房地产市场发展的历史和现状.ppt

从1978年的土地相关法规的调整算起 中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了近40年的风雨历程 但是 即便如此 国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场 而是一个以政策为主导的政府市场 2003年以来 随着中国与世界经济的联系越来越紧密 国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治 经济 人文环境之中 中央与各地政府 企业与金融机构 以及各级市场在不断博弈中发展和成熟 WehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime 中国房地产市场发展的历史和现状 第一阶段 1978 1991年理论突破与试点起步阶段 1980年9月 北京市住房统建办率先挂牌 成立了北京城市开发总公司 拉开了房地产综合开发的序幕 1978年 理论界提出了住房商品化 土地权等概念 允许私人建房 城市居民可以自建自购 开始住房制度改革 1982年 国务院在四个城市进行售房试点 1984年 广东 重庆开始征收土地使用费 1987 1991年是中国房地产起步的阶段 修改宪法 允许土地批租 分批推行住房制度改革1991年 房地产市场建设全面起步 房改开始在全国范围内全面推行 1987年 11月26日 深圳市政府首次公开招标出让住房用地 1990年 上海市房改方案出台 开始建立住房公积金制度 1991年 国务院先后批复24个省市的房改总体方案 第二阶段 1992 1995年 非理性炒作与调整推进阶段1992年 房改全面启动 住房公积金全面推行 引进外资 发放开发消费贷款 下放权力 扩大调控范围1992年 房地产业急剧快速增长 月投资最高增幅146 9 房地产市场在局部地区相对混乱 个别地区出现明显的房地产泡沫 海南 1993年 安居工程全面启动 包括 廉租房 经济适用房 保障性住房等 1993年 年底 国家整顿金融秩序 宏观经济调控后 房地产业投资大幅回落 经过一段时间的低迷开始复苏 1988年8月 海南脱离广东建省 邓小平同志1992南巡后 大量资金涌入海南 一段时间内海南岛出现了俩万多家房地产公司 1993年上半年 海南每平米房价达到7500元每平米的峰值 5年期间房价上涨6倍 曾经有一家公司 以每平米2800元从另一家公司买了十几栋的别墅 不到一周 就以每平米3400元的价格转手 仅仅几天之内 就有几百万元的进帐 市场之疯狂可想而知1993年6月23日 时任国务院副总理的朱镕基发表讲话宣布 终止房地产公司上市 全面控制银行资金进入房地产业 次日 国务院发布 关于当前经济情况和加强宏观调控的意见 提出了以整顿金融秩序为重点的16条措施 招招切中要害 7月 全国信贷规模急剧紧缩 资金被抽走 房地产的热潮应声而落 海南房地产热也迅速地退烧紧急调控给占全国总人口只有0 6 的海南省却留下了占全国10 的积压商品房 四大国有商业银行的坏账就高达了300亿元 从1999年开始 海南省用了整整7年的时间 才使处置积压房地产的工作 基本结束 1993年成都GDP 418 6亿 第三阶段 1995 2000年 相对稳定协调发展阶段1995年 颁布 房地产管理法 增值税法 1996年 公有住房有很大的进展 政策性贷款制度开始建立 1998年 发布 城市房地产开发经营管理条例 和 关于进一步深化城镇住房制度改革 要求1998年下半年起停止住房实物分配 重点发展经济适用房 1999年 鼓励个人换购住房 免征个人所得税 免征营业税 契税减半 2000年 启动住房消费 促进房地产业发展 对住房公积金贷款的个人和银行都免税 1998年以后 随着住房实物分配主导的取消和按揭政策的实施 房地产投资进入平稳快速发展时期 房地产成为经济的支柱产业 第四阶段 2002 2006年 价格持续上扬 多项调控措施出台的新阶段 2002年 1月 制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务3月 降低公积金贷款利率5月 贷款利率由4 59 下调至4 05 8月 强化土地供应管理 控制土地供应总量 恢复征收土地增值税 2003年 6月 出台121号文件 房地产商必须取得四证才能发放贷款 提高二套房首付比例2004年 上海出台多项政策 2005年上海房价明显下降 其他地区大肆上涨2005年 3月 房贷优惠政策取消 国八条出台 调控上升到政治高度 5月 七部委统一意见 新的国八条出台 10月 国税局重申二手房应缴纳个人所得税 市场反应 房价继续上涨 2006年 4月 房贷利率再次上调5月 国六条出台 调控升级 国务院出台90 70平米政策 改善供应需求 国税总局出台二手房营业税政策 开发商无预售许可证不得发布预售广告 建设部出台 171 号 外资限炒令 7月 108号文件征收二手房转让个人所得税 市场反应 房价继续上涨 涨幅相对平稳 中小户型开始增加 2007年 1月 建设部规范房地产经纪行业 执业人员需考取当地房地产经纪人资格证3月 物权法 于2007年10月1日起执行 9月 央行规定贷款必须以家庭为单位 二套房首付不低于40 利率上浮1 1倍市场反应 价格暴涨 地王频现 政策出台后 价格有所下降 2008年 重点打击开发商囤地 降低贷款利率 降息0 27 宣告政府由控制向救市的态度转变 2009年 5月 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 和 关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 的文件出台 包括业主身份的界定 专有面积 共有面积的划分 车位 车库纠纷的处理 住改商纠纷的处理 物业费纠纷处理 物业服务合同的解除及纠纷处理 6月 开始全面查处全国范围内的小产权房 不能上市交易 12月 个人住房转让营业税免时限由2年恢复5年 5年以上非普通住宅 全额征收市场反应 短期内观望 二手房成交下降 2010年春节后恢复上涨 2010年 1月 明确二套房首付不得低于40 9月 史上最强调控出台 第三套房拒贷 部分城市开始限购2011年 1月 新国八条出台 二套房首付不得低于60 利率1 1倍 1月28日 上海和重庆正式实施房产税 深圳宣布成为第三个试点城市5月1日 发改委发布 商品房销售明码标价规定 一房一个价 2012年 11月29日 国务院修改土地法征收补偿制度 做出修改 补偿提高数倍 2013年 3月初 二手房个人所得税 可选择按照20 差额征收 2014年 9月30日 简称9 30房贷新政 个人购房贷款还清不认房 利率下限0 7折 10月9日 公积金贷款要求 连续缴存12个月变更为连续缴存6个月便可办理公积金贷款手续11月21日 贷款利率下调至5 6 2015年 3月30日 财政部发布通知 个人转让产权满俩年的住房免征营业税 央行发布通知 二次购房 首付比例降至40 8月26日 公积金贷款利率降至3 25 10月25日 央行下调贷款利率至4 35 五年期4 9 2016年 2月2日 银监会发布通告 不限购的城市首付比例降至俩成 二套房首付降至三成 2月17日 个人购房前俩套住房给予契税优惠 对个人购买俩年以上的住房免征营业税 首套房 修改后 契税90平米及以下为1 之前为1 5 90平米以上为最多1 5 二套房 修改后 契税90平米及以下为1 之前为3 90平米以上2 之前为3 12月14 16日 中央经济会议提出 房子是用来住的 不是用来炒的 市场反应 一线城市价格有所回调 三四线城市价格猛涨 2016年房地产值占GDP总的6 5 房地产业具有关联度高 带动性强 产业链长 对整个经济的拉动达到10 15 2016年中国城市化率已达到57 35 而西方发达国家目前在70 左右 我国估计在2020年左右达到60 PRESENT 人数 美国房地产经纪人大约占人口的千分之五 大约有150万人 美国目前人口3亿 全美房地产协会会员 Realtor 136万 2006年 收入 经纪人的平均佣金收入在5 5万美元 执业经纪人的收入会在6 5万美元左右 新经纪人第一年平均佣金收入会在2万美元左右 但是优秀的经纪人收入会在10万美元以上 也有相当一批高收入的经纪人佣金收入在30 50万美元左右经纪人的资格 以德克萨斯州为例 取得经纪人执照需要60个大学学分 同时要完成以下四门课程 房地产原理一 房地产原理二 房地产代理法 房地产合同法 之后 向州政府房地产管理局提出申请 通过背景调查后无重大犯罪记录 方可参加全州统一的房地产经纪人执照考试 机考 一般来说 第一次考取的只占50 取得销售经纪人执照 经纪人的种类 房地产经纪人的执照分为两种 一种是销售经纪人执照 另一种是执业经纪人执照 执业经纪人执照只有在拥有销售经纪人执照两年之后才能向州政府提出申请 并要继续完成相当一部分房地产专业课程 房地产评估 房地产数学 房地产贷款 房地产经营 房地产市场等 之后 才能参加全州统一的房地产执业经纪人考试 机考 只有执业经纪人才可以独立开业 执照者不可独立开业 但是优秀的经纪人大多是执照者 美国二手房市场发展状况 目前美国二手房的交易量在整个交易占比大概在90 左右 新房只占交易的10 国内 二手房的交易大概占比在30 56 左右 随着城市化建设的完成 二手房占比会变高 都江堰目前月成交套数大概在250 350套左右 高峰期达到500 600套左右 占整个签约比的60 左右 还有很大进步的空间 预期可以看见的是在未来的很长一段时间里二手房在都江堰市场都将处于主导地位 并持续影响整体房价 都江堰已经整体进入卖方时代 都江堰二手房市场的现状 1 一 客户多 房源减少 二 房东难以把握 经常跳价 三 客户挑剔 观望 不下手 四 市场价格持续上升 五 一手房市场所占比重逐渐上升 六 玉堂新城区开始起步七 市场竞争越发激烈 3 4 未来1 3年都江堰市场发展分析报告 1 市场供应持续减少2 拆迁范围扩大3 旅游地产持续扩大4 置换房需求扩大5 房价持续攀升至10000元每平米6 玉堂新城区走向成熟 如何在愈发竞争激烈的市场存活下去 专业团队 Thisisasubtitleforyourpresentation FrankFurious ArtDirector EXPERIENCEWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime MOREABOUTMEWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime WehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime WehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime WehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime Leadership Leadership Leadership Leadership CAPABILITIES 我们的服务 Ourservices 专业服务项目 Thisisasubtitleforyourpresentation TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesigned 六大行业优势 Thisisasubtitleforyourpresentation 01 02 03 04 05 06 TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime 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TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime 四项并列关系 Thisisasubtitleforyourpresentation 01Optionhere 02Optionhere TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime TOPICHEADERHEREWehavemanyPowerPointtemplatesthathasbeenspecificallydesignedtohelpanyonethatissteppingintotheworldofPowerPointfortheveryfirsttime 03Optionhere 04Optionhere 六项并列关系 Thisisasubtitleforyourpresentation 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