11590122 梁自强 报告.docVIP

学 号11590122天津城建大学实习报告认识实习起止日期： 2013 年 10月28 日 至 2013 年11月 1 日学生姓名梁自强班级2011市场营销1班成绩指导教师(签字) 经济与管理学院2013年 11 月 1 日目 录一、参观项目概况1二、专题讲座总结2三、实习总结与评价3四、对实习组织工作的建议4实习报告正文一、参观项目概况1云锦世家项目（1）项目概况 云锦世家项目坐落于西青区中北镇南运河都市休憩商务区与中北工业园和华苑产业园区的交接地块。北临卉康道、南至海泰北道，西侧海光路，东至东方红西大道 。距侯台风景区3公里，地铁2号线2公里。 周边交通良好，由四条主路联通。地铁2号线开通，在项目附近的曹庄子设有出站口。至2020年，将有地铁3号线、10号线、8号线穿过本地块。云锦世家项目规划用地面积60.3万平方米，总建筑面积67万平方米。其中住宅64万平方米，商业3万平方米，容积率1.12，绿化率为65%，建筑密度20%，是市场较为稀缺的低密景观大盘。 高层产品采用ARTDECO风格，多层和别墅以英伦风格为主云锦世家规划格局以“大社区小组团”为原则；强调空间分级：公共半公共半私密私密。通过规划布局、交通组织、园林景观、建筑设计，来丰富空间层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质指摘和社区。在景观设计方面，取“大鹏展翅”的意向，设计“曲翼”和“展翼”二条步行景观轴，侧重于运动景观(人)和自然生态景观的结合，同时引入水景体系，形成社区内最具特色和人气的开放空间。多层和别墅以优雅的英伦风情为主，高层产品采用大气的ARTDECO风格，整合变化，创造庄重，典雅的建筑形象。设计中突出建筑物自身的韵律感，建筑与空间相辅相成，形成具有强烈地域感的场所。（2）参观心得 云锦世家是我参观的第一个项目，所以比较兴奋。来到售楼处，我被售楼处豪华的装修震撼住了，太漂亮了。云锦世家属于郊区，小区绿化率比较高，适合老人和小孩居住。离天津南站较近，适合大部分人居住。云锦世家采用全地下交通方式，大大减轻了地上交通的压力，使得小区偏为安静。非常适合养老人群居住。老年人住在这里可以茶余饭后聊聊天，散散步，打打拳，让老年人颐养天年。但是云锦世家并不是完美无瑕，云锦世家采用全地下交通的方式，会让有些方向感不强的人不好找到自己要去的地方，例如：老人、小孩、妇女等。2王府壹号项目概况（1）项目概况 项目整体规划用地分为南北两幅，相隔城市道路，与古老的王府鼎足而三，犹如中国古代的“鼎”字型结构，错落别致，即如南开百年文明的见证，又象征建筑的显赫地位。它是富贵传承的兴盛所在，故名王府壹号，在楼盘上高层九五之尊。同时，在我们项目的西侧为1万平米的中心花园绿地，同时被南开公园，长虹公园，翔宇公园等三大生态公园所环抱，整体绿化达到40%以上。低密度，互不遮挡，容积率仅为2.43。私密性强，采光良好，俯瞰城市全景。是集高档的大尺度住宅、城市稀缺的联排别墅，精品商业为一体的，城市中心罕有的高端生活豪邸。（2）参观心得 王府壹号属于城市繁华地带建筑，所以王府壹号的交通相当便利，小区附近的拍套设施相当齐全。王府壹号几乎全是高层建筑，但由于地理位置的原因使得其价格偏高，150平米的高层就要400多万，所以其客户群主要集中在高收入人群。他们大部分会有较高的收入，并且就在附近上班。这就限制了王府壹号的客户数量。王府壹号还配有高级地下会所，该会所集健身，娱乐于一体，体现了该小区居住人群的生活品味，对于那些对生活有较高要求的人群有较大的吸引力。3. 旭辉御府项目概况（1）项目概况 旭辉御府是中国百强名企旭辉集团扎根长沙，强势进驻梅溪湖的又一力作。项目占地面积108108.35，集高层住宅，联排别墅，商铺为一体，总建筑面积343428.64，其中高层住宅9栋，总户数为2138户,公寓1056户，一期以90-120户型为主。项目坐拥600亿梅溪湖城市配套，占据央区盛大开启梅溪湖序幕，35万ART DECO国际建筑群，海派精工，顶级建筑，誉享星城。百年学府，四大名校，承一师德馨，临长郡风采，尚邻而居，真正卓越生活。地铁直达，5.8万步行街，大型商业综合体尽享河西商圈无限繁华。一湖两山三公园，接岳麓之地华，享梅溪之灵动，融汇自然精华。出则繁华万千，入则静谧幽雅，居则尚邻为伴，幸福星城的生活梦想尽在不言中。旭辉御府开创性打造3室朝南的全阳光格局。此外，还采用明厨明卫设计，温暖阳光悉心照顾每一个家人。12米超大面宽，南北双阳台12米面宽采纳更多阳光，彰显从容的博怀气度；十字方厅彰显空间礼仪，南北双阳台，增加更多功能空间之外，亦延伸更多惬意。空中阳台花园，超高得房率每户均有不同面积赠送，实现超高得房率。旭辉御府，度身定制空中阳台花园，阳光花房、私人茶室等生活意趣在此释放。独立电梯入户，与独栋别墅一致的入户方式和谐的居住氛围，私密性被严格考量。独立电梯入户，与独栋别墅一致的私密入户方式，确保了家人的安全与生活的私密，不被外界所打扰。（2）参观心得 旭辉御府属于别墅群体小区，和云锦世家相邻，但其风格与云锦世家是有些不同的。云锦世家的别墅采用的是单体和连体形式，而旭辉御府采用的是6家连体别墅。旭辉御府的环境相当清幽，有独特的环境设计，使得小区的环境比较清新幽静。旭辉御府的价格与云锦世家的相比较为便宜，他是为了满足那些中层阶级想要购买别墅人的愿望，所以他的客户量与云锦世家和王府壹号相比较大。使得旭辉的房子卖得相当的和刚开盘就别抢售一空。二、专题讲座总结1链家地产讲座总结 链家是以地产中介业务为核心全国化发展的房地产综合服务体，体系内囊括地产、金融和商业三个部分，业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、豪宅租售、 央产房 上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等。公司立志成为国内在住宅地产经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的领跑者。链家地产的业务范围涉及房屋全程代理、房屋租赁、房屋买卖、“央产房”上市交易、权证办理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售、写字楼租售及商品房、空置房、企业债权房销售代理等多个方面。尤其为广大北漂的朋友租房带来了很大的方便。同时，也为广大的群众提供一个工作的机会。链家地产在业内率先发起“透明交易 不吃差价”行动，链家地产在交易中明示收费标准，让买卖双方做到明明白白消费。2思源地产讲座总结 思源地产是思源集团在一手房产代理取得巨大成功之后，于2007年9月成立的专门为消费者提供房屋买卖、租赁的中介服务公司。截至2012年，在北京有近50家门店，并计划于未来35年内，覆盖全北京各主要区域和地段，并逐步向全国各地城市覆盖与辐射。思源地产以统一的店面形象和规范透明的连锁化经营模式，本着以客户需求为导向的服务理念，为客户提供顾问式房产中介服务，帮助客户找到最满意的房子。思源地产通过标准的连锁门店经营，为客户提供高效的服务，让房产消费变得更加放心、便捷和轻松。统一、规范、透明的服务体系，终身制会员服务管理 ，一二手联动营销模式，创新的IT系统：思源地产自主研发的门店房源展示匹配系统，通过独特的展示匹配方式，可以为客户提供全面、便捷的房源查询，使客户在一个公开、透明的平台放心的寻找适合自己的楼盘和房产信息。3. 中原地产讲座总结 中原集团创立于一九七八年，是一家以房地产代理业务为主，涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理等多个领域的大型综合性企业，旗下拥有旗舰品牌中原地产、及利嘉阁地产、宝原地产、森拓普、利尊等多家子公司及附属品牌，是房地产代理行业及相关服务领域的先行者和市场引领者。同时敢于大胆尝试，努力开创全方位多元化服务的中原集团，其业务范围还涉及投资移民、人事顾问、数据整合及软件开发等多个领域。中原集团重视企业的行业责任和社会责任，坚守行业准则，坚持以正确方法引领行业规范发展，并设立专业研究机构，向市场提供客观真实的第一手信息，在政府决策过程中提供有效参考依据，为行业及社会做出自己的贡献。中原集团更主张来源于社会，服务于社会，长期积极参与社会公益事业和慈善活动，旗下分公司成立的中原爱心社、精英会等组织多年来通过各种方式，以实际行动回馈社会。为更好的推动慈善事业，中原集团更于2004年在香港设立中原慈善基金，致力于扶贫及协助教育工作。中原地产一直强调地产代理于社会上的角色与功能，加强员工的训练及完备服务监管。同时，亦于其它范畴参与社会活动，包括赞助学术活动，捐助及支持社夫机构，参与义工服务等。于中原地产的架构中，中原精英会及中原义工队均推动这方面的工作，而集团中更有中原慈善基金，资助社福活动。三、实习总结与评价 通过这短短五周的实习经历，可以说真的是让我受益匪浅。首先，整个实习下来，使我对房地产的相关知识从无到有的积累，了解到我所不知道的行业的一些规则与技巧，这种可喜的心情难以抑制。以前觉得营销只是需要你把你的产品卖出去就可以完成任务了，这样的想法使我在实习中受到了教育，客户想要买房子，他看的不光光是你的产品本身，还关心产品的出身，产品的性能，以及产品周边的配套设施，更重要的是客户买了这个产品，他想要的的回报与贡献率在那里，产品能带给他什么更具有影响力的东西，客户有时候买的并不是产品，其实他买的是这个品牌。其次，在这个过程中通过学习销售技巧，我觉得则作为一个合格的销售人员应该拥有积极的心态和自我调节的能力，应该对自己认真对客户负责的心态，有一定的职业道德，良好的团队精神，具有一定的表达能力和理解能力，稳重扎实，处变不惊。在这个行业里，什么样的人都会遇到，有和善的、有刁蛮的、也有爆粗口的，在面对客户时，无论客户有多么的不对，我们也要面带微笑，和颜悦色的解决问题，安抚好客户的激动心里，不能以为自己的一时之快，而造成与客户的正面冲突，而影响了客户对于亚泰不良印象，他自己不买了，只是你损失一个客户，但是公司却损失了一群客户，这个利益的孰轻孰重影响还是很大的。往往问