某市房地产回眸与展望.doc

合肥市房地产2005年回眸与2006年展望2005对中国地产来说是多事之秋，这许多事也引发许多深层的问题显现出来。所以，这一年有了很多口水、有了很多的所谓“PK”。有没有辨出个更明白的真理来？我们不知道。不过， 2005年合肥的房地产形势每个季度都在发生着变化。2005年年底了，合肥的房地产形势是怎样的一个发展情况？2006年的合肥房地产市场又会发生怎样的变化？这是我们大家，不管是政府、企业，消费者各行各业都在关心的一个问题。安徽经典市场调查公司在此对2005年合肥的房地产市场做整体回顾，并对2006年的趋势进行分析预测。一、 2005年合肥房地产市场现状2005年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，合肥市房地产市场在调整中保持稳步运行。主要表现为：房地产投资增幅理性稳速增长；商品房供求基本平衡，供应结构基本合理，市场消费趋于理性，房价稳中有升；市场运行更加稳健理性，没有出现大起大落。1、房地产开发投资增速平稳运行、商品房交易量起伏不定2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，前三季度合肥市房地产开发投资增幅达53.4%，与去年同期相比少2.5个百分点。各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象（见图一）。2005年前三季度合肥市商品房销售面积同比增长34.5%。从不同时间段分析，商品房销售面积自2005年4月份以来连续4个月出现负增长，7月份销售面积仅为上半年月平均销售面积的39.42%，8月份销售回暖，9月份销售面积恢复到元月份水平。图一：2005年前三季度合肥房地产开发累计投资额变化情况2、房地产供应结构逐步趋于合理化2005年合肥市房地产开发投资增幅平稳，各月投资累计增速运行在50%左右的平台上，没有出现大起大落现象，商品住宅供应结构也逐步趋于合理。据安徽经典市场调查公司调查显示（见图二）：2005年合肥的别墅在整体楼盘中所占份额逐月下滑，由2005年初占总体楼盘比例的11.2%下降至目前的5%。多层住宅占整体楼盘份额今年逐步提高，多层住宅面积占有比例由年初4月份的35.3%提高到8月份的42.2%，此后几个月始终保持在40%以上的占比。此外，2005年新建楼盘中大户型减少、中小户型提高，150平方米以上的户型面积占比由2004的30.4%下滑至2005年目前26.9%。图二：不同建筑类型面积所占比例情况3、二手房交易阶段性特征明显2005年二手房交易量比2004年提高，同比增长25%。据有关部门调查，宏观调控新政策出台以来，合肥市二手房市场呈现出三个阶段性特征。第一阶段从4月份开始二手房市场经历了行情转变，交易量呈现4月份增多、5月份下跌态势；第二阶段从7月份开始二手房市场陷入浓厚观望气氛中，买卖双方呈现对峙阶段，二手房交易量迅速下滑，据统计进入7月份以来，合肥市二手房交易量下降到正常月份的20%；第三阶段是进入10月份以后，二手房出现微妙变化，部分购房者尤其是自住性购房者经过几个月观望后，正调整市场预期。10月份以来，二手房成交量又略有提升。4、瑶海东区、经济开发区是2005年投资热点区域根据经典市场调查公司2005年新楼盘监测数据显示（见图三）： 2005年1-11月份合肥市新楼盘开盘的区域，今年活跃板块也已经转移至瑶海区与经济开发区。新开楼盘中瑶海区占整个比例的近40%，经济开发区所占比例为16%。再从房地产投资发展速度上看，瑶海区2005年的房地产开发投资增长速度比去年提升近一倍，经济开发区房地产开发投资增长速度也翻了一番多，在八个区域中遥遥领先。因此，2005年合肥市房地产市场开发区域以东区和经济开发区为投资热点，而北部、西区板块因为开发较早相对成熟，无论是投资额还是新开盘量都均较少。图三：2005年合肥房地产新开楼盘区域分布情况5、新建商品房价格先扬后抑、二手房价格波澜不惊2005年合肥市新建商品房价格呈现先扬后抑的两个阶段性变化。在1-6月份新建商品房价格仍然维持高位盘整，小幅上涨态势，进入7月份以后，新政效应逐渐突显，合肥新建商品房的销售价格出现了回落，并延缓至今价格没有明显恢复。2005年二手房价格同样受新政影响在六月份开始迅速下降，但二手房价格比新建商品房价格反弹较快，进入九月后，消费者经过政策的博弈，购房信心很快重建，三季度二手房价格，较二季度上涨9.8%，主要原因是9月份以后合肥二手房市场中的次新房上市量加大所致。到年底二手房价格与新建商品房价格差距逐步减小（见图四）。图四：各类房地产价格不同月份变动情况二、2006年合肥房地产市场趋势预测合肥市2004年人均GDP达到了1670美元，正在向全面小康的目标迈进。按照国际通行的说法，以及合肥市周边南京、上海、杭州等城市发展的实际，未来一段时期，居民购房及购车将成为消费的主流。合肥市房地产业发展长期看好是毋容置疑的，房地产业发展还有很大的潜力空间。1、经济持续增长和居民收入的提高促进房地产业持续发展合肥市“十一五”规划以及141“城市空间发展战略构想”到2010年全市地区生产总值，总量超过1600亿，目前为589亿；城镇居民人均可支配收入达到18000元，目前为8610元；城镇居民人均居住面积达到28平方米，目前为24.3平方米；城区人口增加到300万，目前为180万左右；建成区面积在2010年达到240平方公里，目前为150平方公里。房地产业增加值占GDP比重2010年要达到约为5%，目前为2%。按照国外一些经济学家的测算，人均GDP在3000美元左右，房地产业增长速度与国民经济增长速度之比约为1.4:1，房地产业增加值占GDP比重约为7%。而目前合肥市这些指标均有较大差距，发展空间潜力巨大。加之这几年居民收入平均水平逐年提高，中等收入阶层比重逐步扩大，恩格尔系数进一步降低，居民消费支出中用于改善居住条件的比重会明显上升，居民住宅消费能力明年将进一步提高。2、“七类需求” 进一步释放将拓宽合肥房地产市场开发空间从需求方面分析，明年有以下“七类需求”进一步释放：一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求；二是改善居住条件与居住环境的二次购房需求；三是新区开发、旧城改造、市政工程建设实施拆迁带来的拆迁户被动性购房需求；四是以收取租金或出售转手获利的中长期投资置业的需求；五是外来人口进城购房落户的需求；六是为子女教育迁居购房需求；七是年轻人结婚购房需求。近几年合肥平均每年约有3万对左右新婚夫妇，其潜在购房需求正在释放。同时，当前购房群体呈现年轻化，25岁到35岁之间群体购房占40%，户型需求为80-100平方米。经过了2005年几乎一整年的观望，抑制需求已经被大量的积累，2006年以上七大需求将进一步被释放，这将使2006年的成交量较2005年相比有较大的提高。但是由于宏观政策的延续性，决定了其不会有20022004年那样大的年增长幅度。此外，与经济适用房对低端市场的影响相比，许多机关及企业单位推行团购（集资）购房的行为将对中高端商品住宅市场的影响更大.3、住房消费梯度格局明显，二手房前景广阔宏观调控后的合肥房地产市场，购房消费者逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，购房者对欲购房屋的面积、总价都将回归到合理的范围，购房甄选中的影响因素逐渐理性，开始拒绝不切合实际的概念引导等。同时，购房者对于购买二手房的心理芥蒂正逐渐淡化，加上合肥城市中心区可开发土地的减少，当一手新房中不能选出自己满意的房屋时，他们会考虑购买二手房作为一手房的替代品，二手房市场正在逐渐成为新房市场的强有力补充。由于2005年整体房地产市场的动荡，购房者对市场的消费信心还在慢慢恢复，再加之国家宏观调控已进入周期性调整阶段，2006年二手房成交量会进一步加大，预计2006年合肥市二手房市场总成交量的上升幅度仍然保持在两位数以上。4、明年区域间房地产开发差异化明显，将使热点区域分散 东部组团看涨：在合肥的城市发展规划中，为东部的发展确定了基调，东部隶属瑶海区，具备良好的商业基础和工业基础，凝聚了合肥主要的批发市场和商贸市场，目前来看其现代物流园、瑶海工业园、龙岗工业区等处的建设的力度较大。加之一直以来具有交通条件便利的优势，随着基础设施的进一步改善，特别是人们居住理念的极大改变，使得该区域2006年将出现量价双增的态势。南部组团激变：南部是合肥城市发展一直想推进的方向，“机场搬迁”、“建立滨湖新区”以往多次规划，但终究未有实质性动作。2005年末，市政府又明确发出加快建设滨湖城市的步伐，未来省政府将有可能南迁。因此2006年南部城区房地产开发将可能发生激变，即将有较大的实质性动作。西部组团趋稳：从高新区自1991年经国务院批准成为首批国家级开发区以来，西部地区一直成为城市的战略发展重点，随之1993年启动了经济技术开发区的建设，2001年开始建设政务文化新区、大学城，近年相继起动了森林公园以及科学城的建设，经过十余年的建设，已经取得了相当大的成绩，2005年底合肥市政府已按照既定计划迁至政务区，西部将成为凝聚政治、科教、经济、文化一体的新城，2006年商铺、写字楼以及新兴的旅游地产开发将会进一步稳健发展。老“城”区活跃：上世纪90年代开始开发建设的地段好、交通便利、配套成熟的商业，2006年依然将是二手房成交非常活跃的区域。5、2006年将是绿色地产年，节能省地为房地产市场开发主旋律进入2005年之后，能源短缺问题日益成为全社会关注的问题，建造节约型社会的口号深入人心；2005年7月1日，我国第一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准公共建筑节能设计标准正式实施，标志着其后的建筑产品中，节能成为验收的重要考评指标；进行建筑节能设计的同时，高新技术同节能设计手法相结合，实现隔热、保温、通风等既节能又舒适的细节设计，从而变被动达标为主动提升住宅附加值这种设计原则将在2006年得以凸显。越来越多的购房者已经逐渐将其注意力转向了环保、绿色产品，而从长期经济利益角度出发的房地产节能产品也吸引了众多消费者的眼球。未来消费者更会关注全寿命的性价比房屋，也可能在搞节能的时候，会增加投入和提高成本。但是提高一些成本，从全寿命来看，从今后100年来看，是节约的，对全社会是节约的。从保证消费者自身利益和节约能源长远考虑，预计环保、节能、绿色将成为2006年新一代房地产产品的主流。6、商业档次不断提高、商业格局日趋完善按合肥现有GDP消费的标准，首先是发展住宅，这是毫无疑问的。但是除了住宅以外，首要发展的就是商业地产。随着家乐福、易初莲花纷纷开业，沃尔玛、深圳铜锣湾纷纷布点，明年会有越来越多的商业巨头进军合肥，提高商业档次、提升消费格局。随着政务区市政府大楼的启用，整个西部对区域商业中心的需求越来越强烈，商业布局向经开区、政务区、高新区转移的需求明显。预计2006年合肥商铺需求市场将呈现以下特点：商业市场的投资关注度将会进一步加大，重点商圈将得到更大的整合，业态种类将从零售、百货向休闲、娱乐旅游调整，商业格局日趋完善。7、房价窄幅盘整，振幅趋缓房价的走势最终取决于两个因素，即供应和需求。首先从房地产投资发展速度来看，在今年国家出台的一系列住房调控措施之后，我们确实看到炒房者的投机行为受到了遏制，但合肥市2005年前三季度完成房地产投资比去年同期增长53.4%，可以看出，尽管扣除政策时滞的影响，合肥房地产市场并没有出现大幅度下降的情况，反而逆势上涨。其次是2005年抑制的需求也将在明年有一个明显的释放，这将使供需在量上达到一个平衡。因此，预计2006年合肥商品房销售价格将会窄幅盘整，振幅趋缓。8、行业全面整合，房地产进入品牌时代 从2002年合肥房地产市场全面启动，合肥的房地产企业也随之迅速增长，由2002年的421家企业发展到2005年上半年的726家企业，年平均增长速度为