城市房屋拆迁中课件

1 城市房屋拆迁中补偿评估问题的探讨 注册土地估价师注册房地产估价师孙琳房地产经纪人山东省 十佳 房地产估价师高级工程师英国RICS资深会员 2 城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作 国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求 但各地执行不一 大多以房地产市场价格体现补偿 掩盖了土地使用权价值 各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出 成为当地的 热点 难点 和 焦点 其核心是对被拆迁人的补偿问题 因此科学评估房地产价格 合理确定补偿金额 是决定拆迁工作顺利实施 维护拆迁当事人合法权益 构建和谐社会的关键所在 3 2006年4月30日 省土地估价师协会批准立项 由我公司承担开展了 城市房屋拆迁中涉及土地补偿价格评估理论与方法研究 今年5月份 该项研究已经省国土厅组织专家进行了鉴定 专家给予了很高的评价 认为该项研究填补了国内空白 今天借此机会向各位同行简单介绍一下主要内容 4 纲要 一 房屋拆迁现状二 房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究三 补偿评估工作建议四 通行权 地下建设用地使用权评估的探讨 5 一 房屋拆迁现状 一 城市房屋及土地产权的演变城市房屋拆迁的目的不是为了拆而拆 而是通过拆迁取得被拆迁人的土地 进而实现土地利用效益的最大化 新中国成立以前 土地 房产实行私有制 个人可以获得土地和房产的所有权 6 新中国成立后 我国城市房屋及土地产权的变革过程如下 第一阶段 初始阶段 建国初期至1976年 1953年开展了第一次全国房地产总登记 确认了房地产产权归属 建立了房地产管理机构 至文革期间 国内基本上不存在了私产 公民的财产权利已不复存在 私产房被任意强占或收为 公有 7 第二阶段 复苏阶段 1976年至1987年 1982年 宪法 确立了土地所有权的 二元结构 明确了城市的土地属国家所有 1985年 进行了全国房屋普查 1987年国家在全国范围内进行房屋所有权登记和土地详查 1986年6月25日全国人大颁布了 中华人民共和国土地管理法 同年 国务院成立国家土地管理局 标志着国家对土地实行了统一管理 8 第三阶段 现行阶段 1988年以来 1988年 宪法 修正案 同时修改了 土地管理法 突出了土地使用制度的改革 规定了 土地使用权可以依照法律的规定转让 1988年国务院印发了 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 国务院于1990年颁布了55号令即 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1994年 全国人大常委会颁布 城市房地产管理法 2002年国土资源部出台11号令 2007年10月1日起施行 中华人民共和国物权法 9 城镇土地使用制度和住房制度的改革 形成了房地产产权多样的格局 就房屋而言 有公产房 直管公房 单位自管房 城镇私产房 房屋所占用的土地使用权从类型上看有划拨土地使用权和出让土地使用权 不同土地和房屋产权的房地产取得的成本不同 产权人享有的权益不同 收益 处置适用的政策法规不同体现其市场价值不同 10 目前我国城市房地产产权关系特别是土地产权非常复杂 因此在深入分析房地产产权属性及产权关系过程中 应充分区别土地产权 并在拆迁补偿中充分尊重土地产权的基础上 做到公平拆迁 合理补偿 才能优化土地利用结构 提升城市品位 促进城市社会经济健康 协调和可持续发展 11 二 拆迁政策的历史沿革与我国城市土地与房屋政策的变革相对应 我国的城市房屋拆迁政策大体经历了三个阶段 第一阶段 1990年以前 国家没有对房屋拆迁出台相关的法规及政策 国务院颁布了 城市私有房屋管理办法 对于私有房屋 按当时的物价状况以房屋的残值价格进行补偿 12 第二阶段 即1990年至2001年 我国城市化进程明显加快 出现了大量房屋拆迁 1991年国务院颁布了 城市房屋拆迁管理条例 为适应土地和房地产使用制度的改革 国家土地局1992年认证了首批土地估价师 开始了城市土地定级和估价工作 1993年5月建设部 人事部认证公布了首批房地产估价师 13 1999年各地停止了实物福利性分房 实行货币工资性住房制度 对此各地为调整住房结构 改善居住环境 纷纷实施旧城改造工程 出现了拆迁高潮 在拆迁补偿过程中实行 拆一补一 14 第三阶段 即2001年至今 2001年6月 国务院颁布了新的 城市房屋拆迁条例 将 货币补偿 作为主要的补偿方式 货币补偿的金额 以房地产市场评估价格确定 2003年12月1日 建设部颁布了 城市房屋拆迁估价指导意见 对城市房屋拆迁估价的概念界定为 拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值 不考虑房屋的租赁 抵押 查封等因素 15 无论是 老 条例 还是 新 条例 都仅对房屋明确了补偿而对土地使用权的补偿未进行明确 以 区位价 隐含取代了土地使用权价格 由此带来的拆迁矛盾仍然不断发生 大多是因拆迁补偿标准低 被拆迁人要求对使用的土地给予补偿未果有关 16 三 目前城市房屋拆迁补偿评估存在的问题目前城市房屋拆迁补偿和拆迁评估的主要法规 政策依据有 城市房地产管理法 城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见 房地产估价规范 以及地方性的配套法规 通过分析各项政策与法规 房屋拆迁在工作管理 拆迁内涵 及补偿评估上存在以下问题 17 1 拆迁管理工作的缺失我国大部分地方的房地产管理模式是建设部门管房屋 土地部门管理土地 在这种部门多头管理的模式下 使得其责权变的模糊不清 房屋拆迁政策法规及拆迁评估的规范由建设部门牵头制定 所制定的拆迁估价和拆迁补偿依据的法律规范中忽视了房屋所涉及的土地 对房屋所涉及土地的补偿没有体现 建设主管部门也不允许体现土地补偿的内容 18 城市房屋拆迁工作目的就是用 新土地使用权 取代 旧土地使用权 政府公益目的的拆迁项目由各部门分头实施 通过宣传发动 组织协调 较容易做通被拆迁人的工作 开发类拆迁项目 拆迁人必须取得 房屋拆迁许可证 后方可进行 毛地供地方式取消 熟地供地由谁做拆迁主体 19 综上所述 政府管理职能的部门分割 行政手段强势 管理的越位 缺位 是造成拆迁难的原因之一 20 2 拆迁对象概念的模糊拆迁是一种特殊的强制性交易行为 一种特殊的房地产转让 拆迁的对象应是房地产 补偿的应是房地产价格 城市房屋拆迁管理条例 城市房屋拆迁估价指导意见 中 拆迁的对象界定为 房屋 对土地只字未提 21 房屋的概念 辞海 上对房屋的规定是 房子 屋子 城市房地产管理法 第二条规定 房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物 房地产估价规范 上对房屋的定义是 房屋是指能够遮风避雨并供人居住 工作 娱乐 储藏物品 纪念或进行其他活动的空间场所 一般由基础 墙 门 窗 柱 梁和屋顶等主要构件组成 中华人民共和国行业标准 房地产业基本术语标准 JGJ T30 2003 对房屋定义为 供人们生产 居住或者作其他用途的建筑物的总称 22 房产的概念 辞海 上对房产的定义为 个人或团体所拥有的房屋 地基等 经济与管理大辞典续编 中 对房产的定义为 即房屋产业 包括人民群众的生活居住房和非住宅用房 23 房地产的概念从目前查阅的资料看 还未有统一的定义 房地产即城市的房产和地产的总称 房地产是指土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权益 房地产估价规范 对房地产的定义为 土地 建筑物及其他地上定着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 24 南开大学曹振良教授认为 房屋与土地反映的是物质的属性与形态 而房地产则体现着一定的生产关系 存在了一定的权益 这些产权的经济特征 将随同房和地的物态 耦合 参与房和地的产权耦合 使房 地 产权三者融为一体 形成了房地产 25 中华人民共和国行业标准 房地产业基本术语标准 JGJ T30 2003 对房地产定义为 可开发的土地及其地上定着物 建筑物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 26 从 房屋 房产 房地产 的区别和联系的分析可看出 房产与地产是房地产的两个重要组成部分 两者在房地产总价中相互包容 难以分离 拆迁法规规定的拆迁对象概念上的模糊 隐藏了拆迁对象中最重要的部分即 地产和房地耦合效益 27 例如 某市人民政府根据城市规划 于2004年5月 拆除了李 165平方米的房屋 并收回了其房屋占用院落的土地410平方米 用于城市广场建设 市政府根据现行的房屋拆迁补偿规定 对李 给予了货币补偿 但李 对此很不满意 要求市政府对其土地使用权给予补偿 双方各执一词 协商未果 于是李 一纸诉状将市政府告上法院 要求法院判令对其土地使用权依法给予补偿 28 法院受理该案后 审判人员有四种不同的观点 一种观点认为 市政府可以无偿收回李 的划拨土地使用权 用于公益事业建设 第二种观点认为 货币补偿款中包括对土地使用权的补偿 的规定 直接判定市政府胜诉 第三种观点认为 在涉及土地使用权补偿问题上应适用 土地管理法 和 城市房地产管理 而不应适用其他法律法规 29 第四种观点认为 应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下 才能明确补偿房屋和土地使用权的标准 才能分清被拆迁人应获得多少补偿的问题 在未知土地使用权权益的情况下 以房地产市场价格为依据评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨 因为持第二种观点的审判人员占多数 所以本案以市政府的胜诉而告终 但被拆迁人李 心里仍有许多疑惑 我们认为该判决值得商榷 30 由上面的案例可看出 因政策法规对拆迁对象概念上的模糊 同时被拆迁人在拆迁中处于弱势 即使被拆迁人在拆迁中得不到公平合理补偿也难以得到司法的救助 以致于形成拆迁矛盾在法律上的执行难 影响了法律的尊严 31 3 拆迁项目性质的确定缺位 城市房屋拆迁管理条例 中未对拆迁项目的性质进行界定和明确 不论是市政建设 社会公益事业建设还是房地产开发项目均由该条例进行调整 未区别土地使用权的征收和征购 这便形成了拆迁补偿评估的复杂化 32 例如 某市政拆迁项目 被拆迁房地产其房屋建筑面积为300 房屋所有权证登记用途为商业 所涉及的土地使用权面积为1400 国有土地使用权证所登记的用途为商业 使用权类型为划拨 被拆迁人委托某评估公司进行了评估 因在房地产市场类似交易案例较少 无可比实例 故采用了成本法进行评估 该评估公司评估的思路为 先评估出让条例下房地产市场价格 尔后减去应补交的出让金及税费 得出划拨条件下的房地产价格 即 1326 1 50 1400 300 475 1070700元 33 政府有关部门认为房屋所涉及的土地使用权为划拨 土地属于国家 国家可以无偿收回该划拨土地使用权 仅对其房屋进行补偿 或者说是仅对房屋及房屋基底占地进行补偿 其余空地可以不予补偿 无偿收回 委托了另一家评估公司进行了评估 该公司按 指导意见 按照房屋及其基底面积 采用成本法和收益法分别评估其房地产市场价格 经加权平均后得出单价 34 经测算 成本法估价按建筑面积计算房地产单价为 1326 475 1801元 收益法按建筑面积计算房地产单价为 2500元 两者分别取0 3和0 7的权重 最后估价结果为 2220元 评估总价 2220 300 666000元 两种结果悬殊1070700 666000 404700元 被拆迁人认为第一种估价方法科学 而拆迁人认为第二种方法合理 以致于影响了拆迁工作的进行 35 对于商业开发项目 从政府立项到开发商的开发建设大体要经过立项 摸底 规划 收储 供地 拆迁 建设等七个阶段 其核心是由毛地变净地的拆迁补偿 整个过程 评估机构要参与二次评估 其一 在政府收储土地时参与 收回补偿 和 招 拍 挂 底价确定的评估 其二 在确定拆迁补偿时 大多由房地产评估机构操作 存在以下问题 第一 房屋功能 性质难以确定 第二 估价结果难以公示 第三 估价结果悬殊较大 影响决策 综上所述 由于拆迁性质的确定缺位 形成了政府公益拆迁补偿和商业开发补偿的不对等 给估价师们造成了难以应对的局面 36 4 货币补偿金额的确定办法存在漏洞 城市房屋拆迁管理条例 第二十四条规定 货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 以房地产市场评估价格确定 具体办法由省 自治区 直辖市人民政府制定 用途 建筑面积 较易理解 也容易确定 如何理解 区位 呢 区位价 如何确定 同时 房地产市场评估价格 的内涵是什么 37 首先探讨一下 区位 及 区位价 曹振良博导所著 房地产经济学及通论 是这样解释区位的 区位是指某一经济事物或经济活动所占据的空间场所以及该场所与其周围事物之间的经济地理关系 地产经济可作为一个相对独立的研究对象 而房产经济是与地产经济不可分离的 任何区位决策 都是为了追求对特定区位土地的投资收益 38 我们认为所谓房屋区位价应包含三个方面的内容 即 A 房屋所在区域的土地级别价格B 房屋本身的功能 结构 朝向 设计及层次差价C 房与地耦合后的增值收益 39 运用区位价加房屋现值的方法进行拆迁评估 存在以下不当之处 第一 区位价是一个区域的平均价 通常采用基准地价求的某一区域楼面地价 如果估价对象的容积率低于平均容积率时 则估价对象相对多占有土地的权益价格就会被掩盖 难以做到拆迁评估的公平公正 40 例如 某市政工程项目拆迁 一被拆迁人拥有的房屋面积300平方米 土地使用权面积1400平方米 房屋容积率仅0 2143 用途为商业 土地使用权类型为商业 而该市城区基准设定的标准容积率为1 6 如果采用基准地价和1 6的容积率求取的区位价再加上房屋现值来评估拆迁补偿价 按1 6的容积率计算 300平方米的房屋分摊的土地面积应为187 5平方米 那么在拆迁评估时仅评估了被拆迁人187 5平方米的土地使用权 而被拆迁人另外1212 5平方米的土地使用权权益价格在评估过程中被忽略 41 第二 基准地价是某一期日 一定年期出让条件下 设定配套设施 容积率条件下的价格 区位价通常是采用基准地价结合容积率求得的 区位价包含的土地价格是出让土地使用权条件下的价格 在一个拆迁评估项目中 估价对象所占用的国有土地使用权类型是多样化的 有出让有划拨还有可能是租赁 作价入股 不同类型的土地使用权价格是不同的 42 城市房屋拆迁估价指导意见 要求拆迁评估做到评估到户 因每户所占用土地的使用权类型 容积率 配套设施不同 可见区位价加房屋现值的估价方法在现实中已不适宜运用 43 其次 探讨 以房地产市场评估价格确定 补偿额 城市房屋拆迁指导意见 规定 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格 同时明确规定拆迁补偿有房地产估价机构承担 意见 规定 拆迁估价的价值标准为公开市场价格 不考虑房屋租赁 抵押 查封等因素的影响 一般估价中的 公开市场 按 估价规范 解释为 所有市场主体都可以平等自由的参与交易 44 我们理解应包括以下几个方面 第一拥有合法的可在市场上交易的产权资料 第二买者和卖者完全出于自愿 第三具有适当的期间完成交易 第四交易双方的目的在于最大限度地追求经济利益 而在拆迁市场上以上四点都不可能实现 45 首先 被拆迁人多数拥有 房屋所有权证 而未办理 土地使用权证 同时多数被拆迁人使用的土地性质为划拨性质 仅有少数拥有出让产权 第二 被拆迁人一般为非自愿 第三 拆迁时期不能自主控制 第四 开发商与被拆迁人经济目标不一致 因此来看 拆迁补偿市场是一个不完全的公开市场 在市场定位不准的情况下 估价师便难以确定价值标准取舍与估价方法 46 5 估价机构选用不合理 城市房屋的拆迁补偿既涉及到房屋及其它构筑物 建筑物产权还涉及到土地产权 因此 城市房屋拆迁管理条例 规定拆迁评估由 房地产评估机构 承担是不全面的 指导意见 中规定 在评估机构的选取上 采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式决定机构是不合理的 抽签方式否定了机构的资质 信誉 能力 只能凭 运气 靠 手气 更有甚者 有的还凭报价确定评估单位 谁家的报价低 就让谁家评估 不能保证房地产评估结果的公允性 47 6 中介评估管理薄弱 评估市场有待规范中介机构管理部门分割 体制不顺 三类机构从属于不同的部门 使得评估政策 方法政出多门 甚至互相矛盾 48 第一 房地产属于资产的范畴 可以抵押 出租 转让 条例 规定 拆迁设有抵押权的房屋 依照国家担保的有关法律执行 而 担保法 规定在抵押权的实现时 超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 不同的评估机构对同一房地产因抵押和拆迁评估目的不同 所评估的价格大相径庭 特别是存在抵押权的情况下 这便使拆迁补偿评估变的非常复杂 49 例如 某商城因规划调整需拆迁 该商城的土地使用权于1992年3月以出让方式取得 本次拆迁的估价时点为2005年6月 1 资产评估师评估的房地产抵押时点为2004年10月的价格为6000元 平方米 2 房地产评估机构评估的拆迁补偿价格为4000元 平方米 3 具有双资格的评估机构即土地估价机构和房地产估价机构 参与评估的估价师也是双资格的估价师 即房地产估价师和土地估价师 评估的拆迁补偿价格为3000元 平方米 50 不同的评估机构评估的价格相差很大 分析原因有以下几点 1 资产评估机构评估的目的为抵押 拆迁时抵押贷款尚未清偿 这种结果在房地产拆迁补偿中就会给被拆迁人种下预期价格过高的印象 达不到抵押的价格拆迁工作就很难进行 2 房地产估价机构在评估时未考虑土地的产权及土地使用权剩余年期的问题 该商城于拆迁估价时点的剩余年期还有26 75年 3 具备双资格的估价机构出具的价格 不仅考虑了房地产市场状况 还充分考虑了土地使用类型 年期等因素对房地产价格的影响 计算过程合理 理由充分 结果被采用 51 第二 城市房屋拆迁补偿条例 由于掩盖了土地的功能与作用 未体现土地使用权价格 特别是土地使用权存在划拨与出让二种方式的情况下 不同的评估机构作出的评估结果存在较大差距 52 例如 某地政府因公益设施建设 需要收回某片区划拨土地使用权 并对居民进行拆迁安置 政府委托了三家评估公司进行拆迁费用的摸底 结果为 房地产估价机构采取的方法为区位价 基准地价 房屋现值 评估的总价值为2200余万元 土地评估机构采取的方法为划拨土地使用权价格 房屋现值 评估出的总价为1500余万元 具备土地 房地产估价双资格的估价师根据该片区的房 地产权的实际状况 采用划拨土地使用权价格 房与地 耦合收益 房屋现值的方法 评估的总价值为1700余万元 53 价格悬殊的原因是房地产估价师采用区位价 房屋现值的方法 其中区位价的求取直接用基准地价 忽视了基准地价内涵与估价对象的价值内涵的差异性 而土地估价机构虽注意了划拨土地使用权益 但忽视了房地耦合后产生的增值收益 因此 不加区别的套用 不考虑估价对象的土地使用权类型 不注意房与地耦合收益 导致估价结果差别较大 54 同时土地使用权不同于房屋的所有权 土地使用权可派生出诸如地役权 通行权等 因此如果对土地估价及土地管理知识不掌握 在评估时便容易产生错误 例如 一宗出让的国有土地内部建有一饭店 存在债务关系 该饭店及基底涉及的土地使用权由法院裁定给债权人 为明晰抵债额度 法院委托二家评估机构对其进行了估价 55 某房地产估价机构评估的价格为3300 平方米 另一具备土地 房地产双重资质的不动产评估机构评估的价格为2700元 平方米 同一估价对象 在同一估价时点所出具的估价结果差别较大 债务人认为后者评估过低 有意压价 向法院提出听证要求 经估价师解释 该饭店涉及的土地使用权具有他项权利 其通行权 包括通路 通电 通水 受到原土地使用权限制 债务人听后很高兴的接受了结果 56 第三 涉及改制企业的房地产拆迁评估也存在因估价机构不同结果存在差异的现象 例如 某企业因改制需要委托了某资产评估机构 对其资产进行了全面评估 当时企业用地性质为划拨 地上房屋为60年代建造的仓储 已基本失去功能 可该资产评估机构评估的房屋增值率为29 6 土地竟然存在减值率为9 32 改制过程中政府实施新规划需对企业搬迁 某房地产评估机构对其房地产评估后 房屋仅剩残值3 土地评估机构对其划拨土地使用权评估的价格比原值增加了近10倍 企业对此疑惑不解 不知道选用何种结果 57 四 拆迁补偿评估研究的必要性城市房屋拆迁从无法无序到依法有序 从 大公无私 到 尊重产权 从 无偿 到 有偿 的变化 体现了我国由计划经济到市场经济的转变 体现了我国的法律进程 是社会进步的体现 但是伴随着市场经济而产生的房屋拆迁补偿评估 却因法规政策的缺失存在着许多问题 因此 急需完善和规范 58 房地产价格实质上就是房地产权益价格 是房价和地价的耦合价 地价隐含于房价中 分析我国目前情况 一方面房地产产权性质多样化 复杂化 另一方面各省市的经济发展水平 房地产市场状况及微观政策不同 再就是国家尚未制定统一的拆迁估价办法 物权法 今年10月1日实施后 土地管理法 房地产管理法 都要有相应修改 特别是规定了 住宅建设用地使用权期间届满的 自动续期 鉴于此 研究和探讨拆迁过程中的补偿评估问题以及解决这些问题的方法途径是十分迫切必要的 59 二 房屋拆迁补偿评估的理论思考及方法研究 一 理论思考城市房屋拆迁补偿评估存在的种种问题 原因在于理论研究的滞后 加强城市房屋拆迁补偿评估理论研究是解决这一问题的重要途径 1 房屋拆迁补偿评估的学科定位2 房屋拆迁补偿的理论框架 60 综上研究 提出了两个核心问题 产权是制度的基础 是经济学的前提条件 土地产权作为整个产权理论的重要组成部分 势必成为城市房屋拆迁评估补偿的核心理论 房地产是 房 与 地 不可分割的统一整体 拆迁评估中要明确估价目的 估价对象 选择科学的估价方法 61 二 房屋拆迁及土地权益补偿评估一般方法1 市场比较法 市场比较法在同一地区或同一供需范围内的类似区域中 与估价对象相类似的房地产的交易较多时才能有效使用 在房地产市场不发达 交易情况较少的情况下不适用 运用该方法应注意分析房地产市场 选取适当可比实例 仔细分析影响价格的因素及影响程度 客观确定修正系数 62 2 成本法 使用该方法的难点是合理区分实际成本和客观成本 并结合市场供求分析确定房地产价格 另一个难点是折旧的求取 在求取折旧时注意以下几点 1 房地产估价中的折旧不同于会计上的折旧 估价中折旧是一种减价修正 63 2 建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分 经济寿命是建筑物建造完成之日起预期产生的收益大于运营费用的持续期 房地产估价采用的为建筑物的经济寿命 3 建筑物使用年限特别要注意土地使用权年限 如果是出让用地 要注意剩余年期 注意房屋的尚可使用年限不能超过土地剩余年期 64 3 收益法 该方法的难点在于求取净收益时扣除项目的准确界定和科学确定资本化率 目前商业办公类房地产出现了一方面房地产价格上涨 一方面是房屋空置率较高 房屋租金微升甚至下降的现象 公认的价格租金比8 12 据了解目前多数地方已超过20 个别项目甚至超过30 如果按照通常采用的存贷款利率确定资本化率得出估价结果会与市场价格相去甚远 因此必须对片区内的房地出租及销售情况认真仔细调查后 计算其租售比 以科学地确定资本化率 65 1 24个人 每列5人 怎么排成6行 2 一个人能做 两个人能做 大家都能做 但两个人以上不能同时做 做什么呢 66 67 68 三 创新研究1 标本房屋 市场价格评估法该方法的基本思路为 在一个拆迁片区中按房屋使用类型 居住 商业 办公 工业 选取一个有代表性的房屋作为评估标本 运用市场比较法或其他方法评估该 标本房屋 的市场价格 然后将各拆迁房屋与标本房屋进行比较 一般只需进行房地产状况修正即得出各拆迁房屋的市场价格 69 1 标本房屋的确定标本房屋在拆迁片区内应具有代表性 能反映拆迁范围内多数房屋的情况 主要体现在以下几个方面 建筑类型 平房 二层 多层 建成年代建筑结构 砖木 砖混 楼层 户型 面积 朝向等 房屋及土地的使用性质 70 2 利用市场比较法评估标本房屋时 可比实例的一般要求 地区相同 即拆迁区位等级应相同或相似 用途相同 建筑结构和类型相同 规模相当 权利性质相同 成交日期与估价时点相近 一般应选取二手房交易实例 71 例某项目 需要拆迁1栋6层居民楼 共48户居民 这栋居民楼的套型 面积 建成年份相同 每户仅仅在层次 室内装修及使用情况存在差异 经分析 采用 标本房屋 评估法评估较为便捷 具体做法如下 第一步 确定 标本房屋 根据勘察情况 东单元5楼西户在48户中 在层次 室内装修及使用情况具有代表性 确定为 标本房屋 第二步 选用市场比较法等方法 评估出该户价格 第三步 其他房屋与该户对比 找出存在的差异 进行价格修正 求得其他各户房屋的评估价格 结果顺利通过了公示 72 该方法是市场比较法的一种延伸 从比较修正的因素看 其他房屋与 标本房屋 比较修正仅限于个别因素的比较修正 修正幅度相对小 便于对比分析 得出结果相对公平合理 减少了每户都选取案例评估计算中的大量重复工作 节省了人力 财力 提高了工作效率 该方法关键是 标本房屋 的估价结果是否客观 公正 73 2 综合平衡法是基于房地耦合收益的基础上提出的 即房与地分别评估后根据实际情况科学设定耦合收益系数 综合平衡得出的结果 以公式表示 房地产总价 房屋现值价 土地使用权价格 房地耦合收益价格 房屋现值单价 建筑面积 土地使用权单价 土地使用权面积 1 房地耦合收益率 74 而耦合收益率采用多因素综合评价方法 假设房地耦合收益率 R 与建筑容积率 R1 区域条件 R2 结构 R3 层次 R4 布局 R5 朝向 R6 等6个因素关联 75 R R1 R2 R6 0 1 76 则有R R1 R2 R3 R6 0 1 6个因素的影响度由估价师综合评判赋分 每个因素的影响程度为优 较优 一般 较劣 劣五个层次 若全部为优则R为1 全部为劣R为0 77 例如 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为1500平方米的商业40年期的土地使用权 并于1995年11月建成一建筑面积800平方米的商场 并全部出租 2006年11月因城市建设需要 需对该建筑物进行拆迁 该区域同类建筑物出租租金为每月30元 平方米 每年需支付相关税金18元 平方米 年维修费为租金的3 保险费为租金的0 3 该类建筑物的重置价1500元 平方米 残值率为0 综合还原率为6 该区域位于该城区一类商业用地 基准地价为2200元 平方米 基准地价对应的容积率为1 6 经容积率 年期等因素修正后估价对象的土地使用权价格为1474元 平方米 78 方法1 采用收益法评估 年毛收益 30 12 360元年纯收益A 360 1 3 0 3 18 330 12还原率R 6 收益年限n 土地使用年期40年 已使用了12年 土地剩余使用年期28年 该结构房屋的耐用年限为50年 已使用11年 根据规定 估价对象的法定使用年限为28年 故收益年限为28年 根据公式计算 P A R 1 1 1 R n 4426元 平方米总价 4426 800 3540800元 79 方法2 采用成本法进行评估 房屋重置价 1500元 平方米 房屋成新度 估价对象土地使用年期40年 土地已使用了12年 土地剩余使用年期28年 该结构房屋的耐用年限为50年 房屋已建成已使用了11年 根据规定房屋剩余使用年限28年 故房屋成新度为28 11 28 72 土地价格 经修正后为1474元 平方米 房地产总价 1500 800 72 1500 1474 3075000元 80 方法3 根据该项目的特点 选用 综合平衡法 具体如下 第一步 求得房屋现值 1500 800 72 864000元 第二步 求得土地使用权价格 1500 1474 2211000元第三步 确定耦合收益率 经分析耦合收益率为38 5 具体过程见下表 81 82 房地产总价 房屋现值 土地使用权价值 1 房地耦合收益率 864000 2211000 1 38 5 4258875元把三种方法所得结果向拆迁当事人告知并加以解释 拆迁当事人都选择了第三种方法所取得的结果 使拆迁工作得以顺利实施 83 综合平衡法 所得结果可以兼顾估价对象的土地性质 容积率 区域条件 房屋结构 层次 布局 朝向等因素对房地产价格的影响 所得结果相对公平合理 便于向拆迁当事人解释 易于被拆迁当事人接受 该方法是在实际工作中正在探索的一种方法 其理论基础源于房地耦合增值之说 借鉴了土地定级中的多因素综合评判方法 在国家制定的 房地产估价规范 城镇土地估价规程 中尚无该方法 84 3 对不同产权性质的房屋制订不同的补偿政策 取得房屋的途径不同其产权性质则不同 我们认为应区别对待 以政府的土地收益 税收手段及使用年期等方面调节土地与房屋不同产权性质的补偿标准 1 对于世代相传的房地产 承认其市场价位 即补偿评估时的价值内涵按市场公开价值进行评估补偿 土地产权保留划拨方式 收取一定数额的继承税 以税收手段调节公允 这类房地产多数为城市内亟待改造的棚户区内 户主多为老市民 经济较为脆弱 如硬性按照划拨土地使用权补办出让手续交纳一定比例出让金后再入市则有较大难度 85 2 对于以房改售房方式取得的房地产 承认其准市场价位 即补偿评估时的价值内涵应扣除一定比例的政府土地收益 该比例不应低于继承税 如 山东省职工所购买共有住房上市交易管理暂行办法 规定 房改房上市交易按照出售收入的1 交纳土地收益金 土地使用权性质应界定为出让 年限应以房改批准日计算的剩余使用年限 86 3 对于城中村居民住房 承认其准市场价值 可采取两种方式任其选择 其一 土地性质保留划拨 但应参照继承房屋交纳一定比例继承税 其二 土地性质界定为出让方式 按一定数额交纳土地收益金 该数额应高于继承税低于房改房上市交纳的数额 87 4 对于从市场上购置的以出让方式取得土地使用权的房屋 补偿评估时价值内涵为剩余使用年期条件下的公开市场价值 总之 城市房屋拆迁是一项复杂的系统工程 涉及面较广 影响较大 政府在制订政策时要统筹兼顾 全面考虑 从土地 房屋 产权及税收政策各方面平衡差异 调节公允 才能科学的维护国家 集体与个人的合法权益 化解拆迁矛盾 使好事办好 拥得民心 88 三 补偿评估工作建议城市房屋拆迁补偿难 体现于政策法规上的缺失 表现在补偿评估方法的不科学 不完善 更重要的是国家管理体制上不协调 长期以来 房随地走 还是 地随房走 在理论界一直争论不休 在实践中也不十分明确 近年来 又出现了 房价高 是市场的需求拉动了地价还是 招 拍 挂 制度的实施抬升了房价之争论 问题的核心是 地 为此提出以下建议 89 一 制定 房地产拆迁管理办法 或 不动产拆迁管理办法 市场经济是法制经济 目前拆迁的种种问题和弊端 其根源在于法制滞后 法规不完善造成的 从以上研究得知 城市房屋的拆迁实质就是房地产的拆迁 因此必须对现行的 城市房屋拆迁管理条例 进行修改完善 改变现行以房代地 以地补房 以土地收益暗补被拆迁人的做法 实行科学的补偿评估制度 对不同的房地产权利取得方式加以明确区分 参照房地产市场价格 房 地分别评估 显化资产 确定被拆迁人的房地产价格 90 二 理顺房屋拆迁管理体制 减少行政许可环节房屋拆迁管理应体现 责任 阳光 效率 法治 原则 减少行政审批许可层次和环节 扩大被拆迁人的权利 现行的拆迁管理政策 拆迁人拥有 国有土地使用证 是必要条件 而国土资源管理部门只有管理土地的权利 不能作为拆迁人 土地使用人仍为原使用者 即便收回使用权也需挨家挨户谈土地补偿问题 这是国土部门不愿做也做不了的事 因此只有采取 毛地 供应土地 新证发了原证依然存在 这也是下一步拆迁补偿难得原因之一 91 现行的拆迁管理政策分为 公益性 拆迁与 非公益性 拆迁 我们认为只要政府确定的拆迁项目都认定为公益项目 由政府组织相关部门组成拆迁工作队伍 依照法律法规给予被拆迁人客观补偿 通过拆迁实现场平 这样原土地使用权终止 新的土地使用权通过市场配置得以实现 获取的土地收益返过来用于拆迁安置补偿 这样便于提高工作效率 减少推诿扯皮 推责揽权 政府 部门 百姓各得其所 顺利实现 和谐拆迁 92 三 完善评估规程及规范评估是拆迁补偿的关键环节 现行拆迁评估还没有一个完整的操作规范 应在广泛征求专家意见的基础上制定 房地产拆迁评估管理办法 规范评估行为 评估规范的制定应注重房地产产权权益对房地产价格的影响 体现土地在房地产中的地位与作用 土地产权因素对房地产价格的影响 研究房地耦合收益的测算方法 93 四 公布基准地价和房屋重置价目前各地对基准地价的管理较为规范 基本上每三年更新调整一次 但房屋重置价格的确还未引起政府重视 94 五 科学界定城市房屋拆迁评估机构明确城市房屋拆迁补偿评估主体资格条件 规定同时具有土地估价师资格和房地产估价师资格者方可承担房屋拆迁评估业务 或者由具有土地估价师资格者和房地产估价师资格者共同组成专业小组予以评估 这样在评估中既能准确把握房地产的区位价值 又能准确掌握在此区位上的房屋价值以及市场行情 如此评估出被拆迁房屋的房地产市场价值更为准确 95 六 加强城市房屋补偿评估理论研究和探索城市房地产拆迁评估补偿是一个崭新行业 这方面的理论研究和探索是不够的 因此应加强这方面的工作 建议国家及国家有关部门 应安排这方面的课题 组织专家学者 深入开展理论研究 为推动拆迁评估补偿工作顺利 提供理论指导 96 四 通行权 地下建设用地使用权评估的探讨 一 通行权评估1 通行权的含义及法律依据通行权是指为通行而使用他人土地的权利 主要依当事人之间设定的合同发生 是一项独立的用益性他项权利 其法律依据有 1 中华人民共和国物权法 第八十七条规定 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的 应当提供必要的便利 2 中华人民共和国民法通则 第五章 民事权利 中 相邻通行权 相邻一方必须在他方土地上通行时 相邻方享有相邻通行权 对因此造成他方损失的 应当给予适当赔偿 97 3 最高人民法院 关于贯彻执行若干问题的意见 第100条 一方必须在相邻一方使用的土地上通行的 应当予以准许 因此造成的损失的 应当给予适当的补偿 第101条 对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道 所有权人或者使用权人不的堵塞 因堵塞影响他人生产 生活 他人要求排除妨碍或者恢复原状的 应当予以支持 4 确定土地所有权和使用权的若干规定 第54条第二款规定 平面交叉使用土地的可以确定为共有土地使用权 也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位 次要的服从使用单位可确定为他项权利 98 根据上述法律 可以得出以下结论 供地权利人通常负有 容忍 或 不行为 的义务 用地方负有适当补偿的义务 但现实生活中 由于历史 俗成 法律等原因 有些通行权是无偿取得的 所以通行权的影响有两种形式 一是减值影响 如供地方无偿供地 用地方有偿取得通行权 二是增值影响 如供地方有偿供地 用地方无偿取得通行权 99 2 通行权的评估通行权的评估方法有三种 一是成本法 二是收益现值法 三是剩余法 所谓成本法就是购买通行权所花费用的总和 收益现值法是指将未来若干年的影响收益折算到现在的现值之和 剩余法是假设受影响的开发量完成后的正常交易价格 扣除建筑物建造费用和建筑物建造 买卖有关的专业费 利息 税收等费用后的收益额来确定通行权影响的一种方法 下面结合实例具体说明如下 100 例 某工厂后院有一块空地 经规划批准进行房地产开发 该工厂因为保留生产的原因 不能为其提供出路 宗地东邻一条小胡同 属农村集体用地 四邻情况具体见图1 101 现需对该宗地进行评估 针对宗地无出路的事实 首先分析如何取得通行权 取的通行权有两种形式 一是租用农村集体用地 二是征用农村集体用地 现阶段法律禁止集体用地流转且农民因开发商流动性较大也不想租用 政府为促进房地产开发 愿意为其办理征用地手续 故在评估中我们选择了成本法 具体做法如下 102 首先假设待开发地块有出路 用基准地价系数修正法和剩余法对其评估 评估结果为1000万元 其次调查开发商征用地的费用大致有三类 一是土地补偿费 安置补助费 青苗费 以及征地过程中的土地土地管理费 耕地占用税等 二是土地开发费 三是土地纯收益 三项合计大约为20万元 最后 综合确定无出路开发地块的评估价格为1000 20 980万元 经挂牌交易 以此价格成交 103 二 地下建设用地使用权评估 中华人民共和国物权法 第一百三十六条规定 建设用地使用权可以在土地的地表 地上或者地下分别设立 新设立的建设用地使用权 不得损害已设立的用益物权 2007年9月28日公布的 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 中华人民共和国国土资源部令第39号 提出 在中华人民共和国境内以招标 拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表 地上或者地下设立国有建设用地使用权的 适用本规定 104 1 项目背景 经A市人民政府批准 将位于该市商服中心位置 老运河拐弯处的建筑物拆除 政府拟将涉及的土地使用权收购后 地面用于市民休闲的 河湾绿地广场 建设 地下建设商城 并拟将拍卖 出让 地下商城的40年期土地使用权 目前地面建筑物已拆迁实现了场平 地下商城规划建设指标已确定 规划总建筑面积18380平方米 其中含地下车位3080平方米 土地使用权面积为28003平方米 105 2 本人角色 政府出让商业用地地下空间使用权价值咨询和估价顾问3 特殊情况依据土地使用权的权力状况合理确定拍卖底价 4 关键问题 1 土地使用权价值评估 2 规划条件下地下空间权的价值分摊 3 确定拍卖底价方案 106 5 可供挑选的方案 1 土地使用权价格评估方法a 成本逼近法b 基准地价修正系数法c 剩余法d 收益还原法e 市场比较法 2 规划条件下地下空间权价值分摊a 占有了一定年限的地表使用权b