深圳市首届城市更新论坛20140612.doc

直播：深圳市首届城市更新论坛全国第一家城市更新协会将于6月12日在深圳正式宣告成立由深圳18家从事城市更新的知名房地产企业发起设立，截至目前还有另有60多家报名企业在资格审查中。这家名为深圳市龙岗区城市更新开发企业协会（以下简称城市更新协会）的机构，将承担起引领行业发展、规范行业行为的职责，进一步发挥市场在城市更新资源配置中的决定性作用。该协会的行业业务主管部门是深圳市龙岗区城市更新办公室，旨在为会员提供服务，维护会员合法权益，推动企业互相之间的交流、合作与创新，沟通会员与政府、社会的联系，保障行业公平竞争，促进城市更新行业的健康发展，“协会成立的宗旨是希望能够发挥桥梁和平台作用，加快城市更新推动实施。目前我们已经开始在做一些工作，比如梳理项目审批环节、压缩审批流程，以及对村镇集体进行城市更新方面的专业指导等。”深圳龙岗区城市更新协会会长耿延良在接受中国房地产报记者独家专访时透露，协会将协助政府建立会员信用档案、制定行规行约，填补深圳城市更新以前在企业信用、行业自律等机制方面的空白。主办单位：深圳市龙岗区城市更新开发企业协会主持单位：中国房地产协会、深圳房地产评估发展中心、深圳房地产研究中心、深圳房地产协会、国际贸易仲裁委员会华南分会支持媒体：中国房地产报、搜狐网、深圳报业集团、深圳广电集团、南方都市报【现场文字实录如下】【主持人】现在在深圳市龙岗区城市更新开发企业协会办公室正在举行的是深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式，仪式之后18家发起单位代表和政府领导、专家学者将会莅临到我们的主会场，和我们一起来共同迎接“首届城市更新论坛”的举行。请各位稍势等待。（举行深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式）【主持人】尊敬的各位来宾朋友们，在深圳市龙岗区城市更新办公室举行的授牌仪式结束之后，现在各位领导、各位专家学者，还有协会的18家发起单位的代表已经回到了“城市更新论坛”的主会场，让我们一起期待活动开始！谢谢各位！【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，各位会员企业代表，女士们、先生们，来自新闻媒体界的朋友们，大家下午好！带着推动城市发展的责任和使命，带着促进城市更新共创美好未来的一致方向和憧憬，我们欢聚于此，共同举行深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式暨首届城市更新论坛活动。我是本次活动的主持人程迅，首先代表本次的活动主办方深圳市龙岗区城市更新开发企业协会对莅临现场各位领导、各位专家学者和各界来宾朋友们，表示热忱地欢迎和衷心的感谢，并向一直致力于城市更新这项光荣而艰巨事业的朋友们表示一份由衷的致意，欢迎大家，谢谢各位！朋友们，就在刚才深圳市龙岗区城市更新办公室的会议室里，在龙岗区城市更新办周主任的主持下，龙岗区李局长宣布了深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的批复，最后在18家协会代表的见证之下向协会授牌，耿延良会长代表协会接受，这表示着龙岗区城市更新工作带来新的发展契机和局面，再此我提议让大家一起对深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的正式授牌成立表示我们热烈地祝贺！恭喜！城市更新让深圳焕发更多光彩，正是因为有了您的支持和推动，协会工作才能以此为新的起点迈上一个新的征程。接下来我给大家介绍莅临我们“首届城市更新论坛”的有关领导和专家学者，他们是：中国房地产协会名誉会长朱中一先生深圳房地产协会秘书长吕晋川女士深圳房地产研究中心主任王锋深圳大学法学院院长黄亚英华南国际经济贸易仲裁委员会深圳国际仲裁院院长刘晓春先生欣闻深圳市龙岗区城市更新开发企业协会正式挂牌，和首届城市更新论坛的举行，一直关心和关注协会成立及发展的龙岗区委书记杨书记也特别在会前代表龙岗区委区政府打来祝贺电话。朋友们，除此之外，中国房地产协会、深圳市龙岗区委、深圳市龙岗区人民政府、深圳市龙岗区政协、深圳市城市更新办公室、深圳市房地产评估发展中心、深圳市房地产研究中心、龙岗区城市更新办公室、深圳市龙岗区民政局、深圳大学法学院、国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院也对此次活动举行表示祝贺。本次活动得到了中国房地产协会、深圳房地产评估发展中心、深圳房地产研究中心、深圳房地产协会、国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院对此的支持，还有一系列网络媒体记者的支持和现场图文直播，再次表示一并的衷心的感谢，谢谢！其实我们知道协会在今年的4月22号注册成立以来，各项工作一直在有序进行当中，我们欣喜地看到中国第一家城市更新企业开发协会，今天正以昂扬的姿态迈着有力的步伐向我们走来，并带来今天这一步行业的盛会。让我们马上为您请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的秘书长李彬先生为我们介绍一下协会成立的有关情况，掌声有请！ 【李彬】各位领导、各位会员企业代表，各位来宾，首先欢迎各位贵宾的到临，我是莱蒙国际集团的李彬，承蒙各位的厚爱让我有幸参与此次会，我深感责任重大。再次感谢各位的支持和各位的认可。深圳市龙岗区城市更新开发企业协会源于龙岗区城市更新开发企业经营联谊会，他们有自己的担当，面对困难不屈不挠，我代表会员对两个人在发起联谊会所起到的贡献表示感谢，他们是财富集团副总裁赵磊，德弘基置业董事黄闻人，谢谢他们的热心付出！现在我介绍一城市更新开发企业协会的组成和发展的一些动向，我们协会自成立以来我们替行业做了不少的事情，我们参与到龙岗区权责清单的制定和咨询，在区委区政府的关心和支持下，应该说在整个的开发当中龙岗区在原来的规模会缩减36个月，协会自成立之日起已经为行业的发展做出了应有的第一步的贡献！深圳市龙岗区城市更新开发企业协会秘书处下设会员中心、研究中心，我们会员中心将开展会员服务、培训、会展等工作，而研究中将会开展政府政策的咨询，公共事务对接政府的一些咨询活动，行业的研究，还有一些项目的诊断。我们还将努力建立三个平台，分别是信息平台、资金平台、知识平台。我们希望协会会成为深圳市龙岗区乃至深圳市城市更新企业的助力器，能成为深圳市和龙岗区的城市更新发展能为他贡献自己应有的力量。我的介绍就到这里，谢谢大家！【主持人】谢谢李秘书长带给我们有关协会成立的工作报告和介绍，在今天的论坛活动现场我们不仅看到了有协会成立发起的18家会员单位的代表，同样也迎来了来自许多地产行业的各位精英和同仁，可以说是高朋满座，而且在我们今天的会议现场还临时加了几排凳子，我们分明可以感受到这一份涌动的力量和推动行业发展的这一份热切的心态。还临时我们马上为大家请出的这一位，我相信他今天有着特别的感动和感慨，特别是看到今天这样的一个场景的时候。让我们一起请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会会长单位代表耿延良先生，有请！ 【耿延良】尊敬的朱中一名誉会长，李副会长，各位朋友，今天共聚一堂庆祝我们全国第一家深圳市龙岗区城市更新开发企业协会成立，我们举办了首届的城市更新论坛。就在刚才2点钟我们在龙岗区的城市更新办公室，区政府委派区常务副区长授牌给我们。在中国城市更新已经是如火如荼，但是对行业的研究以及行业资源的整合，以及行业的自律、行业的信息平台等等这样的建设还是空白。我们在龙岗区区委区政府的关心下，在龙岗区城市更新办的大力推动下，我们成立了全国第一家城市更新协会。我认为这个就是体现了我们深圳市“敢闯敢试”富有开拓的精神。我首先代表会员单位、代表我们协会，向关心和支持协会成立的所有领导同志表示衷心的感谢！谢谢！（众鼓掌）我作为第一任会长，很荣幸地受会员单位的委托，担任会长我觉得责任重大，我们协会成立以后要做的工作分三个方面，这三个方面就是刚才在市更新办授牌仪式上胡常务副区长指出的，我们协会是“大有可为、前途无量”。因为从国家到地方都在推动行业协会能够行业自律，能够承担政府能够承担的职能，能够分担政府的忧愁。这一点上胡区长给我们指出，我们可以不仅仅立足龙岗，为龙岗的城市更新服务，而且为全市城市更新积累经验，组织活动，推广我们城市更新先进的理念，为国家土地改革提供先行先试的经验。这一点上，他认为城市更新协会第一个要务就是搭建企业与政府的桥梁，我们通过更新协会反应我们行业的共同诉求，希望能够推动政府的体制改革，流程简化，让政府为我们企业提供更良好的服务。第二，正如刚才李秘书长说的，我们要搭建信息平台。首先我们可以把行业的资源进行整合，然后建立信息平台，以便于我们给国家、给政府提供更准确的信息，能够推动我们行业的长远政策的制定等等。我们引领行业的作用主要是把我们的经验教训经验沉淀下来，走出去交流，我们内部交流，挖掘我们内部的潜力进行深入研究，然后要出成果，办报纸、办刊物、办论坛，然后推广城市更新尤其是深圳的经验。昨天跟朱会长交流的时候，朱会长专程从北京赶过来，他说全国第一家城市更新协会的意义重大，能够推动行业的健康发展起到一个示范性作用，尤其是在深圳，意义更加非凡。所以我们在座的各位，尤其是关心深圳市城市更新的企业，我认为在这个协会里都能够找到自己的平台。第三，我们的协会是会员单位，第一要务是服务会员，为会员提供我们力所能及的服务和专业知识，包括我们要依法维护我们会员的合法权益，为会员争取更大的生存空间，为我们从事城市更新行业的企业争取权益。最后，我们会员以及所有社会各界支持城市更新工作的各位，我相信通过这样一个平台，我们能够建立相互信任、相互沟通的一个平台和机制。城市更新协会今后工作还很多，我作为会长恳切地希望所有的会员单位能够共同努力、携手共进，把我们的协会工作做好。我再次代表协会向龙岗区委区政府以及各位来宾表示衷心的感谢，谢谢！【主持人】谢谢您带给我们热情的致辞，熟悉耿会长的人都知道他不仅是地产行业的一位精英人士，他同样是城市更新领域的一位资深的专家。今天作为协会的会长的一番感慨和分享，我相信在座的各位会员来宾朋友们也是感同身受。朋友们，说起深圳的更新工作，可以说是走在全国的前列，而今天随着我们的“深圳市龙岗区城市更新协会”这个中国第一家城市更新协会的正式授牌和工作的有序开展，也让我们感受到龙岗区城市更新开发企业协会在全国所起到的良好推动和示范的作用，而且协会将配合和协助政府来规范行业行为，有利地补充深圳市城市更新工作的空白。可以说协会的成立正是深圳创新精神又一次具体地体现。带着这一份美好的情绪，带着这一份共同发展的愿景，接下来让我们继续用掌声为您请出中国房地产协会会长朱中一先生，他是专程赶来见证和祝贺的，掌声有请他为我们致辞！ 【朱中一】我先介绍一下我现在的身份，我曾经是当过副会长、秘书长，5月份刚换届，我现在是名誉副会长。各位专家、各位朋友、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好！首先感谢深圳市龙岗区城市更新开发协会聘请我为协会的顾问，在此，我首先对于中国第一个城市更新协会深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的成立，对首届城市更新论坛在深圳的召开表示热烈地祝贺！深圳是我国改革开放的前沿阵地，从一个小渔村建设成一个现代化国际大都市的过程中，经历了很多值得全国城市学习和借鉴的房地产开发经验。如今深圳的城市更新已逐步平稳有序、规范推进的轨道，开始从战略性地探索到批量实施，从数量到质量的转变。我相信首个城市更新协会的成立以及首届城市更新论坛的召开，再次为中国城市更新理论研究、实践经验的总结推广与交流开了一个好头。改革开放以来，特别是房地产改革以来，我国的房地产业在改善城市居民居住条件，有效拉动经济发展和改善房地产的发展发挥了重要的作用，当前我国的房地产行业正处于增速的换岗期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。今后，随着城镇化的持续推进，产业的转型升级和服务业的发展，我国的房地产业包括住宅产业能有较大地发展空间。但是，城市土地的减少，资源、能源、环境的制约与开发之间的矛盾日益突出。这就意味着城市更新项目在未来的房地产开发市场中将逐步成为主流。所以我认为，未来城市更新在经济生活中的地位、权重会日益加重。在此时期成立的城市更新开发企业协会意义是显然的，但同时也面临着如何规划城市空间布局和形态，严控增量、盘活存量，提高城镇建设用地的应用效率。如何依法做好被拆迁房屋的补偿，维护被拆迁人的合法权益。如何拓宽城市投融资渠道，保障城市更新的资金来源，并控制成本，实现企业经济效益和社会效益的共赢。如何将生态文明的理念融入城市更新里的全过程，努力开发集约、智能、绿色、低碳的项目，提高城市建设的水平。我相信，大家一定会按照党的十八届三中全会和中央城市化工作会议精神，按照国家新型城镇化规划和绿色建筑行动方案中间提出的“对改造既有城区、既有住区，应贯彻改造更新与保护修复并重，以及优化提升功能。”的要求，积极探索努力解决好上述问题。我还希望城市更新协会在为会员提供服务，维护会员的合法权益，推动会员之间、企业之间的交流、合作与创新，沟通会员与政府、会员与企业之间、会员与社会之间的联系，保障行业公平竞争，促进城市更新的健康发展方面做出贡献，并为其他城市的更新改造提供经验。女士们、先生们、朋友们，建设宜居宜业、生态环保和持续发展的城市是我们的共识，做好城市更新是我们的宗旨和努力方向，我愿与朋友们一起积极探索、共同努力，最后预祝“首届城市更新论坛”取得圆满成功，谢谢大家！【主持人】非常感谢中国房地产协会名誉副会长朱中一先生的致辞，和带给协会的美好的寄望和祝福，再次我们再一次对这一位为了推动中国房地产行业飞速发展的前辈表示我们衷心的感谢和美好的致意，谢谢！我们相信我们的会员企业，还有将加入到这样一个协会平台的更多的有志之士，一起来与协会的成立正式挂牌为契机，让我们一起来推动城市更新事业的进一步发展，来为龙岗和深圳更多的光彩焕发来奉献我们的一己之力。说到这里我们要借此机会再次对成立行业协会的18家发起会员单位表示我们的一份敬意，所以在接下来我也想有请我们的18家会员发起单位的代表移步到主礼台接受我们的致意，也让我们领略一下他们的风采！让我们为您请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会18家发起单位，他们分别来自：发起单位（排名不分先后）：卓越集团、信义地产、天安骏业、莱蒙国际集团、财富地产、桑泰地产、弘德基置业、中信地产、嘉兴数码、麟恒地产、中铁粤丰置业、天基地产、心怡地产、合正集团、华昱地产、金地集团、中粮地产、裕盛和投资、勤诚达地产掌声给他们！【主持人】此时此刻来到舞台上的这些就是深圳市龙岗区城市更新开发企业协会18家发起单位的发起者和城市更新事业的推动者和践行者，再次掌声给他们！（众鼓掌）18家发起单位将向我们的专家和学者发放学术顾问的聘书，我们要借助这些力量推动我们协会的发展，推动我们协会工作的发展。这个时候我们欣喜地看到来自我们深圳企业界的一位掌舵人来到我们的现场，他就是全国政协委员信义集团的董事局主席李贤义先生，李贤义先生欣然担任深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的名誉会长，再次欢迎我们的名誉会长李贤义先生，有请！有请耿延良会长代表我们的18家发起单位向我们的李贤义先生颁发名誉会长的聘书，有请！ 城市更新的征途上，信义地产业是首当其冲为深圳的城市更新做出了突出的贡献，李贤义先生担任我们的名誉会长可以说是当仁不让，掌声祝贺！接下来邀请两位代表我们的18家发起单位的代表为我们专家学者颁发协会的顾问聘书。有请中国房地产协会原秘书长现名誉副会长朱中一先生，深圳市房地产协会副会长、秘书长吕晋川女士，国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院院长刘晓春委托代表，同时因为工作愿意深圳房地产研究中心主任王锋先生、深圳大学法学院院长黄亚英委托代表，代为接受并请转达。有请两位为我们的顾问和顾问代表颁发匾牌，也让我们用掌声来向担任协会顾问的各位专家学者表示祝贺和感谢，谢谢！ 让我们凝聚信心和力量，让我们扬帆启航，在城市更新的道路上走得更远，飞得更高，来吧，我们企业协会的匾牌也送到舞台上，我们来展示一下企业的风采，请各位顾问留步！刚才在深圳市龙岗区城市更新办公室主任周柏平先生的亲自主持之下，区领导向工作人员颁发了牌匾，我们请各位来展示一下！有请周主任当面再次递交匾牌。这是一个美好的时刻，这是中国城市更新领域的一个历史性的时刻！是的，随着匾牌的正式授予与接牌，代表着我们深圳市龙岗区城市更新工作的新的飞跃！再次掌声送给他们，也送给我们自己吧，恭喜！为了城市的明天，为了我们美好的未来，加油！【主持人】耿会长请留步，接下来在我们的授牌和名誉会长和顾问的颁牌之后，接下来马上进行我们今天活动的第二个环节，就是主题演讲环节了。刚才我们也给大家介绍了耿会长，不仅是行业的资深人士，也是城市更新领域的一位资深的专家，而且在政策法规方面您也有很多的心得，其实在我们的现场介绍大家可以了解一下（PPT），这个行业我们的耿延良先生有非常丰富的从业经历。今天作为会长来说，您不仅要发表一下您的施政纲领，同时您在城市更新道路上有很多的经验和苦衷，不妨给大家分享一下。我们希望通过接下来的主题演讲环节有一个很好的交流和沟通，也能够帮助我们的会员企业和即将加入到这个协会的更多同仁们，能够在城市更新这条路上能够走得更顺、能够更有收获。接下来耿延良会长给我们带来的主题演讲题目是深圳城市更新的机遇与挑战！【耿延良】各位领导、各位嘉宾，今天“首届城市更新论坛”我第一个作主题发言，我从深圳的第一个旧改项目渔农村旧改项目参与以后一直走到今天，走了十年的时间，刚好见证了我们深圳市城市更新的历程。深圳市第一个重建局或者是旧改办是2003年的福田旧改办。昨天跟朱会长交流的时候他提了一个问题，他说深圳才刚从79年建市，80年升为特区到今天35年，非常年轻的城市为什么步入了城市更新这样一个阶段？这个问题也引起了我们的思考，全世界最早进入城市更新的是英国1887年，英国也是正式最早提出城市更新的理念，美国上世纪50年代到70年代大规模的城市运动，和欧洲二战以后的城市更新运动，以及日本，他们都是上百年历史的城市，才进行了大规模的城市更新。深圳短短三十多年为什么要进行城市更新呢？为了回答这个问题，也为了我们共同地探讨我们深圳市城市更新遇到的问题，以及提出我们的解决思路，所以我在这儿回顾一下我们深圳市的建设历程。我分四条线来谈。第一，深圳市城市管理的历程，尤其是城市化。我们深圳的城市化经过了两次大规模的城市化，第一次1992年，深圳市特区内当时的三个区南山、福田、罗湖，在92年全部城市化，也就是把原村集体的土地转为国有。第二次是2003年开始到2004年正式发文，把龙岗、宝安当时的两个区也就是关外的农村村集体的土地全部一次性征收为国有。我们的农民变为居民，我们过去的村委变成村股份公司。这两次土地出现了变化结果是什么，这两次土地征转在全国其他城市是没有的，遗留了哪些问题，我们过快的城市化进城，在征地过程中首先是征地返还用地很多没有落实，另外给农民的补偿也比较低，有些没有到位只有书面的答复。还有补偿给农村村集体要可持续发展，我们预留了一些发展用地。但是实质上发展用地有些只是会议纪要或者是文件落不了地。这造成了村集体的抵制，也就是说名义上我们的整个深圳市的土地全部国有化了，但实质上大部分的土地还控制在村集体的手上。这就是我们两次城镇化遗留的问题。为什么今天在座的很多企业在城市更新过程中遇到了土地的确权难，就是这个原因。谈到深圳谈到城市更新不得不提的一个问题就是违法建筑问题，我们深圳市分四次大规模地进行重大处理违法建筑，但是实际上每一次都留有很多的问题。因为村民觉得我原来宅基地上建的房子是永久性的，没有期限的，你现在如果说让我交一点罚款我办一些证，农民的思想认为不是一件好事情。另外很多没有办法，因为原来盖了两三层，他盖了十层、八层，这是屡见不鲜的。这种情况下，我们违法建筑的处理截至2013年底，我们深圳市38万栋违法建筑，建筑面积约4亿平方米，约占深圳总建筑总面积的50%，这在全国都是史无前例的，而且截至到目前还是不断地增加。还有规划管理的问题，我们特区成立以后是创造了世界的奇迹，跨越式地发展造成我们的规划远远落后于我们的城市建设和人口的增长。所以实质上到现在为止我们深圳户籍人口280多万，截至2012年计划生育时候的口径统计，常住人口1200万人，这样的人口比例致使我们原来的城市规划远远无法满足现实的需要。规划管理这一块，尤其是我们在城市更新发现很多的问题，我们拿到很多的项目都是以一己之力解决不了的，都是因为规划管理体系历史性的变迁造成的。过去刚开始建市以后，我们的规划管理直接就是区，或者是南油集团、蛇口工业区，这些企业或者是自行管理。关外龙岗宝安区说了自行管理，农村村集体管理的宅基地使用可以让他自己建，不存在规划的问题，虽然政府强调规划，实际上是杂乱无序的。只要他有建造就会牵涉到没有规划的问题，或者是有规划没有办法落实。第二个阶段，我们的规划管理权限收为市、区共同管理，但一段时间里权责不清。第三个阶段是全市统一管理，到1998年才是全市统一管理规划。这样一个历史的变迁，你过去有的项目，你把钱交给了街道政府认可，说你土地出让金交了就可以给你发施工许可证就可以干了。但是有的干了半截了没有继续下去，现在发现管理权责体系变化了，项目历史遗留的问题很多，你几经奔波难以解决。规划说，你严格按照现在的规划，国土说你现在按照现在的流程走，你的土地出让金交给我，土地先入库再出库。企业说我出让金过去已经交给政府了，政府会议纪要同意我干。现在的政策不允许。这是我们在座很多的人遇到的问题，造成这个原因就是历史原因。这个规划管理体系的几经变迁，原特区内外的规划管理完全不一样，因为过去的关外是农村，而且他规划的条件、标准不同，现在我们要城乡一体化，建成国际化、现代化的城市的时候发现这些存在的问题。还有规划管理越来越严，很多过去的项目是符合条件的，但是现在的规划项目他是没有办法通过审核的。规划设计的标准，我研究的时候发现一个问题，今年5月11号那场大雨报纸说是50年一遇，造成深圳有2千多辆车被淹，损失达数亿元。最后让我重新思考我们城市更新的工作的时候发现一个问题，既是我们企业的机遇也是我们的困难，也就是说我们的设计标准过去在1990年第一版的时候是借鉴香港，我们做的设计标准规范化在国内还是不一样的。到97年我们才跟国家接上轨，到了04年才城乡一体化把关内外统一。大家知道80年特区成立到2004年20年成立了，才把关内外统一化。今年我们才考虑到地下建设的问题。这样一个设计规划的变化造成了很多的产权登记的问题、产权纠纷等等。我刚才简单地回顾了一下建市以来深圳市的历史变迁，这个变迁给我们得出了一个结论，通过34年的发展，我们创造了一个全世界城市化的奇迹，同时积累了大量的问题，需要我们这一代人去解决去完成。第二，城市更新面临的形势与趋势判断。城市更新肩负着历史重任，深圳市土地稀缺难以为继，关内外两重天，虽然居民是城市市民，但是生活习惯、思想观念还是过去的而且生活的条件大家可以看到，大部分还是农村的情况。自己的楼上盖十层八层靠出租维生，他的思想观念很落后。造成大量的城市累积起来的问题越来越多，当然对我们在座的企业而言也是一种商机。政府有报告说预计2020年我们可建设用地仅为59平方公里，我们在深圳的开发强度是什么，香港是19%，我们接近50%。我们关外如果说是国际化的大都市那差距很远。我们的政府配套，上次的大雨发现很多的水务部门和很多的专家学者发表了很多的文章，其中有一条信息让我非常震惊，深圳有310条河流，起码50%以上无法达到蓄洪排涝的功能，雨季是涝旱季是干的，达不到景观河的标准。有的新建设的房子卖不出去，到了河边50米远就要捂着鼻子走了。深圳城市更新工作已经有十年的历史，实际上建市以来城市更新工作逐步开展，第一阶段是业主自行改造，自发自主形式比较多，或者是区里街道主持的零散的更新改造。2004年出台了城中村改造的地方性规范性文件，应该说是全市统一开始了正式的城市更新，到了2009年城市更新的办法出台，这是关于全国第一个地方性政府法规颁布，标志着深圳市城市更新进入了一个新的历史阶段。截至到今天我们已经批准的项目407个，总的占地面积43平方公里，截至2013年底我们的项目实施率是19%，其实2012年8月份我们的实施率是6%，批了100个项目可能只有6%的项目可以动工。这给我们一个什么样的启示呢？我们统计了一下，深圳市原农村集体股份公司建成区（含空地）是395平方公里，我们407个项目就是现在已经批准的占地35平方公里，也就是仅仅这一块我们只做了8.8%，而且这407个实施率只有20%不到。城市更新的商机、潜力就在这儿。还有我们的工业园区有3881个，这就是我们面临的机遇。更重要的是，09年国务院授权广东省进行土地改革的试点，把深圳作为一个旧城改造的试点，给了3年的时间，今年2014年的3月16日，中央国务院联合引发国家新型城镇化规划提到了城市更新，把城市更新第一次作为一个国家性的战略提出来，这对我们来讲是一个重大的利好，大家也不用担心3年的期限到了深圳的城市更新怎么办。我对城市更新的趋势判断，我认为旧改立项速度减缓，今年我们立项实施率很低，政府决定希望能够把已经批准的尽快推动，压缩或者是有质量地进行城市更新或者减少审批，这一点是方向明确的。另外我们现在拆除重建比较多，以后要加大综合整治力度。另外我们规划指标的制定日趋严格，2014年颁布的新的规划设计标准大家一定要认真研究，这个标准是日趋严格，容积率突破规划指标的事一定是特例而不是普遍现象。鼓励“工改工”，“1+6”文件。（PPT）我认为城市更新会不断释放更好的消息，去年把我们的土地确权率从60%上升到70%，还有更多的政策会出台。第三，城市更新存在的问题。“钉子户”的问题是比较敏感的，正如我昨天给朱会长汇报的，深圳没有暴力拆迁、没有血性拆迁，原因是这些钉子户他们都是希望谋取额外的非法的利益的一种举措，一种抗拒的行为，他个人利益与国家利益相冲突的时候表现的极度的自私自利，因为我们拆迁是按照市场行情制定的拆迁补偿标准的，不像个别地方政府给农民拆迁的时候给农民村集体补偿很低，我们完全是市场化的，所以在深圳的旧改我认为我们的开发商是合乎市场规则的工作。这个问题国家要尽快立法解决，尤其是国有土地拆迁补偿条例实施以后，我们村集体的拆迁补偿条例还是空白，无法可依。我们完全可以参考香港的做法，进入司法程序，开发商收购小区8 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%物业产权后，可向法院起诉要求强制搬迁。希望全社会共同推动，来建立法律机制破解我们城市更新最大的难题。我们协会将来会建言献策，为建立健全城市更新各项制度和标准而努力。另外也推动简化程序，我们的协会第一件事情就是推动政府简化审批程序提高审批效率，而且我们已经开始了卓有成效地工作。最近我们接到了市土地办的相关指示，我们也进行了梳理，我们会建立各项的符合实效的压缩程序的条件。最后，我呼吁媒体客观公正的舆论引导，传播正能量！尤其是我们城市更新所有的工作人员，所有的企业为社会做出的贡献是不可磨灭的，他们忍辱负重，为城市的发展、为社会经济的发展做出了很大的贡献，但实质上社会舆论经常对我们是不客观、不公正的评价比较多。【主持人】非常感谢耿延良会长率先为我们带来深圳城市更新机遇与挑战的主题演讲，作为曾经参与了深圳市第一个旧改项目渔农村旧改项目和中心区最大的旧改项目岗厦旧改的业内专家，带着一路走来的心路历程的分享，还有包括对城市更新过去现状的认知，和未来发展的展望，可以说给出了他自己独到的见解和有力的答案。我们知道一切城市的更新工作都必须要立足于城市自我发展的状况和需求，当然也离不开息息相关的深圳版图的土地政策，所以在接下来的环节当中，我们要给各位带来的演讲题目是深圳土地改革与创新，演讲嘉宾是深圳市规土委研究中心博士、深圳土地改革小组组长赵新平先生，掌声有请！【赵新平】非常感谢论坛给我这个机会介绍一下土地改革的情况，在我们围绕着以中心为主题的时候让我讲这么大的一个题目，我想是给大家拓展一下大家了解的知识面，特别是深圳在土地制度改革方面的情况有一个宏观的了解。所以我整个的汇报相对偏宏观一点。刚才耿会长介绍得非常详细了，后面的嘉宾可能还有更专业的介绍，所以我相对要宏观一点。我汇报的题目是深圳市土地改革与创新，我想从四个方面给大家作一个汇报。第一是全国土地制度改革的简介；第二是深圳土地改革辉煌成就；第三是继续改革的艰巨形势与任务；第四是当前深圳土地改革情况简介。一、全国土地制度改革简介大家知道我们国家从1978年十一届三中全会以后，开始了长达三十多年的全国整个经济体制的改革和开放，土地制度作为其中非常重要的一块，在推动我们国家的改革开放和经济发展方面起到了非常重要的作用，这个作用我们怎么评估都不为过。但是这个改革其实我们实际是从农村开始的，我们深圳的情况可能并不完全不同，就是从农村的农业用地它的经营管理制度的改革开始的，也就是我们经常讲的“承包责任制”由此改革推进了三十年，从农村后来走向城市。这三十年来改革一个根本的目标，就是改变我们国家在计划体制下三十年所建立起来的那一套比较僵化的土地体制。这种僵化的体制，是我们国家在计划体制下的土地制度，保证我们的土地是无偿、无期限、没有成本地去使用的，完全不适应后来走向市场经济体制下的这样一种要求。所以总地认为，我们就是要改变农村和城市土地使用制度的僵化局面，但是我们在改变的过程中间并没有开始有一个非常系统地思考和制度设计。有几个特征：1.第一个是顶层设计，一开始没有系统的思考我们应该怎么改革。就是过去的一句老话“摸着石头过河”，这一点在深圳的土地制度改革中间其实是很明显的，其实国家也一样。2.但是我们的改革路径是沿着这样的路径走的，就是以两权分离作为主线，所谓的两权就是从我们的所有权里面把使用权完全分离开来，我们重点改革是使用权，所有权是不谈或者是不允许谈的。所以我们所有的无论是城市还是农村的土地改革都是围绕着城市和农村土地使用权的不断地盘活为基本基调的，他是一个主线。3.改革还有几个特征，他有三块折抵两条主线，首先第一块是农村，首先是农业用地的经营管理制度。第二是城市，城市里面的经营性的非经营性的所有建设用地的供给，这个制度进行全面的改造。第三是城乡之间的土地的转换，我们国家快速城市化的过程当中，城市化首先表现为土地的城市化，就是农村土地要转化为建设用地，而这一块是制度建设的一个非常重要的一块。4.以解决当前的新问题为着眼点，这与我们摸着石头过河是相辅相成的，现在看来这个特征是很明显的。从全国基本的进程，农村经过了联产承包责任制，从小岗村开始实现国家认可，推行到08年彻底固定下来进行深化，深化是相当有限的，就是联产承包权利的再流转的问题，这后来成为我们“十八大”非常关注的一个重点，至今还没有寻得突破，就是农村土地如何更好地有规则地去流转起来。城市我们所搞的就是一个基本的经营性建设用地实行有偿市场化供应这样一个体制的建设，这个也进行了长达三十年的不断地建设和摸索、改造，应当说在这个领域里头深圳是在全国起了带头作用，并且做出了巨大贡献，并且是冒着违宪的风险去进行突破，这是深圳最值得称道的制度的创新。首先从收取土地使用费开始的，改革开放以后我们首先引进外资，外资最早的形式和我们国有企业是合营，外资企业要用我们的国有土地，大家就开始考虑是不是要收费了，这个时候还没有定价等等所有的概念都还没有，最先改的就是国家中外合资企业用地明确了要收的“场地使用费”。到了82年的时候这个事情越来越多了以后，就逐渐地规范了，就形成了一个制度，80年的时候关于中外合资企业建设用地的暂行规定出台，当时进行摸索，这一点深圳很早，79年前后已经进行收费了。这个基础之上后来又开始收土地使用税，这是以调节为目标的一个收费，所以他的标准额度比较小。我们国家土地使用权的出让转让制度，这是最核心的一块。在改革开放以前，我们国家城市土地是实行无偿划拨的，是国家根据计划也是报批，然后你要建企业或者是要建住宅，都是国家划拨用地，无偿、无期限地，城市的人住房子只出很少的钱，而且是没有期限的。后来我们进行市场化改革以后开始引进外资的过程就是收费的问题，也还有内资的问题。内资使用土地也要不要收费的问题就开始出现了，所以我们国家的土地最后开始模仿香港，建立土地的有偿、有期限地向市场这样的一个供应的体制，这就是深圳最早开始探索的。这一块从1987年开始有协议、有招标，开始出让地块，再到1987年年底我们搞了一块地公开拍卖，我后来也访问他们当事人，当时是顶着很大的风险做这样的事情。不管怎么说，这样一种有偿使用的转让制度的建立，使得我们国家的土地制度在城市里头开始有了翻天覆地的变化，这种变化体现在我们的房地产业的整个经济的所有的支撑，首先来自于土地的作为一种商品，他开始有价值了，就变成一种资产了，我们有多少土地变得有资产，而且这个资产价值很高，他需要多少个银行的货币去支撑呢？所以实际上这几十年来我们国家有人讲至少有30万亿的土地的资产被释放了，这些需要30万亿的人民币，要银行去印出来，其实是扩大了经济的容量。整个土地制度的这种从无偿的到有偿的改变，不仅仅是一个商品属性的一种显现，更主要的是我们国家整个经济在计划体制下不长久的一种经济的刺激形态出现了，就是固定资产或者是不动产这样的一种形态，成为润滑经济非常重要的一种形式，而且他的量非常庞大。当时的这种土地出让买卖还是相对自由的，但是国家如何进行调控呢？城市政府如何进行管控呢？所以建立起了收购储备开发之前的一套机制，就是土地整备的过程，我们要求城市内部或者是农村等等收购过来的土地，或者是征用过来的土地，我们要进行整理、进行一次性地开发，然后再供应土地到城市里头，或者是暂时不供应放在土地管理部门下，储备起来，这是后来形成的一套土地储备制度，这是我们国家特有的一种形式，应该说其他国家也有，但是很少。最早实际上是在长三角地区实现的。三十年期间一个非常重大的土地制度是重新建立的，前面是空白的，过去我们基本上也有但是不一样的，过去是建设部的规划，当时规划不考虑产权的，但是后来的用途管理制度是由国土资源为中心的建立起来的以控制建设用地总量，以保障农业用地的总量，为基本目标的这样一个制度，成为我们国家土地总量和建设用地总量和农业用地总量、土地流转的节奏、节律这样的一个总体的管控制度一个非常重要的核心。这是三十年来地方重大制度的一个创新，应该说在现在的市场经济条件下，我们使用非市场经济的手段，就是政府的手段去管控土地的利用，这是所有的发达国家都采用的一种基本的思路，我们国家在这三十年时间建立起来了，并且成为世界上最严格的一种制度。我们管到坐标，管到指标，甚至最难听的“一个厕所坐标指标都要报给国务院，都要报给国土资源部”，这样一种非常强烈的管控措施。所以才产生了我们国家另外一种调控经济的手段就是“地根”，在银行货币供应量之外的调控土地的供应量，也可以调控经济，这反应了我们国家的一种特殊情况。所以这三十年之间，我们国家整个土地制度的改革是方方面面，而且在整个实践过程中间也是充分发挥了地方的积极性，首先以地方的视点去创新，国家去总结提炼，然后去推广，这样的一个基本的模式，所以充分地发挥地方创新的积极性，深圳就是在这样的一个背景下做的。当然其他地方的改革试点国家也安排了很多，地方自主也做了非常多的。大概分成三个阶段，第一是早期的乡镇政府主导的一些土地改革，90年代开始，随着广东的南海模式、安徽的芜湖模式、江苏的昆山模式，主要是瞄准农村建设用地的盘活和整理，整理以后再利用，这个基本上没有得到推广。第二是一些政府主导的城乡统筹的一些土改的事件，可以举几个例子，比如天津的划规模式的，还有两分两换，还有无锡的一分一换，两分两换是农业用地和城市里面的建设用地的互换和挂钩，城市建设用地的增加和农村耕地地减少他是要挂钩的，你要进城的话农村的建设用地和城市的建设用地可以挂钩可以换，可以给你提供一个机会，把你宅基地贡献出来，我才可以给你安排住房等等。这样的改革，特别是昆山的改革相对来说是一种比较全面的，两分两换是嘉兴的，还有无锡的，非常详细的资料我就不介绍了。大家可能重点关注的是最近这不到十年来，从08年以来我们国家开始到了城市政府推行一些更接近于本质性的一些改革。集中的几个典型案例就是成都的还田赋能（音）的模式，还有重庆的地票模式，他都触及到了农村土地制度的所有权，他要对土地进行确权，特别是成都的还田赋能（音）就是要把农村的土地确权到每个农户，然后在这个基础上倒腾出一些指标出来的模式。这开始触及到我们国家的土地管理制度最核心的问题就是土地所有权的问题。所以争议非常大。第二，深圳土地改革辉煌成就我们整个土地制度经过了三十年不断地改革、创新，到今天还处在一个需要进一步加大改革力度这样一个基本的态势上。深圳对国家的贡献最核心是建立城市土地市场化供应一整套的模式，深圳的贡献就是以他为核心的然后向外拓展。经历了四个时期：1.八十年代，相对来说特别是八十年代的末期非常辉煌的一个创新时期。2.九十年代是一个深化的时期。3.2000年代问题逐渐显现。4.2010年代的时候深圳开始要酝酿下一轮的改革。总体有几个特点：我们从土地使用费开始，主要的重点是围绕着城市建设用地的市场化的供应。建立了系统性的土地供应的制度，这个建立了土地三十年的土地制度市场化的供应体制。当时很多的全国市长班，深圳办了全国的市长班，教你怎么用地，怎么卖钱，怎么保持经济的发展，就是现在土地财政模式，这个市长班在深圳办的。这实际上是土地财政最早期的一种模式，我们深圳完全是土地财政依赖的早期模式，我们深圳只有土地其他什么都没有，国家只给政策不给钱，尽管各地来你这里投资，但是所有的城市建设的，需要的投入都来自于土地的买卖。于此我们建立了土地国土基金一整套的制度。深圳这三十年期间坚持以市场化为导向，中间虽然有反复，主要是由于环境条件不成熟导致的，比如说我们招拍挂还停过，还回到过协议，可能就是招拍挂导致的地价过高了不敢卖，这个地价过高是不正常的竞争，因为当时参与买卖的很多是国企，国企对价格好像没有一套核算的管控模式，所以招拍挂搞不下去就停过。成就可以罗列为深圳建立了非常多的制度，这是三十年改革非常重要的。首先是建立了城市土地有偿使用制度，体现在土地使用费税，他是有偿的可以地价的测算等等。第二是建立了市场化的土地供应体制，有招拍挂、协议的非常多样的供地的模式和交易的方式，而且我们建立了以交易中心为平台的公告交易的一整套的制度。然后我们还招拍挂交易委员会作为整个的枢纽决策机构来决定定价，拍卖的底价，一整套的。还有市场与政府两种模式运行的地价，我们的地价不完全交给市场，政府还对一些地价进行公告交易底价的一些评估，这样一体化的制度。为此我们还建立了房地合一的产权登记制度，“十八大”明确提出了要房地合一的产权登记全国要有试点，但是最早是深圳搞的，而且房随地走的这样一种基本的模式，争论了几十年。我们还建立了国有土地的储备制度，我们信息化的管理手段深圳也是走在全国最前列的。深圳还有一个特殊的一块，有征地返还制度和批量转地的模式，征地返还制度是广东省创新的深圳运用的，后来有批量的转地，这个批量的转地对他的评价有褒贬不同，但是深圳做了这么一个事。深圳还有制定一种特色的土地用途管制体制，我们用生态管控的手段，不是农业用地，因为我们农业用地已经转完了。还有土地合一的土地管理制度，我们深圳创造了一整套的配套的制度和核心的制度。当然这些制度也带来了很多的问题，最核心的问题大家骂得最凶的就是地价过高了，到底是不是真的，这些问题是存在的，房地产业过渡地膨胀，但是我们大量地人买不起房子，很多人也感到这种压力很大。所以整个的房地产业和特别以他为基础的土地制度是受到垢病的。我们建立了一整套的制度，这个制度是不好的要打一个“？”，这个制度调节的社会分配是不是公平的这是要探索的。第三、继续改革的兼具形势与任务深圳下一步还面临进一步的改革，除了三十年来我们建设土地制度本身可能存在的一些问题之外还有一些客观的原因，深圳发展过快无地可用的窘境，三十年来最快的时候一年可扩建建设用地可以达到50平方公里，50平方公里就是一个中等城市的概念，一年新增一个中等城市的规模。按照规划界的指标至少是差不多50万的居住人口，这么快的扩张速度世界上绝无仅有的，所以很快就没地可用了，深圳很小。另外一个问题是深圳这样的用地效益不高，虽然深圳的总的GDP总量在全国确实是排在前面的，但是真正贡献GDP的只是少数的企业，比如华为中心，华为的容积率并不高，但是他们的贡献率非常高。而我们大量地用地，特别是原农村集体掌控大量的建设用地，他的单位产出是很低的，原因是他们的产业结构构成是很低下的，是“三来一补”等等的。我们原住民只获得了简单的房屋出租和炒房出租的非常低廉的收入，而这些企业对社会的贡献也不大，但是占用的土地面积是非常巨大的。我们建设用地将近1/3或者是将近40%以上掌握在原农村手中，但是这个地没用好。没有用好的原因政府也有责任，政府为什么没有把招商引资来的一些好的企业给他们分一分呢？农村自己去招商了，农村也怕政府去插手。总体我们用地的结构是很不合理的，我们的建设用地中间工业用地曾经超过了30%以上，工业用地需要那么高吗？这在所有的大城市中间是最高的，这个节奏是不合理的。所以深圳不仅仅要再搞地，还要把地搞好。还有另外一个非常严重的问题，也将近400平方公里的建设用地掌握在原农村手里，产权是说不清楚的，最根本的原因我们在城市化的转地过程中间，这个地是转了还是没有转，要不要转，怎么转，城市和村民其实在长期吵架的，所以造成这些地被村民大量地占了。我们一纸公文说这些地都城市化转地变为国有土地了，但是政府为什么不拿来用而让村民用了呢？我们还有一个非常重要的问题就是土地产权的问题没有彻底解决好，或者说我们过去不重视，所以存在着大量的问题，需要我们去解决现在土地上的由于客观原因和主观原因，或者是由于我们制度的不健康原因导致的方方面面的一些问题，而这些问题归根结底很多的方面都来自于土地制度本身和土地管理制度。后来我讲要进行系统地思维。这是我给大家看的一个图（PPT），这是我们原农村的股份制企业占的土地，红点的是合法用地，这是09年的数字。大家再看看褐色的斑块我们叫做“合法外用地”，弥散性的全面分布，这些土地就是需要周期的，原因是这些土地只有一种共同的特征，就是他的构成非常简单，就是两类用地，我们除了道路之外一个是住宅一个就是工厂，而且住宅和工业混杂的一种态势，基础设施、公共配套设施极度缺乏，实际上在原农村的一种建设用地的形态上，自由地、无限制地扩张所造成的一种分布的形态。所以我们所谓的“深圳更新”，就是给这些半城市、半农村的用地形态上给他抠出一些地来装上公共设施和配套设施，这就是深圳城市更新。而我们的公共配套设施和公用设施这些东西占城市建设用地总量30%，所以我们的城市更新里头叫“三七分”，你要给