房地产项目投资分析报告.doc

房地产项目投资分析报告一、说明1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考*市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。项目面积参数表项目总占地（m2）建筑总面积（m2）沿街商业建筑（m2）住宅面积（m2）配套设施面积（m2）地下停车场（m2）二、项目成本开发成本估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。序号项目（万元）金额（万元）备注1土地使用权出让金2征地费3拆迁安置补偿费合计（一）土地费用（二）前期工程费估算表序号项目金额（万元）收费标准（元/m2）1规划、设计、可研费1.1规划费1.2设计费1.3可研费2水文、地质勘查费2.1测绘费2.2勘探费3策划费合计（三）建安工程费序号建安项目总造价（万元）单位地价（元m）1沿街建筑土建2农用市贩土建3两侧二层门面土建4地下车库5水电设备6内部装修合计（四）基础设施费 表 4-5序号项目单方造价（元m）总造价（万元）基础设施（含道路、绿化、配电，化粪池，室外管网（五）开发期税费估算表 表4-6序号项目金额（万元）估算说明（元m）1固定资产投资方向调节税2配套费3质检费4建筑管理费5卫评费6环保费7墙改基金8绿化费9白蚁防治费10土地使用费11再就业基金12教育专项基金13标编费14超标费15规划许可工本费16土地证工本费17施工许可证合计（六）、不可预见费序号项目金额（万元）说明1土地费2建安工程费3前期工程费4基础设施费合计（七）、管理消费费用序号项目金额（万元）估算说明1广告2售楼处3售楼许可6整理费7物业管理基金8公共设施管理基金9管理费合计（八）、投资与成本费用估算汇总表项目金额（万元）单方成本（元/m2）占总投资比例（%）土地费用前期费用建安费用基础设施费开发间税费不可预见费管理消费费财务费合计三、投资计划与资金筹措：本项目开发资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，而是银行贷款，三是预售收入用于投资部分。本案开发商自用资金*作为启动资金，需要贷款*万元，总投资*万元，将项目投资分为前期、中期、和后期。投资计划与资金筹措见下表序号项目合计（万元）前中后1开发投资2资金筹措3已有资金4借贷资金预售资金再投入投资计划与资金筹措四、项目销售收入预算项目面积（ m2）建议单位平方售价（元/ m2）销售收入（万元）沿街商铺住宅停车场、车位合计 本项目以*市同类*房可比案例，参考*市房地产物业平均水平，运用市场比较分析法，并经实地调查分析确定。沿街商业建筑1-3层连卖，其中1-2层建议销售价为*三层建议销售价为#说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部取得租售的情况下取得。但实际的销售速度，楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场条件下，沿街楼盘的的出售，地下车位的出售有一定的风险，难以达到预期目标，所以在营销时应给以足够的重视。五、项目投资收益分析根据估算的开发成本费用及销售收入，本案投资收益及静态投资分析利润率的分析计算如下：序号类别计算依据金额（万元）1营业税销售总收入*5.68%2教育费附加营业税额*11%3城建税4印花税销售总收入*0.05%5交易管理税销售收入*0.5%合计（一）、销售税金及附加估算序号项目计算依据金额1销售收入2扣除项目金额2.1开发费用2.2开发成本2.3销售及附加2.4其他3增值额4增值率5增值税率6土地增值税（二）土地增值税计算表（三）损益表序号项目计算金额（万元）1销售收入2总成本费用3销售税及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润8公积金9可分配利润 （四）全部投资的投资利润率=利润总额/投资总额*100%= 自有资金的投资利润率=利润总额/自有资金总额*100%=六、不确定因素分析有重点的加强对投资风险的防范与控制，保证项目的决策时开发商的追求的目标。房地产不确定因素很多，本方案从成本、收入、单价几个方面，应用平衡分析法和敏感分析法进行了不确定因素的分析。序号项目面积成本收入平均销售面积经营安全率（%）1沿街商业建筑2住宅3地下停车场（一）盈亏平衡分析安全率30%25-30%15-25%10-15%10%安全状态安全较安全有危险较危险危险（二）安全性判别标准说明：地下停车场由于存在人防工程的要求，所以财务上看成本高于收入，但进邻的*节约了* 元/m2 人防配套费，并产生了一定的社会收益。 项目变幅敏感度-10%-5%05%10%单价投资额（三）投资利润率敏感性分析表单价变动投资利润率目标利润率投资变动10%5%-5%0-10%因素变化率说明：从敏感性分析表中看出，当销售单价提高5%时，投资利润率增长*%，即*X*%=*%，当投资成本降低5%，投资利润率提高*%，即*X*%=*%，可见投资单价与投资金额在本案中对投资效益的影响还是比较明显的，在本项目的实施中，控制成本和制定适宜的价格策略较为关键。七、结论与建议1.本项目是*，按本项目的测算依据和方法，静态投资利润还是客观的，特别是在投资前景中场看好，但必须要注意近期风险