2011-24地块测算(新2).doc

杭政储2011-24号地块成本测算一、项目概况1、项目基本参数：2011-24号地块占地面积17674平方米，容积率1.8，绿地率30%，建筑密度23.7%，总建筑面积约44813方，高度36米。设计为5幢11层的住宅，其中4幢11层住宅底下一层局部为配套商业。套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重为70%。2、地理位置：项目位于滨江腹地长河街道中心区东侧，东至光裕路，南至乳泉路，西至杭州市国土资源局滨江分局（长河F15、16地块），北至天官路。南距白马湖景区约1公里，西北侧为规划长河农贸市场，东北侧为规划3万方城市公园，北距正在实施的彩虹高架约400米，该高架是连接之江新城-滨江新城-萧山区的主要交通通道。交通便利，周边学校、医院、银行、超市等生活配套齐全。二、整个地块经济技术指标合计：44813.2 M21、总占地面积：26.5亩（ 17674 M2）2、总地上建筑面积：176741.8=31813.2 M2其中：暂定地上住宅面积29422.2 M2 （其中应建保障房面积为3182 M2，实际可销售住宅面积为26240.2M2） 扣除物管用房210M2，可售商业面积为2181M2。 3、总地上可售建筑面积：28421.24、地下室面积：暂估约为13000M2车位按256个计（地上26个）合计总建筑面积44813.2M2三、销售收入合计：48646万元1、住宅部分（按2012底年销售，预测均价为16000元/ M2计）：26240.2M216000元/ M2=41984万元2、商业（以20000元/M2计）：2181M2 2万元/ M2= 4362万元3、车位（以10万元/个计）：230个10万元/个=2300万元合计销售收入 48646万元。以上销售单价参考目前周边楼盘近期成交均价估算并高于周边在售项目。目前该项目周边位于滨文路的彩虹高架正在施工中，小区主入口所在的光裕路正在进行地下管道施工，近期周边环境受到一定影响。在售的商品住宅主要有江南铭庭，近期成交均价参见下图江南铭庭房源情况：幢号预售（套）已售（套）预定（套）可售（套）销售率开盘日期15%2011年7月2幢8820862%2011年7月3幢16010605466%2010年6月4幢21714117565%2010年6月目前市场受政策影响房价下降明显，成交量萎缩。新开楼盘大多以低价入市的营销策略入市。江南铭庭的价格一直维持在稳定水平，但成交量一直处于低位。风景蝶院在售位于天官东路（观园）的尾房商铺，一层单价16000-17000元/平米，二层13000-14000元/平米，比2009年底到2010年初的25000元/平米价格差距较大。除了在地里位置上商业价值不如位于光裕路留园商铺优越外，开发商也是急于处理尾盘少量房源。预计未来一段时间在政策没有变化的情况下，房价仍有一定的下降空间。四、开发成本测算 总计：33575万元1、土地费用合计：19879万元1）土地成本：19300万元2）契税： 19300万元3%=579万元2、 相关规费合计：109.2万元1）环评费:4万元2）交通评:6万元3) 日照费用：4万元4）白蚁防治：7.2万元（按1.6元/M2计）5）墙改费：45万元（按10元/M2计）6）高等教育费：43万元（按10元/M2计）3、前期费用合计（除规费以外）合计：413.6万元1）建筑设计费： 88万元2）地质勘测费： 15万元3）土地测绘费（拿土地证之前）： 26.9亩 743.5元/亩= 2万元4）房屋预测绘（施工审批后）： 44812M2 1.36元/M2= 6.1万元（封顶）5）施工图审：4.5万元（按1元/M2计）：6）景观、市政、道路设计费：20万元7）基坑围护、幕墙、公共部分装修设计：100万元8）监理费： 90万（按800日历天，总监1名、专监两名、监理员三名）9）三通一平（临水、临电、场地平整）：40万元10）招投标费用：3万元11）不可预见费：44812M2 10元/ M2= 45 万元4、工程建设费用合计：10612万元1）建安造价：44813 M2 1800元/M2=8066万元2）安装工程： 110元/M2计515.35万元3）消防暖通工程： 30元/M2计138.92万元4）弱电工程： 45元/M2计215.1万元5）道路及排水工程 240元/M2计210.58万元6）室外水电工程： 70元/M2计322.66万元7）小区景观绿化： 12372300元/M2=165万元8）土石方工程： 500万元9）太阳能 7000元/户 计224.7万元10）保障房装修：3182 M2300元/M2=96万元5、后期费用合计：95万元1）物业维修预缴基金：44812M265元/M2=292万元2）物业维修保修金（房屋竣工8年后退还）：10516万元（建安造价暂估）2%= 210.31万元3）房屋初始登记费+交易手续费：23.73万元 登记费（包含印花税）：非住宅555元/套53套=29415元 住宅85元/套321套=27285元 手续费：29422.2 M23元/M2 （住宅）=88266.6元 15390 M26元/M2 （非住宅）=92340元4）交通设施费用：车位油漆+地坪漆+档车器+其他费用=30万元5）测绘费：14.6万元 规划测绘：6万元 房屋实测绘：44812 M20.8元/M2 =3.6万元 宗地测绘：5万元6）检测费：（空气、水箱、生活污水、防雷、节能、消防检测等）：15万元7）物业前期费：10万元8) 竣工档案验收费（交档案馆）：1.5万元9）代业主后期改装费用：？6、小区配套费用合计：520万元1）小区华数、电信： 16元/M2计2）小区供水（包含设计）： 16元/M2计3）小区供电（包含设计）： 约300万4）小区天然气（包含设计）： 14元/M2计5）通邮费用：10万元（265元/户321户=85065元）7、销售广告费用（按销售额2%计）：合计：973万元48646万元2%=973万元8、企业管理、业务招待等所有费用（按销售额2%计）：合计：973 万元48646万元2%= 973万元以上成本合计：1+2+3+4+5+6+7+8=33575万元(折合单价：11813元