论房地产调控对构建和谐社会的重大意义.doc

外国语学院 董姗姗 102080018论房地产调控对构建和谐社会的重大意义近年来，随着城市化进程的不断加快、人们收入水平的稳步提高和市场规则的日益完善，我国房地产行业一直呈现出旺盛的发展势头，并逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一。但在房地产市场总体健康有序的同时，局部地区也出现了房地产开发投资过热、投资性需求比例偏高、房价上涨过快等不利于行业长远发展的问题。这些问题的存在，使房地产在2005年初的两会期间，再度成为代表和委员们关注的焦点，房价问题更被写入了今年“两会”的政府工作报告。4月27日国务院常务会议认为，目前房地产局部市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。以上问题虽是局部问题，但不控制，会成为全局问题。相当一部分两会代表和委员认为，房地产业目前存在的一些不正常现象，已对和谐社会的构建产生了严重的负面影响。与此同时，社会上关于开发商负面新闻的报道从来就没有停止过。房地产业，近年来，一直是投诉率最高、纠纷最多的行业之一。在国家对房地产业进行宏观调控的大背景下，房地产企业，有时几乎成了人们共同指责的对象。有的媒体甚至把鞭鞑开发商作为提高发行量的手段。一个产业关联度如此之高、对国民经济贡献如此之大的行业，一个不乏优秀分子的企业群体，居然面临如此严重的信誉危机，实在令人扼腕。作为城市建设的主力军，很多开发企业在提高人们居住质量、美化城市环境、繁荣社会经济等方面发挥了巨大作用。但是，为什么一直受到行业形象不佳的困扰呢？我个人以为，主要原因有两个。一、极少数开发企业的不诚信行为，导致了行业整体形象的受损。近年来，随着房地产市场的持续繁荣和开发企业投资回报率的有所提高，房地产成了各类业外资本眼中的肥肉，人人都想分一杯羹。加上行业门槛偏低，以及现有的“价高者得”的土地拍卖制度自身的漏洞，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产。这些业外资本中，不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展，但也有不少是带着投机心理，想捞一票走人的。因而，短视行为，投机心理，十分普遍。与此同时，在原有的开发企业中，也存在着良莠不齐的现象。为了生存，为了掘取更多的利润，一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了老百姓的切身利益。在大多数人生活还不是很富裕的今天，对于很多老百姓而言，买一套房，可能要花去他们一代人甚至几代人的积蓄。他们对开发商是寄于厚望的。质量不过关、价格有欺诈、承诺难兑现、规划乱更改，这些不诚信行为中的任何一个，都足以让他们对开发商失望、不满。一朝被蛇咬，十年怕井绳。一个开发商一次不诚信的行为，会让一个客户对整个开发企业群体产生长时间的不信任感。事实上，全国有三万多家房企，绝大多数都是诚信经营的，真正不诚信的5都不到，真正哄抬房价的1都不到。然而，房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广的行业，加上新闻媒体的炒作，少数开发企业的不诚信行为，就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉。它们的短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。二、过快上涨的房价，使开发企业面临“牟取暴利”的指责。过快上涨的房价，是政府对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓对开发企业产生不满的主要理由。房价上升，有其合理的一面，也有其不合理的一面。合理的一面，比如，住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等。不合理的一面，比如，个别地方政府打着经营城市的旗号，大发卖地财，推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作猖獗等等。让开发企业单独背负起房价过快上涨的责任，是有失公平的，让所有开发企业都背上“牟取暴利”的恶名，更是以偏概全。当然，作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者，开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用，却是完全可以的。我想在房价问题上，政府和社会之所以对开发企业不满，是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是买涨不买跌），少数企业甚至哄抬房价，搞价格欺诈。 以上这两个问题的产生，并不全是开发企业的责任。要解决这些问题，也有赖于包括政府主管部门在内的社会各界的共同努力。大家都不要忙于撇清责任，而应勇于承担责任。作为行业主体的开发企业，无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的积极作用。因为，这不仅关系到构建和谐社会和行业繁荣的大局，更关系到企业自身的生存与发展。因为行业健康发展，最大的受益者还是行业内的企业。责任感，是一个人安生立命的根本，是一个家庭幸福稳固的保证，是国家强盛、社会和谐的基石，同样也是一个企业、一个行业得到社会认可、实现长远发展的前提条件。中华民族，是一个非常强调责任感的民族。早在2500年前，孔子就提出了一种把个人人格与社会责任、社会义务相统一的人生观。儒家文化教育人们，“天下兴亡，匹夫有责”，“先国后家”，“见利思义”，“以义制利”，不仅要对自己负责，对家庭负责，更要对国家负责、社会负责。换而言之，企业不能仅仅对自身经济利益负责，还应同时考虑到社会的和谐、行业的健康、环境的保护、员工的成长等等。这与1999年安南在瑞士达沃斯论坛上提出的关于企业社会责任的“全球协议”不谋而合，更与西方企业所倡导、并为国内许多企业所接受的“企业公民”观念异曲同工。按照波士顿学院企业公民研究中心给出的定义：“企业公民，是指一个公司将社会基本价值与日常商业实践、运作和政策相整合的行为方式。一个企业公民认为公司的成功与社会的健康和福利密切相关。因此，它会全面考虑公司对所有利益相关人的影响，包括雇员、客户、社区、供应商和自然环境。” 按照世界经济论坛给出的标准，企业将从四个方面表现为企业公民：一是好的公司治理和道德价值；二是对人的责任；三是对环境的责任；四是对社会发展的广义贡献，比如传播国际标准。儒家文化的“义利观”，西方的企业公民概念，通俗一点理解，都是要求企业增强社会责任感，在追求经济效益的同时，注重社会效益和环境效益的创造，努力实现“三个效益”的同步增长。一、遵纪守法，恪守诚信论语中记载了这样一个故事。子贡向孔子求教治国之道，孔子答道：“足食，足兵，民信之矣。”子贡问如果不得已去掉一个呢？孔子说，可去“兵”。假如不得已再去掉一个呢？孔子说，可去“食”，惟独不可去“信”，因为“民无信不立”。遵纪守法，恪守诚信，是一个企业所应具备的最起码的商业伦理。房地产行业产业关联度高、社会影响面大、不仅关系国民经济大局，更牵涉到广大购房者的切身利益。开发企业要想改变自己的社会形象，成为负责任的企业公民，必须首先从诚信做起。企业诚信，主要表现为：（一）对客户诚信。客户，是企业的衣食父母。为广大客户提供合格的产品和优质的服务，是企业存在的意义所在。因而，我们在开发和经营过程中必须做到：不偷工减料，不违规作业，确保工程质量；不做虚假宣传，不搞价格欺诈，履行公开承诺；强化物业管理，完善售后服务，及时妥善处理客户投诉，对已交付的小区能够终身负责，维护客户利益。（二）对投资者诚信。股东和股民，是企业财产的终极所有者。我们必须通过健全法人治理结构，发挥全体股东作用，规范经营，提升核心竞争能力，提高企业的资产收益率，为股东和股民创造更多的投资收益（三）对合作伙伴诚信。首先，对材料和服务供应商诚信。住宅产品本身就是一个产品群，而不是单一的产品。要打造一流的住宅产品，不仅要有一流的开发商提供先进的开发理念，还要有一流的设计师、一流的施工队伍、一流的原材料生产企业、一流配套设施供应商及一流的物业管理企业提供包括规划设计、现场施工、材料供应、物业管理在内的诸多优秀的产品和服务。因而，一个优秀的开发商必须必须与材料和服务供应商保持良好的合作关系。而保持良好关系的前提就是诚信。其次，对金融机构诚信。房地产是一个资金密集的行业。任何一个项目的开发建设，都必须得到金融机构的资金支持。（四）对社会诚信。依法纳税，不仅是企业服务国家建设、体现社会价值、实现社会效益的主要途径，也是企业诚信经营、规范管理的重要标志。因而，企业在做好税管基础工作的同时，还注重把税管工作放到企业“以诚信为本，以创新兴业”的整体发展战略中进行考察，做到依法纳税与树立企业形象、提升企业信誉和体现企业价值的有机结合。二、坚持科学发展，追求和谐共进现代社会是一个讲求规则的社会，市场主体的行为被形形色色的契约所规范。现代社会同时又是一个迅速变迁的社会，不管制度、契约的设置如何合理、有效，总不能在任何时候都面面俱到。制度管不到的地方就需要市场主体的责任感和公益心来弥补。尤其当企业的经济利益与社会利益、环境利益相冲突的时候，企业应当更多地体现出作为一个企业公民的社会责任，而不能唯利是图。在儒家文化里，这叫“见利思义”、“以义制利”。具体到房地产企业，就是要在努力追求企业经济效益最大化的同时，对城市负责保护城市个性，对未来负责实践可持续发展，对构建和谐社会负责关注中低收入人群居住条件的改善。（一）保护历史文化，延续城市文脉开发企业对城市的责任城市是一种历史和文化现象，每个时代都在城市建设中留下了自己的印记，而一个城市个性化的历史经历也造就了这个城市独特的魅力城市个性。延续历史文脉、保护城市个性，应是城市现代化建设的题中应有之义。一个现代化的城市绝不是一个割裂历史的城市。相反，越是现代化的城市，越是重视历史文化、历史建筑和历史风貌的保护，越是重视文化传统的保持和弘扬。随着建筑时代的悄然来临，随着房地产业的蓬勃兴起，在城市现代化建设中扮演着越来越重要角色的房地产企业，理应把保护城市历史文化资源作为自己义不容辞的社会责任，在追求项目经济效益的同时，把延续历史文脉、彰显城市个性、保持城市肌理作为判断一个项目是否真正成功的标准，最大限度地实现项目的社会效益和环境效益。（二）树立科学发展观，推动行业可持续发展开发企业对行业的责任据统计，人类从自然界所获得的50以上的物质原料用来建造各类建筑及其附属设施，这些建筑在建造与使用过程中又消耗了全球50左右的能源。我国是一个能源、土地、水、原材料等资源严重短缺的国家，同时又是一个资源实际利用效率很低的国家。在我国化石能源资源探明储量中，90以上是煤炭，人均储量也仅为世界平均水平的二分之一；人均石油储量和天然气储量仅为世界平均水平的11和4.5，人均耕地只有世界人均耕地的1/3，水资源仅是世界人均占有量的1/4。与此同时，我国单位建筑面积能耗却是发达国家的2-3倍以上；实心粘土砖每年毁田12万亩。物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出1025，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30以上，而污水回用率仅为发达国家的25。2004年，我国的钢产量占全世界的26，水泥产量占全世界的37。目前，我国每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80以上为高耗能建筑；既有建筑近400亿平方米，95以上是高能耗建筑。我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，工业总量的增长、居民消费结构的升级，特别是中国城镇化进程的快速发展，对能源的需求日趋迫切。作为能耗大户的建筑及房地产业，若不尽快改变现有的粗放型的生产方式，行业发展必将面临能源瓶颈。推广节能和节地建筑，是国家住宅产业化工作的重要组成部分，也是推动房地产业可持续发展的一个重要举措。我们广大开发企业理应在这项工作中有所作为：首先，切实树立科学发展观，认识到推广节能节地型建筑是实现行业和企业可持续发展的必然要求。其次，要贯彻执行国家关于节能节地建筑建设的有关规范和标准，积极推广应用新材料、新技术、新工艺、新设备，改变“手工操作多，现场制作多，湿作业多，高空作业多”的现有生产方式，提高生产效率，降低建筑能耗。第三，要把推广节能节地型建筑，放到推动住宅产业现代化的大背景中，通盘考虑。通过标准化、系列化开发，集成化、规模化生产，社会化、配套化供应，专业化、高效化服务，确保节能节地型建筑的高品质，并使其早日成为的建筑产品的主流和趋势。（三）支持“三房”建设，关注中低收入人群开发企业对构建和谐社会的责任国务院1998年23号文件明确指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供 的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。国务院2003年18号文件也提出，让高中收入家庭购买商品房，严格控制经济适用房的购买者资格，主要面向低收入家庭，并用廉租房解决更低收入家庭的住房问题。中低价商品房、经济适用房和廉租房建设，已成为解决中低收入人群居住问题的主要途径。由于政府限定售价，与普通商品房项目相比，“三房”项目的利润很低，如果遇到建材上涨，甚至会亏本。因而愿意承担“三房”建设项目的上规模的优秀开发企业很少，愿意承担“三房”建设项目的房地产上市公司更是凤毛麟角。诚然，开发企业建什么房，完全是市场行为，而且企业通过缴纳税款等方式，为政府进行资源二次分配提供更多的资金；通过增加员工收入，提高员工家庭的购买能力，其实也已经间接地为解决中低收入人群的住房问题作出了贡献。但是，作为社会的细胞，作为最能为解决中低收入家庭居住问题提供帮助的企业群体，我认为，我们开发企业在符合自身经营计划的前提下，有责任在“三房”建设中尽一份心，出一份力。多年来的经验告诉我们，上天自有公道，付出总有回报。你为社会做了贡献，政府不会忘记，老百姓不会忘记，