土地市场调研报告.doc

目 录一、项目基本情况分析1（一）地理位置1（二）地块各项技术经济指标1二、宏观环境分析2（一）经济环境分析2（二）政策环境分析2（三）市政规划分析3（四）人文环境分析4三、区域环境分析5（一）区域概况5（二）区域规划6（三）区域配套6四、房地产市场调查分析6（一）土地市场调查分析6（二）住宅市场调查分析7五、竞争项目调研9（一）竞争板块分析9（二）竞争项目个案分析14（三） SWOT分析15六、消费者需求调研16（一）消费者家庭年收入分析16（二）购房计划16（三）购买面积17（四）购房目的17七、项目定位17附 件:18一、项目基本情况分析（一）地理位置杭政储出201240号江干区（三堡单元R21-01地块），东至规划沿江公路，南至三堡单元R21-02地块，西至四堡污水处理厂地块，北至规划车站南路。土地用途为住宅（设配套公建）用地，出让面积约43.1亩，地上建筑面积约10.1万方，起价129655万元，楼面起价12897元/平米。中低价位、中小套型普通商品住房用地图1：地理区位图（二）地块各项技术经济指标所在地区杭州所属城区主城区规划用途住宅出让年限住宅(70年)土地起始价129655万元(保证金：-)楼面起始价12897元/平方米容积率3.5出让形式挂牌宗地面积28723平方米建筑面积100531平方米最小加价幅度-公告时间2012-9-7报名截止日期2012-10-17预计成交日期2012-10-17竞得方中海溢价率49.00%成交价格193185元成交楼面地价19216元/平方米土地成交单价4484万元/每亩成交时间2012-10-17土地用途普通商品住房用地土地级别五级表1：经济指标二、宏观环境分析（一）经济环境分析2011年12月，中央经济工作会议确定了2012年经济工作思路，2012年经济总基调是“稳中求进”，并继续实施“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好我国发展的重要战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。2012年国内外经济形势愈加复杂，2012年将是中国经济“在持续回落中逐步趋稳”的一年，也是十分复杂的一年。美国、日本经济复苏乏力、欧洲债务危机不断，市场信心下降，世界经济可能将在较长时期内持续低迷。国际投行对中国2012年经济发展走势的看法，存在分歧。以8%的GDP增长为分界线，高盛、汇丰相对悲观，认为中国GDP增长将在8%以下；大摩、小摩认为GDP增长在8%以上。但投行普遍认为，中国经济还不会有“硬着陆”产生。虽然我国经济增速预计可以保持在比较合理的的增长，物价涨幅也将逐步回落，但我国经济发展依然面临众多挑战，经济发展还有很多不确定性。（二）政策环境分析1. 税收政策调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。 2. 货币政策强化差别化住房信贷政策（银行政策）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。（1）2011年上调人民币存贷款基准利率（2011.02.08）；（2）2011年存款准备金上调0.5个百分点（2011.02.18）；（3）2月24日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（4）5月18日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。（5）6月8日，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.25个百分点。（6）7月6日，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。3.“限购令”（2011.02.27）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。（三）市政规划分析 近日，杭州市政府出台杭州“十二五”重大建设项目规划。未来5年，将有409个重点项目上马，总投资约6994亿元。1新建三条快速公交线未来5年，地铁一期建成通车，开工建设二期工程，启动轨道交通延伸至县(市)。优化公交线网，重点建设快速公交4、5、7号线，浦沿、三墩、下沙公交停保基地等一批公交场站以及拱北公交换乘综合体等项目。形成集地铁、公共巴士、出租汽车、免费单车、水上巴士于一体的大公共交通系统。完成东湖-九堡大桥-通城快速路、之江大桥-彩虹快速路、秋石-风情快速路和德胜快速路东西段工程，推进天目山路-艮山快速路、沿江大道等重大交通基础设施工程，加快紫之隧道、望江路过江隧道等钱塘江越江通道项目建设，建成绕城高速公路以内“三纵五横”快速路骨架系统。2建成1750万平方米保障房未来5年，杭州将拿出1040亿元，用于住房、教育、医疗和社会保障等公共服务。以“夹心层”为重点，以缓解中等偏低收入家庭住房难。加快推进公共租赁房、廉租房、经济适用房、拆迁安置房、人才专项用房建设，五年累计新增保障性住房建筑面积1750万平方米左右。建设杭师大新校区、浙江树人大学等7所高等院校，拆建杭高钱江新城校区、新安江职业学校迁建等一批重点高中、职业教育学校。市区建成启用滨江、下沙等8家市属三甲医院，改迁扩建一批区、县(市)医院，构建覆盖城乡的优质公共医疗服务体系。3杭州东站将靠太阳能发电未来5年，杭州将投入397亿元，用于河道大气整治、污水垃圾处理、清洁能源等十大生态文明工程。今后，杭州东站将靠太阳能发电，富春江的污泥可以供电，5个污水处理厂新增或扩建。4“无线城市”的四张金名片服务业是杭州优势产业。5年后，服务经济将成为杭州“首位经济”，总产值占比达约54%。5年后杭州将有4张金名片：国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心和区域性金融服务中心。未来5年，一批如云计算创新发展试点示范，着力建设“智能杭州”。通过重点实施云计算与物联网基地、杭州光纤城市建设、中国移动城域传输网网络、中国移动全业务接入网络等信息建设项目，将成为建设重点。“十二五”末，杭州互联网普及率超过90%，光纤到户覆盖率达到50%以上，无线宽带人口覆盖率达80%，率先建成“无线城市”。（四）人文环境分析杭州文化璀璨，积淀深厚。从新石器时期后期开始，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋文化和明清文化，形成了一个完整的文化发展系列，为中华文明史增添了亮丽的一笔。杭州文化孕育和荟萃了众多为祖国、为家乡的政治、经济、文化和社会发展作出卓越贡献的政治家、科学家、艺术家、民族英雄、忠臣义士、贤明州官和能工巧匠，为杭州留下了一篇篇光耀千古的华章，构成了“文化之邦”的形象和品位。西湖的一草一木、一屋一椽，无不带着历史的印记。目前，有国家级重点文物保护单位5处、省级25处。面向新世纪，杭州还将重点保护、建设好一批有历史文化价值的保护区，如良渚文化遗址分布区、五代吴越文化保护区、南宋皇城遗址保护区、孤山清行宫保护区、鼓楼明末清初民居保护区等，继续兴建一批历史名人纪念馆和专题博物馆，使杭州在基本实现现代化的同时，仍保留完整的历史文化名城之风貌以2010年11月1日零时为标准时点的第六次全国人口普查结果显示，杭州市常住人口有870.04万人，与2000年第五次全国人口普查相比，十年间增加182.17万人，增长26.48%，年平均增长率为2.38%。全市常住人口中市外流入人口为235.44万人，占27.06%。这表明十年来全市常住人口有较大幅度的增加，造成人口总量大幅增加的主要原因是来杭务工、投资创业、经商、就学的市外人口大量迁移流入。截止至2010年，该开发区全区总人口近45万人。开发区现有服务业经营企业470余家，个体经营户5135家，主要经营业态为批发、零售、餐饮和物流。单一的业态结构，巨大的消费潜力呼唤服务业力度的加大。流动人口：下沙的总人口中,有15万大学在校生,8万外来职工,流动人口占了绝大多数。三、区域环境分析（一）区域概况1993年，杭州经济技术开发区成立，位于钱塘江边的余杭下沙乡，这也是后来大家讲到杭州经济技术开发区时，习惯称“下沙”的原因。后经国家批准成立的杭州经济技术开发区，只有17平方公里。经下沙乡拆分而来的两个街道下沙街道和白杨街道，也委托开发区管理，这样，杭州经济技术开发区的行政管辖面积，就扩大到104.7平方公里。2003年，下沙提出由“建区”向“造城”转变，按照新一轮杭州市总体规划，下沙定位为杭州的副城，行政区划面积扩大到178平方公里。2004年，杭州在钱塘江对岸的大江东区块，启动了前进工业园区建设，面积约40平方公里。因此，从开发建设范围来说，杭州经济技术开发区，又包括前进工业园区。白杨街道，包括17平方公里开发区，还有后来成立的出口加工区和高教园区。（二）区域规划在新一轮杭州城市发展规划中，下沙被确定为杭州的三大副城之一，远景规划的下沙将是一座集教育、科研、商务、居住等功能为一体的东部新城。杭州经济技术开发区按照科学发展观的要求，着力实施从“建区”到“造城”的战略调整，紧紧围绕“工业兴区、科教强区、环境立区”三大战略，全面实现“国际先进制造业基地、新世纪大学城和花园式生态型城市副中心”的三大目标。（三）区域配套教育：基础教育优质均衡发展，新建14所中小学、20所幼儿园，“好上学”、“上好学”问题基本解决。医疗保障：医疗卫生全面发展，构建2家三甲综合医院、5家社区卫生服务中心和16家社区卫生服务站为基础的“15分钟公共卫生服务圈”，有效解决“就医难”。文化发展：打造一批文化精品和特色阵地，人民群众的精神文化生活更加丰富多彩。社会保障：完成下沙街道社区回迁安置和集体经济股份制改造，社会保障水平不断提升。四、房地产市场调查分析（一）土地市场调查分析2012年杭州（含主城、萧山、余杭）上半年的土地市场已然落幕，回顾这6个月的土地市场，正可谓是一片“萧条”，成交面积和成交金额同比均大幅下降、9成地块底价成交、宅地成交仅两宗。据搜房网数据统计显示，2012年1-6月份，杭州土地市场共成交土地38宗，成交面积1029.5亩，不到去年同期的四分之一；共获得土地出让金约93.80亿元，同比去年同期下降67%，仅为2010年同期的24%。图-2 2012年1-6月份杭州土地市场数据走势图（二）住宅市场调查分析据统计，2012年上半年杭州市区（具体为：主城八区、余杭和萧山）商品住宅共成交30337套/325.44万平方米，成交均价为14013.6元/平方米；住宅新增供应套数为28441套/32.76万平方米；截止2012年6月30日，住宅存量房源为54867套/709.72万平方米。住宅2011年上半年2011年下半年2012年上半年同比涨幅环比涨幅新增供应面积(万)341.51335.14323.76-5.2%-3.4%新增供应套数287632980328441-1.1%-4.6%成交面积(万)195.07133.75325.4466.8%143.3%成交套数17371120853033774.6%151.0%供销比1.752.510.99/ 表-2 市场需求情况分析图-3 2009-2012杭州市商品住宅需要（新增供应+存量）走势如图所示，自2011年以来，杭州市住宅新增供应量呈不明显逐年减少趋势，2012年上半年新增供应房源为28441套/323.76万平方米，新增供应面积同比下跌5.2%、环比下跌3.4%，但杭州住宅交易出现明显回暖，上半年合计成交325.44万平方米，仅次于2009年下半年（396.36万平方米）和2010年下半年（350.01万平方米），从供销比来看，2012年上半年为0.99，首次出现近三年的供销比小于1情况，但目前市场存量房源仍旧高达700万平方米，住宅市场消化压力不容小觑。住宅2011年上半年2011年下半年2012年上半年同比涨幅环比涨幅截止2012年6月底存量面积(万)502.65713.17709.7241.20%-0.48%成交面积(万)195.07133.75325.4466.84%143.31%新增供应面积(万)341.51335.14323.76-5.20%-3.40% 表-3市场价格及趋势分析图-4杭州市住宅存销走势2012年上半年，杭州房地产市场的成交面积为325.44万平方米，同比上涨66.84%，环比上涨143.31%，再加之新增供应面积较去年有所减少，所以当前市场的存销缺口略有缩小，存量房源仍维持高位。据统计，目前杭州市区的存量房源主要集中在闲林、临平、九堡、下沙、大良渚、萧山等近郊和远郊板块，占比超过40%，而钱江新城、塘栖等区块的存量房源相对较少。五、竞争项目调研（一）竞争板块分析随着杭州城市发展和扩张，中心城区的可建用地越来越少，住宅郊区化的趋势必将越演越烈，本项目所处的下沙区块，正是杭州的郊区板块中非常突出的区域，具有良好的产业经济和高教人文基础，又有12公里长的江景资源，发展前景良好。而杭州的其他郊区板块在规划、景观、配套和价格等方面也各有其不同的特点。通过对区块综合竞争力的评估，确定以下七个区块与下沙板块构成直接的竞争。滨江板块、九堡板块、临平板块、良渚板块、三墩板块、闲林板块、转塘板块。在这些板块中，我们认为构成主要竞争的板块是：滨江板块、临平板块、九堡板块：而构成次要竞争的板块的是：三墩板块、闲林板块、转塘板块、良渚板块。这里我主要分析前三个主要竞争板块。图-5 主要竞争板块1.滨江板块（1）区块定位及概况滨江区块，三个副城中江南城的主要组成部分，沿江开发、跨江发展的核心所在。依托高新技术开发区和城市规划发展的磅礴力度，组成目前人气最高的郊区板块。2003年的滨江新规划中，杭州市政府对未来滨江的城市结构作了一定的调整，大致分为：一个园区（杭州高新技术产业开发区之江园区）、两个中心（东部的区级中心、西部的高新园区中心）、一条旅游观光带（临江绿化带和滨江大道）、两个文教区（西南端的省属高教区和东南部的文教科研小区）以及四大居住区。规划调整后，滨盛路北、火炬大道以东降建设大型公建中心，影院、学校、步行街、商场等配套设施也将一应俱全。加上2004年规划的新增配套，为滨江区的房产市场注入了鲜活动力。滨江板块将成为一个以高新技术产业为重点，教育、科研、旅游、商务、居住协调发展的现代化新城区。（2）交通及配套各种基础配套环境和区域功能的日趋完善成为了滨江板块发展最强有力的支撑，现在连接杭州南北两岸的主要有钱江一桥、西兴大桥（钱江三桥），复兴大桥（钱江四桥）、庆春路过江隧道以及地铁一号线。然而目前滨江区的商业配套尚未发展成熟，因而在滨江的居住者，仍需依托于主城区的一些配套。（3）住宅市场发展状况滨江区域是近年来非常活跃和板块，这里的楼盘在杭城楼市中的知名度相对较高。滨江区的用地主要优势有四点：江景、交通网络、规划布局、产业支持。从目前已经出让的土地看，成效价格高的土地都至少拥有二项优势，而江景地块是被广大开发商追捧的首选，大部分的开发商把地块用于开发沿江的高层景观住宅和大型商务配套。滨江板块的兴起正处在杭州房产开发水平的上升时期，开发商无论在楼盘的规划、产品设计、户型结构、户型设计、配套设施等方面都下了一定的功夫。由于滨江区的消费群体年龄层偏低，对产品个性和品质的要求都比较苛刻，使得滨江区的房产品在产品品质上有不少的突破。南岸的江景房坐南朝北，冬冷夏热，湿度较大，在户型设计上会以客厅、次卧朝北居多，在居住舒适度上相比其他江景房区快较弱一些。由此，开发商也意识到加强小区内中心花园或绿化带的功能。从观景效果来看，南岸的江景房具有最优的观景视觉。（4）区块评价及竞争因素随着滨江区块成熟度的逐渐提升，原先购房者对跨江置业的心理障碍慢慢被淡化，然而现时滨江区块的居住氛围仍相对清淡。而且，经过04、05年的区块价格飞涨，目前滨江区的价格虽有所回落，但在各个郊区板块中仍首屈一指的。虽然价格相对较高，但从发展进度看，也将是最先成熟的郊区板块。与下沙板块相比，滨江板块的自身基础条件更好一些，发展进度也更快一些，但缺乏真正的区域中心，配套功能分布也比较欠缺。而相对高企的楼盘价格也在一定程度上削弱其竞争力。另一方面，滨江的延伸腹地（原先的三镇），特别是再度延伸的萧山闻堰、湘湖区域，其楼盘规模多在20-40万方之间，预计未来两年 的供应量也会相当大。单凭萧山与滨江区域客户消化难以为继，朦胧过江反夺杭州的客户，将势在难免，其具有的江景优势、良好的自然环境，加上2006年世界休博会的宣传效应和道路交通、配套等方面的改善，将会对杭州主城的客户产生一定的触动，分流原先选择其他区域的客源。2.临平板块（1）区域定位及概况在杭州周边众多地区中，临平无疑是最适合居住的地区之一。同属三大副城之一的临平城是余杭撤市设区前的行政中心，有着余杭区首府的风范以及较好的产业、商贸和人口基础，与其他副城相比，临平集居住、就业于一体的城市功能更显突出，其市政设施完善、各种生活配套齐备是其他开发新区所无法比拟的。临平区块是一个自给自足的小镇，居住氛围好，配套成熟。但直至目前，临平早先的余杭区政府的形象仍未淡化，大多数人在概念上仍未把临平纳入杭州的范围。虽然临平的大量新楼推广均以杭州为主市场，但实际销售情况还是以临平自身消化为主，对杭州主城区依赖性不强，且由于近几年多来临平房价的上升幅度不大，投资需求也已渐渐淡出。（2）交通及配套目前，从杭州市区到临平的交通条件还比较成熟，01省道、320国道、沪杭高速公路以及临丁路都通达临平，这里有K509、K309、309、观光3号线、快速公交五条公交线路通往杭州主城区，距离杭州市区的时间在45分钟左右。地铁一号线对于临平有重大意义，作为其北端起点，地铁两头热的特点将为临平带来莫大发展契机。近期，随着沃尔玛莱蒙商业中心临平店的建设完工，临平的商业配套发展再上一个台阶，加上原有集中的北大街商业区，临平区块的配套成熟度堪称郊区板块之最。（3）住宅市场发展概况临平的供应量相当大，区域内市场竞争也相对激烈。根据余杭区的总体规划，临平板块南区的定位是商贸住宅区，其中东湖路和迎宾路之间用地将集中建设城市的主要公共设施，其余地块则多数用于住宅建设。因为临平城不大，南区的成长速度就显得尤其之快，无论是居住还是商业、行政等功能，正迅速从老城区转向新区。目前，临平的新盘主要集中在南苑新区人民大道和世纪大道的两侧，这里也是临平高档房集中的区域。在三个副城之中，临平目前的房价是最低的。（4）区块评价及竞争因素临平的优势在于配套完善成熟，价格也还比较合理，但与下沙相比这里缺乏良好的人文基础和自然景观。并且在心里距离上，临平比下沙更远，对于杭州主城的居民而言，选择下沙的可能性要大于选择临平。且地铁优势两个区块都有，在交通条件上与下沙相仿。目前，临平板块的价格与下沙相比也基本相近，可以说，临平副城与下沙副城产生同质竞争的可能性最大，从未来发展看，也将延续这一趋势。3.九堡板块（1）区块定位及概况九堡板块地理位置的优势比较明显，它地处主城与下沙城的中间地带，是连接钱江新城与下沙的纽带，北接临平城，规划中的九堡大桥南面挑起萧山，地理位置的优越使九堡顺理成章地成为交通要塞，物流中心。目前，九堡南侧的艮山东路是联系主城区的城市快速路，这里已经有多条公交线路直达市区，杭州未来的长途客运中心也将选址九堡，而地铁一号线的建设更加确立了九堡区块“交通枢纽”的地位。除了交通功能外，目前九堡镇是四季青服装市场的主要加工基地，具备一定的产业基础。九堡的功能定位是一位综合性的城市新区，综合性的定位将为九堡吸引大量的人气，为九堡成为新居住中心创造条件。（2）交通及配套九堡区块由于处于交通枢纽的位置，到主城区非常方便，艮山东路、杭海路和建设中的德胜快速路是三条主要的连接主城区的道路。公交路线方面，连接失去与临平、下沙的公交车都经过该处，而同时九堡也是地铁一号线的换乘站。（3）住宅市场发展状况目前，九堡的房地产开发项目主要集中在两个区域：地处九堡中心的经济适用房区块和地处南面的钱塘江沿线。位于九堡的新江花园是目前杭州最大的经济适用房项目，依靠相对完善的配套，新江花园的亮相给经济适用房区域和周边的房地产注入了动力。九堡地域宽广，江岸线较长，江景资源也比较丰富，这些条件条件都使九堡区域很可能成为杭州江景房的黑马股。（4）区块评价及竞争因素与下沙板块相比，九堡的地段优势会对东部的居住需求产生较大的吸引力。届时，九堡必定会分流一部分下沙的潜在客户。然而下沙的区块规划和自然人文资源比九堡要好得多。对于注重居住大环境和邻里氛围的购房者而言，下沙比九堡更具吸引力。（二）竞争项目个案分析行政区：杭州市本级位置：江干区(三堡单元R21-02地块)面积(公倾)：3.7894 公顷土地来源：存量土地用途：普通商品住房用地容积率：2=容积率=3.5交地时间：2014-10-24开工时间：2014-10-24竣工时间：2017-10-23土地级别：五级成交价格(万元)：198839 万元土地使用权人：中海地产集团有限公司土地使用年限：70 年成交日期：2012-10-24表-4杭政储出 201241号行政区：杭州市本级位置：江干区(三堡单元S-R21/B1-01地块)面积(公倾)：5.2955 公顷土地来源：农转征土地用途：普通商品住房用地容积率：2=容积率=4交地时间：2014-04-24开工时间：2014-04-24竣工时间：2017-04-23土地级别：五级成交价格(万元)：166735 万元土地使用权人：中海地产集团有限公司土地使用年限：70 年行业分类：房地产业成交日期：2012-10-24表-5杭政储出 201242号（3） SWOT分析优势劣势1. 先天可开发素质较好，土地平整2. 空气清新，环境好3. 天然水景优势，提升项目品质4. 开发商的品牌效应，有大批忠诚客户5. 项目所在区域交通网络完善。可达性高1. 项目等待期长，客源流失机会大2. 地块狭长，建筑格局受到一定限制3. 项目所在不是市中心城区，人流量较少导致商业气氛差，人气不足4. 周边生活配套设施品质不是很高，居民生活品质受到一定的影响机会威胁1. 近年杭州房地产市场高速发展，但整体市场运行良好，整个后期市场被看好2. 区域内居民收入稳定，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大3. 随着区域的深入开发，住宅项目的增多，居住气氛将逐渐上升1. 众多的国家政策在一定程度上制约了房地产市场的发展2. 片区内相继推出的一些住宅项目将对本项目后期入市造成影响，带来压力和冲击3. 产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患六、消费者需求调研（一）消费者家庭年收入分析图-6 消费者家庭年收入调查问卷中显示，100人中有56人家庭年收入有10万，29人家庭年收入有15万，10人