2010年武汉中北路项目定位建议报告.ppt

中北路项目定位建议报告 武汉2010年5月10号 关于项目发展方向的思考 项目属性分析 项目资源分析 市场环境分析 地块条件分析 项目可能的发展模式 模式一 模式二 模式三 模式比对分析 项目的机会在哪里 各发展模式下的先决条件 1 2 3 PART1项目属性的理解 关键字 城市中心板块 快速发展区 连接二大商圈 高容积率 小规模 项目属性分析 项目资源分析市场环境分析项目条件分析 PART1对本项目的直观理解 区域理解之一 武昌区为湖北省政治 文化中心 城市发展速度极快 势头十足 概况 武昌区在全市七个中心城区中地域最大 人口最多 辖区面积81 22平方公里 含东湖水面32 8平方公里 总人口109万 占全市的13 19 其中非农业人口108万 占全市人口的20 40 政治 武昌是湖北省委 省政府所在地 100多个省直部门和中央在汉单位在武昌 是湖北省政治 文化中心 文化 区域有浓厚的文化 学术氛围 有武汉大学等13所高校 132所中小学校 中科院武汉分院等市级以上科研机构48所 专业科学技术人员近10万人 两院院士21位 是仅次于北京海淀区的著名智力密集区 发展 区域旧城改造进程极快 房地市场发展蓬勃 随着过江隧道的通车及地铁2号线的即将运营 区域交通将进一步舒畅 在外部交通上武昌火车站整改完毕 武汉火车站也开始运营 区域承外能力进一步增强 在近 后期规划上 将着重打造为商务 金融中心 后期发展劲头十足 PART1对本项目的直观理解 区域理解之二 本案位于武昌区中心板块 处于快速崛起期 区位优势及影响力越来越强 是未来武昌中心商务服务区之一 区位规划地图 中南中北崛起速度快 各方面都有较好的发展 连接徐东和中南两大商圈 区位优势及影响力越来越强 中南中北为武昌城村改造重要区域 规划前景极好 且推进速度较快 以中南 徐东商圈为中心 核心辐射带近一走向中北进行扩展 形成未来武昌重点商务中心 PART1对本项目的直观理解 区域理解之三 本案所在板块连接两大商圈 建设中的公司总部区已渐成形 将为区域带来大量高收入人群 目前区域开发重点集中在中南 洪山广场周围 徐东商圈 并以这两大商圈为中心 逐步向中北路中端扩展 建设中的武昌公司总部核心区以洪山广场为中心 以中南路和中北路为主轴 聚集金融 证券 文化 商贸 中介等企业 是未来重点高档写字楼群 形成武昌商务中心 PART1对本项目的直观理解 区域理解之四 区域交通快速发展提高了板块的通勤力 更进一步提高了区域与区域 区域与城际间的交通往来优势 区域内建成的城市立交高速通道 解决了重要路口 车辆拥堵问题 而建设施工中的城市轨道 号线一期工程 武昌火车站 武汉火车站 将于2010年完工 这将大幅提高区域内通勤状况 并且 更加提高了区域于城际间的交通往来的优势 随着 号线全线贯通 沙湖大桥 东湖遂道 过江遂道交通立体化完备 将全面发挥区域的竞争优势 1 地铁四号线一期 2010年完工 2 过江隧道 完工 3 岳家嘴天桥 完工 4 沙湖大桥 2011年完工 5 东湖隧道 计划2010年底完工 PART1对本项目的直观理解 区域理解之五 区域处于湖北政治文化中心 相关市政配套完善 项目属性分析 项目资源分析市场环境分析项目条件分析 11 判断一 就格局而言 为赢回社会公信力 政府对于商品住宅调控决心非常之大当前 国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变 本次调控可视为挽回民众对政府的 公信力 的大动作 而本次的政策调控的严厉性 以及转向的果决性实质上是地产行业风险源由之前的行业内的价格 供求以及交易违规等风险 逐步向国家经济结构的平衡 甚至是社会稳定以及民生和谐等更高层面转移的一个典型表象 因此 本次政府调控的决心和态度是非常的明确 不能抱有任何的幻想 12 判断二 就反应而言 本轮调控 商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段鉴于当前开发企业总体呈现出钱多 供应不足以及博弈透明三个因素 预期市场量价表现会经历三个过程 第一阶段 成交量率先萎缩 价格的短期内将会是成型僵持状态 第二阶段 价格开始出现松动 成交量相应的会有所增长 在此轮完成三方博弈的新的行业探底 第三阶段 将会是在第二阶段基础上市场有所回转 需要说明的是 本轮调控我们认为将会是一个中期的过程 至少持续六个月以上 同时价格如果不能在目前状态下实现至少是10 15 的回调幅度 政府是不会就此打住 13 判断三 就购买行为而言 商品住宅投资者短期会加速离场本次调控政策我们发现基本上宏观层面把各个投资的端口都收紧了 首套的超过90平方米要三成首付 二套的要五成首付且1 1倍 三套以上甚至可以不发放贷款 异地购房也是限制的 基本上都堵上的投资的可操作余地 由于不少投资者手头拥有多套存货 信贷的收紧以及物业税及房产税的传闻压力 使得不少投资者积极撤离 同时考虑的还有抛售部分物业套现 降低风险系数 这从另一方面也将导致二手市场会率先松动 间接推动新房市场的松动 商品住宅本身即将进入下行周期 调控大大加快周期性演变 伴随短暂的量跌价升阶段 市场将迎来多月的量价齐跌阶段寻求底部 在此期间 商品住宅房价将迎来20 以上的跌幅 可预计供应的增加与即将萎缩的成交量将打破现有商品住宅供求格局 商品住宅房价连续运行在投资回报率天花板之上 并触及收入比天花板 随着政策调整带来的可预期投资回报下降 价格调整不可避免 房价收入比天花板 6600元 平方米 最高增长率天花板 7463元 平方米 投资回报率天花板 5534元 平方米 小结 判断一 就格局而言 为赢回社会公信力 政府对于商品住宅调控决心非常之大判断二 就反应而言 本轮调控 商品住宅市场发展的量价表现将会经过三个阶段判断三 就购买行为而言 商品住宅投资者短期会加速离场在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下 商业 类商业 产品将成为投资者的首选 项目属性分析 项目资源分析项目环境分析项目条件分析 PART1对本项目的直观理解 项目理解之一 本案处于中北路南端 是区域发展改造的重点推进方向 较好的昭示性 具备打造区域标识建筑的外在条件 本案处于中北路南端 比邻繁华的中南路政治商业中心 是近期发展改造扩展的主要方向 多个大型商业 住宅项目纷纷进驻本板块推动了板块的发展 企业总部基地的形成更加速了本板块的高端人才的流入 而本案占据了优势的临街面 为打造区域标识建筑提供了外在条件 本案 21 PART1对本项目的直观理解 项目理解之二 本案有较好的地理优势 东 南两面临街 中北路临街面约有100米长 有营造商业的条件 项目地块四至关系图 本案东临中北路 临街面约有100米长 西面 北面为湖北省六建企业宿舍 南侧为余家湖村民房 在南侧将有一条10米宽规划道路连接中北路 本案地块周边多为待改造的旧厂房 宿舍 村建私房 距本案西北侧约200米为沙湖污水处理厂 约430米左右为沙湖东南岸 周边现除段高层建筑较少 22 PART1对本项目的直观理解 项目理解之三 本案占地面积小 开发强度高 最大标准层面积存在对商业业态选取的限制 高开发强度小规模纯商服用地小户型限制标准层最大面积2200 对商业业态选取存在限制 在此前提下 我们基本可以得出关于项目发展方向的 一个结论 和 两个问题 项目属性界定 项目资源分析 项目环境评估 地块条件结论 客户基础好 消费能力及欲望强 通达性强 4号线贯穿而过 区域规划明确 本案属于未来的区域的发展方向之上 在商品住宅市场遭遇强力调控的背景下 商业 类商业 产品将成为投资者的首选 项目与周期其他项目相比 特别是住宅项目相较 不具备优势 但商业发展存在机会 不过具体业态选择受限 非传统住宅类产品的发展方向是本案项目的必由之路 什么产品才有良好的市场机会 发展方向的先决条件是什么 O Q1 Q2 PART2项目可能的发展模式 Q1 在非传统住宅的前提下什么产品才有良好的市场机会 Q2 发展模式的先决条件是什么 非传统住宅产品的市场分析 五大细分市场分析 项目的发展方向在哪里 物业选择 或组合将会是什么 SOHO公寓 酒店 商业 写字楼 酒店式公寓 商业环境分析 商业需求分析商业供应分析 以五条主干道东西南北贯通 同时构筑快速道路系统环通三城 1 商业需求分析 商业区域环境 轨道交通交通发展是板块崛起的支撑 地铁的建成将加强汉口 光谷两区域消费群体的导入 4号线一期 2号线一期 1 商业需求分析 商业区域环境 立体交通网络的建成将增加区域间联系 同时区域内交通状况也将得到极大改善 中北将成为武汉市交通枢纽 1 商业需求分析 商业区域环境 轨道交通站点分布 东亭 螃蟹甲 积玉桥 小龟山 中南路 周家大湾 青鱼嘴 洪山广场 地铁4号线 地铁2号线 1 商业需求分析 商业区域环境 教育配套 湖北大学 武汉科技大学 武汉市东湖中学 武汉大学医学院 武汉大学 东湖路校区 华中科技大学文华学院 水果湖第一中学 武汉大学附属小学 武昌区东湖小学 水果湖第一小学 武昌省实验中学 武汉十四中学 武汉中学 1 商业需求分析 商业区域环境 医疗配套 湖北省第二医院 湖北省妇幼保健医院 武汉大学中南医院 梨园医院 武昌武重医院 广州军区武警总医院 湖北省武警总医院 湖北省中医院 1 商业需求分析 商业区域环境 银行金融配套 中国建设银行民主路支行 中国建设银行 中国农业发展银行湖北省分行营业部 中国银行楚天传媒支行 中国工商银行 招商银行水果湖支行 中国银行中南路支行 中国农业银行东湖支行 中国工商银行 招商银行 1 商业需求分析 商业区域环境 公司总部区 滨江商务区的建设将为区域带来大量高收入人群 滨江商务区 武昌滨江商务区地处长江大桥与二桥之间 西临长江 东连沙湖 包括武昌车辆厂片 月亮湾片 裕大华片以及积玉桥D H片 总用地规模约134 16公顷 沿江总长度达3230米 将建设成为江南区域最大的金融商业中心 公司总部区武昌公司总部区核心区以洪山广场为中心 以中南路和中北路为主轴 沿线3平方公里范围内 金融 证券 文化 商贸 中介等企业聚集 产业特色突出 将建设成为500强企业在汉总部集中区域 滨江商务区 公司总部区 1 商业需求分析 商业区域环境 小结 随着武汉 8 1 城市圈的打造 城市化发展的推进 未来武汉市多区域中心的发展格局趋势明显 区域改造 转型及升级等引发的商业机遇巨大 轨道交通 过江隧道 二期大桥 武汉新火车站等市政项目 将进一步改变武汉市城市商业格局 作为枢纽地段的中南中北区域交通优势凸显 商业市场具备良好的区域环境 及规划前景 住宅价格迅速上扬 区域高档项目高价畅销 这就为区域商业市场的发展提供了购买力上的支持 区域整体价格快速回升已超越历史最高点 2 商业需求分析 区域住宅成交 改善型三房 四房是区域成交主力 改善型产品整体呈上扬趋势 他们将是区域商业发展的基础 在整体市场乐观的情况价 改善型产品去化极为乐观 在市场转冷的环境中 首置类产品市场抗性极强 就片区市场而言 各类产品都具有较强的去化能力 2 商业需求分析 区域住宅成交 区域土地市场活跃 2007年武汉地王便产生于本片区 知名开发商积极参与 片区整体品质和形象大幅提升 为区域商业发展奠定了有效的市场及客户基础 2007年到今 片区一级市场成交量为693万方 其中中南中北板块市场最为活跃 成交量为277万方 2007年的地王武重地块便属于其中 成交总价为35 02亿元 其次为徐东板块 成交量为213万方 积玉桥板块2009年放量明显 成交88万方 此三个片区后期依然有着大规模的推量 滨江商务区 旧城改造 城中村改造等 武昌旧城板块发展难度较大 动力不足 板块现状短期难以改变 东湖天下12万方 金都汉宫30万方 水岸星城62万方 复地东湖国际106万方 区域高档项目规模不断扩张 2 商业需求分析 区域住宅成交 居民构成 中南中北板块购买力较高 该板块聚集了武汉市的大部分高收入人群 区域居民构成 已经实现需求 按家庭结构划分按购买力划分 幼儿三口之家 6 7 学龄期家庭 13 3 中学三口之家 11 1 儿女成年 11 1 儿女成家 28 9 三代同堂 0 0 二老空巢 0 0 单身一族 0 0 新婚家庭 11 1 已婚丁克 17 8 22 8 经济型 24 6 小康型 33 3 中产型 14 0 富裕型 3 5 富贵型 1 8 富豪型 0 0 2 商业需求分析 区域客户分析 居住现状 中南中北板块居民目前居住以三房为主 48 面积集中在91 100 和120 160 凸显出区域客户背后存在有效购买力 0 2 商业需求分析 区域客户分析 导入客户 居住 区域分布 区域对外客户的吸附能力较强 能辐射更大的有效客户 0 2 商业需求分析 区域客户分析 湖北省政府 湖北省国税局 湖北省档案局 湖北省旅游局 武昌区人民政府 武汉市交管所 湖北省地方税务局 湖北省公安厅 湖北省农业厅 区域内公务员为高端客户重要组成部分 2 商业需求分析 区域客户分析 项目区域内早期中高档小区数量众多 消费需求得以有效支持 2 商业需求分析 区域客户分析 小区主业大多具备一定的消费能力及意愿 2 商业需求分析 区域客户分析 小结 区域住宅的成交价格 成交量 结构 已建 在建 待建小区的数量及规模 都预示着区域商业具备良好的客户基础及消费能力支持 区域商业市场存在良好的客户量 客户素质支持 商业环境分析 商业需求分析商业供应分析 从武汉商业网点规划来看 本案处于两大市级商业中心合成的辐射圈之内 有一定的商业市场大环境 从商业环境上看 武昌区域共有4个商圈 中南中北及武珞路区域以中高档大型商业为主 徐东区域以中低档商业和大型百货为主 司门口商圈商业主要为街铺和小型购物中心 武昌中心区商圈分布示意图 徐东商圈 司门口商圈 中南商圈 街道口商圈 但从微观环境来看 中北路一线商业市场发展尚不成熟 周边居民消费需前往中南或徐东 而中北路沿线商业主要由汽车4S店 维修店 专业卖场 简单零售 休闲娱乐等业态组成 业态不完善 商业档次及规模不够 无法满足区域客户的消费需求 区域商业的发展存在机会 小结 区域整体商业形态单一 规模 档次不足 商业布局分散 且形象较差 对于区域内消费群体的吸引力不足 而区域商业消费需求潜力大 消费者数量 质量均较高 区域商业市场发展存在机会 写字楼部分 市场分析规划发展 武汉写字楼市场目前最为集中由四个区域 建设大道 解放大道武广 中南以及光谷 按照物业档次 目前售价 租金将区域分级 以中南板块为代表的武昌区处于第二梯度 市场发展相对稳定和成熟的阶段 江汉区 武昌区硚口区江岸区 洪山区汉阳区高新区青山区 平均租金区间 元 月 m2 60 100 平均售价区间 元 m2 40 70 25 50 7800 13000 6500 8900 4300 6800 依托第三产业 区域配套成熟 商务氛围浓 交通便利 是办公楼最集中区域入住企业行业影响力大 实力雄厚 物业档次 高端纯写字楼供应的热点区域政策导向和城市发展趋势目前商务氛围相对不完善 落成较早 规划功能落后 品质不高 硬件设施和物业服务都不完善入住企业规模较小在商住两用为主 从中南传统商务区内整体租售水平来看 也得到了市场的有效呼应 目前武昌基于快速形成中南路金融中心及中北路商务中心的考虑 重点集中引进金融保险 文化创意 高新科技和商贸旅游行业企业总部入驻 为区域办公市场带来新的活力 同时随着传统中南商务圈的逐渐饱和 区域向北发展成为趋势 55 趋势一 而相较目前武昌其他板块 中北路南接中南商务圈 北承徐东 成为大武昌范围内办公市场未来发展的首选区域 趋势二 办公市场主要客户 金融类客户 有逐步向武昌总部区以及光谷区转移的趋势 也为本区域带来了客户机会 但未来同时未来中南经济总部区 包含中北区域一线 的上市量 特别是甲级写字楼的供应会达到高峰 其中万达东沙项目的写字楼供应量也会对本区域甲级办公物业的消化形成压力 小结 区域办公物业具有良好的市场发展前景 但同时面临着市场的激烈竞争 特别是甲级物业的竞争 区域乙级办公物业存在市场机会 酒店可行性分析 市场分析可行性研究 近两年武汉酒店市场整体发展较快 其中四星以上高档酒店发展迅猛 从结构来看 中档仍然占据最大比例 但高档占比在快步上升 从整体分布来看 高端酒店大多分布于二环内行政区和商务区内 从武汉四 五星级酒店在全市的分布来看 四 五星级酒店主要是为满足城市商务活动的需求而设立 在武汉几个主要行政区中 江汉区有建设大道 解放大道 江汉路几个主要的商务 商业区 江岸区也有建设大道商务区 武昌是湖北省政府和省直机关所在地 商务活动和政治文化活动频繁 因此中高档酒店主要分布在这几个行政区 五星级酒店的规模集中在2 7万 5万 之间 房间数为250 350之间 普标面积为30平左右及以上 低于国内一线城市水平 武汉主要五星级酒店情况 国内五星级酒店规模 从武汉四 五星级酒店的客户类型来看 商务客源的比例从高星级酒店到低星级酒店逐级递减 商务和会议客源占到高星级酒店的近7成 从高端酒店市场的客户来看 主要以商务和会议客户为主 武汉市宾馆酒店业正处于触底回升阶段 受各种利好因素的影响 市场后劲十足 从武汉市旅游局获悉 2008年武汉市共接待海内外旅游者近2 9余万人次 全年共接待海外旅游者50万人 旅游创汇1 85亿美元 旅游业总收入首次达到230亿元 武汉市充分利用国际博览会 展览会等多种形式 每年举办超过200多个5万平米以上面积的展会 吸引超过2500万人流 会展业在产业经济带动比例是1 9 也就是带动了宾馆 餐饮 旅游 交通 购物等整个服务贸易的快速发展 武汉酒店市场发展迅速缘由之一 旅游市场增长 武汉酒店市场发展迅速缘由之二 展会经济的发展 武汉市继07GDP突破3000亿后 08年再创新高 达到近4000亿 其中第三产业 规模以上工业产值持续创造佳绩 加之 1 8 城市圈的逐步确立和发展 和中部振兴的计划逐步落实 武汉正成为中部城市的龙头 武汉酒店市场发展迅速缘由之二 整体经济的快速腾飞 四星级以上高端酒店入住率较高 市场表现较好 小结 市场层面存在发展高端酒店物业的基础 星级酒店发展KPI指标 区域 位于城市 机场或度假村附近 交通 交通便利性好 最好多种交通工具均能抵达有停车场 不易堵车交通辐射能力较强临近公交车站点 位置 城市中心地带的商业区 金融区 办公区等的主要街道处人流量大 以靠近十字路口为佳 周围生活硬件配套设施齐全供电供水有保障 配套 1 2 3 4 1 2 3 4 收益形式 长期收益 保留优质物业 实现快速回笼资金难度较大 利润角度 四星级以上酒店的利润率较大 但回收期较长 而三星级以下酒店利润较少或有亏损 现金流 酒店的前期投入太大 积压资金较多 不利于实现现金流的正常运转 对开发商的资金能力有影响 运营能力 需要较强运营能力 企业缺乏酒店经营经验 外因 内因 成立 缺失 不建议发展酒店物业 但结合内外部因素来看 本案并不适合发展酒店物业 酒店式公寓可行性研究 市场分析可行性研究 天瑞国际 卓越假日酒店 兆瑞国际 阳光新天地 圣淘沙 小结 汉口中心区酒店式公寓销售情况均较好 价值实现度也比较高 而武昌销售表现相对较低 主要体现在销售周期相对较长 目前市场上主要酒店式公寓整体经营状况表现一般 其中表现较好的 如 阳光新天地 圣淘沙平均入住率能达到60 其他的入住率都比较低 项目大多承诺回报保证 但部分项目难以维系 市场有机会 但操作难度较大 武汉市场上大多采用第四种模式 而此种模式下 开发商的风险往往比较大 风险由业主承担 可能出现亏损 主要风险由开发商担承 1 2 快速脱手 快速回现 减小资金压力 可以长期拥有使用权 以及酒店配套设施产权从而获得长期收益 通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户 传统的酒店式公寓劣势大于优势 不建议本案采用 通常要承诺较高的投资汇报率 武汉常见为8 10 若向投资客户承诺固定回报 则需承担较大市场风险 甚至亏损当前新政重点打击就是投机类行为 且对于售后返租有一定的限制 产权酒店正属于此范围从国内地产投资来看 更多的投资客户属于传统的短线投资类型 投资物业持有期超过5年的并不多见 而产权酒店需要的是理性的长线投资客户 这于当前市场情况不符 现在很多产权式酒店的投资商盲目承诺回报率的做法在国际上是不通行的 没有一家真正的国际酒店管理公司愿意保证自己在未来的多年中获得稳定的收入 酒店经营本身风险很大 做这样的承诺是一种自欺欺人的做法 劣势 优势 SOHO公寓可行性研究 市场分析可行性研究 区域公寓产品成交量07年较大 09年成交开始回升 目前成交集中度较高 09年以来主要集中在东湖春树里 福星惠誉国际城 领寓等 价格涨势明显 武昌中心区公寓产品成交量价走势 08 03 07 03 07 01 07 05 07 07 08 05 07 09 07 11 08 01 10 01 08 07 09 01 08 09 159 08 11 09 11 09 05 09 07 09 09 279 09 03 10 03 46 成交套数 成交价格 中南中北板块公寓产品成交量一直比较稳定 而徐东 武昌旧城板块受到个别项目影响大 成交价格上 中南中北板块价格处于高点 Label 10 03 10 01 09 11 09 09 09 07 09 05 09 03 09 01 08 11 08 09 08 07 08 05 08 03 08 01 中南中北 徐东 武珞路 武昌旧城 积玉桥 10 03 10 01 09 11 09 09 09 07 09 05 09 03 09 01 08 11 08 09 08 07 08 05 08 03 08 01 中南中北 徐东 武珞路 武昌旧城 积玉桥 武昌中心区各片区公寓产品成交量价走势 北 08至今中心区公寓产品成交总价主要分布在25 50万 其中中南中北成交总价主要集中在35 45万之间 价值实现度较高 55 60 60 65 65 70 小于25 25 30 70 75 30 35 35 40 40 45 45 50 50 55 15 11 17 153 89 95 35 45万成交较为密集 25 30万为一个成交集中点 武昌中心区各片区08年至今公寓产品总价段分布 积玉桥 武昌旧城 武珞路 徐东 中南中北 0 从各个项目公寓产品销售来看 较为乐观 虽然部分项目经历了08年的淡季 但整体销售周期为1年左右 而09年下半年至今推出的小户型产品 销售良好 区域小户型产品基本为精装产品 如福星国际城 东湖春树里 奥山星座以及后期华润MO 精装修为主流 另外 物业管理公司也较为一流 如东湖春树里的第一太平戴维斯 销售情况 4月3日开盘 本次共推出450套 去化343套 实现均价11000元 平米 开盘销售率为76 22 整体面价11000元 平米 12500元 平米 实际销售价格10000元 平米 11500元 平米 项目规划说明 公寓总建筑面积16 7万 本次开盘推出8 楼二单元本次推售产品说明8 楼为30层高层 1 5层为商业 住宅6 30层 平层分布18户 共计450户 福星国际城 精装小型公寓 8 2单元 项目概况东湖春树里位于武汉内环 徐东大街与中北路交汇要地 武汉最大城中湖东湖和沙湖分布于项目两翼 东湖春树里由高档住宅 商业物业 高档写字楼 星级酒店 酒店式公寓等多种物业形态组成 本次推出的酒店式公寓紧邻中北路 1 5层为底商 销售情况 9月12日加推菩提金酒店式公寓 本次推出6 15层共240套 当日销售约150套 折后均价7500元 平米 开盘销售率为63 起价6600元 平米 实际成交均价7500元 平米 东湖春树里