物业基本制度.doc

基本政策与制度物业管理服务标准各等级的区别之处一级服务标准二级服务标准三级服务标准基本要求1设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达，有完整的报修、维修和回访记录。公示16小时服务电话，急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达，有报修、维修和回访记录。公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达，有完整的报修、维修记录。2按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。无要求。3每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。房屋管理1每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡检记录，并及时维修养护。每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡检记录，并及时维修养护。每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，并及时维修养护。2每日巡检1次装修施工现场。每3日巡检1次装修施工现场。至少2次巡检装修施工现场。3小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。共用设施设备维修养护1设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2载人电梯24小时正常运行。载人电梯早6点至晚12点正常运行。载人电梯早6点至晚12点正常运行。3设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。无要求。4小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。小区主要道路及停车场交通标志齐全、规范。无要求。5路灯、楼道灯完好率不低于95%。路灯、楼道灯完好率不低于90%。路灯、楼道灯完好率不低于80%。协助维护公共秩序1小区出入口24小时站岗执勤。小区出入口24小时执勤。小区24小时执勤。2对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，设施24小时监控。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。3对进出小区的车辆实行证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。车辆停放有序。4对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。无要去。保洁服务1高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。按栋设置垃圾桶，生活垃圾每日清运1次。小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。2合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。无要求。无要求。3小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洗1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洗1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区域内主要道路积水、积雪。小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洗1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。4共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异味，及时清掏。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异味，及时清掏。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异味，及时清掏。绿化养护管理1有专人实施绿化养护管理。有专人实施绿化养护管理。无要求。2草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。定期清除绿地杂草、杂物。定期清除绿地杂草、杂物。3花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。4定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。无要求。5定期喷洒药物，预防病虫害。适时喷洒药物，预防病虫害。适时喷洒药物，预防病虫害。物业管理企业的资质等级序号项目一级资质二级资质三级资质1注册资金500万元以上300万元以上50万元以上2专职管理和技术人员不少于30人不少于20人不少于10人3具有中级以上职称的人员不少于20人不少于10人不少于5人4管理物业类型两种以上两种以上有委托的物业管理项目5多层住宅200万100万6高层住宅100万50万7独立式住宅（别墅）15万8万8办公楼、工业厂房及其他物业50万20万9可承接的单个项目承接各种物业管理项目可以承接30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目的物业管理业务可以承接20万以下的住宅项目和5万以下的非住宅项目的物业管理业务注：新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业违规行为的行政处罚：1、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；2、物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；3、物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，可处2万元以下的罚款；物业管理企业职业道德：守法经营；诚信经营；尽职尽责、胜任本职工作；努力学习、掌握专业技能；团结互助、公平竞争。关于注册的相关规定：取得资格证书人员初始申请注册者，自取得资格证书之日起1年内提出初始注册申请。超过1年提出初始申请注册的，在申请初始注册时，还应当提交通过继续教育的证明。物业管理师资格注册有效期3年。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。注册申请人在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日至不满2年的，注册审批机构不予注册。关于房地产开发：房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。超过土地使用权出让合同1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。转让房地产开发项目必须符合法定条件：一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方政府建设行政主管部门申请备案。物业管理的起源：物业管理起源于19世纪60年代的英国。20世纪初，美国也成了了第一个行业协会-芝加哥建筑管理人协会。1981年3月10日，深圳市物业管理公司挂牌成了相关法规的颁布时间：1994年3曰23日，建设部颁发了城镇新建住宅小区管理办法，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件；2000年，中国物业管理协会成立；2003年6曰8日，国务院颁布物业管理条例；2004年3曰，建设部发布物业管理企业资质管理办法；2007年3曰16日，通过了中华人民共和国物权法，于2007年10曰1日期实施。2007年12月4日，财政部发布了住宅专项维修资金管理办法，并于2008年2月1日起施行。业主大会和业主委员会的相关规定：经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。决定下列事项应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其设施。决定下列事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权力的其他重大事项。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。条例规定，业主委员会自选举产生之日起30日内，应当向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。遇有特殊情况，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，应当及时召开业主委员会会议。无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。招投标选择物业服务企业：通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理指标投标工作：新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得商品房预售许可证之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会完成评标后，推荐不超过3名有排序的的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序先后，在投标有效期截止时限30日前确定中标人。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和投标人的投标文件订立书面合同。物业管理企业为有限责任公司的，注册资金不得低于10万元；为股份有限公司的，注册资金不得低于1000万元。住宅维修专项资金的相关规定：定义：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。管理原则：专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督。交存主体：1、住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅机构相连的非住宅业主；3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存。业主交存的属于业主所有，从公有住房售房款中提取的属于公有住房售房单位所有。交存金额：1、商品住宅的业主、非商品住宅的业主，每平方米建筑面积交存首期，按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%；2、出售公有住房，业主每平方米按当地房改成本的2%交存，售房单位按多层住宅不低于20%、高层住宅不低于30%，从售房款中一次性提取；3、业主分账户余额不足首期交存款的30%的，应当及时补交。使用原则：方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致。利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件：1、必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下；2、利用住宅专项维修资金购买国债的，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期；3、利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的