山西省房地产估价师《制度与政策》物业服务企业资质管理制度模拟试题.docx

山西省房地产估价师制度与政策：物业服务企业资质管理制度模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 2、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。 A：信用债券 B：抵押债券 C：质押债券 D：担保债券 E：执行层的组织协调3、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为_万元。 A992.06 B983.10 C1080 D832 4、指两家以上商业银行受控于同一人或同一集团，但又不以股权公司形式出现的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制 E：执行层的组织协调5、房地产估价结果，应是估价对象在时的客观合理价格或价值。 A：估价作业日期 B：估价时点 C：价格日期 D：价值时点 E：工业用地的监测点评估价格 6、瑕疵请求权是以_得以操作的。 A过错责任理论和担保责任理论 B过失责任理论和经济信用理论 C经济信用理论和担保责任理论 D过错责任理论和风险收益理论 7、下列不属于民事法律行为成立的条件有。 A：行为人具有相应的民事权利能力 B：行为人具有相应的民事行为能力 C：意思表示真实 D：不违反法律或者社会公共利益 E：执行层的组织协调 8、费用与收入相配比即为。 A：企业经营活动中取得的盈利 B：企业经营活动中取得的所有者权益 C：企业经营活动中的支出 D：企业经营活动中取得的负债 E：执行层的组织协调 9、房屋征收实施过程中，违法建筑应由_认定。 A征收人 B征收主管部门 C房地产登记机构 D规划行政主管部门 10、下列关于临时建筑，表述错误的是。 A：临时建筑都应当有规定的使用期限 B：超过批准期限的临时建筑是合法建筑 C：拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失 D：拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列不属于建设用地使用权出让特点的是。 A：平等 B：自愿 C：有偿 D：无限期 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。 A替代效应收入效应+价格效应 B价格效应替代效应+收入效应 C收入效应替代效应+价格效应 D价格效应替代效应/收入效应 13、用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率y相等，则房地产价格V=（）。  A.选项A B.选项B C.选项C D.选项D14、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋_而评估其房地产市场价格。 A与产权调换房屋结算差价 B价值 C货币补偿金额 D重置价格 15、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，屋面防水最低保修期限为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、下列关于房地产转让，表述错误的是。 A：因企业被收购房地产权属随之转移的，属于房地产转让；因企业被兼并房地产权属随之转移的，则不属于房地产转让 B：房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为 C：房地产转让最主要的特征表现在房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移 D：凡房地产转让或变更的，必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记 E：执行层的组织协调 17、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过_万元。 A3.00 B3.80 C4.00 D6.00 18、物业管理的招标方式通常采取_。 A公开招标、委托招标 B公开招标、邀请招标 C邀请招标、协议招标 D委托招标、协议招标 19、经济适用房的土地采用_方式取得。 A行政划拨 B转让 C出让 D低价出让 20、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为_万元。 A109 B117 C124 D130 21、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 22、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为 12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为_。 A4.42% B8.11% C8.13% D9.54%23、下列行为中，应征土地增值税的是。 A：继承房地产 B：赠与房地产 C：出售房地产 D：出租房地产 E：执行层的组织协调 24、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。 A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论 E：工业用地的监测点评估价格25、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、征用_，不需国务院批准。 A基本农田10公顷以下的 B基本农田以外的耕地不超过35公顷的 C基本农田以外的耕地超过70公顷的 D其他土地不超过35公顷的 E其他土地超过70公顷的 2、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是_。 A股票+投资基金 B债券+投资基金 C投资基金+股票+债券 D股票+债券3、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。 A9.26% B10% C11.32% D12% 4、建筑物区分所有权包括等。 A：按份共有所有权 B：专有部分所有权 C：共同关系成员权 D：共用部分持份权 E：长期使用和租赁5、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。 A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工 B：城镇个体 C：城镇工商户 D：城镇自由职业人员 E：农民 6、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用_和长期趋势法相结合进行估算。 A比较法 B收益法 C成本法 D路线价法 7、住房公积金的缴存比例一般不得低于_。 A3% B5% C10% D12% 8、债务融资的资金融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C协议中规定的有关费用 D租售收益 E股息 9、承包商收到竣工结算价款后，通常应在月内将竣工工程交付给开发商。(2005年试题) A：半个 B：一个 C：一个半 D：两个 E：借款合同 10、下列房地产中，不得设定抵押的有。 A：共有房地产 B：未解决权属争议的房屋 C：已出租的房屋 D：被执法机关查封的房屋 E：经济适用住房11、_是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。 A投资机会选择与决策分析 B前期工作 C建设阶段 D租售阶段 12、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。(2008年试题) A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担 B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任 C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任 D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责 E：即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责 13、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则14、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移 C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动 15、属于物业管理企业运行机制的是。 A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展 16、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_。 A1.05 B0.95 C0.98 D1.03 17、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。 A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权 C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内 D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书 E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让 18、土地使用权出让合同规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在_日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。 A15 B30 C60 D90 19、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下等部分。 A：管理服务人员的王资、社会保险和按规定提取的福利费等 B：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 C：物业管理区域清洁卫生费用 D：物业管理区域外的绿化养护费用 E：物业管理区域外的秩序维护费用 20、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取_年。 A35 B45 C48 D50 21、当建筑物的建筑式样，特别是外形方面会让人产生不好的联想时，房地产的价格一般_。 A较低 B取决于周边环境 C不受影响 D取决于地段影响 22、城市房地产抵押管理办法规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起_日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 A10 B15 C20 D3023、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为_。 A合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书 B图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书 C合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸 D纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 24、抵押人以同一抵押房地产向同一抵押权人再次抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行的评估，通常称为_。 A再次抵押估价 B增加抵押贷款估价 C续贷抵押