项目策划工作任务书提纲.doc

XX房地产公司项目策划工作任务书项目简况 第一部分：基础资料研究一、宏观市场分析图表分析1）近3-5年供应市场分析：开工量-竣工量2）近3-5年需求市场分析：销售量3）近3-5年平均售价及变化规律：供需比二、政策法律环境分析土地政策、税收政策、金融政策、房地产开发相关政策等。三、区域市场分析1、项目所在区域市场简述1）房地产市场形成、发展时间及未来三年的供需趋势2）各档次住宅在区域内分布状况3）购买人群变化2、区域市场在城市中的地位及发展趋势3、竞争分析区域内竞争项目分析开发商资源及经验、初步开发方向、开发规模、产品形式、开发进度、平均售价、竞争点等、客户群、销售状况、销售策略、合作单位四、项目条件与地块解析 1、项目资源分析1）项目区位认知2）地形地貌、对外交通、项目规模3）项目拥有自然资源对项目的影响4）地块指标5）地脉挖掘及赏析6）周边生活机能（商业、医疗、教育、体育休闲场所等相关的生活配套设施）综合分析7）区域功能综合分析及其发展的机会与面临的问题 2、地块解析1）区内地块综合评价2）区内外自然资源的利用3）区内地块价值排序3、总结1）SWOT分析2）初步方向判断五、类似区域相似项目案例研究（成功与失败）1、开发模式（总体定位与核心区）2、规划模式（指标分配、功能构成及布局）3、产品模式（产品组合及演变模式）4、客户构成（客户来源及演变）5、资源利用6、与区域资源的价值联动7、成功关键驱动因素，失败的教训。8、相对本项目的可借鉴点 第二部分 项目定位、发展战略及物业发展初步建议一、项目整体定位1、市场定位l 公司目标：l 市场的可能性l 关键问题是什么2、形象定位l 项目案名推荐l 项目推广关键词l 项目品牌的建立l 项目品牌的延伸l 企业品牌的营造铺垫3、客户定位1）客户细分细分依据：年龄结构、家庭结构、支付能力（单价、总价）客户群细分：首次置业、无子女家庭、婴儿家庭、单身贵族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投资客户、外地客户（度假、养老、投资 。）目标客户界定及其分布范围主力客户、辅助客户、偶得客户3）目标客户需求调查外部环境要素：自然资源、道路交通、治安情况、配套物业、区位认知、公共交通内部环境要素:园林景观、交通组织、小区配套、休闲设施、健身设施、服务设施产品要素:建筑品质、建筑密度、建筑形式、户型面积、功能组合、设备设施4、价格定位l 单价l 总价5、产品定位及物业发展初步建议l 差异化策略l 项目主题（设计主题）l 规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）l 建筑形式、建筑品质及外立面建议l 建筑平面布局及单层面积建议l 建筑核心筒排布及柱网分布建议l 建筑结构层高及楼层承重建议l 产品户型配比组合建议l 户型创新建议及增值建议 l 建筑垂直动线及客梯数量建议l 公共区域装修建议l 小区配套建议l 提升房屋舒适度及配套设施/设备的建议l 道路交通组织建议l 景观方案设计建议 l 产品生态环境建议二、项目发展战略、总体发展战略l 项目开发周期l 项目开发节奏（根据市场发展趋势）、分期开发策略l 区内地块开发次序l 区内地块开发节奏（组团）l 分期开发模式选择（分期开发的产品组合） 、合作开发战略三、经济评价1、项目总体经济效益评价2、项目开发成本测算3、项目现金流分析