工程造价的一种事前控制，为避免因设计不周或失误带来不必要的经济损失，这个阶段对成本控制尤其重要，对成本有效控制更加实际有效，可以修正审图时未发现的错误，对预算的正确性有很大的帮助；要慎重的看待施工单位提出的设计变更建议，因为施工单位往往从自身的利益出发，提出对其有利的建议和变更，作为工程技术人员必须判断变更是否会对本公司造成损失；图纸会审纪要必须仔细核查计算，确认无误后方可出具正式文本，给各相关单位、部门报送。五、施工阶段首先，现在房地产开发行业技术越来越密集，从节约成本的角度考虑，几乎所有的工程都存在分包，尤其是专业性很强的分项工程，对于分包的管理要严格把关，要选择具有专业承包资质的单位，最好在行业内具有很强实力的公司，并做好责任延续、协调配合和工期衔接等，划清责任界限，以免出现问题发生无法澄清的扯皮现象；另外分包工程要避免发生窝工、机械停滞、工期拖延等造成经济损失的情况，这就要求分包工程必须做很长时间的提前量，根据施工组织计划安排，提前做好招标工作，确定各拟分包分项的施工单位，及时安排进场施工配合，以保证工程连续有序的进行。其次，施工阶段进度审核要求准确细致，每个进度周期的报量审核都要严格以成本计划来控制，发生超限要及时寻找原因，上报决策层，提出切实可行的措施进行整改，尽量避免目标值与实际值的偏离，实施有效主动地控制；施工阶段增减合同造价部分的管理也是一个重要的环节，主要就是对现场资料的收集完善，包括工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、工程验收资料等。六、结算阶段结算审核是对整个项目实施过程所有成本的汇总，要反映出准确、完整的工程费用，工程技术人员及造价人员要遵守合同协议和变更签证资料的时效性(国家文件、法规失效或变动)、合法性(是否合同风险范围)、完整性(签字盖章等)；对矛盾问题解释的一致性(所有文件资料对于同一问题的解释是否统一)；分析规范标准中强制性条文的执行情况，防止施工单位无中生有，虚报、冒报；明确总包、分包单位的施工范围、工艺标准，防止某一方或双方重复计算。总之，工程造价成本控制完全是个动态过程，不同于一般商品，其生产周期长、造价高，计价依据复杂、方法多样，工程产品的单一，市场在不断的变化，在开发过程中有许多不可预见的因素，因此对项目成本进行动态控制及有效及时的管控是必不可少的，房地产开发企业的工程技术人员、成本控制人员要全面配合，对项目成本进行全要素、全过程、全方位的管理，才能使工程造价始终置于有效地控制之下！目前公司开发的XXXXXXXX项目，要完成公司确定的进度目标和成本目标必须在各阶段做好进度成本分析；在方案设计、施工图设计及审查、报建和工程招标等方面切实的落实各阶段的进度节点，以便对工程成本的正确判断。在工程施工的实施阶段，土石方开挖工作和地基基础工程是进度和成本控制的重点；根据工程的地理环境情况，项目的土石方工程开挖量大，一侧有高支护锚杆挡墙，另侧有市政道路高架桥的引桥需进行保护。工程地处主城区，环保、控噪、控扬尘严格，土石方开挖难度大。应在工程招标中选择经验丰富，技术能力和实力强，信誉好的土石方施工单位确保土石方施工能在施工进度计划的时间节点完成各个施工标段开挖工作交付场地。工程部、成本合约部应密切配合做好土石方工程量的土石比测算，岩石层厚度、坚硬程度的计算及原始地形地貌的测绘。根据施工设计图、总平面图布置图进行土石方的平衡调配或阶段性平衡调配，测算回填土石方的预留，降低项目投资成本，防止土石方开挖外运，回填时购买土方增加开发投资成本。高支护锚杆挡墙部位