美国住房政策分析讲座.ppt

1 住宅资金支持之管理政策及其对都市开发之影响 2 不动产指的是什么 不动产是一种投资不动产是一种产品或服务不动产是一种商业或行业不动产是城市与农村之房地产市场不动产是与特有房地产相关联的产权 3 不动产之界定 real 一词起源于这种理念 在以货币支付来纠正不公平方面 人们的 实际 行为起着选择性纠正方法之作用 estate 一词指权利之集合因此 RealEstate 指的是与实际行为相关联之权利集合 4 不动产与全球财富 1991 43 845Billions 5 抵押贷款趋势抵押借贷未偿贷款与GDP 6 中国住宅销售额 7 中国住宅抵押借贷 8 目标在于 想拥有住宅的每个人都这样尝试 问题在于 美国存在住宅所有权缺口 四分之三的西南部北欧裔英语系美国人拥有住宅 不到 的非洲裔美国人及Hispanics拥有住宅 住宅缺口意味着土地并不富足 我们需要有所作为 PresidentGeorgeBushJune18 2002 9 年 Clinton总统向美国住宅与都市开发部 HUD 部长HenryCisneros要求 在未来六年于全国致力于增加住宅拥有量 Clinton进一步要求 HUD计划涵盖对策 以确保目前住宅不充足之家庭 尤其是少数民族家庭 青年家庭以及低收入家庭 能共享美国之梦 10 11 政府住宅与租赁辅助计划 住宅选择券计划 所有权证书与住宅券计划租金控制政府组织与政府资助公司 GSEs 之角色美国联邦住宅管理局投保抵押贷款GSE可负担性住宅目标 12 政府资助公司 GSEs 在二级抵押借贷市场提供稳定性与变现性为中低收入家庭提供与抵押贷款相关的二级市场支持在全国推行抵押借贷信用制 包括未充分提供该服务之区域 13 政府资助公司 GSEs 联邦国家抵押借贷协会 FannieMae 年建立 以开拓二级抵押借贷市场 年重新获得认证 其三大目标 增强聯邦住房管理局 FHA 退伍軍人管理局 VA 贷款二级市场管理直接贷款 拖欠资产管理特殊辅助项目 如 补贴抵押贷款计划 年 住宅与城市开发法案 使之成为投资商所有在纽约证券交易所上市交易 14 政府资助公司 GSEs 联邦住房贷款抵押公司 FreddieMac 根据 年 紧急住房资助法案 第三款条文所创立为协议抵押提供二级市场投资商所有之公司在纽约证券交易所上市交易 15 政府资助公司 GSEs 政府国家抵押借贷协会 GinnieMae 美国住宅与城市开发部分支机构 年创立 其目的在于 管理 清算联邦国家抵押协会之抵押贷款支持联邦补贴住宅担保FHA VA抵押借贷共同资金主要风险 发行者违约 16 政府资助公司 GSEs 联邦住宅企业监督办公室 OFHEO 美国住宅于城市开发部辖管的独立实体根据 年 联邦住宅公司资金安全与健全法案 而设立该办公室由总统任命的主管来领导 任期五年其首要宗旨在于保障资本之充足性 以及两类政府资助公司资金之安全性与健全性 例如 FannieMae FreddieMac之类的政府资助公司 17 GSEs可负担性住宅目标 每一个GSE年度贷款收益主要部分来源于 低收入借款者 以 中低收入 作为目标 居住于低收入社区之借款者 及居住于某些 重要少数民族 近邻之借款者 共同以 地理区域为目标 或者 以 服务非充足性区域 为目标 生活于低收入区域之极低与低收入借款者 以 特定可负担性 为目标 18 不动产资本市场 市场类型贷款来源之一级市场贷款证券化及交易之二级市场产权类型单身家庭复合家庭及商业性质 19 抵押贷款选择项目单 固定利率抵押贷款 FRM 浮动利率抵押贷款 ARM 短期抵押贷款可转换性抵押贷款累进支付抵押贷款 GPM 价格水平调整抵押贷款 PLAM 双重指数抵押贷款 DIM 逆向年金保险抵押贷款偿债基金抵押贷款 20 固定利率抵押贷款 FRM 界定 固定利率水平支付完全分期付款通常有 年 年或 年偿债期潜在问题 错误配对 问题 就贷方而言 偏离 问题 就贷方与借方而言 21 浮动利率抵押贷款 ARM 界定 因某些最高设限 以特定利润而预先设定之基准指数为依据 定期调整协议利率ARM特征 典型指数 1 year 5 year and6 monthCMTs constantmaturityTreasuryrates COFI 11thDistrictCostofFundIndex LIBOR LondonInterbankOfferedRate 22 浮动利率抵押贷款 ARM ARM特征 利率调整期 个月 个月 步贷款 一个时期仅调整一次利率 时期帽 最高限 最低限时期 ARM指的是 在每个时期内 以每 个月之 上 下帽基准点而调整的利率利润回顾期促销利率 23 住宅抵押贷款之二级市场 何谓证券化 证券化是向个人及法人投资者募集资本之手段 将诸如抵押贷款或信用卡应收款项之类的金融资产转换为证券这些证券向投资者出售证券销售所派生出来的收益可用于向公众募集新的抵押贷款或其他类型的贷款 24 美国住宅抵押定期贷款 Source InsideMortgageFinance 25 住宅抵押贷款证券百分比 Source InsideMortgageFinance 26 MBSMarket 27 美国借贷市场规模与范围 28 美国借贷市场规模与范围 担保与非担保市场 29 抵押贷款证券交易增长 30 OutstandingVolumeofAgencyMBS 31 AgencyPass ThroughIssuance 32 MBS Amajorinvestmentvehicle 33 作为套购保值工具之抵押贷款 欲获得巨额抵押贷款么 购买更多债券住房贷款不仅仅是金融之延伸 事实上 在固定回报率投资市场中 它是空头头寸当你获得等值 预定利息率之抵押贷款之时 你就以债券方式获得等值 空头头寸在债券市场 获得空头头寸之风险是什么 如何对空头头寸进行避险交易 34 住房泡沫 我们有个问题 许多地方的住房市场存在着泡沫 其中不少地方的泡沫将最终破灭 经济后果将取决于泡沫破灭如何发生 KarlCase RobertShillerAugust24 2004 WSJ 35 住房泡沫 Source CaseandShiller 2003 36 住房泡沫 Source CaseandShiller 2003 37 住房泡沫 Source CaseandShiller 2003 38 住房泡沫 Source CaseandShiller 2003 39 经济学家的住房价格指数 40 经济学家的住房价格指数 41 42 43 44 45 46 47 48 住房泡沫 住房泡沫界定 Case及Shiller 2003年 因公众对未来住房价格上涨之过度预期 导致住房价格迅速上扬需求萎缩的结果 导致价格陡然下跌 泡沫破裂然而 价格激增本身并非泡沫的决定性证据 49 住房泡沫 在住房泡沫期 购房者认为 现在可以购买他们通常视作太昂贵的住房 因为可通过未来价格显著增长而得到补偿他们并不必要如同其他方面一般节省 因为他们期盼住房增值能得到补偿初次购房者担心 若现在不购房 则以后无法买得起住房人们认为 住房价格不可能长期下跌 因此 几乎没有明显的购房投资风险 50 住房泡沫 Case及Shiller对 户家庭进行调查 这些家庭于 年 月在LosAngeles SanFrancisco Boston Milwaukee购房 其结论是 有强烈证据表明 年存在住房泡沫 年他们对 户家庭再进行调查 这些家庭于 年 月与 月之间在上述四个相同的住宅市场购房 有强烈证据显示 存在住宅投资动机与理论需求 51 MediaEffect Source CaseandShiller 2003 52 婴儿激增 婴儿剧减以及住宅市场 住宅需求变化似乎对住宅价格产生深远的影响 若未来 年仍然持续历史模式 则与最近历史时期所能观察到的情形相比 住宅价格将下降到更低水平 MankiwandWeil 1989 53 泡沫 理论之对立观点 JohnQuigley 至少有 条理由对 年住宅市场泡沫之情形提出质疑 设立预定利率 支付水平及分期偿还抵押贷款有助于购房者定期支付住宅款项 住宅合同与储蓄行为之精神层面并不取决于任何价格增值 价格上涨仅仅是额外好处 54 55 泡沫 理论之对立观点 家庭组成 人口老化及移民均将增加住宅需求与诸如股票或花卉之类的其他市场相比 住宅市场交易成本较高住宅品质改善按每年 计算 Case Shiller二次销售指数并没有予以说明 56 泡沫 理论之对立观点 收入与住房价格相背离么 自 年以来 住宅资本之用户成本一直在下跌 这些成本包括贬值与维修 产权税 实际利率 联邦收入税率 资本收益税率 以及通货膨胀Sinai及Souleles于 年暗示 在房地产周期与租金易变性方面 住宅所有权起着避险作用 与租户相比 住宅所有者能获得额外好处 57 泡沫 理论之对立观点 住宅市场是地方性的 不动产与不同都市所提供的动产及服务密切相关 而且城市之特色各不相同土地市场的运作以及日益增长的都市空间密度 使得理想住宅市场之密集区域价值更高交通成本之节省以及福利基础设施之增加 哄抬四周资产价格就开发商在沿海岸都市区域 尤其是加州建设住宅而言 理智开发规则使之变得困难 58 59 60 61 泡沫 理论之对立观点 Gyourko Mayer和Sinal在他们 超级明星城市 2004 的研究中发现 尽管近期市场景气 但在美国多数大城市中价格仍保持在长期趋势的水准 价格高速增长的城市 超级明星 与地理或政治上的有限新建能力相关 同时与MSA中最富裕家庭的巨大且正在增加的比例紧密联系 62 泡沫 理论之对立观点 Genesove和Mayer 2001 认为 因为损失规避与流通制约 住房价格至少在不景气时期是粘性的 遭受名义损失的公寓所有者会要价较高 而且比其他卖主的销售意愿要低 因此 即使住房需求下降 人们也无法期望住房价格会降低太多 63 资产价格 泡沫 与货币政策 Bernanke 联储是否应对资产价格 泡沫 作出反应 联储是否能可靠识别证券与房地产价格中的泡沫 如果能够 应该采取什么措施 使用正确的工具来应对资产市场的不稳定联储货币政策应该用来针对经济 而不是资产市场运用它管制 监督和最后贷款人的权力来证金融稳定 64 资产价格 泡沫 与货币政策 通货膨胀目标角度 资产价格的变动影响货币政策是因为他们影响道央行对通货膨胀的预测 中央银行影响资产价格的企图令人忧虑 其中一个原因是这种努力对市场心理产生危险的难以预测的作用 65 资产价格 泡沫 与货币政策 积极干预泡沫方法的问题资产价格中的泡沫很难可靠的鉴定迟钝的金融政策使泡沫难以安全破裂宏观经济的稳定与通货膨胀目标有可能减少因恐慌而产生的金融压力 那种压力会导致经济的不稳定 66 住房财富和住房可支付性 Quigley和Raphael 2004 回顾了过去四十年美国住房可支付性的趋势 他们没有发现业主自己居住的住房变得难以支付的证据 相反 中间租借人家庭为住房而投入的收入比例略为上升 他们还发现贫困家庭的房租负担明显加重 67 住房财富和住房可支付性 可支付性 这个词涵盖了以下议题 房子价格的分布房子质量的分布收入的分布家庭借贷的努力对住房市场构成影响的公共政策影响新的供给与房子刷新的条件相对於其他商品 人们对住房消费的选择 68 住房财富和住房可支付性 根据HUD的可支付性指数当收入增加时 可支付性增加当通货膨胀增加时 可支付性降低用收入来作为住房可支付性的衡量指标有时可能是误导性的被检测的年度收入也